1、某某新天地,商管公司運營方案,成立的意義,提升某某公司商業(yè)項目的后期運營和管理 促進和保障公司商業(yè)項目的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā),經(jīng)營定位,提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位， 輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。,定位說明,而對于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經(jīng)營者和投資者 手里，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經(jīng)營權(quán)。 因此，通達新天地商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù),商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運營管理。 例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。 大型超市

2、也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng) 營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。 究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權(quán)的高度集中,經(jīng)營戰(zhàn)略,長期戰(zhàn)略 通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團公司商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。 短期目標 圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持項目一期的銷售工作。實現(xiàn)項目一期成功銷售。,經(jīng)營范圍,主營： 商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計、制作、發(fā)布等。 兼

3、營： 糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運動器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等,主要職能,四大職能 市場 招商 銷售 管理,市場職能,1、項目商家經(jīng)營情況審核； 2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析； 3、商業(yè)應(yīng)對策略的制訂； 4、項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護； 5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；,招商職能,1、項目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等； 2、項目開業(yè)后的補位招商； 3、商家的儲備工作； 4、對入駐商家進行評估工作；,銷售職能,1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目所 處區(qū)

4、域的市場，促進區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率； 2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持 營業(yè)收入穩(wěn)定提升； 3、項目區(qū)域內(nèi)市場細分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整 經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略； 4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備 實力的業(yè)主或經(jīng)營者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；,管理職能,兩大方面： 物業(yè)管理 運營管理,1、經(jīng)營行為管理 2、消費行為管理,1、經(jīng)營行為管理,主要內(nèi)容： 商戶檔案管理；建立評估體系，對商戶進行等級評定；建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；租金等

5、費用收繳；,2、消費行為管理,主要內(nèi)容： 宣傳促銷管理；建立和完善項目VI系統(tǒng)；經(jīng)營秩序 和公共安全管理；退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；助 學(xué)、文化等公關(guān)公益活動；“某某會”會員的管理和維護； 項目電子商務(wù)平臺的管理和維護；,組織架構(gòu),組織架構(gòu)設(shè)計說明： 商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分（物業(yè) 公司另案說明）、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財務(wù)等 公司運營部分。其中由策劃部和運營部組成的商業(yè)服務(wù)部分 是整個管理公司的核心運營機構(gòu)。 公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和 相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組， 專業(yè)組直接管理所有商戶

6、。,組織結(jié)構(gòu)圖,總經(jīng)理,策 劃 組,策 劃 部,運 營 部,辦 公 室,財 務(wù) 部,平 面 組,會 計 組,出 納 組,招 商 組,客 服 組,人員配置和崗位描述,經(jīng)營模式,盈利模式 管理模式 風險和應(yīng)對措施,盈利模式闡述,主要盈利渠道分析： 1、管理費 2、廣告位發(fā)布費 （外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位） 3、場地使用費 （商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分） 4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費 ） 5、活動贊助費用,盈利模式闡述,6、刊物宣傳收費(DM、內(nèi)刊和會員刊物等) 7、培訓(xùn)講座收費（舉行消防、工商、投資等講座） 8、自營項目收入（自營商鋪的收入） 9 、代理廠商公關(guān)活動策劃執(zhí)行收費 （例如：新品

7、推介會/酬賓會等） 10 、代理設(shè)計制作廠商刊物及DM刊設(shè)計收費 （商戶自行制作的宣傳物品等）,管理模式闡述,開發(fā)公司,業(yè)主,商業(yè)經(jīng)營公司,租賃經(jīng)營者,委托合同,銷售合同,租賃合同,委托合同,返租合同,管理模式的五個統(tǒng)一,統(tǒng)一物業(yè)管理,即統(tǒng)一進行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境,統(tǒng)一營銷管理,統(tǒng)一經(jīng)營主題,統(tǒng)一招商管理,統(tǒng)一服務(wù)管理,即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺,即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調(diào)控等形式，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，

8、統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。,即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認知度。,即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。,重點工作流程,商鋪交驗流程（交房驗收） 商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理） 商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等） 商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險預(yù)防） 商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等） 公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實施、監(jiān)控） 投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置

9、、反饋等） 退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）,重要管理制度,某某新天地商業(yè)業(yè)主公約與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件 某某新天地商戶服務(wù)手冊 涵蓋從商戶進場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié) 某某會會員手冊會員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊 某某新天地委托租賃合同為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù) 某某新天地經(jīng)營管理條例對商戶日常經(jīng)營行為進行規(guī)范化管理 某某新天地商戶經(jīng)營承諾書 要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進行承諾確認 某某新天地消費者投訴管理制度結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行 某某新天地消防安全管理制度結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行,風險和應(yīng)對措施,散戶退場,商鋪大面積閑置,管理費收繳,墊付裝修費收回,代收代繳費用,

10、主力店流失,增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；,銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責任，增 加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣；,提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管 理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；,協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；,充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況；,提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務(wù)；,應(yīng)對措施,財務(wù)風險,經(jīng)營風險,經(jīng)營計劃說明,從兩個方面進行經(jīng)營指標預(yù)測： 1、經(jīng)濟指標 2、經(jīng)營指標,經(jīng)濟指標,5年內(nèi)主要經(jīng)濟指標預(yù)測表,經(jīng)營指標,5年內(nèi)主要經(jīng)營指標預(yù)測表,工作內(nèi)容圖示說明,前期介入階段,正常管理階段,跟進

11、控制階段,前期介入階段,商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查 （銷售促進和項目提升）,商鋪交驗,業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化,后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度,經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進）,人員組織控制等各項事宜,主要工作內(nèi)容,正常管理階段,項目區(qū)域市場的升級管理,項目區(qū)域市場的分析、評估,項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整,項目區(qū)域市場的日常管理,主要工作內(nèi)容,跟進控制階段,管理工作質(zhì)量的監(jiān)控,管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新,主要工作內(nèi)容,工作范圍的界定,1、招商方面： 商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前 期策劃公司的招商工作，重點參與主力店客戶洽談，參加招商推介會等； 2、銷售方面： 以前期策

12、劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。 重點參與項目推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等； 3、前期宣傳推廣工作： 以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。 重點進行商業(yè)運營理念推廣，商業(yè)運營管理咨詢等； 4、商業(yè)運營方面： 以商管公司為主導(dǎo)，負責某某區(qū)域重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待 登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。,現(xiàn)階段具體工作安排,配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等； 商管公司獨立開展招商客戶積累工作 初步工作計劃： 1、招商政策；（包含政策層面和開發(fā)商層面） 2、招商業(yè)態(tài)；（1期3層為餐飲、服務(wù)業(yè)，1，2層的主力品牌店） 3、招商渠道；

13、（DM投遞、重點商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、 行業(yè)協(xié)會商會組織等） 4、目標任務(wù)：（配合策劃公司力爭實現(xiàn)主力店招商達到10家左右）,主力店招商政策,1、政府稅費的減免優(yōu)惠 2、政府返稅政策支持 3、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新 4、開發(fā)商墊付裝修費2000元/平米 開發(fā)商提供裝修費2000元/平米的5年無息貸款。 5、增加商戶裝修期優(yōu)惠 針對主力店商戶，增加2至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的36個月的免租期優(yōu)惠，進一步降低經(jīng)營成本。,十大優(yōu)惠措施,實現(xiàn)零風險經(jīng)營,主力店招商政策,6、共享“某某會”固定客戶資源； 商業(yè)經(jīng)營公司打造“某某會”會員組織，招募會員形成固定客戶

14、群體； 7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺 針對主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺，拓寬營銷渠道； 8、送外墻外立面廣告位使用權(quán) 外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店） 具體贈送標準及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。 9、廣告宣傳同步免費送 在某某新天地開業(yè)時，對外的整合媒體計劃（電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費宣傳的優(yōu)惠政策。 10、試營業(yè)期間減免管理費 為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個月或半年）實施減免物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，進一步降低商戶的經(jīng)營風險

15、，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)。,十大優(yōu)惠措施,實現(xiàn)零風險經(jīng)營,招商工作輔助,1、商戶座談活動 走訪某某重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容： A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理； B、商管公司后期對項目進行總體運營管理，提供服務(wù)； 2、商業(yè)調(diào)查活動 商管公司負責設(shè)計商業(yè)調(diào)查問卷，了解某某市場對某某新天地 提供的服務(wù)和商品的需求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理 公司有哪些服務(wù)要求和建議。策劃部負責印刷問卷并制作小禮品， 安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。 3、會員招募活動 商管公司啟動會員組織籌備，將某某市場的主要消費者提前聚集， 既能促進招商，又達到營銷

16、效果，促進銷售。并能在未來經(jīng)營中成為 重要的資源。 4、商務(wù)網(wǎng)站籌建 商管公司著手擬定項目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項目電子商務(wù)平臺。 拓展公司銷售和招商渠道。,招商工作安排,北京地區(qū)（4月中旬開始） 1、招商業(yè)態(tài)： 餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）； 2、前期主要招商手段： 網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)銷代理、投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。 3、需要支持： 項目樓書、招商手冊、視頻資料等,某某地區(qū)（4月底開始） 1、招商業(yè)態(tài)： 餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）； 2、前期主要招商手段： 行業(yè)協(xié)會、商場走訪、直投、拜訪洽談。 3、需要支持： 項目樓書、招商手冊、視頻資料等,會員組織籌建,成立會員組織的意義： 為項目募集目標消費群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并 以此吸引商戶進駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā) 行會員刊物奠定基礎(chǔ)。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。 會員種類： 初定兩類：普通VIP卡（個人會員）和尊享VIP卡（針對商戶會員或高端人群） 首期會員招募時間： 截至2009年12月31日（或一期開業(yè)前） 首期會員發(fā)展目標： 會員數(shù)量至少達000名 （詳見某某會會員招募執(zhí)行方案）,“某某會”會員發(fā)展方案,商務(wù)網(wǎng)站籌建,網(wǎng)站名稱： 某某歡樂購（暫定） 網(wǎng)站主要功能：,商品展示 電子貿(mào)