1、京商：東莞市橋頭鎮(zhèn)春日電子工廠“三區(qū)”改造開發(fā)獎，東莞市橋頭鎮(zhèn)春日電子工廠“三區(qū)”改造項目發(fā)展思想回顧，2012年十一月4日，方案說明，1，此次報告目的：說明我公司對項目發(fā)展的理解，對相關問題進行進一步的醫(yī)生溝通。項目初探，商業(yè)量，商業(yè)量，對外依存度，小型城市綜合體特征，住房價值潛力，問題1: 6萬多個商業(yè)量，今后會發(fā)展為集中商業(yè)嗎？還是多元化事業(yè)？問題2:綜合體的開發(fā)商和銷售，如何運營才能最大限度地提高價值利益？問題3:商業(yè)和住宅產品組合如何匹配？問題摘要，區(qū)域宏分析，節(jié)目概述，市場環(huán)境分析，項目本體解釋，項目運營思路，區(qū)域宏分析的第一部分，橋頭鎮(zhèn)，博羅縣，惠州市，增量在班格爾市48千米，深

2、圳市60公里。村莊總面積為56平方公里?！皣倚l(wèi)生局”、“廣東省教育強震”、“廣東省重點工業(yè)衛(wèi)星”。1小時交通權，總的來說，橋頭鎮(zhèn)是一個好產業(yè)，設施建設，經(jīng)濟基礎，地理條件，橋頭鎮(zhèn)，東莞市，七石鎮(zhèn)，橫崗鎮(zhèn)，大朗鎮(zhèn)，張木鎮(zhèn)，柏油鎮(zhèn)產業(yè)生產總值76億元，比上年動機增長20.8%，從2011年橋頭鎮(zhèn)主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看，橋頭堡鎮(zhèn)首先擺脫低迷，經(jīng)濟發(fā)展高于市平均水平。特別是工業(yè)發(fā)展迅猛，給本地區(qū)房地產發(fā)展帶來了大量常住人口。紅色公路的名字從橋頭鎮(zhèn)(2004-2020)總體規(guī)劃公路、湘江高速、光惠高速、東心路、灣仔高速、橋東大道、橋東大道、橋公路、交通規(guī)劃上來看，橋頭鎮(zhèn)與周邊城市、城市的聯(lián)系將

3、大大加強。橋頭鎮(zhèn)是“工業(yè)住院、居住入口”的集中發(fā)展戰(zhàn)略，計劃“一對三”四個城市團。牙齒中，中心集團是綜合服務中心，東部集團北部集團西部集團成為工業(yè)園區(qū)。從城市人居中心計劃來看，橋頭鎮(zhèn)未來商業(yè)人居中心是以城鎮(zhèn)政府所在地區(qū)為核心的中心集團。本項目位于牙齒地區(qū)，具有廣闊的發(fā)展前景！從中心團體(項目地區(qū))、各種住所、商業(yè)金融區(qū)、城市用地計劃來看，項目所在地的中心團體集中了大量的住宅、商業(yè)金融、行政區(qū)，這意味著城市基礎設施重點投入、商業(yè)集中、消費層的充分市場條件。為項目中級市場定位開發(fā)戰(zhàn)略奠定基礎！行政區(qū)，廣東省東莞市2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)：全村人口166774，占市人口的2.03%。戶籍人口為3

4、5887人，外來人口為130887人。、人居消費、人口統(tǒng)計，2012年上半年，全市社會消費品零售總額8億元，同比增長8.2%，2011年，金融機構存款余額78.8億元，增長9.1%，農村居民人均純利潤15000萬元，從消費水平來看，橋頭鎮(zhèn)是全國明星鎮(zhèn)，居民的消費能力比較強。2011年橋頭鎮(zhèn)三大產業(yè)比例圖，在“125”期間應加快第三產業(yè)發(fā)展，擴大傳統(tǒng)服務業(yè)繼續(xù)，加快生產力服務業(yè)發(fā)展，房地產業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)和信息培育，中介等新興服務業(yè)，特別是我們村酒店服務業(yè)優(yōu)勢，推動資金、信息、人流和物流，產業(yè)，“廣東省中心鎮(zhèn)”，“廣東省重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)”，“廣東省技術創(chuàng)新專業(yè)鎮(zhèn)”，“全國綜合實力天強鎮(zhèn)”，1，區(qū)域宏

5、概要，2，2，這給了不在第一階段的橋頭鎮(zhèn)特許經(jīng)營管轄區(qū)商業(yè)的機會。商場、華豐百貨、永都商場、東歐百貨、沃登國際酒店、弘大步行街、漫畫百貨、恒豐酒店、三正半珊瑚酒店、電子數(shù)碼街、商圈環(huán)境獎、橋頭鎮(zhèn)商業(yè)，牙齒地區(qū)有2比5星級酒店，對話百貨、三紅商業(yè)廣場、萬事百貨廣場、優(yōu)勢產業(yè)培育“電子數(shù)碼”、“服裝”特色商場，零售業(yè)以中低價百貨店為主，高級商業(yè)不足，商業(yè)形象不良，需要提高整體商業(yè)質量，商業(yè)集中度明顯，居民的目的性消費比較強，金鐘仁高級消費人，高級消費人。項目充分配備了中級高級消費階層。從市場供應來看，目前銷售、銷售的項目較少。項目有比較好的競爭環(huán)境。1，商業(yè)和商業(yè)項目競爭少，運營空間大，2，電子、

6、紡織品、家具等優(yōu)勢產業(yè)為業(yè)務計劃提供基礎，3，高級零售業(yè)務是當前的市場差距。4，小型城市綜合體更可行，第三部分項目橋頭堡小學橋頭堡初中文德初中前新小學新聯(lián)小學，體育中心博雅化文明商業(yè)街東莞市橋頭醫(yī)院宏達步行街3邊幅畫店油畫展新華廣場電子數(shù)碼街大和百貨商店森紅商業(yè)廣場萬舍百貨，蓮湖公園橋頭公園，鳳凰場三井珊瑚酒店華登國際酒店恒豐酒店項目所屬地區(qū)的價值在橋頭堡鎮(zhèn)處于較高的地位，具備高級商業(yè)項目的基本條件。從地塊屬性來看，項目外圍的大面積商業(yè)對本項目商業(yè)的位置和計劃有一定的影響。項目產品計劃具有多種多樣的綜合特征。，北：工業(yè)爐，大型和百貨店，淘寶網(wǎng)數(shù)字等；南:紅達路、紅風酒店、抗原酒店等書:膠光路、

7、紅達步行街、三弘商業(yè)廣場、萬事百貨等同志：碧蓮路、延湖公園、杉木酒店、恒豐酒店等。從項目，項目周圍看，兩邊緊挨著城市干線公路，更清楚地顯示出來。(威廉莎士比亞、溫斯頓、)同時，擁有好的景觀和商業(yè)資源，與周圍資源相結合，制定本議案是關鍵。所見，工業(yè)路，文明路，僑鄉(xiāng)路，東江路，博羅路，彗星，東莞市，2，土地周邊景觀資源豐富，周邊配合成熟，為項目發(fā)展提供了強有力的條件，3，良好的外部交通條件項目商業(yè)發(fā)展的良好通達條件。了解區(qū)域環(huán)境和項目本體情況后，如何最大限度地發(fā)揮價值？如何確定項目定位？我們應該建立什么樣的開發(fā)程序？項目運營理念的第三部分，項目業(yè)務部分是未來項目發(fā)展的難點，因此，我們公司將在此重點

8、討論業(yè)務部分，通過以下幾個茄子方面進一步判斷和論證業(yè)務發(fā)展。根據(jù)商業(yè)區(qū)需求驗證，項目整體市場定位，報盤事故，開發(fā)商遠景，商圈人口，商圈消費水平，商業(yè)市場研究，消費者研究，商業(yè)區(qū)發(fā)展法，一般商業(yè)項目80%消費群來自項目3公里以內，因此消費群主要選擇在項目3公里以內。計算公式：面積體量判斷=(商圈人口x人均消費額x項目吸引度)/上平效果，市場和客戶研究，案例研究，項目分析，商業(yè)研究，項目市場定位，下一步明確市場定位：格式市場定位標準，驗證標準，格式市場定位，階段1，階段2，階段3，項目格式市場定位模型測試項目市場定位和編寫格式的可操作性是否正確，商人入住的意圖研究，商家房地產要求，項目發(fā)展要求，商

9、家租賃條件要求，確認定位是否合理，在商家研究對象的選擇方面，結合當?shù)噩F(xiàn)有商家牌子及未來項目導向的對象商家進行研究。主要是對不同層次、形式等多方位進攻性的研究，綜合考慮商家的看法和需求。、模式1開發(fā)商的資金壓力很大，面臨經(jīng)營風險。可以創(chuàng)建開發(fā)者牌子圖像。對開發(fā)商的快速資金回收主力商家進行招商引資比較困難。影響商家的項目自信。牙齒模型可以平衡開發(fā)人員資金壓力和運營風險。開發(fā)者損失部分器官穩(wěn)定收益。經(jīng)濟計算事故：明確的問題，評價內容，商業(yè)銷售價格和銷售價格系數(shù)主力/車主店租金水平本項目基準租金測量本項目各層形式租金參考租金利潤，市場銷售價格水平和銷售速度市場租金水平評估項目租金水平建議通過市場分析，了解了各層租金系數(shù)、以上提到的項目定位后，我們提出了需求、靜態(tài)收益分析、敏感度分析、資金來源分析、現(xiàn)金流分析、報酬方案、適當方案、激進方案、動態(tài)收益分析、確定的項目量、市場定位方向過程中，將采用新的運營模式來實現(xiàn)項目價值。市場調查項目市場定位計劃/施工組、建筑設計景觀設計計劃/投資/運營企業(yè)/設計公司、建設建設投資運營組施工組、第一階段