1、2020/8/7,1,2020/8/7,2,報(bào)告為項(xiàng)目前期定位競(jìng)標(biāo)報(bào)告！涵蓋內(nèi)容較多，精華薈萃附屬其中。此報(bào)告經(jīng)過(guò)前期與發(fā)展商深度溝通，但最后依然失標(biāo)。之中的教訓(xùn)給予自己更大的經(jīng)驗(yàn)積累，為本人后續(xù)拓盤做了更多的基礎(chǔ)鋪墊。報(bào)告僅供參考，不吝賜教！房地產(chǎn)策劃歷經(jīng)數(shù)載，風(fēng)花雪月盡藏其中！報(bào)告為團(tuán)隊(duì)協(xié)作完成，并非本人單獨(dú)完成！,報(bào)告介紹,2020/8/7,皇庭地產(chǎn)東莞項(xiàng)目定位策略提報(bào),2020/8/7,4,提報(bào)說(shuō)明,記不清經(jīng)歷多少次的熬夜加班、多少次和發(fā)展商溝通，歷時(shí)近40天的調(diào)研和編寫報(bào)告方案，中原項(xiàng)目組共整理編寫完成4大報(bào)告超過(guò)240頁(yè)WORD文檔、300頁(yè)P(yáng)PT，超過(guò)10萬(wàn)字的文檔資料。 因本次

2、時(shí)間所限，本次報(bào)告的核心內(nèi)容將圍繞項(xiàng)目定位和物業(yè)發(fā)展建議。,2020/8/7,5,本項(xiàng)目所賦予的歷史使命：,項(xiàng)目目標(biāo)解析,通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的打造，成為大石龍市場(chǎng)的豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者； 樹(shù)立皇庭地產(chǎn)豪宅地產(chǎn)商的形象，確立在大石龍市場(chǎng)影響力； 突破現(xiàn)有石灣價(jià)格水平，實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)； 首期開(kāi)發(fā)銷售成功開(kāi)局，為后續(xù)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)。,2020/8/7,6,項(xiàng)目定位思考維度,維度一：源于市場(chǎng)，高于市場(chǎng),維度三：風(fēng)險(xiǎn)可控，利潤(rùn)最大,維度二：適度創(chuàng)新，差異競(jìng)爭(zhēng),維度四：樹(shù)立口碑，延續(xù)品牌,以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，結(jié)合項(xiàng)目情況，打造迎合并適度超前市場(chǎng)需求的產(chǎn)品和居住文化，引領(lǐng)市場(chǎng)。,在現(xiàn)有市場(chǎng)水平的基礎(chǔ)上適度創(chuàng)新，形成市場(chǎng)差異化

3、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,在迎合市場(chǎng)需求和項(xiàng)目本體條件可滿足的前提下，打造價(jià)值最大化的產(chǎn)品組合，追求利潤(rùn)的最大化。,本項(xiàng)目為皇庭在大石龍的首個(gè)項(xiàng)目，必須借這個(gè)項(xiàng)目確立大石龍的影響力，樹(shù)立皇庭品質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形象，打開(kāi)大石龍市場(chǎng)，進(jìn)而為打開(kāi)莞惠大市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。,2020/8/7,7,項(xiàng)目定位的思考邏輯,分期與啟動(dòng)區(qū),發(fā)展戰(zhàn)略,客戶定位,產(chǎn)品定位,形象定位,整體定位,整體規(guī)劃建議,項(xiàng)目本體分析,市場(chǎng)分析,核心問(wèn)題解析,發(fā)展模式研究,案例借鑒,土地資源分級(jí),規(guī)劃與排布,功能分區(qū),物業(yè)發(fā)展建議,客戶目標(biāo),2020/8/7,8,本提報(bào)內(nèi)容結(jié)構(gòu),物業(yè)發(fā)展建議,東莞、惠州市場(chǎng)分析,大石龍發(fā)展分析,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,大石龍房地產(chǎn)分

4、析,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析,前言,潛在客戶分析,詳見(jiàn)附件，此處略,Part1,Part2,Part3,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,9,項(xiàng)目分析,Part 1,2020/8/7,10,項(xiàng)目本體分析,2020/8/7,11,項(xiàng)目本體分析,區(qū)位概況 交通條件 區(qū)域規(guī)劃 項(xiàng)目地段 道路交通 周邊配套 四至情況 地塊現(xiàn)狀 技術(shù)指標(biāo) 開(kāi)發(fā)計(jì)劃,項(xiàng)目屬性界定 核心問(wèn)題思考 發(fā)展模式借鑒,2020/8/7,12,項(xiàng)目位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)新城區(qū)規(guī)劃板塊，地處惠州和東莞交界地帶，與東莞北部中心石龍鎮(zhèn)僅一河之隔。,區(qū)位概況,2020/8/7,13,廣汕公路、廣惠高速公路與鎮(zhèn)內(nèi)兩條主干道石灣大道、永石大道形成

5、縱橫交通網(wǎng)絡(luò)。距惠州、深圳、廣州均只1小時(shí)車程。,交通條件公路,石灣公路交通線路及行車時(shí)間表：,2020/8/7,14,石灣1小時(shí)生活圈覆蓋廣州、深圳、東莞、惠州4大珠三角經(jīng)濟(jì)中心，成為莞、深、廣、港客戶置業(yè)的后花園。,交通條件橋梁、輕軌、鐵路,鎮(zhèn)內(nèi)建有兩座橫跨東江的大橋，分別與東莞石龍、石排兩鎮(zhèn)相連，村道均鋪設(shè)水泥路面，建設(shè)中的沙河大橋連接石龍新城與石灣新城，為兩城對(duì)接的交通動(dòng)脈。,東莞新客站以及軌道交通的建設(shè)，大石龍成為承接莞深、莞廣、莞惠交通聯(lián)系的樞紐。,2020/8/7,15,沙河大橋的貫通，不僅使得石灣真正融入大石龍片區(qū)，同時(shí)石龍新區(qū)、石灣新區(qū)的融合，將有望共同構(gòu)建大石龍經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展中

6、心。,區(qū)域規(guī)劃,石灣新區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，跨越式發(fā)展 在石灣鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃中，新城區(qū)面積從6.8平方公里擴(kuò)大到23平方公里，在幾年時(shí)間內(nèi)將再建一個(gè)相當(dāng)于現(xiàn)建城區(qū)面積，集行政、金融、商業(yè)、居住、文化于一體的現(xiàn)代新城區(qū)。 石灣新城區(qū)規(guī)劃富山商業(yè)城、生態(tài)示范區(qū)、新教師村、新尊爵酒店、石灣星級(jí)酒店、中央商務(wù)區(qū)CBD、石灣石龍合作開(kāi)發(fā)區(qū)、文化廣場(chǎng)、興業(yè)中路等等，利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，有望實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展。 沙河大橋：實(shí)現(xiàn)石灣、石龍的無(wú)縫對(duì)接 石龍、石灣僅一江之隔，兩鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)來(lái)往密切，但目前連通兩鎮(zhèn)的只有通至石龍老城區(qū)的石灣東江大橋。沙河大橋?qū)⒂?011年7月竣工，沙河大橋?qū)⒕徑鈨涉?zhèn)日益繁忙的交通壓力

7、，更好地推動(dòng)兩鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面交流。 石龍與石灣融合發(fā)展趨勢(shì) 隨著石龍新城區(qū)日益開(kāi)發(fā)，石龍土地資源有限，石灣大橋收費(fèi)站的取消、兩鎮(zhèn)跨線公交車開(kāi)通等舉措表明石龍與石灣發(fā)展融合已成為區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。,2020/8/7,16,未來(lái)項(xiàng)目區(qū)位將成為博羅重鎮(zhèn)石灣的城市中心，石龍新城拓展的一線區(qū)域。,項(xiàng)目地段,項(xiàng)目位于石灣規(guī)劃新區(qū)，與石龍新城區(qū)隔江對(duì)望 建設(shè)中的沙河大橋?qū)⑹癁承鲁桥d業(yè)大道和石龍玉龍路連接貫通，形成貫穿兩鎮(zhèn)新城區(qū)的中軸，實(shí)現(xiàn)道路無(wú)縫對(duì)接。 本項(xiàng)目剛好位于兩城中心中軸東側(cè)。,2020/8/7,17,目前道路環(huán)境較差，外部昭示性和交通可達(dá)性弱。目前周邊道路環(huán)境不利于樹(shù)立項(xiàng)目的形象與檔次。,道路交通,

8、項(xiàng)目地塊目前甚至沒(méi)有道路可通達(dá)，昭示性弱。 規(guī)劃中的沙河大橋與興業(yè)大道正在建設(shè)中，濱河路僅為雙車道小路，目前交通可達(dá)性極差。 通過(guò)濱江路往石灣鎮(zhèn)中心需8分鐘車程，往石龍鎮(zhèn)中心需10分鐘車程。 項(xiàng)目目前無(wú)公共交通線路經(jīng)過(guò)，交通極不便利。,2020/8/7,18,項(xiàng)目目前基礎(chǔ)設(shè)施不完善，配套匱乏。但新城的規(guī)劃配套建設(shè)完成后，連同沙河大橋貫通后，項(xiàng)目可享受到石灣新城區(qū)配套和大石龍新城的成熟配套。,周邊配套,項(xiàng)目1公里內(nèi)配套：,說(shuō)明：A級(jí)代表非常好，B級(jí)代表良好、C級(jí)代表一般、D級(jí)代表較差。 石龍配套依賴于沙河大橋的開(kāi)通，否則便利性仍很差。,2020/8/7,19,地塊周邊多為農(nóng)、林用地，視野開(kāi)闊；地

9、塊外部缺乏景觀資源，周邊工廠、廢品站、高壓線等形象差問(wèn)題是影響價(jià)值的瓶頸。,四至情況,地塊東側(cè)：金華康樂(lè)園為90年代的別墅社區(qū)，目前入住率較低，周邊居住氛圍較弱； 地塊南側(cè)：緊鄰部分苗圃用地，地塊南側(cè)與濱河路之間有部分水塘和廢品站。沙河南側(cè)為石龍人民醫(yī)院； 地塊西側(cè)：緊鄰規(guī)劃道路興業(yè)大道，目前尚未建設(shè)，且沿線有高壓線，對(duì)項(xiàng)目影響較大；西側(cè)距地塊約400米為大型塑膠工廠，為石灣招商引資企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目的形象影響較大，并且有空氣污染； 地塊北側(cè)：緊鄰興業(yè)五路，可遠(yuǎn)眺羅浮山山景。,2020/8/7,20,地塊分割，不利于整體規(guī)劃。考慮充分利用地塊現(xiàn)狀因地制宜規(guī)劃。,地塊現(xiàn)狀,地塊內(nèi)部為規(guī)劃市政道路興業(yè)六

10、路分割成南北兩塊。 地塊現(xiàn)以種植果樹(shù)林木為主，地勢(shì)較為平坦；,2020/8/7,21,指標(biāo)關(guān)鍵詞：較大規(guī)模社區(qū)、首期較密的純別墅區(qū)、會(huì)所、幼兒園,技術(shù)指標(biāo),從項(xiàng)目的占地規(guī)?？?，項(xiàng)目在大石龍片區(qū)屬于較大規(guī)模社區(qū)。 其中一期的容積率超低，可以打造純低密度的別墅社區(qū)。 29.49%的高覆蓋率表明社區(qū)是一個(gè)建筑較密的社區(qū)。,2020/8/7,22,項(xiàng)目一期更多是突破現(xiàn)有條件，宣傳引導(dǎo)未來(lái)規(guī)劃為主。,開(kāi)發(fā)計(jì)劃,項(xiàng)目計(jì)劃與2010年4月15日動(dòng)工，首批預(yù)計(jì)于2010年10月初開(kāi)盤。 從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃看，未來(lái)的石灣規(guī)劃成果將難以為項(xiàng)目一期提供實(shí)際價(jià)值體驗(yàn)，包括關(guān)鍵的沙河大橋。,2020/8/7,23,項(xiàng)目

11、屬性界定：大石龍新城中心純別墅大社區(qū),項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目屬性大規(guī)模純別墅社區(qū),區(qū)域?qū)傩允癁骋?guī)劃新區(qū)：未來(lái)大石龍新城中心,2020/8/7,24,核心問(wèn)題思考,如何重塑區(qū)域價(jià)值，突破現(xiàn)有高端物業(yè)的價(jià)值平臺(tái)？ 如何突破東莞區(qū)域融入、客戶融入的心理障礙？,一期如何突破現(xiàn)有價(jià)值障礙，實(shí)現(xiàn)價(jià)格和客源突破？,一期別墅物業(yè)如何組合最佳？,何種物業(yè)組合比例價(jià)值最大化且市場(chǎng)接受度高，風(fēng)險(xiǎn)較??？,2020/8/7,25,發(fā)展模式借鑒,區(qū)域包裝融合 + 完善配套附加 典型案例：雅居樂(lè)雍景豪園,產(chǎn)品創(chuàng)新 + 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷展示 典型案例：深圳萬(wàn)科城,2020/8/7,26,發(fā)展模式借鑒 深圳萬(wàn)科城,萬(wàn)科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)

12、坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，具備良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，交通正在逐步改善，自駕車通過(guò)梅觀高速可在15分鐘內(nèi)到達(dá)市中心。,開(kāi) 放 式 廣 場(chǎng),九年制學(xué)校； 幼兒園,寬景house,情景洋房,商業(yè)中心； Loft,TOHO,小高層,總規(guī)模43萬(wàn)平米，3萬(wàn)平米商業(yè)，多種創(chuàng)新產(chǎn)品組合： 1、Townhouse 2、情景洋房 3、寬景house 4、透天小高層 5、Loft工作室（挑高） 6、退臺(tái)式商鋪、集中商業(yè),1、地段：處于城郊，目前較偏僻； 2、交通：首期存在交通瓶頸； 3、規(guī)模：社區(qū)規(guī)模較大；,萬(wàn)科城與本項(xiàng)目的相同點(diǎn),項(xiàng)目基本資料,2020/8/7,27,深圳萬(wàn)科城定位,2020/8/7,28,萬(wàn)科城（一期）

13、的成功地關(guān)鍵性問(wèn)題處理,2020/8/7,29,萬(wàn)科城的成功借鑒,產(chǎn)品創(chuàng)新 + 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷展示,2020/8/7,30,發(fā)展模式借鑒 雅居樂(lè)雍景豪園,項(xiàng)目基本資料,南海雍景豪園位于南海區(qū)穗鹽路，鄰近地鐵干線芳村站，地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)完善。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以中央近60,000平方米的Darling湖為中心，使住戶在和諧的生活環(huán)境中享受最舒心雅致的居住空間。項(xiàng)目擁有完善的配套設(shè)施和交通網(wǎng)絡(luò)，是南海區(qū)最大型的親水港灣式豪宅小區(qū)。 物業(yè)形態(tài)：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、多層洋房、小高層洋房、高層洋房,1、地段：位處南海與廣州交界地帶，較偏僻； 2、交通：項(xiàng)目所在地比周邊輻射區(qū)落后，與周邊區(qū)域交通不便； 3、規(guī)

14、模：社區(qū)規(guī)模較大；,雍景豪園與本項(xiàng)目的相同點(diǎn),2020/8/7,31,雍景豪園定位,2020/8/7,32,雍景豪園（一期）的成功地關(guān)鍵性問(wèn)題處理,2020/8/7,33,雍景豪園的成功借鑒,區(qū)域包裝融合 + 完善配套附加,2020/8/7,34,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,2020/8/7,35,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圈層,以市場(chǎng)半徑劃定競(jìng)爭(zhēng)圈層等級(jí),帝景灣,中央豪門,龍城國(guó)際,奕翠園,中信項(xiàng)目,利豐城市花園,錦繡江南,江濱新城,龍灣新城,東岸1號(hào),本項(xiàng)目,佳兆業(yè)西湖項(xiàng)目,盈拓酈苑,東江府,東江華府,中心花園,帝景城,御景豪庭,名澤天下,富盈茶山項(xiàng)目,麗江豪園,一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,在售 潛在,一級(jí)

15、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：石龍、石灣 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：石碣、茶山、石排、園州4鎮(zhèn) 三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：大東莞?jìng)鹘y(tǒng)別墅板塊,2020/8/7,36,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,從銷售周期及產(chǎn)品重疊度看，本項(xiàng)目一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：,龍灣新城、麗灣花園,2020/8/7,37,從銷售周期及產(chǎn)品重疊度看，本項(xiàng)目二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為：,達(dá)鑫江濱新城 名澤天下 中信石排項(xiàng)目,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,2020/8/7,38,本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于：龍灣新城、麗灣花園、達(dá)鑫江濱新城、中信石排項(xiàng)目和名澤天下。,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)度梳理匯總,2020/8/7,39,本項(xiàng)目較突出優(yōu)勢(shì)在：產(chǎn)品的純粹性、發(fā)展商的開(kāi)發(fā)水平；弱勢(shì)在：區(qū)域

16、形象較低、周邊環(huán)境不佳、配套檔次低、外地開(kāi)發(fā)商的本土化運(yùn)作和本土資源整合能力。,競(jìng)爭(zhēng)層面比較,2020/8/7,40,項(xiàng)目SWOT分析,2020/8/7,41,S 優(yōu)勢(shì)因素,區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于規(guī)劃石灣新城中心，與石龍新城隔河相望； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地510畝，是石灣規(guī)模最大的高檔社區(qū)之一； 品牌優(yōu)勢(shì)：皇庭地產(chǎn)品牌強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，社區(qū)品質(zhì)保證； 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：石灣政府高端規(guī)劃新城，與石龍新城無(wú)縫對(duì)接，前景無(wú)可比擬。,2020/8/7,42,W劣勢(shì)因素,周邊配套：居住氛圍濃，項(xiàng)目周邊稍顯荒涼； 片區(qū)形象：周邊道路、民房、工廠、垃圾站及高壓線等問(wèn)題影響嚴(yán)重 景觀資源：缺乏景觀資源，難以營(yíng)造獨(dú)特的賣點(diǎn)；沙河水質(zhì)

17、較差，影響項(xiàng)目形象塑造； 社會(huì)治安：石灣經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，存在社會(huì)治安隱患，區(qū)域口碑較差。,2020/8/7,43,O機(jī)會(huì)因素,消費(fèi)力強(qiáng)勁：石龍最為東莞經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，具有強(qiáng)大的購(gòu)買潛力。 政府政策：政府對(duì)別墅用地的嚴(yán)格控制制造市場(chǎng)機(jī)遇。 土地稀缺：石龍新城土地有限，片區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)用地日益稀缺。 市場(chǎng)空白：石龍高端別墅項(xiàng)目稀缺，客戶外溢。 新城建設(shè)：片區(qū)作為石灣政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，隨著沙河大橋的開(kāi)通，實(shí)現(xiàn)兩城中心的無(wú)縫對(duì)接。,2020/8/7,44,T威脅因素,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：未來(lái)大石龍片區(qū)中高檔項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈； 沙河大橋工程進(jìn)度：影響項(xiàng)目與石龍連接的沙河大橋，雖已奠基，但建設(shè)進(jìn)度緩慢，對(duì)項(xiàng)目銷售影響較大。,20

18、20/8/7,45,SWOT矩陣組合分析,2020/8/7,46,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,2020/8/7,47,基于解決核心問(wèn)題的戰(zhàn)略途徑: 打造大石龍新中心 + 產(chǎn)品創(chuàng)新超越,整體發(fā)展戰(zhàn)略,如何重塑區(qū)域價(jià)值，突破現(xiàn)有高端物業(yè)的價(jià)值平臺(tái)？,如何突破東莞區(qū)域融入、客戶融入的心理障礙？,2020/8/7,48,本項(xiàng)目要以純別墅、高素質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品，做大石龍豪宅領(lǐng)導(dǎo)者。,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)占位,從項(xiàng)目本體分析，一期的指標(biāo)可以滿足做純別墅的稀缺高端產(chǎn)品； 從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略分析，一期走高端開(kāi)發(fā)路線更容易拉升整體項(xiàng)目的形象； 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析，目前別墅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平一般，且未來(lái)純別墅物業(yè)較少；,對(duì)內(nèi)：通過(guò)自身區(qū)位和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及產(chǎn)

19、品素質(zhì)和高檔配套設(shè)施再造，建立面對(duì)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；,對(duì)外：通過(guò)打造無(wú)差別的莞惠區(qū)域地界感，突破客戶的置業(yè)心理障礙；打造項(xiàng)目領(lǐng)先的創(chuàng)新產(chǎn)品和交通價(jià)差，形成項(xiàng)目的差異化和高性價(jià)比，吸引跨區(qū)置業(yè)。,2020/8/7,49,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建方向,同類項(xiàng)目普遍規(guī)律,核心問(wèn)題解決思路,+,產(chǎn)品創(chuàng)新超越 高檔配套設(shè)施再造 內(nèi)部景觀資源再造,區(qū)域開(kāi)發(fā)的思路 保值與增值措施,2020/8/7,50,項(xiàng)目定位,Part 2,2020/8/7,51,項(xiàng)目客戶定位,2020/8/7,52,項(xiàng)目的交通半徑輻射區(qū)域,區(qū)域內(nèi)主要道路與橋梁的沿線將是本項(xiàng)目潛在客戶的來(lái)源區(qū)域。 項(xiàng)目的交通目前主要依靠羅浮山大橋、石灣大橋分

20、別連接石龍老城區(qū)、石排鎮(zhèn)； 石灣區(qū)域內(nèi)交通主要依靠石灣大道、永石大道； 未來(lái)沙河大橋貫通后，石灣新城與石龍新城對(duì)接，石龍新城將成為項(xiàng)目的一個(gè)主要客源地。,2020/8/7,53,區(qū)域主要層次人群,年齡：35-55歲 職業(yè)：企業(yè)主、經(jīng)商者、公務(wù)員 置業(yè)目的：次要居住、投資 置業(yè)敏感點(diǎn)：地段、交通、智能化、小區(qū)建筑密度、社區(qū)景觀 對(duì)本項(xiàng)目期待：感興趣，可能購(gòu)買,年齡：30-40歲 職業(yè)：自由職業(yè)者、企業(yè)高管、港臺(tái)商 置業(yè)目的：自?。ㄌ岣呱钇焚|(zhì)）、投資 置業(yè)敏感點(diǎn)：地段、價(jià)格、品質(zhì)、交通、社區(qū)景觀 對(duì)本項(xiàng)目期待：感興趣，可能購(gòu)買,年齡：25-35歲 職業(yè)：其他職業(yè) 置業(yè)目的：自住 置業(yè)敏感點(diǎn)：價(jià)格

21、、地段、交通 對(duì)本項(xiàng)目期待：受限經(jīng)濟(jì)能力，不期待,2020/8/7,54,周邊重點(diǎn)項(xiàng)目客戶構(gòu)成,客戶區(qū)域構(gòu)成,客戶職業(yè)構(gòu)成,目前片區(qū)主要的客戶來(lái)源除了以本地客戶主導(dǎo)外，大石龍其他區(qū)域的跨區(qū)置業(yè)群比例也較大。 石龍、石碣區(qū)域的跨區(qū)置業(yè)比例較大，說(shuō)明對(duì)于周邊鎮(zhèn)區(qū)有較大的市場(chǎng)吸附力。 石灣、園洲基本以本地為主，東莞大石龍地區(qū)的跨區(qū)置業(yè)比例相對(duì)較低。 購(gòu)買高端物業(yè)的客戶群職業(yè)中，占比例最多的為企業(yè)主、經(jīng)商者、公務(wù)員。,分析結(jié)論：,2020/8/7,55,客戶群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析,2020/8/7,56,客戶群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析,2020/8/7,57,客戶群特征與置業(yè)關(guān)注因素分析,2020/8

22、/7,58,由于項(xiàng)目高端占位，結(jié)合石龍、石灣及周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶實(shí)際情況和特征，確定項(xiàng)目的總體客戶組成：,客戶定位目標(biāo)客戶區(qū)域、職業(yè)構(gòu)成,2020/8/7,59,根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析和深入訪談，對(duì)可能構(gòu)成的客戶圈層做了比例劃分如下：,客戶定位目標(biāo)客戶區(qū)域、職業(yè)構(gòu)成,2020/8/7,60,客戶定位客戶戰(zhàn)略性劃分,。,高,明星客源,現(xiàn)金牛客源,嬰兒客源,瘦狗客源,口碑型,口碑+利潤(rùn)型,利潤(rùn)型,缺陷型,企業(yè)高管及外籍技術(shù)人員,高級(jí)私企業(yè)主、高級(jí)政府公務(wù)員,企業(yè)中層管理、醫(yī)生、教師,其他關(guān)注價(jià)格又希望擁有高端的部分人群,2020/8/7,61,項(xiàng)目定位,2020/8/7,62,城市別墅，終極豪宅,功能定

23、位,詮釋： 未來(lái)項(xiàng)目所在地將成為大石龍片區(qū)的新城中心； 別墅原本稀缺，城中別墅更是絕無(wú)僅有； 適合生活的中心區(qū)別墅，乃終極豪宅。,2020/8/7,63,原方案以雙拼和獨(dú)棟為主，聯(lián)排相對(duì)較少；各類型別墅以中小面積為主，少量超大面積段獨(dú)棟別墅。,產(chǎn)品定位,原物業(yè)組合方案：,2020/8/7,64,從區(qū)域客戶認(rèn)知的角度，本項(xiàng)在建筑風(fēng)格的演繹上目應(yīng)沿襲區(qū)域的主流以迎合市場(chǎng)需求，同時(shí)要在現(xiàn)有的市場(chǎng)基礎(chǔ)上大膽突破，形成差異并引領(lǐng)市場(chǎng)。,文化定位,目標(biāo)客戶的主流居住文化取向,東莞的別墅市場(chǎng)已成形幾大成熟板塊，各板塊項(xiàng)目多采用歐式建筑風(fēng)格，主要是由于東莞本土文化的缺失。其中，東江流域別墅項(xiàng)目基本上都是歐式建

24、筑，且頗受市場(chǎng)認(rèn)可，歐陸風(fēng)情與東江文化的融合是區(qū)域高端項(xiàng)目文化演繹的基礎(chǔ)，也是區(qū)域客戶對(duì)豪宅評(píng)判的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 在水資源方面，同周邊項(xiàng)目相比較，本項(xiàng)目外部缺乏高品質(zhì)水景資源，內(nèi)部受建筑密度的限制也缺乏大規(guī)模水景的打造，內(nèi)部資源與外部資源上均處于劣勢(shì)，因此水文化不是本項(xiàng)目社區(qū)文化的演繹的可行方向。 去除水文化，區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可的文化因素主要是人文風(fēng)情的演繹，因此人文風(fēng)情是本項(xiàng)目文化演繹的主要方向。因此人文風(fēng)情的演繹應(yīng)更加純粹，以削弱外部資源不足的弱勢(shì)。,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的居住文化風(fēng)情,大石龍區(qū)域項(xiàng)目普遍采用歐式風(fēng)格，更加符合大石龍居民對(duì)于“豪氣”的偏好，而相對(duì)缺乏人文內(nèi)涵。并且大多數(shù)項(xiàng)目對(duì)建筑風(fēng)情演繹并不純粹

25、，僅是流于表面，形似而無(wú)神。,2020/8/7,65,意式風(fēng)情宮殿式別墅,文化定位,詮釋： 意式風(fēng)情：項(xiàng)目建筑風(fēng)格，主要采用意大利風(fēng)情元素，是在區(qū)域認(rèn)可的西班牙風(fēng)情之上升級(jí)而來(lái)，風(fēng)情演繹更加細(xì)膩、正統(tǒng)。在風(fēng)情演繹的過(guò)程中形成項(xiàng)目獨(dú)有的特色，與市場(chǎng)形成差異化。 宮殿式別墅：宮殿是項(xiàng)目檔次暗示客戶群的身份，本項(xiàng)目將形成宮殿式的別墅群，宮殿本身也是一種文化，是奢侈、權(quán)貴的象征，本項(xiàng)目所演繹的是貴族的生活方式與社會(huì)上層文化交流。,2020/8/7,66,通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目素質(zhì)的綜合分析，項(xiàng)目突出賣點(diǎn)屬性如下：皇庭品牌大石龍雙中心純別墅豪宅大社區(qū),形象定位,項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn)梳理,2020/8/7,67,在屬性定位

26、的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)引導(dǎo)“石灣新區(qū)融入大石龍”，突出項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力“純別墅”純粹性和唯一性，以首席別墅為主定位訴求。,形象定位,大石龍新中心首席純別墅社區(qū),項(xiàng)目形象定位 ：,主推： 大石龍城央終極純別墅傳世襲榮耀 備選： 百年傳世城市終極別墅,項(xiàng)目主推廣語(yǔ)：,2020/8/7,68,價(jià)格定位產(chǎn)品預(yù)設(shè)前提條件,項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的預(yù)設(shè)滿足條件：,價(jià)格定位預(yù)設(shè)滿足條件： 1.與石龍中心區(qū)的交通暢通 沙河大橋、興業(yè)大道的建成，至少實(shí)現(xiàn)興業(yè)大道的交通順暢 2.無(wú)差別的大石龍同城生活便利 與石龍鎮(zhèn)無(wú)縫對(duì)接，享受與大石龍同等的市政及生活配套，消除地界感； 3.項(xiàng)目突出的產(chǎn)品綜合素質(zhì)及較好銷售形象展示區(qū)配合 產(chǎn)品綜合素

27、質(zhì)打造優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（產(chǎn)品發(fā)展建議詳見(jiàn)下文）； 能滿足在項(xiàng)目銷售期有較成熟的展示條件，如入口、會(huì)所、主水景觀、局部園林等條件的成熟；,2020/8/7,69,定價(jià)推導(dǎo)說(shuō)明,價(jià)格定位,2020/8/7,70,定價(jià)方法,價(jià)格定位,市場(chǎng)比較法：運(yùn)用類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估 項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合價(jià)格。,區(qū)位：項(xiàng)目所處的地理區(qū)位以及行政區(qū)位（包括土地地價(jià)），這是商品房房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起主導(dǎo)作用； 周邊環(huán)境：項(xiàng)目所處位置的周邊自然環(huán)境及人文環(huán)境； 規(guī)模：項(xiàng)目總占地以及建筑密度、建筑形態(tài)、布局等； 景觀：小區(qū)內(nèi)園林風(fēng)格、綠化程度、景觀特色等； 周邊生

28、活配套：包括購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療等的便捷度； 小區(qū)配套：會(huì)所功能、公共休閑、活動(dòng)場(chǎng)所等； 戶型結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品特點(diǎn)、外形特征、美觀程度、實(shí)用程度等； 物業(yè)管理：品牌知名度、專業(yè)的管理模式、服務(wù)態(tài)度及服務(wù)內(nèi)容等； 發(fā) 展 商：發(fā)展商的自身實(shí)力及社會(huì)認(rèn)同度； 投資潛力：本項(xiàng)目及片區(qū)未來(lái)升值潛力。,價(jià)格對(duì)比因素提取,2020/8/7,71,根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)在售項(xiàng)目具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍，篩選同的項(xiàng)目樣本。,預(yù)測(cè)獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)格,獨(dú)棟別墅市場(chǎng)比較均價(jià)：14654元/平方米,說(shuō)明:本項(xiàng)目在建筑本體條件成熟情況下打分,2020/8/7,72,預(yù)測(cè)雙拼別墅市場(chǎng)價(jià)格,雙拼別墅市場(chǎng)比較均價(jià)：11608元/平方米,說(shuō)明:本

29、項(xiàng)目在建筑本體條件成熟情況下打分,2020/8/7,73,預(yù)測(cè)聯(lián)排別墅市場(chǎng)價(jià)格,聯(lián)排別墅市場(chǎng)比較均價(jià)：8057元/平方米,說(shuō)明:本項(xiàng)目在建筑本體條件成熟情況下打分,2020/8/7,74,價(jià)格影響因素修正及定價(jià),時(shí)間修正：本項(xiàng)目約半年后入市，按房?jī)r(jià)年遞增6%計(jì)算，其修正系數(shù)為1.03,資源修正：別墅產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)屬稀缺產(chǎn)品，且占據(jù)最優(yōu)資源，在產(chǎn)品上也有挖掘潛力，并提升項(xiàng)目的形象，價(jià)格可適當(dāng)提高，尤其景觀資源較好的獨(dú)棟，本項(xiàng)目大獨(dú)棟產(chǎn)品在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上浮10%的價(jià)格；,其他修正：石灣前期別墅項(xiàng)目給市場(chǎng)打下了一個(gè)低端別墅與低價(jià)的烙印，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的負(fù)面影響，價(jià)格應(yīng)適當(dāng)降低。,2020/8/7,7

30、5,最終定價(jià),綜合以上影響因素，最終修正價(jià)格區(qū)間為：,項(xiàng)目定價(jià)的客觀前提基于建筑本體條件的成熟,2020/8/7,76,方案銷售總收入與均價(jià)計(jì)算：,2020/8/7,77,200-300萬(wàn),300-500萬(wàn),500-800萬(wàn),800萬(wàn)上,從市場(chǎng)各面積段的總價(jià)來(lái)看： 本項(xiàng)目小獨(dú)棟別墅處于市場(chǎng)中小面積，總價(jià)亦處于中位區(qū)間； 大獨(dú)棟別墅面積大于市場(chǎng)，總價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)現(xiàn)有頂端價(jià)格，需要突破價(jià)格的天花板，預(yù)計(jì)有較大的市場(chǎng)阻力。,獨(dú)棟別墅市場(chǎng),產(chǎn)品定位修正區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)比較,2020/8/7,78,大石龍區(qū)域雙拼別墅主要集中在280-340平米，總價(jià)區(qū)間趨向兩端化。 本項(xiàng)目雙拼別墅面積處于市場(chǎng)中間層次，為市場(chǎng)主流

31、面積段。 本項(xiàng)目雙拼別墅單價(jià)、總價(jià)定位高出惠州片區(qū)，但遠(yuǎn)低于石龍片區(qū)，具有較大的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。,雙拼別墅市場(chǎng),產(chǎn)品定位修正區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)比較,2020/8/7,79,150-200萬(wàn),200-250萬(wàn),250萬(wàn)以上,大石龍區(qū)域聯(lián)排別墅面積主要集中在240-250平米，總價(jià)主要在200-250萬(wàn)； 本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品定位稍高于惠州市場(chǎng)，總價(jià)低于大石龍東莞片區(qū)，有一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。,聯(lián)排別墅市場(chǎng),產(chǎn)品定位修正區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)比較,2020/8/7,80,獨(dú)棟客戶意向面積主要集中在400-500平米面積區(qū)間，獨(dú)棟需求超過(guò)500平米的客戶較少。,產(chǎn)品定位修正深訪客戶需求論證,深訪客戶客戶意向產(chǎn)品面積區(qū)間,2020/8/7

32、,81,別墅總價(jià)在大石龍東莞片區(qū)800萬(wàn)是較大心理價(jià)格門檻；別墅總價(jià)在大石龍惠州片區(qū)500萬(wàn)是較大心理價(jià)格門檻；,產(chǎn)品定位修正深訪客戶需求論證,各類客戶產(chǎn)品需求偏好,2020/8/7,82,產(chǎn)品定位修正市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)論證,東莞整體別墅市場(chǎng)面積逐年走低。面積小、單價(jià)低的別墅產(chǎn)品，獲得比較理想的認(rèn)可度。其中，2010年獨(dú)棟別墅500以上從08年的70%下降到26.08%，傳統(tǒng)的大獨(dú)棟別墅逐漸退出市場(chǎng)，僅有少量的頂級(jí)資源型別墅項(xiàng)目仍規(guī)劃一定量的大獨(dú)棟產(chǎn)品。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)控，目前市場(chǎng)上以500平米以上戶型為主打的別墅項(xiàng)目?jī)H有中信御園項(xiàng)目，反映出獨(dú)棟別墅面積有趨小化的態(tài)勢(shì)。 以贈(zèng)送空間的方式增加產(chǎn)品

33、附加值，來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。東莞別墅市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，市場(chǎng)各個(gè)項(xiàng)目在降低建筑面積的同時(shí)，增加產(chǎn)品附加值的打造，部分產(chǎn)品贈(zèng)送率超過(guò)100%，高附加值是贏得市場(chǎng)關(guān)鍵要素之一 石灣、園洲項(xiàng)目啟示：石灣以及園洲的別墅項(xiàng)目如名澤天下，部分500平米以上戶型落戶、產(chǎn)品附加值低，處于相對(duì)滯銷狀態(tài)；本項(xiàng)目產(chǎn)品打造是項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)之一，應(yīng)著挖掘產(chǎn)品附加值與社區(qū)品質(zhì)，跳出周邊落后的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與價(jià)值的最大化。,2020/8/7,83,本項(xiàng)目原規(guī)劃大獨(dú)棟面積應(yīng)控制在500平米以內(nèi)。,產(chǎn)品定位修正產(chǎn)品戶型面積修正建議,綜合客戶意向面積與市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，原方案以獨(dú)棟、雙拼為主的戶型結(jié)構(gòu)較為合理； 但本項(xiàng)目原

34、戶型面積定位中，小獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排定位與市場(chǎng)、客戶需求基本相符。 大獨(dú)棟產(chǎn)品面積偏大，預(yù)計(jì)將有較大銷售阻力，建議控制在500平米以下。,具體產(chǎn)品面積配比建議如下：,2020/8/7,84,物業(yè)發(fā)展建議,Part 3,2020/8/7,85,物業(yè)發(fā)展建議,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,86,物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點(diǎn),基于CVA，即“競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加” (Competition Value Added) 給出能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素 解決從市場(chǎng)到產(chǎn)品對(duì)接的問(wèn)題,2020/8/7,87,基于3C法來(lái)構(gòu)建項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議的體系,項(xiàng)目的整體定位高端形象，中高端產(chǎn)品為主的城市新區(qū)舒適型住宅社區(qū)如何在物業(yè)中體現(xiàn)

35、？,2020/8/7,88,項(xiàng)目本體條件,核心競(jìng)爭(zhēng)力：領(lǐng)先市場(chǎng)的純別墅產(chǎn)品,領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品打造,目前大石龍區(qū)域市場(chǎng)別墅盡管大多擁有江景資源，但檔次普遍較低。本項(xiàng)目為享受型的純別墅項(xiàng)目，擁有稀缺的物業(yè)類型及領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品打造，構(gòu)筑成項(xiàng)目的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,項(xiàng)目未來(lái)打造超越莞穗兩城市的近三千平米的六星級(jí)會(huì)所 項(xiàng)目以溪水貫通的社區(qū)園林。,2020/8/7,89,客戶敏感點(diǎn),客戶有“趨洋”特征，喜歡歐式風(fēng)格建筑，置業(yè)有跟風(fēng)心理，有錢人買的是身份和面子，項(xiàng)目打造時(shí)需要著重樹(shù)立豪宅形象，在建筑風(fēng)格上讓客戶體驗(yàn)金碧輝煌的感受,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，需要通過(guò)內(nèi)部資源、產(chǎn)品等多方面的綜合打造出有別于其他項(xiàng)目

36、的風(fēng)情，同時(shí)通過(guò)風(fēng)情的營(yíng)造打造更具人文色彩的生活方式,2020/8/7,90,將3C的三個(gè)維度研究給出的信息和結(jié)論綜合，得到本項(xiàng)目的物業(yè)意向原則：,物業(yè)發(fā)展建議原則,Customer 趨洋心態(tài)+歐式風(fēng)格+豪宅形象,Competition 創(chuàng)新產(chǎn)品+領(lǐng)先生活方式,Case 領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品打造,具有創(chuàng)新產(chǎn)品、注重形象打造和風(fēng)情營(yíng)造的頂級(jí)豪宅社區(qū),2020/8/7,91,原則一：以領(lǐng)先市場(chǎng)產(chǎn)品為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造方向原則二：以風(fēng)情營(yíng)造+豪宅形象為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造方向原則三：在打造項(xiàng)目高端形象的同時(shí)，要注意成本控制,物業(yè)發(fā)展建議原則,2020/8/7,92,物業(yè)發(fā)展建議,建筑立面建議,戶型設(shè)置建

37、議,園林景觀建議,配套設(shè)施建議,物業(yè)管理建議,整體規(guī)劃建議,總體原則確定,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,93,整體規(guī)劃,項(xiàng)目的整體規(guī)劃主要圍繞內(nèi)部溪水布局，全部南北朝向。社區(qū)分主次兩個(gè)入口，內(nèi)部水系自然劃分成兩個(gè)內(nèi)島和多個(gè)半島格局，社區(qū)內(nèi)配置六星級(jí)會(huì)所以及幼兒園。,1,3,7,9,6,5,8,4,2,1、銷售中心/會(huì)所 2、社區(qū)北面次入口 3、幼兒園 4、社區(qū)主入口 5、會(huì)所水景景觀 6、西面交通主干道 7、東面交通主干道 8、集中溪水景觀 9、南面交通主干道,2020/8/7,94,景觀價(jià)值分析,項(xiàng)目外部無(wú)絕對(duì)景觀資源，檔次的提升必須依靠?jī)?nèi)部園林景觀的打造來(lái)實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部景觀主要由主入

38、口的主水景景觀、南區(qū)的集中溪水景觀、會(huì)所的泳池，以水系環(huán)繞貫通，提升了內(nèi)部產(chǎn)品的景觀價(jià)值 。 景觀價(jià)值分級(jí)明顯，景觀最好的板塊為環(huán)兩湖附近，其次為環(huán)溪水帶，其余別墅則較少公共景觀。,2020/8/7,95,功能布局,獨(dú)棟別墅區(qū)：布置在社區(qū)核中心位置，沿開(kāi)放式的溪水景觀行列布置，具有最佳的資源條件。 雙拼別墅區(qū)：圍繞獨(dú)棟別墅區(qū)，南側(cè)雙拼擁有堪比獨(dú)棟的一線臨水景觀；東西兩側(cè)的雙拼鄰近道路，景觀較弱。 聯(lián)排別墅區(qū)：位于社區(qū)較差的南北兩側(cè)臨路，景觀較弱，居住舒適性較弱。 配套分布：會(huì)所設(shè)置在主入口附近，臨項(xiàng)目主干道，人車流集中，昭示性較強(qiáng)；幼兒園布置在一期的東北角，對(duì)一期別墅影響較小，與二期地塊能形成

39、較好的互動(dòng)共享。 點(diǎn)評(píng)：各物業(yè)類型相對(duì)集中，通過(guò)水系劃分相對(duì)獨(dú)立，大部分單位景觀布置合理，少部分有待推敲；,改進(jìn)建議： 南端臨湖雙拼別墅景觀好于非臨水獨(dú)棟別墅，以景觀面朝南優(yōu)于朝北、優(yōu)質(zhì)景觀與配置大戶型的原則，調(diào)整部分雙拼與別墅位置。,2020/8/7,96,交通體系,內(nèi)部交通體系點(diǎn)評(píng)： 社區(qū)級(jí)道路和入戶道路交通體系清晰，由大環(huán)形道路形成社區(qū)主交通線，接駁各橫向入戶級(jí)道路。但交通體系中缺少組團(tuán)級(jí)道路，路網(wǎng)交叉。 內(nèi)部由擁有兩個(gè)社區(qū)入口，接駁環(huán)形主干道。 獨(dú)棟別墅區(qū)應(yīng)采用盡端式道路，可強(qiáng)化該區(qū)的私密性特征，也減少各自人流車流的相互干擾。,改進(jìn)建議： 如右圖示綠色部分?jǐn)嚅_(kāi)道路，完全由水系隔開(kāi)，增加

40、如藍(lán)色線條所示的道路，此調(diào)整可使得中島交通更為獨(dú)立，中島組團(tuán)道路更清晰，盡端式入戶道路增多，提升獨(dú)立組團(tuán)價(jià)值形象。,2020/8/7,97,總體規(guī)劃修正建議,改進(jìn)建議如下：,斷開(kāi)如下圖示綠色部分道路，增加如藍(lán)色線條所示的道路。,如下圖所示，各顏色相同的圈內(nèi)產(chǎn)品規(guī)劃對(duì)調(diào)位置。,2020/8/7,98,物業(yè)發(fā)展建議,建筑立面建議,戶型設(shè)置建議,園林景觀建議,配套設(shè)施建議,物業(yè)管理建議,整體規(guī)劃建議,總體原則確定,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,99,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目建筑風(fēng)格,客戶偏好,本體地形,建筑風(fēng)格考慮：本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格將主要從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、客戶偏好、本體地形3個(gè)緯度進(jìn)行分析,建筑風(fēng)格考慮因素市場(chǎng)、客

41、戶、本體,市場(chǎng)上的項(xiàng)目注重建筑風(fēng)格的打造，別墅項(xiàng)目打造建筑風(fēng)格大多為歐式風(fēng)格。,客戶對(duì)于歐式的建筑風(fēng)格接受度最高，深訪客戶較喜歡帝景灣展示的金碧輝煌、奢華的建筑風(fēng)格。,地形無(wú)高差，無(wú)特殊景觀條件，給予建筑風(fēng)格選擇多樣性。,2020/8/7,100,建筑風(fēng)格小結(jié)：基于對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的理解、對(duì)于客戶的把握以及對(duì)項(xiàng)目自身地形條件的考慮推薦本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為意大利風(fēng)格，可稱為精致西班牙風(fēng)格的升級(jí)版。,建筑風(fēng)格小結(jié),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)上的項(xiàng)目注重建筑風(fēng)格的打造，別墅項(xiàng)目打造建筑風(fēng)格大多為歐式風(fēng)格。建筑立面風(fēng)格是體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)情以及品質(zhì)感的關(guān)鍵因素之一，與當(dāng)?shù)剌^為初級(jí)的營(yíng)建水平相比，本項(xiàng)目有較大的突破與提升空間； 客

42、戶特征：通過(guò)對(duì)客戶的市場(chǎng)調(diào)查訪問(wèn)，在建筑風(fēng)格喜好測(cè)試中，客戶對(duì)于歐式的建筑風(fēng)格接受度最高，其中深訪的幾批客戶明確表示喜歡帝景灣顯示出來(lái)的金碧輝煌、奢華的感覺(jué)。 項(xiàng)目自身：地形無(wú)高差，無(wú)特殊景觀條件，給予建筑風(fēng)格選擇多樣性。,2020/8/7,101,意大利風(fēng)格的建筑語(yǔ)言和符號(hào)元素,19世紀(jì)下半葉。流行于19世紀(jì)下半葉的意大利式風(fēng)格，一般為方形或近似方形的平面，紅瓦緩坡頂，出檐較深，檐下有很大的托架。朝向花園的一面有半圓形封閉式門廊，落地長(zhǎng)窗將室內(nèi)與室外花園連成一體，門廊上面是二樓的半圓形露臺(tái)。 古羅馬中世紀(jì)建筑風(fēng)格.券.拱。是以古羅馬中世紀(jì)建筑風(fēng)格為代表，因其采用了券、拱等式樣而得名，主要特征

43、為厚實(shí)的墻壁、窄小的窗口、半圓形的拱頂、逐層挑出的門框裝飾和高大的塔樓，并大量使用磚石材料。 中心庭院布局。很多采用中心庭院的布局，和室內(nèi)花園藤蔓成蔭的面積形成了悠閑的休息區(qū)域，配合外邊的橄欖樹(shù)形成了外部空間，為孩子們提供了活動(dòng)空間，同時(shí)也為年輕人停放意大利踏板摩托車提供空間。 細(xì)節(jié)精巧.鐵藝.尖頂.石柱.浮雕。意大利建筑在細(xì)節(jié)的處理上特別細(xì)膩精巧，貼近自然的脈動(dòng)，使其擁有永恒的生命力。其中鐵藝是一個(gè)亮點(diǎn)，陽(yáng)臺(tái)、窗戶間都有鑄鐵花飾。尖頂、石柱、浮雕等彰顯古老、雄偉的歷史感。,2020/8/7,102,本項(xiàng)目建筑風(fēng)格體現(xiàn)：從色彩、用材和造型方面打造意大利風(fēng)格，既滿足客戶追求更新、更高生活方式需求

44、，從風(fēng)格打造上拉進(jìn)與客戶距離，消除區(qū)域所帶來(lái)的陌生感。,明亮+淺色系： 淺色系較具國(guó)際感和品質(zhì)感,涂料+石材等 ： 考慮到客戶需求，盡量多采用石材 營(yíng)造本項(xiàng)目豪宅的市場(chǎng)形象,采用各式造型： 多采用低坡度屋頂、煙囪等各式意大利的建筑造型 細(xì)部采用鐵藝制作，陽(yáng)臺(tái)、窗戶間都有鑄鐵花飾、尖頂、石柱、浮雕等彰顯古老，強(qiáng)調(diào)意大利元素 主要通過(guò)認(rèn)知較高的意大利元素，給客戶沖擊感,用材,造型,意大利風(fēng)格體現(xiàn),建筑特征： 1、四方形塔樓，低坡度四坡屋頂。 2、細(xì)長(zhǎng)的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒U字型）。 3、大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。 4、寬長(zhǎng)的屋檐下均等排列裝飾托座。,2020/8/7,103,建筑

45、風(fēng)格體現(xiàn)之色系：從建筑的樣式到房屋的色彩，以一種統(tǒng)一的風(fēng)格有機(jī)地構(gòu)成了一個(gè)整體。建議本項(xiàng)目采用米色與咖啡色的搭配，屋頂采用紅褐色瓦面。,意大利建筑風(fēng)格色系,主色調(diào)：米色 輔色調(diào)：咖啡色,紅褐色瓦面,2020/8/7,104,歐式建筑風(fēng)格用材,建筑風(fēng)格體現(xiàn)之材質(zhì)：,意大利建筑的細(xì)節(jié)的處理上特別細(xì)膩精巧，鐵藝是意大利建筑的一個(gè)亮點(diǎn)，陽(yáng)臺(tái)、窗間都有鑄鐵花飾，既保持了羅馬建筑特色，又升華了建筑作為住宅的韻味感。尖頂、石柱、浮雕。彰顯著意大利建筑風(fēng)格古老、雄偉的歷史感。 本項(xiàng)目外立面的材質(zhì)體現(xiàn)上建議主要運(yùn)用涂料與高級(jí)石材，配合著鋁合金木紋百葉窗，咖啡色的鐵藝欄桿等的相關(guān)運(yùn)用。,2020/8/7,105,

46、本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及立面價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)提煉：,建筑風(fēng)格及立面價(jià)值關(guān)鍵點(diǎn)提煉,2020/8/7,106,物業(yè)發(fā)展建議,建筑立面建議,戶型建議,園林景觀建議,配套設(shè)施建議,物業(yè)管理建議,整體規(guī)劃建議,總體原則確定,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,107,戶型設(shè)計(jì)規(guī)格指引,戶型建議戶型設(shè)計(jì)研究,2020/8/7,108,功能空間設(shè)計(jì)規(guī)格指引聯(lián)排別墅,2020/8/7,109,功能空間設(shè)計(jì)規(guī)格指引雙拼別墅,2020/8/7,110,功能空間設(shè)計(jì)規(guī)格指引小獨(dú)棟別墅,2020/8/7,111,功能空間設(shè)計(jì)規(guī)格指引大獨(dú)棟別墅,2020/8/7,112,本項(xiàng)目戶型分析及建議,2020/8/7,113,南北朝向，通風(fēng)采光

47、情況優(yōu)越； 結(jié)合本地客戶的需求和特點(diǎn)，充分房間數(shù)量/套房數(shù)量等，建議5-7間臥室，套房3-4間 戶內(nèi)的交通流線人性化設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明顯，處處體現(xiàn)主人的尊貴感； 入戶門廳設(shè)計(jì)大氣舒適； 充分考慮客廳、主臥的開(kāi)間、大小的舒適性，視野開(kāi)開(kāi)闊性和景色的觀賞性； 中空客廳，層高6.9-7米； 三樓主臥帶閣樓和大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；二樓各房間設(shè)計(jì)觀景陽(yáng)臺(tái)； 主臥帶衣帽間、洗手間、書(shū)房，但是主臥和書(shū)房可以分開(kāi)設(shè)置，相互獨(dú)立又合理過(guò)渡； 前庭后院設(shè)計(jì)，最大程度將園林綠地私有化，私家花園整齊歸一，便于住戶對(duì)其私家花園的使用； 地下室采用半地下室的形式，保證通風(fēng)采光；,2020/8/7,114,物業(yè)發(fā)展建議,建筑立面建議,

48、戶型設(shè)置建議,園林景觀建議,配套設(shè)施建議,物業(yè)管理建議,整體規(guī)劃建議,總體原則確定,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,115,客戶對(duì)生活品質(zhì)要求的提高必將導(dǎo)致其對(duì)景觀要求的相應(yīng)提高，現(xiàn)有社區(qū)不出眾的景觀體系已不足以滿足客戶需求； 在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的市場(chǎng)中，各個(gè)項(xiàng)目都力求在各方面提升競(jìng)爭(zhēng)力，景觀則是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵因素之一，因此，可預(yù)見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)景觀營(yíng)造水平將不斷提高。,從市場(chǎng)的角度考慮,園林景觀建議：建議本項(xiàng)目以歐洲皇家園林風(fēng)格為主線，打造出 “綠色生態(tài)人居社區(qū)”主題的意大利風(fēng)情園林。,園林景觀建議,觀瀾高爾夫別墅意大利風(fēng)情園林,2020/8/7,116,園林景觀演繹,園林景觀演繹：在前期市場(chǎng)調(diào)研中

49、，客戶對(duì)活動(dòng)空間、景觀綠化、適當(dāng)水系、注重細(xì)節(jié)打造等方面都非常關(guān)注，從客戶關(guān)注點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行園林演繹,2020/8/7,117,一重洗禮：大氣、開(kāi)闊的主入口,主入口主景觀設(shè)計(jì)獨(dú)具意大利風(fēng)情的水景噴泉，并與與雕塑結(jié)合，顯得大氣、尊貴感十足。 為了加強(qiáng)主入口的感染力，在主入口左側(cè)的會(huì)所處設(shè)置離墻跌落而下的水景。使整個(gè)主入口顯得更為大氣、引人。沿主入口景觀道徐行，主道兩邊綠樹(shù)林立，道中設(shè)置綠化帶，點(diǎn)出園林“綠色生態(tài)人居社區(qū)”的主題。結(jié)合主會(huì)所和小區(qū)最大的人工中央水景，形成社區(qū)最重要的公共景觀區(qū)。 在廣場(chǎng)中央設(shè)置升降舞臺(tái)，充分利用廣場(chǎng)，減少對(duì)室內(nèi)空間的依賴；,重要節(jié)點(diǎn)一重洗禮,2020/8/7,118,一

50、重洗禮：品質(zhì)感、安全感強(qiáng)的社區(qū)圍墻,重要節(jié)點(diǎn)一重洗禮,2020/8/7,119,重要節(jié)點(diǎn)二重洗禮,二重洗禮：由于社區(qū)覆蓋率較高，活動(dòng)中心相對(duì)缺乏，建議社區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)集中式的活動(dòng)中心，沿溪水邊可設(shè)置精致的涼亭。,2020/8/7,120,重要節(jié)點(diǎn)三重洗禮,三重洗禮：別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)高貴、私密的私家花園，營(yíng)造出別墅居住氛圍。在花園外圍種植樹(shù)木，在庭院式設(shè)計(jì)中，隔墻上做足爬藤植物，或運(yùn)用檜柏和高籬，以此增強(qiáng)各棟的距離感，削弱高覆蓋率的影響。,在本項(xiàng)目的中低密度的區(qū)域設(shè)置高貴、私密的私家花園，營(yíng)造別墅氛圍； 營(yíng)造項(xiàng)目高貴私密的空間。,關(guān)鍵詞： 私密 高檔設(shè)計(jì),私密設(shè)計(jì),私密設(shè)計(jì),高檔設(shè)計(jì),低密度,2020

51、/8/7,121,園林景觀園林綠化,園林綠化：在植被的選擇上親近自然，體現(xiàn)“綠色生態(tài)人居社區(qū)”的園林主題,園林樹(shù)木主要以常綠樹(shù)為主，主入口種植高大樹(shù)木或名貴樹(shù)木，如羅漢松、黑松等，沿著園路與園墻密植，并修剪出綠廊或者綠墻，其他搭配考慮生態(tài)型和層次感。 溪水景觀悉數(shù)被獨(dú)棟別墅占有，屬于相對(duì)封閉的景觀，造就了獨(dú)棟別墅景觀的私密性； 綠化帶相交叉的地方建設(shè)公共休閑空間，增加生活的情趣和社區(qū)的歸屬感。,溪水綠化,溪水綠化,2020/8/7,122,園林景觀園林綠化,園林綠化：綠化帶相交叉的地方建設(shè)公共休閑空間，增加生活的情趣和社區(qū)的歸屬感,充分利用景觀相互連接性，增加生活情趣； 低密度住宅的景觀注重其

52、私密性。,2020/8/7,123,園林景觀道路系統(tǒng),道路：低密度區(qū)盡量設(shè)置入戶式停車庫(kù),入戶式停車庫(kù) 根據(jù)地形地貌和住宅布局，盡量實(shí)現(xiàn)低密度的停車入戶。根據(jù)地形與戶型的不同將低密度的車庫(kù)設(shè)置在別墅的兩側(cè)，實(shí)現(xiàn)直接入戶。,道路系統(tǒng)：應(yīng)該盡量使外部道路完善，尤其是西面臨興業(yè)大道的建設(shè)，對(duì)于項(xiàng)目前期形象展示至關(guān)重要。社區(qū)內(nèi)部道路兩旁密植常綠樹(shù)，增強(qiáng)別墅私密性。通過(guò)對(duì)客戶深訪調(diào)查分析，客戶要求配置戶內(nèi)獨(dú)立停車位，覺(jué)得更有安全感和私家尊貴感，別墅設(shè)計(jì)考慮設(shè)置戶內(nèi)獨(dú)立停車位。,道路規(guī)劃要點(diǎn),少規(guī)劃全環(huán)繞型， 減少道路面積; 獨(dú)棟別墅盡量設(shè)置盡端路，保證私密性。,2020/8/7,124,園林景觀水系統(tǒng),

53、園林景觀建議：設(shè)計(jì)主水景觀增強(qiáng)社區(qū)氣勢(shì),主水景觀 根據(jù)客戶深訪調(diào)查，大部分客戶喜好大型噴泉的水景，考慮設(shè)置獨(dú)具意大利特色的噴泉水池，但由于考慮別墅臨水較近，主景觀區(qū)設(shè)置溫和的噴水池，周邊用高大的樹(shù)木圍繞，形成遼遠(yuǎn)的空間感和豐富的層次感。,2020/8/7,125,園林景觀水系統(tǒng),園林景觀建議：讓社區(qū)的溪水形成自然循環(huán)系統(tǒng)；,溪水水景 周圍配合參差不齊的卵石，同時(shí)增加園林小品，形成空間感和豐富的層次感； 在溪水邊設(shè)計(jì)曲折木棧道，同時(shí)盡可能在周圍設(shè)計(jì)小的休閑空間，增加景觀趣味性參與性；,2020/8/7,126,園林景觀景觀小品,社區(qū)內(nèi)不同文化小品的設(shè)置，讓社區(qū)隨處可見(jiàn)意式風(fēng)情,景觀小品 各地塊昭

54、示性強(qiáng)的區(qū)域如社區(qū)內(nèi)、景觀大道旁，分別布置風(fēng)格相宜的景觀小品,2020/8/7,127,物業(yè)發(fā)展建議,建筑立面建議,戶型設(shè)置建議,園林景觀建議,配套設(shè)施建議,物業(yè)管理建議,整體規(guī)劃建議,總體原則確定,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,128,會(huì)所之功能設(shè)置：集康體、休閑、娛樂(lè)、社交、商業(yè)、餐飲、文化交流等功能,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,會(huì)所不同于一般小區(qū)配套設(shè)施，它是在小區(qū)配套設(shè)施為居民基本生活提供保障服務(wù)的基礎(chǔ)上，以提高業(yè)主生活品質(zhì)為目的，以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，作為“公共空間場(chǎng)所”，小區(qū)會(huì)所的一個(gè)重要職能便是提供業(yè)主們良好的交往空間。故會(huì)所一般具有康體、休閑、娛

55、樂(lè)、社交、商業(yè)、餐飲、文化交流等功能。,注：多功能室包括影音室和多功能宴會(huì)廳；商務(wù)中心包括會(huì)客室和會(huì)議室等。,2020/8/7,129,會(huì)所設(shè)置之市場(chǎng)掃描：高端項(xiàng)目會(huì)所設(shè)置已經(jīng)開(kāi)始細(xì)分，除滿足基本健身、娛樂(lè)外，增加少量個(gè)人特殊偏好功能，以顯特色。,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,在對(duì)客戶的訪問(wèn)調(diào)查中，客戶大多要求具備基本的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如健身、游泳池及超市等生活配套占客戶選擇較大比例，而對(duì)電影院、雪茄屋等專業(yè)店的業(yè)態(tài)期望不高。,2020/8/7,130,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,項(xiàng)目會(huì)所近3000平米，內(nèi)部配套設(shè)施包括了露臺(tái)游泳池、休閑娛樂(lè)、健身房、小型超市、餐廳、茶室等，功能齊全，會(huì)所大廳與泳池?zé)o縫對(duì)接、融為一體，會(huì)

56、所具備締造六星級(jí)空間。,2020/8/7,131,會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所：設(shè)置健身房、桑拿室、娛樂(lè)室，室外連接的四季恒溫泳池等,針對(duì)本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品客戶的群體，打造出名流會(huì)所，提升項(xiàng)目的檔次。 名流會(huì)所中，建議餐廳按五星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置中餐廳，茶室按照高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置； 設(shè)置SPA主題，配置SPA、美容美發(fā)、瑜伽賓舍、桑拿足浴、水療室等設(shè)施，配備專業(yè)服務(wù)人員，讓顧客在休閑放松中享受生活； 同時(shí)考慮設(shè)置享受型的紅酒吧，迷你影廳、鋼琴教室等。,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,2020/8/7,132,會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所：名流會(huì)所設(shè)置觀景主題餐飲,按五星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置中餐廳、咖啡廳或簡(jiǎn)易西餐廳等,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,2020/

57、8/7,133,名流會(huì)所中配置SPA、美容美發(fā)、瑜伽賓舍、桑拿足浴、水療室等設(shè)施，配備專業(yè)服務(wù)人員，讓顧客在休閑放松中享受生活。,水療室,會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所：設(shè)置SPA主題,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,2020/8/7,134,會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所：設(shè)置紅酒吧、雪茄吧、咖啡吧等,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,2020/8/7,135,會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所風(fēng)格：意大利風(fēng)格,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,會(huì)所建議營(yíng)造出意大利風(fēng)格，線條自然優(yōu)雅，無(wú)論是室內(nèi)布局還是建筑本體，形成獨(dú)特渾圓造型，門廳處連接拱廊與拱門，挑空的穹頂配以豪華的水晶吊燈盡顯經(jīng)典。,會(huì)所大堂效果圖,2020/8/7,136,會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所：設(shè)置紅酒吧、雪茄吧、咖啡

58、吧等,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,會(huì)所左右兩側(cè)的大堂吧,2020/8/7,137,會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所材質(zhì)：會(huì)所的材質(zhì)精選世界一線品牌石材，諸如白洞石、黃洞石、啡網(wǎng)紋等，全力打造奢華顯貴的豪華空間。從顏色到花紋構(gòu)成顏色深淺呼應(yīng)的整體，集優(yōu)雅、高貴與一體。,配套設(shè)施會(huì)所設(shè)置,2020/8/7,138,幼兒園設(shè)置之位置選擇：項(xiàng)目附加教育配套的幼兒園1200平方米，位于項(xiàng)目的東北角。,配套設(shè)施幼兒園設(shè)置,幼兒園,2020/8/7,139,幼兒園設(shè)置之設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)建高標(biāo)準(zhǔn)雙語(yǔ)幼兒園，提供優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施解決幼兒教育問(wèn)題，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力,配套設(shè)施幼兒園設(shè)置,精英教育體系,高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園,幼兒園建設(shè)投入成本較低

59、、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不高，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園利于提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；,打造教育體系考慮因素：,基于市場(chǎng)考慮，目標(biāo)客戶對(duì)教育非常關(guān)注，高標(biāo)準(zhǔn)的教育體系可成為強(qiáng)勁的置業(yè)影響因素； 基于項(xiàng)目自身考慮，區(qū)域較陌生，教育配套的營(yíng)造既符合規(guī)劃需要、又利于弱化陌生形象；,2020/8/7,140,幼兒園設(shè)置之設(shè)計(jì)風(fēng)格：建筑創(chuàng)新化、色彩跳躍，體現(xiàn)設(shè)計(jì)感，作為項(xiàng)目理想的展示性,配套設(shè)施幼兒園設(shè)置,2020/8/7,141,物業(yè)發(fā)展建議,建筑立面建議,戶型設(shè)置建議,園林景觀建議,配套設(shè)施建議,物業(yè)管理建議,整體規(guī)劃建議,總體原則確定,物業(yè)管理,智能化建議,啟動(dòng)區(qū)策略,2020/8/7,142,因本項(xiàng)目目前位置較偏，特別是東莞片區(qū)客戶對(duì)于項(xiàng)目地的安全狀況及服務(wù)形象較為擔(dān)憂，因此打造物業(yè)管理品牌及安全設(shè)施配置異常重要。,物業(yè)管理客戶需求,以下數(shù)據(jù)及分析摘自客戶深訪問(wèn)卷分析,問(wèn)卷的設(shè)置：0代表“不知道”；1代表“一點(diǎn)也不重要”；2代表“不太重要”；3代表“無(wú)所謂重要不重要”；4表示比較重要；5表示“非常重要”,數(shù)據(jù)分