1、客服基本流程,置業(yè)計(jì)劃單的應(yīng)用 房源認(rèn)購(gòu)流程 商品房買賣合同解析 按揭辦理流程,目錄,什么是“五證”,國(guó)有土地使用證,建設(shè)單位合法持有的土地證明,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,建設(shè)單位規(guī)劃總平等符合城市總體規(guī)劃的證明,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)單位建筑施工圖等符合建筑規(guī)劃的證明,建設(shè)工程施工許可證,建筑工程符合銷售條件的證明,商品房預(yù)售許可證,建設(shè)單位符合建筑施工條件的證明,提示：是一個(gè)自上而下的漸進(jìn)過(guò)程,前言,置業(yè)計(jì)劃書(shū),Part1,按揭還款方式,等額本息 （按貸款額及利率表直接計(jì)算） 等額本金,還 款 方 式,等額本金還款法計(jì)算,首月還款額貸款額貸款月數(shù)+貸款額 月利率1000 月遞減額貸款額貸款月數(shù)

2、月利率1000,計(jì)算單注意事項(xiàng),慣例-優(yōu)惠最小化，利潤(rùn)最大化 四舍五入 逢一進(jìn)一 先減后乘再加 可簡(jiǎn)算不可少算 備注優(yōu)惠截止日期（逼定，自我保護(hù)） 重點(diǎn)：準(zhǔn)確性,認(rèn)購(gòu)流程,選定房源,錄入信息,確認(rèn)房源/打印認(rèn)購(gòu)書(shū),簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)/簽約須知/征信查詢書(shū),財(cái)務(wù)收款,各部門留存/提供收入證明格式,Part2,定單及征信查詢樣本,定單 征信查詢單 簽約須知,影響征信記錄的因素,住房貸款 信用卡逾期 農(nóng)戶貸款 為他人擔(dān)保 助學(xué)貸款,關(guān)于信貸記錄,夫妻雙方 不論是否還清（視銀行政策情況而定） 貸款記錄而非購(gòu)房記錄 以中國(guó)人民銀行系統(tǒng)登記為依據(jù),合 同 樣 本 解 析,Part3,合 同,簽約流程,客戶出示認(rèn)購(gòu)

3、單,填寫(xiě)簽約確認(rèn)單,案場(chǎng)經(jīng)理審核,交付房款,財(cái)務(wù)出據(jù)付款憑證,打印/簽訂購(gòu)房合同,按揭辦理流程,Part4,付款方式,一次性付款,分期付款,其他付款,商業(yè)貸款,公積金貸款,省直公積金貸款,市直公積金貸款,行業(yè)公積金貸款,異地公積金貸款,一次性付款簽約流程,驗(yàn)證件 填簽約確認(rèn)單 審核處簽字確認(rèn)（經(jīng)理開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部） 至財(cái)務(wù)交全額房款和代收費(fèi)用 打印/簽訂商品房買賣合同 復(fù)印、掃描客服和公司所需資料 財(cái)務(wù)部開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票和代收費(fèi)用收據(jù) 易居平臺(tái)做簽約登記,壹 一次性付款,一次性付款,買受人已滿18周歲且本人辦理簽約手續(xù)： 有效身份證件：身份證、軍官證等有效身份證件原件（驗(yàn)原件、留復(fù)印件） 備注：中國(guó)國(guó)

4、籍公民的護(hù)照不能作為有效證件。如證件過(guò)期或丟失時(shí)，請(qǐng)您抓緊時(shí)間辦理臨時(shí)身份證件。 買受人未滿18周歲辦理簽約手續(xù)： 1）監(jiān)護(hù)人有效身份證件（驗(yàn)原件、留復(fù)印件2份） 2）未成年人有效身份證明（驗(yàn)原件、留復(fù)印件2份） 3）監(jiān)護(hù)證明資料（驗(yàn)原件、留復(fù)印件2份） 監(jiān)護(hù)證明資料提供如下之一： 戶口本:未成年人與法定監(jiān)護(hù)人父母在同一戶口本上，且父母之一是戶主 監(jiān)護(hù)關(guān)系證明的公證書(shū) 派出所出具的監(jiān)護(hù)關(guān)系證明 法院判決書(shū)：未成年人的監(jiān)護(hù)人不是父母 備注：付款方式為按揭貸款時(shí)，其只能做共有人，不可做買受人；付款方式為一次付清時(shí)，其既可做買受人，也可做共有人。 由監(jiān)護(hù)人代辦簽約相關(guān)手續(xù)。在房主未滿18周歲之前，監(jiān)

5、護(hù)人所代簽的購(gòu)房合同不能作廢，該房屋也不能上市交易。 業(yè)主已滿18周歲但本人不能到場(chǎng)簽約： 買受人（共有人）有效身份證件（驗(yàn)原件、留復(fù)印件） 委托代理人有效身份證件（驗(yàn)原件、留復(fù)印件） 委托公證書(shū)（原件：1份）,一次性付款（單位購(gòu)房）,法定代表人本人辦理簽約手續(xù) 公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（最新年檢過(guò)的，驗(yàn)原件、留復(fù)印件2份） 法人代表證（如沒(méi)有可不提供，驗(yàn)原件、留復(fù)印件2份） 組織機(jī)構(gòu)代碼證（最新年檢過(guò)的，驗(yàn)原件、留復(fù)印件2份） 法定代表人有效身份證件（驗(yàn)原件、留復(fù)印件2份） 公司公章 法定代表人本人不能到場(chǎng)辦理簽約手續(xù)： 以上五項(xiàng)資料 委托公證書(shū)（原件1份） 委托代理人的有效身份證件（驗(yàn)原件、留復(fù)印

6、件） 備注：?jiǎn)挝毁?gòu)房不能簽訂共有人，付款方式只能是一次付款，契稅按總房款 的4%繳納。,關(guān)于委托公證,所需材料為委托人（買受人）身份證原件和受托人身份證復(fù)印件，部分城市需購(gòu)房合同 要求填寫(xiě)的房屋座落必須與信息備案表上完全一致,貳 按揭付款,按揭貸款總流程,一,簽訂商品房買賣合同,合同備案/簽訂銀行借款手續(xù),銀行審批/辦理預(yù)告登記手續(xù),辦理抵押登記,銀行放款,二,三,四,五,按揭付款簽約流程,雙方到場(chǎng)驗(yàn)需提供的資料 填簽約確認(rèn)單 審核處簽字確認(rèn)（經(jīng)理開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部） 至財(cái)務(wù)交首付和代收費(fèi) 簽購(gòu)房合同 復(fù)印、掃描客服和公司所需資料 財(cái)務(wù)部開(kāi)具購(gòu)房首付款發(fā)票和代收費(fèi)用收據(jù) 復(fù)印首付款發(fā)票及中介所需資料

7、 跟委托銀行簽定借款合同,按揭貸款客戶所需資料,1、買受人及配偶： 雙方身份證（或軍官證）復(fù)印件3份 戶口薄首頁(yè)、戶主頁(yè)、本人頁(yè)、配偶頁(yè)復(fù)印件各2份 婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、單身證明）復(fù)印件2套 近六個(gè)月銀行流水賬復(fù)印件1份 收入證明原件 首付款發(fā)票復(fù)印件2份 按揭所屬行還款卡（本地）復(fù)印件1份 如需其他輔助資產(chǎn)證明（房、車、股、存單、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證副本近三個(gè)月稅票）復(fù)印件1套,2、共有人： 身份證（或軍官證）復(fù)印件3份 戶口薄首頁(yè)、戶主頁(yè)、本人頁(yè)復(fù)印件各2份 未成年人需提供與代簽字的監(jiān)護(hù)人的關(guān)系證明復(fù)印件各3份 3、共同還款人： 身份證（或軍官證）復(fù)印件2份 戶口薄首頁(yè)、戶主頁(yè)、

8、本人頁(yè)復(fù)印件各2份 收入證明原件,注意事項(xiàng)： 1、買受人和配偶的身份證、戶口本、結(jié)婚證上的號(hào)碼、出生年月日必須完全一致 2、集體戶口需提供戶口簿首頁(yè)及個(gè)人頁(yè)復(fù)印件； 3、家庭（或個(gè)人）月收入須是月供款的2倍以上；僅限公章和財(cái)務(wù)章 4、如借款人或借款人配偶是個(gè)體或私營(yíng)業(yè)主，只需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證（副本）、近三個(gè)月完稅憑證即可； 5、流水賬如為銀行卡ATM交易記錄時(shí)、需配合存（?。┛罱灰自紤{證使用，柜臺(tái)賬單和存折則不用 6、貸款金額或月供款較大時(shí)（30萬(wàn)以上），還需提供輔助證明，如房產(chǎn)證、行車證、工程承包合同、業(yè)務(wù)往來(lái)明細(xì)、股東證明、出資證明、定期存單、基金、股票、等有價(jià)證券等； 7、有委

9、托代理人的，除了提供委托代理人的身份證明外，還需提供有申請(qǐng)人辦理的公證委托書(shū)。,建設(shè)銀行具體要求（直屬行）,1、基本資料相同； 2、收入證明：借款人月均收入（含共同申請(qǐng)人收入）大于2倍月還款金額。 3、只有直系親屬才能做共同申請(qǐng)人； 4、征信記錄上逾期次數(shù)稍寬松，具體次數(shù)視情況而定； 5、除等額本息、等額本金外又推出雙周供還款方式； 6、年齡在三十五以上的單身需到民政部門開(kāi)具無(wú)婚姻登記證明；結(jié)婚證丟失的只要雙方在同一個(gè)戶口本上，無(wú)需到民政部門開(kāi)證明。如借款人離婚的提供離婚證或法院判決書(shū)。 7、盡量多提供資產(chǎn)證明。 8、貸款年齡：男1865，女1860周歲（若是建行VIP客戶可以放寬五年年限）

10、9、貸款額上不封頂，但超過(guò)500萬(wàn)元要上報(bào)總行審批。 10、客戶購(gòu)買不受套數(shù)限制。,中信銀行（鄭州分行）,1、基本資料相同； 2、男28女26歲以上單身需到民政部門開(kāi)具未婚證明； 3、夫妻雙方即是在同一戶口薄上，也需要提供結(jié)婚證復(fù)印件； 4、1823的借款申請(qǐng)人需增加共同還款人； 5、征信記錄上逾期次數(shù)視情況而定； 6、收入證明金額不管大小都要資產(chǎn)證明； 7、男女年齡都是70歲，超過(guò)法定退休年齡時(shí)需添加共同還款人。 8、貸款額上不封頂，但超過(guò)400萬(wàn)元要上報(bào)總行審批。 9、客戶購(gòu)買不受套數(shù)限制。,叁 省直公積金貸款,省直公積金貸款流程,一,簽訂商品房買賣合同,合同備案/辦理預(yù)告登記手續(xù),到公積

11、金中心簽署借款申請(qǐng),到公積金中心簽署借款合同,公積金管理中心審批,二,三,四,五,六,辦理抵押登記手續(xù),五,六,七,銀行放款,省直公積金,省 直 公 積 金 辦 理 須 知,肆 市直/異地 公積金貸款,市直/異地公積金貸款流程,一,簽訂商品房買賣合同,合同備案/辦理預(yù)告登記手續(xù),到公積金中心簽署借款申請(qǐng)/借款合同,到公積金管理中心審批,二,三,辦理抵押登記手續(xù),四,五,六,銀行放款,市直/異地公積金,市 直 公 積 金 辦 理 須 知,契稅繳納注意事項(xiàng)：,時(shí)間：一次性為信息備案表上合同簽訂日期起30天內(nèi) 按揭和公積金為抵押合同章日期30天內(nèi) 逾期滯納金為契稅額每日萬(wàn)分之五 地點(diǎn)：鄭東新區(qū)房管局辦事大廳契稅征收窗口 電話 67881100 建設(shè)路188號(hào)房管局二手房交易大廳契稅征收窗口 電話6771