1、市場(chǎng)的觀點(diǎn),我的觀點(diǎn),一、政策調(diào)控持續(xù)趨緊，調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，貨幣政策效果明顯 二、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，但仍需地產(chǎn)行業(yè)支持，CPI、匯率升值等因素助推行業(yè)發(fā)展 三、行業(yè)內(nèi)供給、需求均較為旺盛，地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)向好，但可能會(huì)面臨資金鏈趨緊局面 四、股票估值偏低，存在階段性交易機(jī)會(huì),“中性”,1、政策分析1.1 政策調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，房產(chǎn)稅、信貸緊縮、限購、保障性住房、閑置土地查處成為2011年政策重點(diǎn),調(diào)控政策 重點(diǎn),房地產(chǎn)稅,信貸緊縮、 限購,加大閑置 土地供應(yīng),保障性住 房政策,1.2 房產(chǎn)稅試點(diǎn)成定局，稅率低、范圍窄、推廣難度大，難以達(dá)到抑制房?jī)r(jià)效果,短期內(nèi)很難在向其他城市推廣 稅率與房?jī)r(jià)漲幅相比，影響

2、有限 征收對(duì)象范圍較小,韓國在2003年-2007年征收房屋財(cái)產(chǎn)稅、資本利得稅來控制房?jī)r(jià)，但在此期間韓國房?jī)r(jià)依舊持續(xù)上漲。,房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的反例,房產(chǎn)稅擬征收方案,房產(chǎn)稅的局限,1.3 信貸緊縮、差異化貸款利率、行政化的購房干預(yù)抑制潛在需求，以時(shí)間換空間，對(duì)市場(chǎng)影響大,去年10月份至今，兩次加息，四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到19%的歷史高位,中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)15.5%，銀行信貸額度進(jìn)一步收緊。,全國共有23個(gè)城市出臺(tái)了限購政策，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“住建部”）的督辦之下，執(zhí)行“居民限購房產(chǎn)”的城市范圍要擴(kuò)大到30個(gè)。,1.4 嚴(yán)查土地閑置，提高土地

3、供應(yīng)利用效率，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，規(guī)范行業(yè)發(fā)展,截至2009年12月31日，全國因企業(yè)原因和政府原因造成閑置尚未完成整改處置的閑置土地分別為200余宗、500余宗，面積分別為1000余公頃、2000余公頃。 2000年至2009年十年間，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，僅這十年已出讓但未完成開發(fā)的土地面積就已接近12億平方米。,2011.1.10 土地閑置房企將被全面禁止貸款 2010.12.16 國土部啟動(dòng)土地違法問責(zé)行動(dòng) 2010.09.27 國土部住建部出重拳 閑置土地一年以上禁拿地 2010.09.04 首批十城市土地規(guī)

4、劃獲批 102市須上報(bào)總體規(guī)劃 2010.08.02 國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單 2010.03.10 國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查 2009.12.17 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%,近期嚴(yán)查土地閑置相關(guān)政策,1.5 保障制度不健全，短期難對(duì)市場(chǎng)形成沖擊,保障性住房資金 2011年如果要建設(shè)1000萬套保障房，所需投入的資金量高達(dá)1.4萬億元。 保障性住房土地？ 保障性住房制度？ 對(duì)市場(chǎng)影響？,現(xiàn)實(shí),2010 年計(jì)劃完成保障性住房建設(shè)580 萬套。 2011 年中國保障房建設(shè)套數(shù)在1000 萬套。 地方政府土地出讓金的10%用于保障性住房建設(shè)。,理想,2、經(jīng)

5、濟(jì)因素2.1 經(jīng)濟(jì)處在轉(zhuǎn)型階段，需要房地產(chǎn)行業(yè)支持,中國國家發(fā)改委副主任張曉強(qiáng)在接受采訪時(shí)表示，中國2010年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到39.5萬億人民幣，GDP增長(zhǎng)率達(dá)到約10.1%，高于09年的9.2%。經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”中，出口受到歐美經(jīng)濟(jì)疲軟、人民幣升值等影響，出口增長(zhǎng)受到限制。內(nèi)需和投資更多承擔(dān)起推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任。,2.2 CPI年中有望回穩(wěn)，不再有更嚴(yán)厲信貸政策出臺(tái)，房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境趨穩(wěn),2011CPI與房地產(chǎn)走勢(shì)分析,2.3 人民幣升值預(yù)期存在，吸引熱錢流入地產(chǎn)市場(chǎng)，助推房?jī)r(jià)上漲,今年以來人民幣升值壓力逐漸增大，伴隨加息的預(yù)期，大量熱錢等待進(jìn)入國內(nèi)。截止2010年1

6、1月份，房地產(chǎn)利用外資和外商直接投資的金額已經(jīng)超過2007年水平，同比分別提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外匯局再次出臺(tái)限外令，限制境外個(gè)人及機(jī)構(gòu)在境內(nèi)買房，新政對(duì)抑制熱錢流入、控制房地產(chǎn)投機(jī)需求將起到促進(jìn)作用。,3、社會(huì)因素城市化進(jìn)程、人口紅利為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力,截止2009年底，我國總撫養(yǎng)比為36.21%，我國仍處于人口紅利期。預(yù)計(jì)我國人口機(jī)會(huì)窗口將在2035年左右關(guān)閉，還有20余年的人口紅利期。在這個(gè)階段，新生代青壯年的增加，將產(chǎn)生新的住房需求，成為支撐地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要力量。,目前中國城市化率僅為46.2，不及世界城市化平均水平（47.8）。中國人口城市化比

7、例若從現(xiàn)在的46.2提高到將來的60以上，那么，這就意味著將至少還有2.2億人口必須進(jìn)城。,二、房地產(chǎn)行業(yè)分析2.1 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)支柱地位依舊明顯,房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，相關(guān)聯(lián)企業(yè)達(dá)到10萬家。對(duì)鋼材、水泥、家電、裝飾等上下游行業(yè)帶動(dòng)作用明顯。 2009年土地出讓收入為15900億元，占地方財(cái)政收入的43.7%。2010年全國土地出讓成交總價(jià)款2.7萬億元，同比增長(zhǎng)70.4。,2.2 從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處在向上發(fā)展空間，短期內(nèi)，受政策調(diào)控，增長(zhǎng)阻力較大,從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個(gè)向上的發(fā)展階段，但是在政策調(diào)控的影響下，上漲的空間逐漸減弱。 從短期來看，在政策

8、刺激作用下，2009年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，房地產(chǎn)銷售面積大幅增加，實(shí)現(xiàn)去庫存化，2010年開發(fā)商普遍增加庫存，大量商品房有望在2011年釋放，但在政策的干預(yù)下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)阻力較大。,補(bǔ)庫存,去庫存,2.3 2010補(bǔ)庫存成效明顯，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足,預(yù)計(jì)2010年全年，在建商品房施工面積總量超過30億平方米，新開工商品房的住宅面積能夠達(dá)到12億平方米，為今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的商品房。,2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依舊旺盛,從2005年起每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積。 一方面，國內(nèi)目前投資渠道不暢，加之通貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢流入等影響，促使房地產(chǎn)需求加大。 另一方

9、面，目前中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達(dá)國家，城市住房短缺問題仍然嚴(yán)峻。,2.5 市場(chǎng)逐漸開始分化，一線城市發(fā)展空間減小，二、三線城市潛力無限,一線城市由于房地產(chǎn)價(jià)格較高，投資性、投機(jī)性行為較多，對(duì)信貸政策的收緊較為敏感，政策出臺(tái)后，成交量出現(xiàn)大幅下滑。 二、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格高估程度不大，發(fā)展空間較大，自主、投資、投機(jī)性需求均較為旺盛，政策的傳達(dá)力度相對(duì)較弱，市場(chǎng)依舊向好。,各城市居住用地年增長(zhǎng)率,一二線城市房地產(chǎn)成交量,2.6 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，一線企業(yè)優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，市場(chǎng)份額向少數(shù)集中,全國目前有項(xiàng)目的地產(chǎn)公司約2萬多家，上市公司116家。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸規(guī)范，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。一線開發(fā)商具有融資、拿地、施工、銷售、物業(yè)管理等多方面的優(yōu)勢(shì)，在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中品牌逐漸樹立，市場(chǎng)份額逐漸被一線開發(fā)商占領(lǐng)。,2.7 受信貸緊縮影響，行業(yè)資金趨緊，融資能力將成為今年考量房企的重要指標(biāo),在2010年房地產(chǎn)的開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占比12%，自籌資金26%，資源資金14%，其他資金29%，定金及預(yù)付款占比17%。隨著國家緊縮信貸，國內(nèi)銀行貸款的占比在逐漸下滑，企業(yè)的自有資金、