1、物權(quán)法及其對(duì)財(cái)政的影響,南京審計(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院 裴育（） 2007.11.07,內(nèi)容框架,物權(quán)法相關(guān)概念與立法過程回顧 物權(quán)法的主要內(nèi)容及其意義 物權(quán)法關(guān)呼民生的幾個(gè)熱點(diǎn)問題 物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響 物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響 物權(quán)法對(duì)公共財(cái)政的影響 物權(quán)法與依法行政,一、物權(quán)法相關(guān)概念與立法過程回顧,幾個(gè)應(yīng)該知道的物權(quán)法概念,物權(quán) 生活解釋：物權(quán)，通俗地說(shuō)，一頭牛屬于你，你可以用它來(lái)耕田、拉車，可以租給他人使用，也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權(quán)利是排他的，任何人都不能干涉你。 理論解釋：物權(quán)就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 所有

2、權(quán) 生活解釋：你擁有一棟房屋，你可以自己使用；可以出租給別人，收取房租；也可以轉(zhuǎn)手賣給他人。這就是你對(duì)這棟房屋的所有權(quán)。 理論解釋：所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。,用益物權(quán) 生活解釋：麥當(dāng)勞租用別人的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，它依法享有對(duì)租用房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，但是它沒有處分房屋的權(quán)利。也就是說(shuō)麥當(dāng)勞擁有的是房屋的用益物權(quán)。 理論解釋：用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。 另外，國(guó)家對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行 征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定給予補(bǔ)償；沒有國(guó)家規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)給予合理

3、補(bǔ)償。,擔(dān)保物權(quán) 生活解釋：甲向乙借款萬(wàn)元，以其價(jià)值萬(wàn)元的房屋、萬(wàn)元的汽 車作為抵押擔(dān)保，以萬(wàn)元的音響設(shè)備作質(zhì)押擔(dān)保，同時(shí)還由丙為其提供保證擔(dān)保。其間汽車遇車禍損毀，獲保險(xiǎn)賠償金萬(wàn)元。如果上述擔(dān)保均有效，丙應(yīng)對(duì)借款本金在萬(wàn)元數(shù)額內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。丙承擔(dān)的是物的擔(dān)保以外的擔(dān)保責(zé)任。 理論解釋：擔(dān)保既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。,不動(dòng)產(chǎn) 生活解釋：甲買了乙的一套房屋，在變更產(chǎn)權(quán)登記之前，乙又將房屋賣給了丙，且進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先，但是不得對(duì)抗丙對(duì)房屋的合法擁有。 理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)，指土地以

4、及建筑物等土地附著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的取得應(yīng)當(dāng)以登記為要件，不登記，不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的權(quán)利皆無(wú)從談起。 動(dòng)產(chǎn) 生活解釋：張三有一張桌子，想賣給李四，不管價(jià)錢是怎么商定的，桌子所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是以桌子交付給李四時(shí)為準(zhǔn)。 再比如，甲賣給乙一頭牛，雙方約定好價(jià)錢，尚未給付價(jià)款的情況下，甲就將牛交給乙。當(dāng)天夜里，雷電將此牛擊死，乙應(yīng)該對(duì)牛的死亡承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)榕５乃袡?quán)已交付而發(fā)生轉(zhuǎn)移。 理論解釋：動(dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)立等，自交付時(shí)發(fā)生效力 。,共有 生活解釋：甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為。為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表

5、示贊同，但丙反對(duì)。因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一輪船，甲占該船份額。現(xiàn)甲欲將該船作抵押向某銀行貸款萬(wàn)元。如各共有人事先對(duì)此未作約定，則甲的抵押行為無(wú)須經(jīng)任何人同意。這就是按份共有。 理論解釋：共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而共同共有則是，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有占有使用、收益和處分的權(quán)利。,建筑物區(qū)分所有權(quán) 生活解釋：南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)年 月，開發(fā)商申報(bào)時(shí)，南京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車車位戶，

6、非機(jī)動(dòng)車車位 戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有 個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的 個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月元的租金租了出去。 年 月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。,法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。這起案例就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。 理論解釋：建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對(duì)建筑

7、物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 物權(quán)法草案中對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除了建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。,孳息 生活解釋：天然孳息是指，母牛生的小牛、果樹上結(jié)的果子等。法定孳息是指，銀行的利息、房屋的租金等。 理論解釋：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權(quán)人取得，沒有用益物權(quán)人的，由所有權(quán)人取得，但當(dāng)事人另有約定的除外對(duì)于法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明的，按照交易習(xí)慣取得。 相鄰權(quán) 生活解釋：張三有

8、一塊土地，他完全有權(quán)禁止其他人進(jìn)入自己的土地，但是李四若不經(jīng)過張三的土地就不能到達(dá)自己的土地，張三就應(yīng)該給李四提供必要的便利。當(dāng)然李四應(yīng)當(dāng)盡量避免給相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三造成損害，如造成損害，應(yīng)當(dāng)給予賠償。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人張三以及租用張三土地的其他人。 理論解釋：不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。,保護(hù)私人財(cái)產(chǎn),公私財(cái)產(chǎn)平等保護(hù),確定征地補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成,小區(qū)車位應(yīng)先滿足小區(qū)居民,物權(quán)法立法進(jìn)程, 年， 八屆全國(guó)人大常委會(huì)首次將物權(quán)法列入立法計(jì)劃， 但因經(jīng)濟(jì)體制改革正在深入及理論研究不足， 當(dāng)時(shí)立法條件并不成熟。 年 月， 受全國(guó)人大常委會(huì)

9、法工委委托， 江平、王家福等 位法學(xué)專家成立民法起草工作小組， 包括物權(quán)法在內(nèi)的民法典， 開始正式提上議事日程。 年 月， 梁慧星教授領(lǐng)銜的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所完成了物權(quán)法草案建議稿。 年 月， 中國(guó)人民大學(xué)王利明教授領(lǐng)導(dǎo)的課題組， 亦完成了一份物權(quán)法草案建議稿。, 年底， 在“社科院草案”與“人民大學(xué)草案”的基礎(chǔ)上， 全國(guó)人大常委會(huì)法工委擬定了物權(quán)法草案征求意見稿， 并下發(fā)有關(guān)方面征求意見。 年 月， 由物權(quán)法等 編內(nèi)容組成的民法草案提請(qǐng)九屆全國(guó)人大常委會(huì)一審， 此次審議被視為物權(quán)法草案的初審。此后， 民法典草案由“捆綁式審議”為“分別審議”， 物權(quán)法草案排在最優(yōu)先的位置。 年 月， 物

10、權(quán)法草案提請(qǐng)十屆全國(guó)人大常委會(huì)二審， 私產(chǎn)保護(hù)受到高度重視， 豐富了公眾關(guān)注的建筑物區(qū)分所有權(quán)等內(nèi)容。 年 月， 物權(quán)法草案三審， 重點(diǎn)解決物權(quán)法急需規(guī)范的現(xiàn)實(shí)問題， 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、征收制度等做出了重大改進(jìn)， 并對(duì)草案進(jìn)行了一些通俗化改造。, 年 月 日至 月 日， 物權(quán)法草案公開征求意見， 全國(guó)人大常委會(huì)法工委隨后歸納出意見比較集中的 個(gè)問題。 年 月， 物權(quán)法草案四審， 對(duì)征收征用、擔(dān)保物權(quán)等一系列問題做出進(jìn)一步修改。 年 月， 物權(quán)法草案五審， 進(jìn)一步明確國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度、強(qiáng)調(diào)平等保護(hù)的原則， 并加大對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)力度， 物權(quán)法制訂自此進(jìn)入攻堅(jiān)階段。 年 月， 物權(quán)法草案六審， 對(duì)城市

11、住宅用地續(xù)期， 小區(qū)車位、車庫(kù)歸屬等關(guān)涉百姓切身利益的熱點(diǎn)問題做了進(jìn)一步完善。 年 月， 物權(quán)法草案七審， 除進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)集體財(cái)產(chǎn)歸屬、農(nóng)村土地承包期等涉及國(guó)計(jì)民生的規(guī)定外， 還對(duì)農(nóng)村宅基地能否轉(zhuǎn)讓等爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)做出了最后安排， 并決定提請(qǐng)全國(guó)人代會(huì)審議。 年 月 日， 十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議審議并通過物權(quán)法。,二、物權(quán)法的主要內(nèi)容及其意義,物權(quán)法的指導(dǎo)思想 ：“合法財(cái)產(chǎn)一體保護(hù)”。它的側(cè)重點(diǎn)在于，不考慮生產(chǎn)資料所有制是什么，只考慮財(cái)產(chǎn)的取得，財(cái)產(chǎn)取得只要是合法的，在法律上同樣對(duì)待、同樣保護(hù)。 物權(quán)法定原則：物權(quán)公示原則、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則 主要內(nèi)容： 關(guān)于堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度 關(guān)于平等保

12、護(hù)國(guó)家、集體和私人的物權(quán) 關(guān)于國(guó)有財(cái)產(chǎn) 關(guān)于集體財(cái)產(chǎn) 關(guān)于私人財(cái)產(chǎn) 關(guān)于征收補(bǔ)償,二、物權(quán)法的主要內(nèi)容及其意義,第一編 總 則 第一章 基本原則 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記 第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付 第三節(jié) 其他規(guī)定 第三章 物權(quán)的保護(hù) 第二編 所有權(quán) 第四章 一般規(guī)定 第五章 國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán) 第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 第七章 相鄰關(guān)系 第八章 共有 第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定,第三編 用益物權(quán) 第十章 一般規(guī)定 第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 第十二章 建設(shè)用地使用權(quán) 第十三章 宅基地使用權(quán) 第十四章 地役權(quán) 第四編 擔(dān)保物權(quán) 第十五章 一般規(guī)定

13、第十六章 抵押權(quán) 第一節(jié) 一般抵押權(quán) 第二節(jié) 最高額抵押權(quán) 第十七章 質(zhì)權(quán) 第一節(jié) 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán) 第二節(jié) 權(quán)利質(zhì)權(quán) 第十八章 留置權(quán) 第五編 占有 第十九章 占有 附 則,特點(diǎn)與創(chuàng)新,第一，物權(quán)法中確立的公共財(cái)產(chǎn)和人民私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)平等保護(hù)的原則，具有劃時(shí)代意義。 第二，私人所有權(quán)法律地位得到充分承認(rèn)，是國(guó)家進(jìn)入建設(shè)性社會(huì)的標(biāo)志。 第三，物權(quán)法對(duì)一般民眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)建立了一系列強(qiáng)化措施，貫徹了中央提出的民權(quán)保護(hù)的人文主義思想。,二、物權(quán)法的主要內(nèi)容及其意義,意義： 物權(quán)法在法律體系中自身的特殊性質(zhì)和獨(dú)特功能，決定了它在經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活中的重要地位和重大作用。 社會(huì)主義初級(jí)階段國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度的確立和所

14、有制結(jié)構(gòu)的深刻變革，呼喚物權(quán)法出臺(tái)；物權(quán)法頒布實(shí)施，又從民法角度為堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度提供了重要的法制保障。 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確定和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的根本轉(zhuǎn)變，呼喚物權(quán)法出臺(tái)；物權(quán)法頒布實(shí)施，又從民法角度為發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提供了重要的法制保障。 社會(huì)利益格局的重大調(diào)整和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)戰(zhàn)略任務(wù)的提出，呼喚物權(quán)法出臺(tái)；物權(quán)法頒布實(shí)施，又從民法角度為維護(hù)好、實(shí)現(xiàn)好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益提供了重要的法制保障。,二、物權(quán)法的主要內(nèi)容及其意義,換一種說(shuō)法： 物權(quán)法的頒布與實(shí)施有四個(gè)方面的重要意義。 第一，有力的推進(jìn)了我們國(guó)家依法治國(guó)建設(shè)社會(huì)主義法制國(guó)家的進(jìn)程。也可以說(shuō)，是一個(gè)帶有里程

15、碑性質(zhì)的一部法律。 第二，物權(quán)法維護(hù)我們國(guó)家的基本經(jīng)濟(jì)制度。 第三，它是維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序所必須的一部法律。 第四，物權(quán)法關(guān)系到或者涉及到公民、法人和其他組織的權(quán)利。,三、物權(quán)法關(guān)呼民生的幾個(gè)熱點(diǎn)問題,買房登記才有保障 異議登記15天內(nèi)不起訴失效 預(yù)告登記：防止“一房二主” 登記機(jī)構(gòu)出錯(cuò)造成損害，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用按件收取 車位車庫(kù)業(yè)主優(yōu)先 業(yè)主共同選物業(yè) 拆遷補(bǔ)償要合理 國(guó)家搶險(xiǎn)救災(zāi)可征用房屋 建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期 財(cái)產(chǎn)被毀損，可要求恢復(fù)原狀 鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍,三、物權(quán)法關(guān)呼民生的幾個(gè)熱點(diǎn)問題,物權(quán)保護(hù)可以用仲裁解決 買受人善意取得財(cái)產(chǎn)可不歸還 拾到財(cái)物應(yīng)當(dāng)

16、及時(shí)通知權(quán)利人 拿回失物，懸賞承諾當(dāng)兌現(xiàn) 鄰居裝修給方便 采光通風(fēng)受保護(hù) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍未放開 三人合伙買車，兩同意即可轉(zhuǎn)賣 分割共同財(cái)產(chǎn)，損失風(fēng)險(xiǎn)可分?jǐn)?抵押車輛借錢，約定拿車抵債不合法 公益學(xué)校、醫(yī)院等6類財(cái)產(chǎn)不得抵押,四、物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響,住宅七十年使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期，提升了房屋的內(nèi)在價(jià)值 小區(qū)公用部分的規(guī)定明晰了產(chǎn)權(quán) 新型鄰里關(guān)系，明確相鄰糾紛問題 嚴(yán)格土地管理制度，明確土地出讓方式 拆遷補(bǔ)償規(guī)定，將可能增加開發(fā)成本，延緩房地產(chǎn)開發(fā)速度 物權(quán)法的出臺(tái)為物業(yè)稅的征收提供了法律依據(jù),四、物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各主體的影響 對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響 首先，物權(quán)法對(duì)開發(fā)

17、商和業(yè)主的權(quán)、責(zé)、利作出了明確的界定。雙方各自行使自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)，這將使得二者的合法權(quán)益都得到保障。 其次，物權(quán)法對(duì)土地的出讓方式、征收土地的補(bǔ)償?shù)确矫孀鞒隽藝?yán)格、明確的規(guī)定。使得政府不能在“公共利益”的大旗下，公然為開發(fā)商征地、拆遷了這將從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。同時(shí)，開發(fā)商必須對(duì)被征地人進(jìn)行合理補(bǔ)償，這無(wú)疑會(huì)加大開發(fā)商的拿地成本，對(duì)其資金實(shí)力是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。從而加快行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰和規(guī)模整合 。 再次，物權(quán)法明確了住宅建設(shè)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的問題，也就是說(shuō)，七十年以后只要房屋仍然存在，使用權(quán)還是屬于購(gòu)房者的。,對(duì)購(gòu)房者的影響 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，購(gòu)房者更具有

18、理性的分析和判斷能力。物權(quán)法對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)期限做出明確規(guī)定后，購(gòu)房者買房時(shí)將不再只注重價(jià)格這個(gè)單一因素，房屋的使用壽命及質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物業(yè)管理水平等方面也將成為決定購(gòu)房者是否購(gòu)買的重要因素。 另外物權(quán)法的出臺(tái)，使得處理各種糾紛有法可依。購(gòu)房者的權(quán)益將得到更有效的保護(hù)。其投訴將由情緒化向理性化轉(zhuǎn)移，維權(quán)意識(shí)和法律意識(shí)也將逐步增強(qiáng)。,對(duì)政府的影響 當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的深入，大規(guī)模的基本建設(shè)、征地拆遷問題越來(lái)越多，不依法行政侵害老百姓利益的情況時(shí)有發(fā)生。物權(quán)法出臺(tái)后，政府作為土地出讓市場(chǎng)的主體，其行使征收權(quán)，必須遵循物權(quán)法所確立的程序，而且應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以充分

19、補(bǔ)償。這就大大降低了行政違法的可能性。同時(shí)政府也將依據(jù)物權(quán)法加大對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，控制土地供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從“地根”出發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。,五、物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響,法律法規(guī)的進(jìn)一步健全使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加有序 物權(quán)法的頒布具有更強(qiáng)烈的現(xiàn)實(shí)意義，它的實(shí)施將會(huì)使物業(yè)管理?xiàng)l例更好地貫徹、執(zhí)行。物權(quán)法對(duì)業(yè)主權(quán)益和義務(wù)的具體規(guī)范將使物業(yè)管理企業(yè)在處理業(yè)主權(quán)益糾紛時(shí)能夠更好地把握分寸。 物權(quán)法的頒布實(shí)施將考驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展能力 物權(quán)法的實(shí)施將使物業(yè)管理向多元化發(fā)展。物權(quán)法關(guān)于“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施、也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，將會(huì)給目前主

20、要以物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)的現(xiàn)狀帶來(lái)改變。業(yè)主選擇空間的增大，將會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展和品牌形象樹立顯得更加重要。,五、物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理的影響,明晰了物業(yè)管理服務(wù)職能定位與責(zé)任邊界 長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)管理承擔(dān)了很多自身不該承擔(dān)和無(wú)力承擔(dān)的工作和責(zé)任。如應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的房屋質(zhì)量與保修責(zé)任、應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)治安職能，不少業(yè)主都誤認(rèn)為是物業(yè)管理的事情，使得物業(yè)管理企業(yè)代人受過現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。其實(shí)物業(yè)管理企業(yè)就是一個(gè)按照合同提供服務(wù)的服務(wù)型企業(yè)，不能包攬一切，要在物權(quán)法的前提下，把該做和能做的事情簽訂在合同上，并用內(nèi)部的管理制度保證服務(wù)的品質(zhì)。 實(shí)施物權(quán)法后，物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)分析 加大房屋維

21、修資金使用的透明度與合理性。 物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。 理性理解業(yè)主的維權(quán)行為。,六、物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響,“平等原則”對(duì)國(guó)資監(jiān)管的挑戰(zhàn) 物權(quán)法針對(duì)當(dāng)前國(guó)有財(cái)產(chǎn)流失的實(shí)際情況，界定了國(guó)有資產(chǎn)的范圍，明確了國(guó)有物權(quán)的行使，強(qiáng)調(diào)了對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)。而這個(gè)保護(hù)，堅(jiān)持的是平等原則，它為國(guó)資管理部門和國(guó)有企業(yè)提出了一個(gè)全新的課題。 首先，平等保護(hù)原則對(duì)國(guó)有企業(yè)提出了挑戰(zhàn)。在發(fā)生物權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，國(guó)有企業(yè)也只能以平等的市場(chǎng)主體身份通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑參與糾紛解決。 其次，物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理者設(shè)置了“高壓線”。物權(quán)法通過明確國(guó)有資產(chǎn)歸屬、以違法行為定性國(guó)有資產(chǎn)損失行為，對(duì)監(jiān)管不力造成國(guó)資

22、流失的機(jī)構(gòu)和工作人員設(shè)置了“高壓線”，應(yīng)該引起高度警覺。,六、物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響,物權(quán)法將促進(jìn)國(guó)有企業(yè)加快改革步伐 溫家寶總理在今年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中提出要繼續(xù)加快國(guó)有企業(yè)改革，物權(quán)法的實(shí)施對(duì)國(guó)有企業(yè)改革有什么意義呢？ 一是物權(quán)法明確了市場(chǎng)主體。這對(duì)我們?cè)诟闹频倪^程中形成產(chǎn)權(quán)主體多樣化十分有利，在產(chǎn)權(quán)主體多樣化的情況下，改制才可能到位。 二是物權(quán)法規(guī)定了企業(yè)改制的行為過程。現(xiàn)在哪些能做哪些不能做，哪些是重點(diǎn)要監(jiān)控的地區(qū)十分明了，這對(duì)于國(guó)有企業(yè)改革是大大往前走了一步。,六、物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響,依法處置不良資產(chǎn)利于國(guó)有資產(chǎn)保護(hù) 針對(duì)國(guó)有企業(yè)財(cái)產(chǎn)流失的問題，物權(quán)法規(guī)定：“違反國(guó)有

23、財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！庇休浾撜J(rèn)為，這可能會(huì)造成不良資產(chǎn)處置步伐變慢的困境。 事實(shí)上，國(guó)有資產(chǎn)以前最大的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)不清晰，正因?yàn)樗磺逦?，所有不好去?dòng)他，大家都感到處置不良資產(chǎn)的步子比較慢。現(xiàn)在物權(quán)法把產(chǎn)權(quán)界定清楚以后，該誰(shuí)負(fù)責(zé)誰(shuí)就去依法處置，步伐會(huì)隨之加快，不會(huì)放慢。 物權(quán)法這一規(guī)定，只是進(jìn)一步明確了在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，對(duì)于違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。與處置不良資產(chǎn)的快慢沒有必然聯(lián)系。

24、,六、物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響,國(guó)有資產(chǎn)立法任重而道遠(yuǎn) 有輿論認(rèn)為，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，國(guó)有資產(chǎn)立法的時(shí)機(jī)也已經(jīng)成熟。 實(shí)際上，物權(quán)法的出臺(tái)為“國(guó)有資產(chǎn)法”的制定奠定了良好的法律基礎(chǔ)。但由于各種原因，從現(xiàn)在看國(guó)資立法顯得任重而道遠(yuǎn)。就說(shuō)一些大的問題，比如國(guó)資委的定位、職責(zé)，國(guó)有資產(chǎn)到底往哪些領(lǐng)域去布，中央說(shuō)國(guó)有資產(chǎn)主要集中在“兩國(guó)兩重一新一特”這些領(lǐng)域。兩國(guó)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈。兩重是重要的行業(yè)和重要的企業(yè)，一新是新興企業(yè)，一特是特殊行業(yè)。在實(shí)際工作中到底是哪些行業(yè)，還需要認(rèn)真地研究。,六、物權(quán)法對(duì)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管的影響,面對(duì)新形勢(shì)，國(guó)資監(jiān)管有不少工作需要探索 ： 一是要健全科學(xué)的公司法

25、人治理結(jié)構(gòu) 二是要完善績(jī)效考核管理體系 三是制定投融資管理辦法，形成科學(xué)決策機(jī)制 為此，從管理理念上，要從資產(chǎn)管理向資本管理轉(zhuǎn)變；在管理重點(diǎn)上，要積極盤活國(guó)有資本；在管理策略上，要做到有進(jìn)有退；在管理方法上，要堅(jiān)持分層負(fù)責(zé)。,七、物權(quán)法對(duì)公共財(cái)政的影響,是一種理念還是一種行動(dòng)？ 公權(quán)與私權(quán)的關(guān)系 公共需要與私人需要的關(guān)系 提供公共產(chǎn)品過程中的平等與公正關(guān)系 提供公共產(chǎn)品的非贏利性問題 理財(cái)過程中的民主與法治關(guān)系 透過物權(quán)法對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響看其對(duì)財(cái)政的影響,七、物權(quán)法對(duì)公共財(cái)政的影響,我國(guó)市場(chǎng)化改革所引起的一個(gè)根本性的變化，就是財(cái)產(chǎn)“私人化”趨勢(shì)日益突出。這種變化，是導(dǎo)致公共財(cái)政體制在我國(guó)逐步確

26、定的決定性因素。 我國(guó)“私人化”的過程已有很大進(jìn)展并將最終完成。相應(yīng)地，我國(guó)的公共需要也開始與私人需要相分離，逐步取代了原有的國(guó)家需要，而形成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的國(guó)家需要，最終將形成以滿足公共需要為活動(dòng)目的的公共財(cái)政制度。,七、物權(quán)法對(duì)公共財(cái)政的影響,“公共領(lǐng)域”與“私人領(lǐng)域”的分界，決定了公共財(cái)政的存在，決定了公共財(cái)政以滿足公共需要為目的的特性，也決定了公共財(cái)政必然是民主的和法治的財(cái)政。也就是說(shuō)，公共財(cái)政只能在“公共”領(lǐng)域活動(dòng)，不能介入“私人”領(lǐng)域。 不僅如此，它還要為“私人”領(lǐng)域提供公共服務(wù)，也就是人們常說(shuō)的，凡不屬于或不能納入社會(huì)公共需要的事項(xiàng)，財(cái)政就不應(yīng)介入，凡屬于或可以納入社會(huì)公共需要的

27、事項(xiàng)，財(cái)政就應(yīng)當(dāng)也必須介入。這里所說(shuō)的“社會(huì)公共需要”，就是相對(duì)于私人需要而言的。 據(jù)此，我們可以概括出公共財(cái)政的幾個(gè)基本點(diǎn)：提供公共產(chǎn)品或服務(wù)、平等和公正、非贏利性以及民主與法治。,七、物權(quán)法對(duì)公共財(cái)政的影響,在財(cái)政民主制下，政府的財(cái)政行為由不受監(jiān)控或由上級(jí)監(jiān)控轉(zhuǎn)化為“納稅人監(jiān)控”。納稅人監(jiān)控必須通過某種形式，這就是議會(huì)。議會(huì)代表著納稅人的利益，反映著納稅人的呼聲。納稅人通過議會(huì)對(duì)要不要征稅，征什么稅、征多少稅，如何安排財(cái)政支出，支出效果如何等問題直接作出原則性決定，并對(duì)政府的具體實(shí)施行為進(jìn)行監(jiān)控，并有權(quán)對(duì)政府的財(cái)政部門或主管官員進(jìn)行懲處。,八、物權(quán)法對(duì)依法行政的影響,物權(quán)法不僅從私法意義上明確了物權(quán)歸屬及其流轉(zhuǎn)的一系列規(guī)則，更是從公法意義上明確了物權(quán)登記及公法救濟(jì)的途徑。因此，物權(quán)法這部重要法律的頒布與施行將對(duì)政府行為產(chǎn)生積極的影響。 行政機(jī)關(guān)及行政人員在行使公權(quán)力的過程中，首先要牢固樹立物權(quán)觀念和尊重財(cái)富的意識(shí)。例如，警察執(zhí)行公務(wù)時(shí)，在沒有獲得合法授權(quán)和履行合法程序的情況下，不能隨意進(jìn)入私人住宅。英