1、紅樹東方 當(dāng)紅不讓,- 碧海云天二期推廣2003年度提案 -,提案程序,A豪宅局面2003攻略 B紅樹東方買點(diǎn)分析 C“集束炸彈”（策略核心） D2003上年度推廣的階段布線, 豪宅局面2003攻略,競爭樓盤一覽表,水榭花都2期 均價10000，400余戶，120190平方米，高層靠湖，3、4月開盤 世紀(jì)村2期王府 均價8000，208戶，高層面高尓夫，12月認(rèn)購，2003年初開盤 金域藍(lán)灣 均價8300，634余戶，四房153170平方米 熙園 均價10000以上，3、4月TOWNHOUSE封頂。,市場綜述,翡翠郡、星河國際、王府、金域藍(lán)灣 綠景藍(lán)灣半島、碧海紅樹園,波托菲偌、水榭花都、熙園

2、,項(xiàng)目必須塑造的形象,結(jié)論,1、單價8千元以上豪宅市場供應(yīng)量很大，如果在形象檔次上不能明顯拉大差距，競爭壓力將很大 2、廣告訴求缺乏新信息，對客戶缺乏刺激 3、作為碧海云天二期的紅樹東方有待確立和提升新的品牌內(nèi)核。,推廣任務(wù),提升碧海云天 的品牌內(nèi)核,利用碧海云天 一期推廣的 有效知名度,表現(xiàn)二期紅樹東方 新的產(chǎn)品信息， 引發(fā)市場關(guān)注, 二期買點(diǎn)分析,買點(diǎn)分析（外）,一期,1、現(xiàn)場體驗(yàn)是最大的品牌資產(chǎn)（建筑、園 林、用材質(zhì)量） 2、華僑城豪宅、濱海豪宅的形象力,地段 絕世地段： 華僑城、深圳灣、紅樹林、地鐵站四位一體物業(yè)。,買點(diǎn)分析（內(nèi)）,建筑 恢宏氣勢：二期占地4萬余，庭院綠化面積2萬余。

3、絕佳戶型：兩梯兩戶、戶戶朝南、南北通透、全海景、50% 以上躍式單位。 高實(shí)用率：大量單位免費(fèi)贈送面積近20平方米，層高達(dá)6米的 觀景空中花園，及35可靈活間隔使用的超大露臺， 實(shí)用率超過90%,小區(qū)配置 高級會所、室內(nèi)恒溫泳池、室外大型泳池、小學(xué)、 保健中心、凈菜市場一應(yīng)俱全。,有效潛在客戶描述,獨(dú)特客戶群,最貪心的客戶 復(fù)合性客戶 （潮汕、華僑城、硅谷） 躋身龍門的客戶,獨(dú)特的心理特征,大多英年得志 高學(xué)歷智慧精干 處處受人稱贊 滋生了一股好大喜功 自以為是的盛氣,最吸引他們的銷售信息,1、紅樹林海景 2、位置交通 3、華僑城人文魅力 4、戶型 （由高到低排列）,C：推廣概念的整合,總有碧

4、海云天,深圳樓市精粹賣點(diǎn)： 海景盤、紅樹林盤、華僑城盤、公園盤、地 鐵口、 不管你親睞哪一點(diǎn)，碧海云天都在你挑選范圍中排在第一第二。,集束炸彈,不只是戶型尖子 不只是景觀尖子 不只是地段尖子 不只是配套尖子 不只是園林尖子 豪宅全能冠軍,四大導(dǎo)彈,海景天下 豪奢外圍 東方園林 豁達(dá)空間,關(guān)鍵詞,闊氣 霸氣 盛氣,通俗表達(dá),不玩噱頭 不有意用文化往自己臉上貼金 較量的是真槍實(shí)彈 給客戶的是實(shí)實(shí)在在的無上豪宅,定位,現(xiàn)代|東方|大宅,廣告語,人居精華 無出其右 統(tǒng)攝精華 當(dāng)紅不讓,D：階段推廣布線,時間節(jié)點(diǎn),第一次解籌 元月15（70%中差單位，30%好單位） 第一次解籌 3月份 內(nèi)部認(rèn)購截止 3

5、月份 開盤 3月份 推盤次序 僑城東路開通 3、4月份 園林展示 建筑完工后 會所投入使用 6月份,三大階段 各個擊破,全精粹地段,園林及 生活體驗(yàn),產(chǎn)品賣點(diǎn),推廣新規(guī)則,實(shí)景化 版面異型化 最化（極致化） 排場化,階段 A.,主旨：復(fù)合地段對豪宅品質(zhì)的提升 主題：深圳精粹 四位一體 渠道： 報紙廣告 戶外、電視廣告,一二期連橫合縱,內(nèi)圣外王,塑造的市場姿態(tài),在外稱王 （競爭對手無可比擬） 在內(nèi)成圣 （硬件考究無與倫比）,形象行銷活動,毛澤東 詩詞書法展,所謂豪宅，就比如10萬平方米的社區(qū)，800萬平方米的綠茵 檢驗(yàn)毫宅，要看他周邊方圓10公里的區(qū)域有否跟豪宅相稱,推廣賣點(diǎn)的語調(diào),地鐵西部第一

6、站口豪宅,深圳樓市地處地鐵口的在售豪宅大社區(qū) 碧海云天是唯一的地鐵口物業(yè),周邊環(huán)境最高尚， 綠化最多的豪宅,華僑城、錦繡中華、黃牛垅公園、及園博 會、濱海高爾夫環(huán)抱周邊。,階段 B.,主旨：建筑本體賣點(diǎn)及配套優(yōu)勢的攻擊 主題：花園宅 海景家 渠道： 戶外。 DM招商手冊。,35平方米，大戶人家的起居室？紅樹東方免費(fèi)贈送的露臺！ 層高六米，復(fù)式豪宅的客廳？紅樹東方免費(fèi)贈送20平方米的陽臺！ 2萬平方米，社區(qū)版圖？紅樹東方花草樹木，亭臺樓榭生活的園林！,推廣賣點(diǎn)的語調(diào),這里的花和人都挺直腰桿的生活，在6米高的陽臺。 70年來，他都直來直往，我說的是正南北穿行的海風(fēng)。 女兒說這是月亮睡覺的房間，在3

7、5平方米的露臺。,推廣賣點(diǎn)的語調(diào),喜歡海，就讓他天天出現(xiàn) 據(jù)說真正的豪宅外圍除了私家道，便是綠地、海景、或者其他的自然風(fēng)光 豪宅的朝向只有一種，叫做正南 稱得上豪宅的園林，不是嘩眾一時，而是隨時間推移歷久彌新。,推廣賣點(diǎn)的語調(diào),階段 C.,主旨：園林及生活體驗(yàn) 主題：30萬華僑城濱海生活 渠道： 報廣、電視。 戶外。 銷售物料。,60萬一株的千年澳洲古樹，天然水磨石走道， 原木為框，玻璃為體，說的不是五星級酒店大門，而是碧海云天園林的棧道 在深圳，園林的聯(lián)想是不是只有棕櫚樹， 碧海云天卻有楊柳依依。 垂柳、清河、涼亭，對中國本色生活的堅持，才是豪宅的巔峰。,推廣賣點(diǎn)的語調(diào),推廣賣點(diǎn)的語調(diào),“周末還去觀瀾打球嗎”一位朋友問我，我說：春天來了，還是到碧海云天看看柳樹吧 “爸爸來，我?guī)愕胶永镒ヴ~吧” ，隨后兒子把我?guī)?/p>