1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制,發(fā)展管理部 2010.11.26,目錄,一、成本控制理念 二、目標(biāo)成本編制 三、各階段成本控制要點(diǎn) 四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問(wèn)題,一、成本控制理念,傳統(tǒng)管理思路：設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙-招標(biāo)-根據(jù)洽商等結(jié)算，存在問(wèn)題：被動(dòng)控制、事后控制、沒(méi)有系統(tǒng)性。 新的管理思路：全過(guò)程、全員成本控制，在項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)優(yōu)化、招標(biāo)及施工階段做重點(diǎn)控制。體現(xiàn)：系統(tǒng)控制、全過(guò)程控制、全員控制、預(yù)防控制。,新項(xiàng)目發(fā)展,規(guī)劃設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),招標(biāo)發(fā)包 施工程建,竣工結(jié)算,投資估算,目標(biāo)成本測(cè)算 一,目標(biāo)成本測(cè)算 二,目 標(biāo) 成 本,動(dòng)態(tài)成本,結(jié)算成本分析,目標(biāo)成本形成,動(dòng)態(tài)成本控制,一、成本

2、控制理念,不同階段成本控制的能動(dòng)關(guān)系： 新項(xiàng)目發(fā)展階段成本處于模糊狀態(tài)，可調(diào)整余地最大，可通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)方案如市場(chǎng)定位、容積率等大幅降低成本。全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。 設(shè)計(jì)階段通過(guò)設(shè)計(jì)方案比選、優(yōu)化、做足容積率、材料設(shè)備檔次選型、限額設(shè)計(jì)等技術(shù)措施可以較大幅度調(diào)整成本。 招標(biāo)發(fā)包階段通過(guò)發(fā)包方案策劃、合同體系策劃等設(shè)置合理的發(fā)包方式、付款條件、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則、激勵(lì)措施等對(duì)成本控制的影響較大。 施工承建階段成本基本被設(shè)計(jì)固化，只能通過(guò)加強(qiáng)履約及合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及簽證流程來(lái)避免無(wú)效費(fèi)用的發(fā)生。 竣工結(jié)算階段木已成舟，成本控制最被動(dòng)的階段。,一、成本控制理念,成本估算不足,二、目標(biāo)

3、成本編制,客觀因素： 土地 （生地，熟地） 市場(chǎng)因素（建材漲價(jià)、索賠等） 政策因素（需繳納政府費(fèi)用、增值稅征收等）,主觀因素： 規(guī)范性不足（嚴(yán)重缺漏項(xiàng)） 專業(yè)性不足（結(jié)構(gòu)、施工方式、 材料選擇、保溫或防水做法） 全面性不足（配套公建成本分?jǐn)偂⒊杀具f延）,成本剛性不足,二、目標(biāo)成本編制,目標(biāo)成本調(diào)整的條件 整體規(guī)劃調(diào)整 產(chǎn)品定位調(diào)整 開(kāi)發(fā)計(jì)劃調(diào)整,實(shí)際情況： 1、概念模糊，認(rèn)為動(dòng)態(tài)管理，目標(biāo)也應(yīng)是動(dòng)態(tài)的； 2、借允許調(diào)整之機(jī)，將已發(fā)生成本均計(jì)入目標(biāo)成本。,結(jié)果：目標(biāo)剛性不足，導(dǎo)致考核失去意義。,成本與實(shí)際脫節(jié),圖紙大幅度調(diào)整 為了盈利指標(biāo)，盲目壓低成本（領(lǐng)導(dǎo)指令） 為了考核高估冒算 不了解市場(chǎng)行

4、情,二、目標(biāo)成本編制,編制要求,1、實(shí)事求是 2、有專業(yè)水準(zhǔn) 3、與市場(chǎng)和行業(yè)接軌 4、公司行為 5、責(zé)任部門直接參與 6、可以指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理,二、目標(biāo)成本編制,各階段成本： 決策和初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資7595； 技術(shù)設(shè)計(jì)階段，決定成本3575； 施工圖設(shè)計(jì)階段，決定成本1035； 施工階段，決定成本510。 可見(jiàn)，決策及設(shè)計(jì)等前期階段是影響工程成本最重 要的階段，是節(jié)約可能最大的階段，也是工程造價(jià)投資 控制的重點(diǎn)階段。,三、各階段成本控制要點(diǎn),三、各階段成本控制要點(diǎn),設(shè)計(jì)階段成本控制的目的,提升產(chǎn)品品質(zhì),縮短開(kāi)發(fā)周期,降低開(kāi)發(fā)成本,成 本 控 制

5、,容積率、含鋼量、砼含量、窗積比、墻積比等限額指標(biāo),景觀造價(jià),示范區(qū)造價(jià),設(shè)計(jì)變更簽證率,合理的設(shè)計(jì)費(fèi),交付標(biāo)準(zhǔn),對(duì)設(shè)計(jì)人員而言是任務(wù) 對(duì)成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù),避免兩種現(xiàn)象：,不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果,成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失,三、各階段成本控制要點(diǎn),三、各階段成本控制要點(diǎn),1、設(shè)計(jì)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),1、設(shè)計(jì)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),1、設(shè)計(jì)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),1、設(shè)計(jì)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),1、設(shè)計(jì)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),2、招標(biāo)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),2、招標(biāo)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),2、招標(biāo)階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),2、招標(biāo)階段,三、各

6、階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,變更發(fā)生原因：,1.設(shè)計(jì)類： A.超成本目標(biāo) B.設(shè)計(jì)優(yōu)化 C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 D.設(shè)計(jì)缺漏 E.補(bǔ)充設(shè)計(jì) F.二次設(shè)計(jì) G.現(xiàn)場(chǎng)條件,2.現(xiàn)場(chǎng)施工類: A.施工錯(cuò)誤 B.施工困難 C.施工進(jìn)度要求,3.營(yíng)銷類： A.客戶需求 B.競(jìng)爭(zhēng)需求,4.其它,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,設(shè)計(jì)變更簽證率控制,很多項(xiàng)目由設(shè)計(jì)失誤所帶來(lái)設(shè)計(jì)變更占總

7、建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。 為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，建議采取的策略如下： 1）建立施工圖設(shè)計(jì)單位長(zhǎng)期合作伙伴； 2）給予合理的設(shè)計(jì)周期； 3）完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)； 4）加強(qiáng)審圖。,三、各階段成本控制要點(diǎn),3、施工階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),4、結(jié)算階段,三、各階段成本控制要點(diǎn),4、結(jié)算階段,四、行業(yè)內(nèi)成本出現(xiàn)的問(wèn)題：,1、未建立完善的責(zé)任成本考核體系，責(zé)任成本分解后未形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書(shū)； 2、沒(méi)有全員成本意識(shí)，成本支出的責(zé)任部門產(chǎn)生費(fèi)用無(wú)記錄，連最起碼的管理臺(tái)帳都沒(méi)有，過(guò)程不自管，普遍認(rèn)為成本管理是成本部門的事，被動(dòng)受管； 3、目標(biāo)成本制定的支持?jǐn)?shù)據(jù)不具備完整性、合理性。成本指標(biāo)下發(fā)過(guò)于盲目，部分指標(biāo)不合理，與市場(chǎng)行情脫軌，對(duì)未來(lái)預(yù)判不夠，不能滿足日常成本管理的需要，致使多次調(diào)整目標(biāo)成本，利潤(rùn)縮小，不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)；