1、合同填寫注意事項(xiàng),專業(yè)服務(wù)都體現(xiàn)在哪些環(huán)節(jié)？,什么是置業(yè)顧問？,置業(yè)顧問就是在客戶購房時(shí)提供服務(wù)及參考意見，提供全程房產(chǎn)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員。,嚴(yán)謹(jǐn) 細(xì)致 全面 規(guī)范,這是置業(yè)顧問專業(yè)服務(wù)的體現(xiàn),關(guān)于簽訂購房合同這樣一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，需要,第一部分 簽署房屋買賣置換合同 第二部分 簽署房屋租賃合同 第三部分 收據(jù)的填寫,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,三方合同的簽署，涉及到三家的協(xié)調(diào)，如果有一方的關(guān)系未協(xié)調(diào)好，則會(huì)影響合同的簽署 G:房屋買賣（置換）合同（范本）.doc,一、賣方急需用錢 貸款出件的時(shí)間，過戶放款的時(shí)間（急迫） 此時(shí)，如果一旦買方貸款出現(xiàn)問題，或者過戶放款時(shí)間延長，則會(huì)出現(xiàn)退房的情

2、況。我們需要做的是：,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,1、在簽署合同時(shí)，告知買賣雙方，貸款是由銀行審批的，我公司是代為辦理手續(xù)，一定會(huì)按流程盡快的催件辦理相關(guān)手續(xù)。 但對于急用錢的賣方，要闡明：如果因買方原因首家貸款銀行斃件，則向客戶推薦另外的銀行辦理，時(shí)間上肯定會(huì)稍晚一些,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,公司的原則：在簽署合同時(shí)，就先期審驗(yàn)客戶資質(zhì)，但是最終審批的權(quán)力在銀行。 請客戶在選擇借款人時(shí)慎重考慮，并且盡可能多的提供相關(guān)證明資料。,2、因貸款人個(gè)人資質(zhì)差審批未通過的情況下，信息服務(wù)費(fèi)是不予退還的。,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,三、 9大誤差： 根據(jù)

3、以往的經(jīng)驗(yàn)，易引發(fā)糾紛，導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，可總結(jié)為以下9大誤差：,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,*1.將磚混說成框架 *2.房齡說短了兩年以上-說房齡時(shí)說約數(shù)，也可以讓客戶自己去核實(shí) *3.房屋朝向告知錯(cuò)誤,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,*4.房屋門牌號寫錯(cuò) *5.建筑面積告知錯(cuò)誤，雖然合同填寫正確 *6.配套設(shè)施承諾錯(cuò)誤： 1）單氣說成雙氣，或者知道是單氣，但是將暖氣、煤氣說反 2）無大表說成有大表 3）亂承諾說有數(shù)字電視 4）采暖方式為煤氣或電采暖說成集中供熱,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,*7.無地下室承諾成有地下室 *8.亂承諾屋內(nèi)的設(shè)施留存-即使限入合同上標(biāo)注了留存物品，也不要將

4、所留物品說一定留存，要說如果最終房主不搬走，應(yīng)該就是留下的。 *9.費(fèi)用計(jì)算等方面產(chǎn)生重大誤差，客戶不認(rèn)可，要求退房或者按實(shí)際損失折算補(bǔ)償。,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,嚴(yán)禁禍從口出,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,四、應(yīng)該拒絕為客戶簽約的情形 1.售房人本人未到場，在無經(jīng)過公證的授權(quán)委托書的情況下，配偶或者親屬或者朋友要代為簽署合同 妻子簽署都不行么？那是共有財(cái)產(chǎn)??？我知道他們確實(shí)還是婚姻關(guān)系良好啊？我急于簽約??？,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,法律依據(jù)： 合同無效：指雖經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商訂立，但因欠缺 法律行為的生效要件，因而不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律 后

5、果的合同。 根據(jù)合同法第五十二條，有下列情形之一的為 合同無效： 1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益 2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益 3.以合法形式掩蓋非法目的的 4.損害社會(huì)公共利益 5.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,案例分析： 2005年10月20日車站北路簽署 賣方荊德強(qiáng)因事在合同未簽字前離開，口頭說讓妻子劉桂霞代為簽署合同，結(jié)果過了幾天之后，覺得房價(jià)賣低了，心生悔意，便想種種辦法刁難公司和買方，先不提供相關(guān)證件，后又要求買方于過戶時(shí)支付全款，最后，又咨詢了律師，以妻子劉桂霞私自出售該房屋，房主荊德強(qiáng)不知情為由訴訟，此案已經(jīng)審理

6、一年多了，買方至今未過戶，而公司也耗費(fèi)很大精力在辯駁無簽署合同不規(guī)范的連帶責(zé)任,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,解析： 因?yàn)樵诤炇鸷贤瑫r(shí)的操作不規(guī)范，帶來的損失是不可預(yù)計(jì)的，這一單僅僅收取了5000元中介費(fèi)，卻讓公司付出了更多. 1.擔(dān)心敗訴承擔(dān)連帶責(zé)任賠償違約金 2.花費(fèi)人力物力取證、出庭 3.聘請律師的費(fèi)用 4.買方對我公司操作不專業(yè)不規(guī)范的不滿 5.口碑宣傳，影響美譽(yù)度,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,四、應(yīng)該拒絕為客戶簽約的情形 2.售房人未帶齊證件（產(chǎn)權(quán)證、身份證） 沒關(guān)系，內(nèi)網(wǎng)上不是有相關(guān)信息么？先簽了合同，再讓售房人送過來就行了?。?大家務(wù)必不要碰觸這兩條應(yīng)該拒絕簽約的原則，否則

7、無論是公司還是個(gè)人都會(huì)承擔(dān)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)！,第一部分 簽署房屋買賣置換合同,良好的機(jī)遇 公司利潤的支撐 水平的亟待提高 面對濱海新區(qū)租賃市場的活躍前景，應(yīng)該高度重視租賃業(yè)務(wù)，以高水平、高質(zhì)量的服務(wù)贏得客戶: 房屋租賃合同.doc,第二部分 簽署房屋租賃合同,一、簽訂合同同時(shí)，必收取齊全的幾個(gè)款項(xiàng)： *中介服務(wù)費(fèi) *定金 押金中介服務(wù)費(fèi)（高端租賃） *押金,第二部分 簽署房屋租賃合同,第二部分 簽署房屋租賃合同,在房屋租賃過程中，最易受到損失進(jìn)而投訴率較高的是： 出租方 損失中介費(fèi)、物品丟失,第二部分 簽署房屋租賃合同,如果不能保證 押金中介服務(wù)費(fèi) 則務(wù)必向出租方闡明后果：如果在交齊首期租金前承租

8、方退房，則出租方會(huì)損失中介費(fèi) 而押金不足，就會(huì)引發(fā)出租方的不滿，將矛頭指向簽約的中介方，指責(zé)我們的連帶責(zé)任 ，認(rèn)為我們的服務(wù)不完善，以至使其損失。而我們需確?？蛻綦p方利益，盡到做中介方的義務(wù)。,第二部分 簽署房屋租賃合同,案例分析： 2005.12.3 解放路連鎖店 經(jīng)辦人王春英租賃合同 事由：2005.11.13簽署，房屋租金800元，押金800元，按季度支付。承租方王羿只交了定金800元，出租方劉浩用來交了信息服務(wù)費(fèi)，房屋押金以及第一季度的房屋租金并未交納，但經(jīng)出租方同意，先給承租方交了房。連鎖店告知出租方三日內(nèi)催要，但房主大意一個(gè)月了未要來，結(jié)果承租方不辭而別。房主認(rèn)為自己是受害者，白讓

9、別人住了一個(gè)月房子，向我公司索要800元來彌補(bǔ)自己的損失。,第二部分 簽署房屋租賃合同,解析：公司以合同簽署時(shí)未收房屋押金、騰房時(shí)未收房屋租金，是經(jīng)過出租方同意的為由，最終并沒有退還出租方中介費(fèi)。 但是，出租方堅(jiān)持認(rèn)為自己不知道后果會(huì)這么嚴(yán)重，既然我們是專業(yè)的置業(yè)顧問，也收取了租賃信息服務(wù)費(fèi)，就不應(yīng)該讓這種情況發(fā)生。從而對我們的標(biāo)準(zhǔn)式專業(yè)服務(wù)有了不良的印象，并且傳播放大，違背了我們的聚焦客戶價(jià)值法則。,警惕要點(diǎn)： 將合同的違約條款明示給雙方，使其更加明確雙方的權(quán)利與義務(wù)-警醒 必須約定承租方在騰房同時(shí)將首期租金交齊-把控-,第二部分 簽署房屋租賃合同,把控,警醒,第二部分 簽署房屋租賃合同,二

10、、必須驗(yàn)明證件是否齊全 簽訂合同同時(shí)，必須驗(yàn)明齊全的證件: 1.出租方產(chǎn)權(quán)證明原件 2.出租方及承租方身份證明(軍官證,外籍人士護(hù)照) 3.必須留存出租方及承租方身份證明復(fù)印件；留存兩份：連鎖店一份（隨合同復(fù)印件保存），對方客戶一份,第二部分 簽署房屋租賃合同,案例分析： 案例一：2005年萬麗泰達(dá)酒店通過我公司為員工租房，店員并未驗(yàn)證出租方身份證與產(chǎn)權(quán)證上是否一致，就簽署了合同，結(jié)果真正的房主回家看到萬麗住進(jìn)自己的房子，強(qiáng)行要求萬麗搬 走，但是萬麗的將近一年的租金已經(jīng)先期支付給非法轉(zhuǎn)租人了，并且現(xiàn)在已經(jīng)聯(lián)系不到了，查驗(yàn)身份證時(shí)發(fā)現(xiàn)是假的。萬麗提出：要么公司補(bǔ)償其損失，要么會(huì)起訴我公司,第二部

11、分 簽署房屋租賃合同,案例分析： 案例二：我公司的兩套收購房新建里7-3-501及新建里7-3-502，就是被持有該房鑰匙的非法小中介轉(zhuǎn)租出去的，最后我公司為了順利出售該房，給承租方一部分補(bǔ)償，要求其搬出該房 案例三：順馳在2004年開展的包租業(yè)務(wù)，就存在很多租戶私自轉(zhuǎn)租房屋的情況，為公司帶來巨大損失,第二部分 簽署房屋租賃合同,中介方有幫助審核房屋資料的義務(wù)，這也是做一名專業(yè)的置業(yè)顧問應(yīng)該做到的,第二部分 簽署房屋租賃合同,三、務(wù)必填寫附件： 出租房屋的附屬設(shè)備清單，保證 所留物品填寫齊全規(guī)范 并雙方簽字確認(rèn),第二部分 簽署房屋租賃合同,四、必須在合同上留下雙方工作單位、出租方 家庭住址和有

12、效的聯(lián)系方式 承租方如果突然不知去向,并且電話聯(lián)系不上，出租方首先想到的是聯(lián)系我公司尋找承租方，屆時(shí)我公司可以向客戶提示先通過單位地址尋找，如無結(jié)果，出租方可以以身份證復(fù)印件起訴 注意：1.聯(lián)系方式盡量座機(jī)、手機(jī)都留 2.如果有手機(jī)，盡量不要留小靈通,一、買賣注意事項(xiàng)： 1.今收到：務(wù)必填寫房屋買賣（置換） 合同中的購房人的姓名 2.交來： a.地址必須與合同中（即房產(chǎn)證）一致 b.如是信息服務(wù)費(fèi)，則填寫“買賣信息服務(wù)費(fèi)”；如是貸款服務(wù)費(fèi)，則填寫“貸款服務(wù)費(fèi)” c.如是定金，必須填寫“代收定金”，絕對不能填寫“代收訂金”、“代收房款”、“代收房款（定金）”,第三部分 收據(jù)的填寫,二、租賃注意事項(xiàng)： 交來： 1.地址要填寫租賃合同上所標(biāo)注的地址 2.信息服務(wù)費(fèi)填寫“ 租賃信息服務(wù)費(fèi)” ？“買賣信息服務(wù)費(fèi)”與“租賃信息服務(wù)費(fèi)”為何不統(tǒng)一寫成“信息服務(wù)費(fèi)”？ 便于財(cái)務(wù)錄入臺(tái)帳，體現(xiàn)專業(yè)性服務(wù),