1、嵩基鴻潤城項目市場定位與建筑產(chǎn)品修改建議方案,2011年7月24日,目 錄,第一部分：市場定位,一：總市場定位,二：產(chǎn)品定位,三：功能定位,四：品質(zhì)定位,五：價格定位,六：客戶定位,七：地位定位,第二部分：建筑產(chǎn)品修改建議,一：建筑設(shè)計修改目標,二：建筑設(shè)計修改原則,三：建筑設(shè)計理念與主題概念,四：建筑設(shè)計創(chuàng)新要點,五：總平面布局建議,六：戶型規(guī)格建議,七：建筑風(fēng)格建議,八：建筑景觀建議,九：建筑科技建議,十：建筑設(shè)計文化建議,十一：配套設(shè)施建議,十二：裝修標準建議,十三：物業(yè)管理建議,十四：交房標準建議,PART 1,市場定位,總體市場定位,區(qū)域歸屬定位,中央政務(wù)區(qū),是一個城市的政治活動、行

2、政管理的運營中心，具有一個城市的核心價值。,作為領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)的所在地，在發(fā)揮政務(wù)功能的同時，彰顯社會的主流價值。,中央政務(wù)區(qū)的形成還將帶動信息 、商務(wù)、金融、科技、人才等城市精華要素的高度聚集。,國際上統(tǒng)稱為“COD”，即central offical distract，是一個城市內(nèi)政外交的名片。,中央政務(wù)區(qū),目前，這里已經(jīng)具備了中央政務(wù)區(qū)的一切不可或缺的因素。交通局、財政局、稅務(wù)局、國土局、檢察院等核心機關(guān)單位的相繼入駐，使區(qū)域具備了行政中心的向心力。 同時，已經(jīng)在建的新客運站、人民公園等大型公共設(shè)施，將使本項目所在區(qū)域的城市功能配套更加人文化、現(xiàn)代化。,Add Your Text,總體市場定位

3、,開發(fā)理念定位,創(chuàng)造城市價值 創(chuàng)造生活價值,滿足封丘人民對高品質(zhì)住宅和繁華購物街區(qū)的需求,樹立一個城市的高度，成為城北新區(qū)的地標,創(chuàng)造城市價值 創(chuàng)造生活價值,在高尚行政街區(qū)，倡導(dǎo)一種有秩序、有地位、有氣質(zhì)的優(yōu)越生活方式，符合社會主流人群的生活價值標準。,創(chuàng)造城市價值 以全新的建筑風(fēng)貌彰顯封丘的城市形象。 臨街商鋪、緊靠新客運站，成就封丘購物新地標。 在行政區(qū)現(xiàn)代化新城的基礎(chǔ)上，為高品質(zhì)生活區(qū)的城市概念再做詮釋。,創(chuàng)造生活價值 基于中央政務(wù)區(qū)的的優(yōu)越生活環(huán)境，創(chuàng)造全新的生活價值。 小高層、高層高品質(zhì)住宅，商業(yè)街的購物環(huán)境，城市精英匯集的區(qū)域，在物質(zhì)與精神上同時為生活品質(zhì)加分。,總體市場定位,樓盤

4、總定位,中央政務(wù)區(qū) 封丘門戶新區(qū)首席高品質(zhì)生活街區(qū),結(jié)合以上定位，本項目總定位呼之欲出：,中央政務(wù)區(qū)- 封丘門戶-新區(qū)首席高品質(zhì)生活街區(qū),中央政務(wù)區(qū),封丘門戶,新區(qū)首席,高品質(zhì)生活街區(qū),黨政機關(guān)密集，社會上層人士聚集的城市核心區(qū)域。,緊鄰新客運站，封丘人出入的門戶。,在新區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)的基礎(chǔ)上進一步超越，做新區(qū)代言人。,融合高檔住宅 與繁華商業(yè)街，營造便利生活氛圍，創(chuàng)造街區(qū)價值。,總體市場定位,定位依據(jù),區(qū)域特征 基地條件 市場機會 競爭需要,定位依據(jù),區(qū)域特征,基地條件,市場機會,競爭需要,封丘新區(qū)，迎合城市發(fā)展的趨勢，發(fā)展?jié)摿o限。 黨政機關(guān)集中，政務(wù)氛圍濃厚。 綜合概括為：新行政區(qū)、商業(yè)

5、區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū)。,位居行政分布線上，與城市權(quán)利階層毗鄰而居。 緊鄰新客運站，執(zhí)掌封丘門戶。 商住綜合用地，構(gòu)建良好的居住生活圈。,市政對新區(qū)投入力度大，區(qū)域價值凸顯。 前期幾個樓盤帶動，區(qū)域發(fā)展日漸成熟，認可度高。 小高層、高層稀缺，但客戶有此置業(yè)需求，填補空白,以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)吸引目標客戶。 以獨一無二的社區(qū)品質(zhì)打壓競爭對手。 以高端形象確立自己的市場。,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位,本項目的產(chǎn)品定位，是在總市場定位前提下，對建筑產(chǎn)品進行的定位。 本項目的建筑產(chǎn)品定位，首先要符合市場上目標客戶的需求，引導(dǎo)目標客戶消費。其次，要區(qū)別于目前市場上的產(chǎn)品類別，制造競爭性優(yōu)勢，因此將本項目的產(chǎn)品定位為：,戶

6、型適中,高檔品質(zhì),運動休閑主題,復(fù)合街區(qū),戶型適中 高檔品質(zhì) 運動休閑主題 復(fù)合街區(qū),產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位,中等戶型 高檔品質(zhì) 運動休閑主題 復(fù)合街區(qū),戶型適中,高檔品質(zhì),運動休閑主題,復(fù)合街區(qū),市場層面：考慮客戶置業(yè)需求，通過減少面積降低總價，使客戶更容易接受，同時保持一定的居住舒適性。 功能層面：設(shè)計面積不大功能全的全新戶型，而非單純減少面積。具體是基于現(xiàn)代家庭物質(zhì)儲藏和生活方式的豐富，增加壁柜和衣帽間。,區(qū)域要素：中央政務(wù)區(qū)的高潛力區(qū)域，封丘高品質(zhì)樓盤的集中區(qū)域。 客戶要素：針對目標客戶的調(diào)查，主要置業(yè)群體中高層次的收入狀況從根本上決定項目的規(guī)模特征。 項目限制要素：緊鄰客運站，環(huán)境嘈雜；

7、物業(yè)上為高密度社區(qū)，容積率略高，綠化率較低。影響項目成為高檔項目的運作能力。,客戶需求：在前期客戶調(diào)查中，健身器材、休閑是客戶重點選擇的配套，說明了人們對運動、休閑軟性需求的強烈。 差異化競爭：目前在封丘各項目中，只有錦繡溫泉花園有此概念的宣傳，但力度不大。本項目以運動休閑為主題，更可以引起市場的關(guān)注。,本項目要形成“小高層+高層+商業(yè)”的復(fù)合產(chǎn)品體系，一方面可以多種產(chǎn)品擴大客戶層面，避免產(chǎn)品過于集中，充分滿足市場需求，另一方面可以多種產(chǎn)品的功能互補和形態(tài)差異，提升項目的綜合形象和利潤價值。對于商業(yè)部分，既作為社區(qū)自身的日常生活配套，還可作為未來新區(qū)的商業(yè)中心。,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品規(guī)劃,住宅規(guī)劃：

8、高檔、高層+小高層、戶型適中；商業(yè)規(guī)劃：社區(qū)配套、新區(qū)商業(yè)中心,高檔,社區(qū) 配套,戶型 適中,高層+小高層,新區(qū) 商業(yè)中心,住宅,商業(yè),住宅進一步帶動商業(yè),商業(yè)滿足住宅配套需求,住宅部分規(guī)劃：整體檔次呈現(xiàn)高檔，物業(yè)形態(tài)以高層為主，包含部分小高層，戶型面積適中。 商業(yè)部分規(guī)劃：既作為社區(qū)配套，將來還將借助客運站的密集人流，形成新區(qū)商業(yè)中心。 住宅與商業(yè)實現(xiàn)聯(lián)動，商業(yè)滿足住宅區(qū)居民生活配套要求，住宅聚集的人氣可以進一步促進商業(yè)的繁榮。,產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品設(shè)計，以“高層為主，小高層為輔”；住宅戶型設(shè)計體現(xiàn)“面積適中、功能全、精細化”的特點,本項目住宅產(chǎn)品設(shè)計，要以“高層為主，小高層為輔

9、”，戶型設(shè)計要體現(xiàn)“面積適中、功能全、精細化”的特點。,面積適中：總價低，目標客戶更易接受,功能全：面積緊湊但功能齊全,精細化：設(shè)計精巧，布局別致,產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位,戶型設(shè)計創(chuàng)新；提高得房率；新現(xiàn)代主義建筑立面；半地下車庫、立體綠化,采取一梯兩戶的設(shè)計,戶型面積不大但功能齊全，戶內(nèi)增加壁柜和衣帽間，以滿足現(xiàn)代家庭的豐富生活需求。,結(jié)構(gòu)合理，使用率高，高層的得房率控制在75%以上，小高層的得房率控制在80%以上，提高住宅的套內(nèi)使用面積。,外立面要體現(xiàn)建筑的實用性、觀賞性和藝術(shù)性，提升整個小區(qū)的文化品位。建議采用“新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格”，簡約時尚，與其他樓盤形成鮮明對比。,采用半地下車庫，立體

10、綠化，實用與美觀并舉，既體現(xiàn)車庫功能有美化環(huán)境。,產(chǎn)品定位,住宅產(chǎn)品定位,包括A戶型：三室二廳一衛(wèi)，C戶型：三室二廳二衛(wèi)，D戶型：三室二廳二衛(wèi)，E戶型：四室二廳二衛(wèi)，F(xiàn)戶型：三室二廳二衛(wèi),戶型面積與比例,產(chǎn)品定位,商業(yè)產(chǎn)品定位,定位于復(fù)合商業(yè)，具體包括：住宅配套商業(yè)、新區(qū)商業(yè)中心。,新區(qū)商業(yè)中心 緊鄰新客運站，具備成為新區(qū)商業(yè)中心的先天條件。為出行旅客提供如：餐飲、超市、網(wǎng)吧、品牌服裝等商業(yè)配套服務(wù),住宅配套商業(yè) 為本社區(qū)居民提供生活配套設(shè)施如：便利店、餐飲店、煙酒店、美容美發(fā)、社區(qū)診所、服裝店、,復(fù)合商業(yè),以小商鋪為主 大商鋪為輔,基本單元面積,結(jié) 構(gòu),50150，其中以50100小商鋪為主

11、，商業(yè)中心部分配備少量100150大商鋪。,框架結(jié)構(gòu)、自由組合、自由分割,功能定位,復(fù)合功能社區(qū),集“居住、經(jīng)營、投資、休閑”四位一體。,復(fù)合功能行政街區(qū),居住,投資,休閑,本項目的功能定位，提出“復(fù)合功能行政街區(qū)”，即多種功能優(yōu)化組合，集“居住、經(jīng)營、投資、休閑”四位一體，在新區(qū)率先提出，形成一種超前性與領(lǐng)先性。,功能定位,功能要求,居住功能、經(jīng)營功能、投資功能、休閑功能,居 住,經(jīng) 營,投 資,休 閑,住宅是本項目開發(fā)的主要部分，居住是本項目的第一大功能，本項目是適合中高端客戶在中央政務(wù)區(qū)置業(yè)的理想地，也是符合其身份與地位的高尚居所。,本項目的商業(yè)一方面為本項目的生活配套設(shè)施做出有利保障，

12、另一方面又形成自己獨立的專業(yè)商業(yè)中心，可以輻射到全市，是優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營場所。,本項目憑借所在區(qū)域價值的日益彰顯，和鄰近客運站的絕版位置，通過“稀缺地段、廣大市場空間、無限升值空間”的宣傳和推介，吸引投資客的關(guān)注。,本項目通過依托附近人民公園的休閑游玩價值，更憑借自身豐富完整的商業(yè)配套設(shè)施，可為封丘居民提供一站式購物、休閑、游樂、聚會的場所。,品質(zhì)定位,品質(zhì)定位,品質(zhì)定位為：產(chǎn)品精良、價值突出、形象第一，具體從文化品位、建筑品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、健康品質(zhì)、客戶品質(zhì)方面表現(xiàn)。,作為集住宅、商業(yè)為一體的復(fù)合型物業(yè)，本項目要建設(shè)成為封丘的“高品質(zhì)/高舒適度/高端社區(qū)”，并成為新區(qū)的一處置業(yè)、投資熱土。 具體要做

13、到“產(chǎn)品精良、價值突出、形象第一”，即在品質(zhì)上要做高端，在形象上要拔高做第一，并以適當(dāng)?shù)膬r格帶給客戶超值感受。,1,2,3,4,5,具體表現(xiàn),文化品位：以運動健康的休閑理念為主，結(jié)合行政街區(qū)的高尚人文環(huán)境，打造具有濃郁文化氣息的第一樓盤形象。,建筑品質(zhì)：通過外保溫等先進建筑材料，建筑工藝的節(jié)能技術(shù)，智能設(shè)備、壁掛太陽能、電暖等建筑科技設(shè)備的使用，凸顯建筑的精良品質(zhì)。,服務(wù)品質(zhì)：通過智能化技術(shù)的安防運用、多體系防護措施以及特約服務(wù)等，彰顯小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)品質(zhì)。,健康品質(zhì)：通過健身器材的運動設(shè)備，結(jié)合小區(qū)立體化景觀，打造健康社區(qū)的理念。,客戶品質(zhì)：通過吸引中高端客戶聚集，突出樓盤的高品質(zhì)客戶形

14、象。,價格定位,住宅價格定位,根據(jù)本項目中高檔的市場定位及與世紀花園的對比參考，將住宅價格定位在25002600元/。,多層,小高層,24002500 元/,27002800 元/,世紀花園,住宅,本項目,2500 2600 元/,根據(jù)本項目的市場定位，本項目的價格應(yīng)定位于“中高價位”。因此，參考價格表現(xiàn)較高的世紀花園項目，本項目單價定價與之相比略低。另外結(jié)合戶型面積來看，本項目同等戶型與世紀花園相比面積稍小，從而在總價表現(xiàn)上進一步走低，符合目標客戶對居住、投資“價格求低”的購買心理。,世紀花園 戶型面積,本項目 戶型面積,價格定位,商業(yè)價格定位,以商業(yè)項目客戶看重因素作參考，對比瑞封花園，本

15、項目商業(yè)價格定位于70007500元/。,人流量,地段,成熟商圈,交通便利,配套設(shè)施好,此條件所占權(quán)重41%,此條件所占權(quán)重26%,此條件所占權(quán)重13%,此條件所占權(quán)重11%,此條件所占權(quán)重6%,在商業(yè)物業(yè)方面，新區(qū)中瑞封花園具有較強的競爭力和典型性，因此本項目的商業(yè)定價將以瑞封花園為對比，參考各因素得出結(jié)論。 本項目憑借緊鄰客運站的優(yōu)勢，人流量將來必然超過瑞封花園現(xiàn)有人流量。 地段上瑞封花園緊鄰繁華的黃池路，略好于本項目。 瑞封花園所在區(qū)域溫州商業(yè)街已形成成熟商圈，而本項目所在區(qū)域剛剛起步。 交通上，瑞封花園略勝于本項目。 配套設(shè)施上，瑞封花園區(qū)域發(fā)展成熟，而本項目則有客運站這一重大利好面，

16、兩者不分上下。 雖然瑞封花園在諸多方面略優(yōu)于本項目，但在人流量這一最關(guān)鍵因素上輸與本項目，綜合來看，兩者競爭力相當(dāng)，對比瑞封花園7000元/的價格，寶利認為本項目定價于70007500元/較為合適。,客戶定位,客戶特征,收入較高、注重品味、置業(yè)理性、看重家庭、追求精神享受、尋求身份認同。,注重品位,收入較高,置業(yè)理性,看重家庭,追求精神層面,尋求身份認同,本項目的客戶應(yīng)是具有“財富、地位、品位、積極”等屬性的城市主流階層，他們努力創(chuàng)造物質(zhì)財富和精神財富，并推動社會進步。具體反映在個性化的消費心理、理性化的消費需求，是頗具“主流”風(fēng)范的置業(yè)人群。,自用型客戶,客戶定位,客戶細分,總體上可分為自用

17、型客戶和投資型客戶，其中，自用型客戶又可進一步細分為首次置業(yè)者和二次或多次置業(yè)者客戶。,投資型客戶,+,首次置業(yè)者：年齡在25-35歲之間，因為種種因素仍未置業(yè)，所選要求既要符合城市發(fā)展方向，又能是總價承受范圍內(nèi)的客戶。,二次或多次置業(yè)者：年齡在35-50歲之間，抱有新區(qū)置業(yè)夢想的客戶，多為社會的中產(chǎn)階級、中高收入階層客戶。,這類客戶多為對新區(qū)發(fā)展前景看好，通過對房產(chǎn)投資而獲得投資利益。,客戶收入,客戶職業(yè),客戶年齡,集中在25歲50歲之間，大多收入穩(wěn)定，事業(yè)正在上升期，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和社會地位。,主力家庭月收入在2500元5000元之間，收入處于中上游，具備置業(yè)及房產(chǎn)投資的能力。,個體私營

18、業(yè)主 機關(guān)單位職員 公司職員 企業(yè)中高層管理人員 專業(yè)人士（醫(yī)生、教師等） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士,客戶定位,客戶分析,根據(jù)前期客戶調(diào)查，從客戶年齡、客戶收入、客戶職業(yè)三個重要方面說明。,核 心 客 戶,潛在客戶,區(qū)域來源：回鄉(xiāng)置業(yè)者 職業(yè)特點：常年在外工作的白領(lǐng)階層。 置業(yè)目的：自住+投資 置業(yè)特征：置業(yè)為父母買房或置業(yè)投資,重要客戶,區(qū)域來源：各鄉(xiāng)鎮(zhèn) 職業(yè)特點：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)富階層（領(lǐng)導(dǎo)干部、生意致富者農(nóng)村富裕者） 置業(yè)目的：自住+投資 置業(yè)特征：為子女入學(xué)或移居,區(qū)域來源：封丘縣全縣城 職業(yè)特點：封丘縣智富階層（私營企業(yè)、企事業(yè)中高層、高級公務(wù)人員） 置業(yè)目的：自住需求 置業(yè)特征：大部分為二次置業(yè)，以改

19、善性需求為主。,核心客戶,客戶定位,客戶定位,核心客戶；重要客戶；潛在客戶,價值感受第一,精細化建筑設(shè)計 先進性建筑材料 智能化建筑科技 精致化戶型 立體化景觀,市場形象第一,產(chǎn)品領(lǐng)先,中央政務(wù)區(qū) 封丘門戶 新區(qū)首席 高品質(zhì)生活街區(qū),地位定位,地位定位,產(chǎn)品領(lǐng)先 市場形象第一 價值感受第一,本項目所在市場地位，將從本項目建筑產(chǎn)品自身、本項目的市場形象和本項目帶給客戶的價值感受三個層面判斷。,以精良產(chǎn)品領(lǐng)先于市場，以市場第一的形象出現(xiàn)，最后通過適中的價格，帶給客戶超值的性價比感受,PART 2,建筑產(chǎn)品修改建議,建筑設(shè)計修改目標,修改目標,需達成的目標：開發(fā)目標、樓盤目標、銷售目標,全面提升嵩基

20、集團的品牌形象，同時為后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)積累建筑產(chǎn)品方面的經(jīng)驗。,以既定價格確保項目實現(xiàn)產(chǎn)品快速上量，從而實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金、實現(xiàn)盈利的目標。,開發(fā)目標,01,樓盤目標,02,銷售目標,建筑方面：打造封丘高品質(zhì)樓盤。 文化方面：打造運動休閑、高尚人文社區(qū)。 服務(wù)方面：貼心物業(yè)、特約服務(wù)。 健康方面：健身運動設(shè)備，立體化景觀。,03,本項目的建筑設(shè)計，要達成如下目標：,建筑設(shè)計修改原則,修改原則,前瞻性、成本性、創(chuàng)新性、差異性、精確性,4. 保持戶型、外立面及建筑風(fēng)格、景觀的個性化，與市場競爭對手形成鮮明的差異。,5. 充分挖掘土地價值，在保證功能齊全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)對戶型面積的精準控制。,1. 兼

21、顧35年后的市場發(fā)展，建筑風(fēng)格和建筑立面保證30年不落后。,2. 注重成本控制，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下收縮成本。比如建筑外立面可用30%的面磚，70%的涂料。,3. 既符合市場需求又要在現(xiàn)有市場上進行產(chǎn)品細分與創(chuàng)新。,建筑設(shè)計理念與主題概念,設(shè)計理念,功能價值投資價值享受價值身份價值,身份價值,享受價值,投資價值,功能價值,本項目的建筑產(chǎn)品，要形成以“創(chuàng)造生活價值”的設(shè)計理念，帶給不同客戶不同的價值體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在：,建筑設(shè)計理念與主題概念,主題概念,中央政務(wù)區(qū)/首席高品質(zhì)生活街區(qū)/封丘人居形象大使,中央政務(wù)區(qū),封丘人居形象大使,首席高品質(zhì)生活街區(qū),中央政務(wù)區(qū) 首席高品質(zhì)生活街區(qū) 封丘人居形象

22、大使,權(quán)利階層聚集之地，以其強烈向心力吸納一城精華，成就區(qū)域不可忽視的價值，也是居住者地位、身份、品位的象征。,依托行政中心，憑借自身 精良建筑產(chǎn)品、運動休閑 理念的運用和健身器材的配備、立體化景觀的設(shè)計和豐富的商業(yè)配套，將項目打造成舒適性高的品質(zhì)型社區(qū)，并在形象上塑造成為城市第一。,從建筑外立面、戶型設(shè)計建筑材料、智能科技到物業(yè)服務(wù)、運動休閑設(shè)施都將與封丘各樓盤形成差異，既是個性化更是人性化的樓盤。,建筑設(shè)計理念與主題概念,主題要點,首席/高品質(zhì)/生活街區(qū)/人居/運動休閑,4. 人性化建筑 、人性化服務(wù)、人性化配套，成為最適宜居住的典范社區(qū)。,5. 立體化景觀的組合，運動健身器材的配備，為居

23、住者工作之余提供運動休閑的場所。,1. 第一并非指在品質(zhì)上不顧成本的精益求精，而是在精良品質(zhì)的基礎(chǔ)上，在形象上拔高，以新區(qū)第一的身份宣傳推介。,2. 從建筑設(shè)計、建筑材料、建筑科技各方面確保產(chǎn)品品質(zhì)。,3. 品質(zhì)型、高尚型、人文型住宅，復(fù)合繁華商業(yè)物業(yè)，成為集生活、購物、休閑、娛樂為一體的一站式街區(qū)。,建筑設(shè)計創(chuàng)新要點,創(chuàng)新要點,外立面創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、景觀創(chuàng)新、車庫創(chuàng)新,車庫創(chuàng)新,外立面創(chuàng)新,戶型創(chuàng)新,景觀創(chuàng)新,體現(xiàn)建筑的藝術(shù)性和整個小區(qū)的文化品位，形成獨樹一幟的建筑風(fēng)格，與其他樓盤形成鮮明對比。,自然、生態(tài)、豐富，追求生活環(huán)境和自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。,健康、舒適、經(jīng)濟、實用四位一體。,實用與美

24、觀并舉，既體現(xiàn)車庫功能又美化環(huán)境。,總平面布局建議,平面布局,一個標志性雕塑,三條商業(yè)步行街,兩個出入口,三類產(chǎn)品形態(tài),小區(qū)四個庭院圍合各布置一個主題游園。,由大門進入小區(qū)，沿商業(yè)內(nèi)街建造一個中央林陣景觀區(qū)。小區(qū)南側(cè)鄰客運站部分建造隔絕林陣。,西側(cè)沿封黃路商業(yè)街，北側(cè)沿行政路商業(yè)街，以及一條商業(yè)內(nèi)街。,封黃路西出入口為主要出入口，直接進入商業(yè)內(nèi)街，行政路為副出入口，進出小區(qū)居民和車輛。,產(chǎn)品形態(tài)包含小高層和高層住宅以及商業(yè)產(chǎn)品。,四個主題游園,一個中央林陣 一個隔絕林陣,布局,在主大門外，設(shè)置小型噴泉，附設(shè)標志性的雕塑。,一個標志性雕塑；兩個林陣：中央臨陣、隔絕林陣；兩個出入口；三類產(chǎn)品形態(tài)；

25、三條商業(yè)步行街；四個主題游園。,總平面布局建議,平面布局圖,一個標志性雕塑；兩個林陣：中央臨陣、隔絕林陣；兩個出入口；三類產(chǎn)品形態(tài)；三條商業(yè)步行街；四個主題游園。,封黃路商業(yè)街,行政路商業(yè)街,住宅 部分,商業(yè) 內(nèi)街,隔絕 林陣,中央 林陣,主題游園,西大門,北大門,標志性噴泉雕塑,休閑區(qū),戶型規(guī)格建議,戶型設(shè)計,整體采取一梯兩戶的設(shè)計思路，對于18層高層建筑，特意設(shè)計雙電梯,本項目產(chǎn)品的戶型設(shè)計，采用一梯兩戶的設(shè)計。并縮短電梯大堂的進深，做到電梯直接入戶，可以提高住戶得房率，增加套內(nèi)使用面積。,對于兩棟18層的高層建筑，由于住戶較多，單電梯設(shè)計造成高峰時間擁堵，給居住者生活造成不便，因此建議1

26、8層高層建筑配備雙電梯，即采取兩梯兩戶的設(shè)計。,電梯,入戶,樓梯,電梯,入戶,樓梯,戶型規(guī)格建議,戶型設(shè)計,陽臺,廚房,A戶型生活陽臺建議開在廚房處，與廚房連接。,客廳窗戶建議全部改為落地窗。,戶型規(guī)格建議,戶型配置,以中等面積三房為主力戶型，配置部分兩房和三房戶型。,結(jié)合本項目市場調(diào)查報告、市場定位和目前市場整體狀況，確定以中等面積三房為主力戶型，配置部分兩房和四房。具體戶型配比如下：,戶型規(guī)格建議,戶型功能特色,壁柜的設(shè)計；樓梯進深的設(shè)計；廚房的設(shè)計,壁柜的設(shè)計： 多做壁柜、衣帽間、儲藏室，增加室內(nèi)的使用功能。,1,樓體進深的設(shè)計： 樓體進深加大，整個樓體進深在15米左右。,2,廚房的設(shè)計

27、： 開間要大，并結(jié)合壁柜，充分滿足烹飪和食物貯藏功能。,3,盥洗臺,儲藏柜,壁柜,操作臺,廚房,戶型規(guī)格建議,戶型功能特色,主臥的設(shè)計；細部處理；生活配套的設(shè)計；地下室的設(shè)計,主臥的設(shè)計： 由南到北（南部為休息區(qū)，北部為衛(wèi)生間），南北通透，休息區(qū)采光充足，衛(wèi)生間全明設(shè)計。,4,淋浴,衛(wèi)生間,陽臺,休息區(qū),衣帽間,壁柜,細部處理 設(shè)置兩個門鈴，分別設(shè)在客廳和廚房。,5,生活配套的設(shè)計： 每層增加垃圾房、管道井。,6,地下室的設(shè)計 考慮采用半地下室設(shè)計，一側(cè)為車庫，一側(cè)為儲藏室，充分利用地下空間，解決停車和貯藏功能。,7,戶型規(guī)格建議,戶型功能賣點,面積不大功能全；結(jié)構(gòu)合理，實用率高；客戶面廣；總

28、價低,總價低：本項目產(chǎn)品總價如果按照2500元/單價計算，最小戶型總價僅在24萬元，客戶比較容易接受。,客戶面廣：以知識型、高素質(zhì)、實用功能第一位的新區(qū)消費群體。,面積不大功能全,結(jié)構(gòu)合理，實用率高,戶型規(guī)格建議,商業(yè)用房,商業(yè)規(guī)格；業(yè)態(tài)規(guī)格,內(nèi)街商業(yè),封 黃 路,行 政 路,1.商業(yè)規(guī)格 鄰封黃路和行政路商業(yè)街都為二層，封黃路建議進深15米，行政路進深13米，層高一層4.2米，二層4米。 商業(yè)內(nèi)街為一層，建議進深12米，層高4.2米,2.業(yè)態(tài)規(guī)劃 本項目商業(yè)同時定位于社區(qū)商業(yè)配套和 新區(qū)商業(yè)中心，建議將內(nèi)街商業(yè)作為社區(qū)配套，臨街尤其是封黃路商業(yè)作為客運站商業(yè)配套，并發(fā)展成為商業(yè)中心。,建筑風(fēng)

29、格建議,建筑風(fēng)格,ArtDeco建筑風(fēng)格,ArtDeco建筑風(fēng)格,ArtDeco建筑的特點，立面嚴謹而簡潔有力，富有文化氣息，尺度親切， 樸實自然，細部精致、注重功能和建筑景觀環(huán)境的美學(xué)感官。,ArtDeco建筑風(fēng)格，體現(xiàn)簡約、時尚、蓬勃向上的時尚氣息，更能表現(xiàn)出立面的幾何體、藝術(shù)感，簡潔隨意而富現(xiàn)代氣息，線條清新流暢。,建筑風(fēng)格建議,外立面,從頂部、陽臺、雨水管空調(diào)冷凝管、色彩、山墻各角度考慮。,頂部,陽臺,雨水管空調(diào)冷凝管,色彩,山墻,主要以平屋頂設(shè)計，通過立體幾何突出現(xiàn)代建筑的簡約和時尚；頂層建造頂棚，既實用又美觀。,1、陽臺采用直角落地陽臺，不能有過多異型陽臺出現(xiàn)，避免出現(xiàn)拐角陽臺、弧

30、角陽臺，破壞整體立面風(fēng)格。 2、陽臺還要考慮與空調(diào)板的結(jié)合，空調(diào)機位的擋板建議采用水泥材質(zhì)的百葉扇造型。,在立面設(shè)計的同時，就要提前考慮雨水管和空調(diào)冷凝管位置和顏色的處理，考慮位置的隱蔽性，不能影響美觀。,已規(guī)劃外立面設(shè)計以米黃色為主，建議考慮赭石色。材質(zhì)使用面磚,要注意山墻立面的處理，使之形成項目建筑景觀的亮點，同時又能增強端頭戶型的實用功能。,建筑風(fēng)格建議,參考案例,建筑風(fēng)格建議,參考案例,建筑景觀建議,總體思路,以“運動、健康、休閑”為主題；由“1個中央綠化帶+1個隔絕綠化帶+4個主題游園+3個休閑綠化圈+運動主題雕塑”組成。,總體思路,以運動、健康、休閑為特色，將體育的生活哲學(xué)與社區(qū)居

31、住文化相結(jié)合，并將運動、自然、園藝、人文、體驗、交流和友愛等設(shè)計要素貫穿其中。,整個主題景觀由“1個中央綠化帶+1個隔絕綠化帶+4個主題游園+3個休閑綠化區(qū)+運動主題雕塑”組成，采取“多種樹、少種草”的原則。,本項目在景觀設(shè)計上要創(chuàng)新，結(jié)合時代主題和地域特色，為項目增光添彩，提升項目的附加值：,建筑景觀建議,景觀主題,對建筑景觀提出三個主題要求：健康主題、運動主題、休閑主題,健康主題,運動主題,休閑主題,健康不僅僅指身體方面無疾病，在現(xiàn)代健康理念中包括身心方面的全面健康。,隨著人們健康意識的提高，運動意識在整個社會逐步升級，帶動健身房等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，但在封丘尚且缺乏，因此人們對小區(qū)健身配套將

32、會更為關(guān)注。,現(xiàn)代生活節(jié)奏不斷加快，人們?nèi)諒?fù)一日的工作，免不了身心疲憊，渴望在工作之外的時間獲得壓力的釋放和心理的緩解，休閑意識泛起。,措施：在中央景區(qū)、樓間、周界多種植立體化的灌木、喬木、花草，真正做到出門見綠、開窗見景，步移景異，實現(xiàn)社區(qū)居民從體質(zhì)到精神的全面健康。,措施：在四個社區(qū)主題 游園中配備小型運動健身器材，安置運動主題雕塑。,措施：立體式綠化讓居住者感受與大自然的貼近，另外在轉(zhuǎn)角路口建造休閑綠化圈，全方位打造休閑生活理念。,建筑景觀建議,景觀布局,兩個形象大門,兩個形象大門：封黃路西大門為主大門，行政路北大門為次大門。主大門直徑28米，次大門直徑13米。大門設(shè)計使用北歐現(xiàn)代簡約風(fēng)

33、格，與整體建筑風(fēng)格相一致，和諧統(tǒng)一。,形象大門參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,一個水景雕塑,一個水景雕塑：主大門前方建造，打造水景概念：考慮建造水池，內(nèi)置藝術(shù)雕塑或直接建造噴泉雕塑。,水景雕塑參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,一個中央綠化帶、一個隔絕綠化帶,兩個綠化帶：一個中央綠化帶，分布于商業(yè)內(nèi)街，一個隔絕綠化帶，分布于鄰近客運站一側(cè)。中央綠化帶主要起美化作用，隔絕綠化帶兼具使用功能，可以將社區(qū)建筑與客運站隔離。,中央綠化帶參考圖,隔絕綠化帶參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,四個主題游園,四個主題游園：整個社區(qū)共有8棟樓，每兩棟為一個庭院，共四個庭院；景觀布局設(shè)計每個庭院建造一個游園，以健康、運

34、動為主題；游園以坡地景觀+運動小廣場的方式布局。,主題游園參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,三個休閑綠化區(qū),三個休閑綠化區(qū)：社區(qū)八棟樓，每四棟樓之間會有一個轉(zhuǎn)角路口，共有三個，一大兩小。景觀設(shè)計中充分利用這一區(qū)域，設(shè)計休閑區(qū)，并設(shè)置休息座椅，集綠化、休閑功能為一體。,休閑綠化區(qū)參考圖,建筑景觀建議,景觀布局,地面鋪裝、樹木栽植,地面鋪裝：社區(qū)主干道、支路和主題景觀的地面采用透水磚、水泥塊進行鋪裝，擯棄花崗巖和不銹鋼等高成本的豪華鋪裝，體現(xiàn)健康實用的鋪裝特色。,樹木栽植：地面花草、灌木和喬木高低錯落，形成三級綠化體系。另外考慮到地下車庫的建設(shè)，植被根系不宜入土過深，建議喬木采取盆景式種植方式。,建筑景觀建議,景觀布局,各種功能用品包括果皮箱、休閑椅、運動器械、街燈等。,社區(qū)內(nèi)的果皮箱、休閑椅、運動器械、街燈等要設(shè)計的藝術(shù)化，在顏色和造型上符合自然健康主題，在發(fā)揮實用功能的同時成為社區(qū)內(nèi)的和諧