1、,析,T,綠地集團(tuán)研究小組,綠地集團(tuán)戰(zhàn)略分析,PART 1,PART 2,波特五力模型,PART 3,PART 4,戰(zhàn)略選擇,目 錄,PEST分析,SWOT分析,PEST分析,政治因素分析,國(guó)家著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，五年宏觀目標(biāo)確定，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平，營(yíng)改增正式落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線及二線城市受關(guān)注，城市分化格局明顯，因城施策仍為市場(chǎng)主基調(diào)。 一市場(chǎng)情況：百城住宅均價(jià)同環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大，熱點(diǎn)城市成交量增長(zhǎng)明顯 二營(yíng)改增正式落地，土地成本、不動(dòng)產(chǎn)可折扣，減輕企業(yè)稅負(fù) 三國(guó)家鼓勵(lì)剛性和改善性需求，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化 四明確未來(lái)五年發(fā)展目標(biāo) 五熱點(diǎn)城市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，滬深限

2、購(gòu)力度加碼,經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀和微觀兩個(gè)方面的內(nèi)容。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)趨勢(shì)、國(guó)民收入、國(guó)民生產(chǎn)總值及其變化情況等。 微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境只要指企業(yè)所在地區(qū)或服務(wù)地區(qū)的消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)偏好、儲(chǔ)蓄情況、就業(yè)程度等。,目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要有如下幾點(diǎn)： 1.GDP的不斷上升 2.存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 3.存款加息 4.股市情況良好 5.通貨膨脹的影響,技術(shù)環(huán)境分析,技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)用前景。,1.對(duì)于投資，營(yíng)銷(xiāo)方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新有了很大的改變,2.建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高,3.

3、精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì),4.項(xiàng)目改造比例提高,5.研發(fā)創(chuàng)新力,社會(huì)文化因素,家庭結(jié)構(gòu)因素 1.目前我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著地變化，向小型化發(fā)展 2.隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家 庭購(gòu)房需求加大 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化 人口因素 社會(huì)城市化,行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),供應(yīng)商,潛在入侵者,替代品生產(chǎn)商,買(mǎi)方,產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,公司間的爭(zhēng)奪,五力模型,潛在進(jìn)入者,替代品,供方,買(mǎi)方,供方議價(jià)實(shí)力,買(mǎi)方議價(jià)實(shí)力,替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅,產(chǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者分析,2017房地產(chǎn)上市公司排名,中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量多，但大多數(shù)都是規(guī)模不大的中小型企業(yè)，但也不乏像萬(wàn)科、恒大、保利等一些規(guī)模很大的房地產(chǎn)企業(yè)

4、。,中國(guó)人口基數(shù)大，加上傳統(tǒng)觀念的影響，對(duì)于住房的需求基本是剛性的、穩(wěn)定的，因此房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)巨大的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。,房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)家調(diào)控政策的影響，購(gòu)房者購(gòu)房愿望暫時(shí)受到了抑制，就會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，緩慢的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致激烈地對(duì)抗并使利潤(rùn)減少。,在退出壁壘方面，房地產(chǎn)作為特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。但是房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的。,供方議價(jià)實(shí)力分析,中國(guó)供應(yīng)商從住房的交易中他們得到的是暴利。 開(kāi)發(fā)商在與政

5、府的博弈中，政府下達(dá)的限制購(gòu)買(mǎi)的 政策絲毫沒(méi)有觸及開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的壟斷，歷來(lái)房地產(chǎn) 的調(diào)控總是緊一緊松一松，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)摸透了政府的周 期。 房地產(chǎn)市場(chǎng)中沒(méi)有替代品，因而只有一種供應(yīng)商， 供應(yīng)商的議價(jià)能力得到提高。,買(mǎi)方議價(jià)實(shí)力分析,我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，我國(guó)財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集 中在少數(shù)人手里，開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。 目前我 國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。 在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，政府的宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響都猶如 蚍蜉撼大樹(shù)的效果可見(jiàn)一斑。,SWOT分析,優(yōu)勢(shì),1.勞動(dòng)力成本便宜，開(kāi)發(fā)成本低；,2.設(shè)計(jì)，施工，設(shè)備采購(gòu)一體化，綜合技術(shù)力量較強(qiáng)；,3.具有較強(qiáng)的國(guó)際國(guó)內(nèi)合作伙伴；,4.有較良好的政府資源；,5.企業(yè)具有一定規(guī)模，成長(zhǎng)性較好；,劣勢(shì),1.對(duì)外國(guó)文化，法律缺乏研究，缺少具有國(guó)際視野人才；,2.融資相對(duì)比較困難,機(jī)會(huì),1.中國(guó)加入WTO；有利于拓展國(guó)際市場(chǎng),2.國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì),3.中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,1.東道國(guó)公司的本地化經(jīng)營(yíng),2.跨國(guó)公司對(duì)東道國(guó)的市場(chǎng)侵占,3.目標(biāo)國(guó)際市場(chǎng)的地方保護(hù)政策,威脅,戰(zhàn)略選擇,綠地集團(tuán)四大發(fā)展戰(zhàn)略,