1、【核心能力培養(yǎng)】能使學生從實體和程序上靈活處理物業(yè) 服務(wù)的綜合性物業(yè)糾紛。 【具體教學目的】能熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律責任； 掌握物業(yè)管理糾紛的處理原則和方法。 【教學重點】運用法律知識處理物業(yè)管理糾紛。 【教學難點】靈活處理物業(yè)管理糾紛。,第九章 物業(yè)管理法律責任、糾紛的處理 及綜合案例分析,一、糾紛的起因 二、糾紛的處理 三、民事侵權(quán)案例分析 四、物業(yè)綜合案例分析,第九章 物業(yè)管理法律責任綜合案例分析及糾紛的處理,一、糾紛的起因 1、起因于合同的糾紛 2、起因于侵權(quán)的糾紛 3、起因于行政的糾紛 行政責任 4、刑事糾紛 刑事責任,民事責任,第九章 物業(yè)管理法律責任、糾紛的處理 及綜合案例分析,二

2、、糾紛的處理： 1、協(xié)商 2、調(diào)解（民間、行政、司法調(diào)解） 3、行政裁決和行政復議 4、仲裁 5、訴訟 要注重調(diào)解；在重視證據(jù)和舉證責任,三、物業(yè)管理民事侵權(quán)案例,【案例一】：,1998年12月13日下午，某工業(yè)區(qū)405棟發(fā)生了一起嚴重的電梯傷人事故。那天在四樓開公司的事主崔家兩兄弟因為進貨需要使用電梯，但因電梯的樓層顯示裝置壞了，無法判明電梯位置，兩個人只好在各樓層找，找到五樓，走在前面的崔弟看見電梯門開著，里面黑洞洞的，于是便地腳邁了進去，墜入電梯井死亡。 事發(fā)后，物業(yè)管理公司檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)五樓的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強稈推開電梯廳門，因用力過猛失去重心

3、從而導致事故的發(fā)生，而事主方面則宣稱，他們從今年上半年開始在那里開公司，迄今為止沒收到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用方面的文件或通知。出事時他并不知道電梯停在哪里，怎么可能無緣無枚地去五樓搞壞電梯門呢？雙方爭執(zhí)不下。,【案例一提示】：,民法通則第126條：建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。 電梯屬于建筑物必須的附屬設(shè)施。 物業(yè)公司承擔過錯推定責任原則的特殊侵權(quán)責任。,【案例二】：,某大廈一次突然停電，電梯停在中間樓層，困在電梯里的業(yè)主焦急萬分，聞訊起來維修的電梯工，找開另外一層的電梯

4、外門，此時，一女業(yè)主來往里探望，突然滑進了電梯井。 提示：施工人的責任。,【案例三】：,在風雨天氣中，李太在住宅樓下的大堂滑倒摔傷。事后，李太向其住宅的物業(yè)管理公司提出索賠醫(yī)療費、誤工費、精神損失等要求。,【案例四】：,2000年9月5日清晨，深圳市某物業(yè)管理公司清潔工袁某在赤灣西坑3棟6層樓打掃衛(wèi)生時，見一廢棄的桌板便從陽臺處扔了下去，擊中正在樓下玩耍的男童張某額頭。張當場倒地，經(jīng)搶救無效死亡。 雇主責任。雇工在受雇期間從事 雇傭活動造成他人損害的，應(yīng)當由雇主承擔民事責任。如果雇工在從事雇傭活動中由于過錯造成他人人身損害的，雇主承擔民事責任后有權(quán)向該雇工追償。,【案例五】：,一棟高層樓宇剛剛

5、竣工，某物業(yè)公司派出保安等相關(guān)人員進行前期介入和接管驗收。為防止意外事故發(fā)生，公司將電梯的鑰匙交由保安部長直接掌管。屬下的保安員周某在工作期間接到女友的傳呼，得知已在樓下等候。周某為迅速與女友見面，向保安部長借用電梯使用。部長當即把鑰匙交給周某，周某把鑰匙插進最近的一扇電梯門的匙孔，門隨之振動了一下，周某誤認為就是開這扇電梯門的，強行用手將門拉開，未看清電梯是否停在該樓層一腳踏入，從23層墜落身亡。,【案例六】：,某住宅小區(qū)，西側(cè)規(guī)劃為一商場，靠商場附近一幢住宅樓一層的三戶業(yè)主在購置房屋時即與物業(yè)建設(shè)單位口頭達成協(xié)議，將西向房屋外墻拆除作門店使用。該三戶業(yè)主入住后，分別向小區(qū)管理處提出裝文告牌

6、。由于該小區(qū)房屋銷售情況不好，入住戶不多，管理處為了小區(qū)以后的規(guī)范管理，要求三戶業(yè)主管理處的廣告牌統(tǒng)一制作，并與業(yè)主一起確定了廣告牌位置及面積。三戶業(yè)主嚴格按小區(qū)管理處的要求裝好了廣告牌。三個月后，某單位一次購買了該小區(qū)住房50套，分配給職工居住。部分住房發(fā)現(xiàn)，一層的廣告牌剛好在自己的窗下，堆滿了樓上扔下的垃圾，而且下雨天，噪音嚴重影響休息。為此，上述住戶要求管理處拆除廣告牌。,（一）推定過錯責任,1建筑物所有人的責任。 2施工人的責任。,（二）無過錯責任,1產(chǎn)品瑕疵責任。 我國民法通則第122條規(guī)定產(chǎn)品制造者、銷售者因質(zhì)量不合格而致人損害的，應(yīng)負無過錯責任。 我國的產(chǎn)品瑕疵責任有如下特點：

7、第一，產(chǎn)品瑕疵責任是由法律直接規(guī)定的責任，是一種特殊侵權(quán)責任，當事人無權(quán)協(xié)商： 第二，產(chǎn)品制造者、銷售者對產(chǎn)品瑕疵造成的損害負連帶責任。如果產(chǎn)品瑕疵屬于產(chǎn)品運輸者，倉儲者的責任，由產(chǎn)品制造者，銷售者追償， 第三，受害者即是因產(chǎn)品瑕疵而遭受人身 或財產(chǎn)損害的消費者。,（二）無過錯責任,2，危險業(yè)務(wù)責任。 我國民法通則第123條明確規(guī)定了從事對周圍環(huán)境有高度危險作業(yè)的民事責任。該條規(guī)定的民事責任有以下特點： 第一高度危險作業(yè)包括有高空，高壓，易燃，易爆，劇毒，放射性、高速運輸工具七種情形。在法律無特別規(guī)定的情況下，其他事故損害不適用這一規(guī)定， 第二高度危險作業(yè)在現(xiàn)有技術(shù)水平的條件下，雖然以極為慎重

8、態(tài)度經(jīng)營管理，仍然可能對他人造成損害，行為人即使無過錯也要承擔賠償責任， 第三高度危險作業(yè)造成的特殊損害是受害人難以警惕和無法預防的。因此受害人有權(quán)請求賠償，但是由受害人故意造成的損害，則構(gòu)成免責事由，行為人不負責賠償。,3環(huán)境損害責任 我國民法通則第124條規(guī)定，“違反國家保護環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當依法承擔民事責任?！敝潞φ叩拿袷仑熑尾坏靡云渲饔^上無過錯而免除 但根據(jù)海洋環(huán)境保護法、水污染防治法等法規(guī)的規(guī)定，環(huán)境損害的發(fā)生系由(1)戰(zhàn)爭行為，(2)不可抗拒的自然災(zāi)害、(3)第三人的故意和過失等造成的，致害者的行為與環(huán)境損害之間不存在因果關(guān)系，可以免予承擔賠償責任。,

9、（二）無過錯責任,4飼養(yǎng)動物致人損害的責任。 我國民法通則第127條規(guī)定?！帮曫B(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任。”這即是一種無過錯責任。 如果損害系由受害人的過錯造成的，動物飼養(yǎng)入或者管理人不承擔民事責任，由于第三人的過錯造成的，應(yīng)由第三人承擔民事責任。,（二）無過錯責任,5無行為能力人，限制行為能力人致人損害的責任。 我國民法通則第133條規(guī)定無行為能力人，限制行為能力人致人損害的，由監(jiān)護人承擔無過錯責任。但同時又規(guī)定減輕情節(jié)，即“監(jiān)護人盡了監(jiān)護責任的，可以適當減輕他的民事責任?！?（二）無過錯責任,我國民法通則第123條規(guī)定，“當事人對造成損害都沒有過錯的，可以

10、根據(jù)實際情況，由當事人分擔民事責任?！?（三）公平責任,補：雇主責任,雇工在受雇期間從事雇傭活動造成他人損害的責任承擔。 雇工在受雇期間從事雇傭活動造成他人損害的，應(yīng)當由雇主承擔民事責任。如果雇工在從事雇傭活動中由于過錯造成他人人身損害的，雇主承擔民事責任后有權(quán)向該雇工追償。 義務(wù)幫工中，因意外事故或幫工人的過失造成他人損害，或者幫工人本人受到損害的，由誰承擔責任？ 義務(wù)幫工中，因意外事故或幫工人的過失造成他人損害，或者幫工人本人受到損害的，被幫工人應(yīng)當承擔適當?shù)拿袷仑熑?。如果損害是由被幫工人的過錯造成的，則應(yīng)當由被幫工人承擔全部民事責任。,在工作期間和工作場所內(nèi),因工作原因受到事故傷害. 在

11、工作期間和工作場所內(nèi),從事與工作有關(guān)的預備性或收尾性工作受到事故傷害的. 在工作期間和工作場所內(nèi),因履行工作職責受到暴力等意外傷害的. 患職業(yè)病的. 因工作外出期間,由于工作原因,受到傷害或發(fā)生事故下落不明的. 在上下班途中,受到機動車事故傷害的. 法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當認定為工傷的其他情形。,（一）在工作時間和工作崗位，突發(fā)疾病死亡或者在小時之內(nèi)經(jīng)搶救無效死亡的； （二）在搶險救災(zāi)等維護國家利益、公共利益活動中受到傷害的； （三）職工原在軍隊服役，因戰(zhàn)、因公負傷致殘，已取得革命傷殘軍人證，到用人單位后舊傷復發(fā)的。,四、物業(yè)綜合案例分析,【案例一】： 某市海灣區(qū)一住宅小區(qū)內(nèi)有一幢樓名叫某樓，該樓共

12、有30戶業(yè)主。其中一頂層業(yè)主張某因經(jīng)營需要在該樓屋面長期堆放物品，造成該樓屋面滲雨，落水管道堵塞，致使其他頂層業(yè)主屋內(nèi)滲水，天棚及部分墻面面層裝飾污損、剝落。某日大雨過后，因滲水使某業(yè)主電器短路被燒毀。眾業(yè)主要求張某對滲水屋面進行修理，疏通落水管道，并對屋內(nèi)被毀面層裝飾及被 毀電器予以賠償。張某則以屋面屬大家共有、人人都可以使用不由，拒絕修繕和賠償。經(jīng)房屋質(zhì)量管理部門鑒定，該樓屋面滲雨，確屬張某在屋面長期堆放重物，造成屋面產(chǎn)生裂縫和落水管道堵塞所致，于是，眾業(yè)主將張某告到人民法院，請求法院保護合法權(quán)益。 法案如何處理？,【案例二】：方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理,做到了環(huán)境清

13、潔衛(wèi)生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時值班,巡邏;公共配套設(shè)施維護良好,水,電,消防設(shè)施保障有效.經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力,小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的20%提高到26%,園林綠化維護良好,增加了社區(qū)活動場所,開展了正常的社區(qū)文體活動,因此,方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出:物業(yè)管理費由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業(yè)主委員會的拒絕.請問:方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理 你有什么建議？,【案例三】：為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準，物業(yè)管理公司在其所管理的大廈的三樓平臺上，設(shè)置了一座大型的燈

14、光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理公司與該大廈的業(yè)主委員會發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會向人民法院起訴物業(yè)管理公司設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。,問：(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？ (2) 物業(yè)管理公司設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？,【案例四】：上海某一住宅小區(qū)的綠地上有一兩棵桂花樹，每年九、十月份，醉人的芳香四處飄溢。但去年秋天，丹桂滿枝的景象卻突然間消失了。住房們到處打聽綠地上那兩棵樹怎么不見了。經(jīng)調(diào)查得知：桂花樹已被物業(yè)管理單位私下遷移了。此舉引發(fā)了眾怒，小區(qū)的居民紛紛指責和執(zhí)迷不悟管理單位破壞公共設(shè)施，毀壞綠化。面

15、對居民的指責，物業(yè)管理單位以重新設(shè)計小區(qū)園林、調(diào)整綠化結(jié)構(gòu)為由，拒不遷回桂樹。 試問物業(yè)管理公司有權(quán)改變小區(qū)內(nèi)的園林、綠化設(shè)計嗎？為什么？,【案例五】： 2000年9月的一天早上，某物業(yè)管理公司清潔工袁某在某住宅區(qū)3棟6樓打掃衛(wèi)生時，見垃圾桶旁有一廢棄的重達7.35公斤的方型木板（長、寬77厘米，厚2厘米），因貪圖方便就將該木板從6樓陽臺扔往樓下，恰巧擊中正在樓下玩耍的僅14個月大的男童張某。張當場倒地，后經(jīng)搶救無效死亡。試問： (1) 本案可以依法追究哪些法律責任？由誰來承擔？法律依據(jù)是什么？ (2) 物業(yè)管理公司依法應(yīng)該承擔哪些法律責任？,【案例六】：王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺

16、上。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內(nèi)。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)管理公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)

17、管理公司告上法庭。試問： (1) 本案可以依法應(yīng)由誰來承擔賠償責任？法律依據(jù)是什么？ (2) 臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？ (3) 物業(yè)管理公司依法是否應(yīng)承擔賠償責任？,【案例七】：深圳某小區(qū)紅線范圍內(nèi)，小區(qū)圍墻外，原發(fā)展商建設(shè)了裝飾性路燈，路燈的燈罩是玻璃、球狀，通過底部的拖架和螺釘、墊片進行固定。一天大學生A從路燈下經(jīng)過，燈罩破碎墜落至A臉部受傷送醫(yī)院治療，經(jīng)過鑒定構(gòu)成十級傷殘。A起訴至法院，請求賠償醫(yī)藥費、傷殘補助費、精神賠償費等合計人民幣30萬元。,【案例八】：某小區(qū)管理處因維修房屋需要，將一堆沙子臨時堆放在道路邊，當天夜晚，業(yè)主趙老太路經(jīng)該處不小心被沙子滑倒致傷。若趙老太

18、起訴到法院，管理處是否應(yīng)承擔責任，為什么？,【案例九】：一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理公司大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機關(guān)報案。10個多月之后，物業(yè)管理公司接到人民法院的傳票以及保險公司的起訴書副本，稱保險公司已經(jīng)將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費，車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理公司承擔車輛丟失的賠償責任。試問： (1) 物業(yè)管理公司應(yīng)車輛丟失的承擔責任嗎？法律依據(jù)是什么？ (2)

19、依據(jù)中華人民共 和國合同法的規(guī)定， 如何具備保管合同關(guān)系？,【案例十】：一天，某物業(yè)管理公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報警器發(fā)出報警信號，值勤保安隨即立即趕赴報警信號發(fā)出的住戶家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，該物業(yè)管理公司領(lǐng)導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。后來業(yè)主就向該物業(yè)管理公司提出了要求賠償?shù)囊?。試問?(1) 接到住戶家中報警信號后，物業(yè)管理公司是否可以破門而入？ (2) 在什么情況下，物業(yè)管理公司可以破門而入？,【案例十一】：婦女因

20、與丈夫爭吵賭氣,將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個小女孩,被追究法律責任. 問: 1.該婦女應(yīng)承擔哪幾種法律責任 2.受害人家屬能否向責任人或其法定代理人要求民事賠償 法律依據(jù)是什么,【案例十二】：李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米.物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標準.而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問. 談?wù)勀愕目捶?。,【案例十三】：河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜,財產(chǎn)損失達二萬多人

21、民幣.王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔賠償責任.談?wù)勀銓Υ耸碌目捶?,【案例十四】：業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時,因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個多月,花費醫(yī)藥費數(shù)千元.李某認為其摔倒主要是因為地滑,因此物業(yè)公司應(yīng)負擔一定責任,物業(yè)公司應(yīng)當補償其醫(yī)藥費,誤工費和精神損失費.請問此事物業(yè)公司是否需承擔責任 談?wù)勀愕目捶?,【案例十五】：某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質(zhì)量問題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開發(fā)商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此

22、,我準備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費了,不知這種做法是否合理 請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見.,【案例十六】：大廈入伙時,由于個別業(yè)主對業(yè)主公約中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請問:該物業(yè)公司的做法有何不妥 你會如何處理,【案例十七】：先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費.請問:物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理.,【案例十八】：大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發(fā)現(xiàn)A公司的門未關(guān),叫了幾次里

23、面也沒回應(yīng).于是他馬上走進A公司查看有無財物失竊.請問:小朱的做法有無不妥 你有什么建議,【案例十九】：先生(即業(yè)主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品.剛到該公司的幾位實習生有不同看法:小李認為管理員做得對,因為該大廈管理委托合同沒有代客保管物品的規(guī)定;小陳認為管理員做得不對,因為他違反了顧客至上的服務(wù)宗旨,沒有想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急.請問:你有什么看法,【案例二十】：某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi).除自行車免費保管外,物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業(yè)主認為亂停

24、亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費,物業(yè)公司向業(yè)主收取機動車輛管理費是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機動車輛的保管費.請問:該物業(yè)公司對機動車輛收取管理費是否合理 若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費的合理性,【案例二十一】：某房地產(chǎn)公司開發(fā)了花地小區(qū).由于是分期開發(fā),分期入住的方式,該小區(qū)在很長一段時間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會,故由開發(fā)商委托物業(yè)公司管理.但隨后開發(fā)商接到居民投訴,指責物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位,樓梯垃圾清理不及時,環(huán)境綠化無人管.開發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問題的要求,但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無任何明顯改善.于是開發(fā)商以物業(yè)公司違約為由,起訴到法院,要求解除合同,由物業(yè)公司賠償損失.1.開發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效 為什么 2.開發(fā)商是否有權(quán)解除合同 為什么 ？,【案例二十二