1、惠得城南“錦繡 .上江城”項(xiàng)目 核心營(yíng)銷(xiāo)策略溝通 惠得項(xiàng)目核心營(yíng)銷(xiāo)策略及200年階段傳播策略 重慶市互維房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2007.05.23,錦繡 .上江城.錄,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略 錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃流程 錦繡 .上江城案名 錦繡 .上江城傳播策略主軸 錦繡 .上江城現(xiàn)場(chǎng)包裝規(guī)劃思路 錦繡 .上江城價(jià)格定位建議 錦繡 .上江城項(xiàng)目組成員 錦繡 .上江城附案,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,我們的目標(biāo):促使前期的（約7萬(wàn)平方米）商品房及相應(yīng)商業(yè)物業(yè)快速動(dòng)銷(xiāo)。,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目區(qū)域特征綜合性.新城（錦繡 .上江城） 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)做

2、為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)綜合性項(xiàng) 目的完美升級(jí)，建筑規(guī)劃更具舒適性和適宜性。,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,市場(chǎng)狀況及機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 舒適性居家物業(yè)逐漸向城市外圍轉(zhuǎn)移、綜合性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐漸向規(guī)?；鐓^(qū)發(fā)展 中高檔路線(xiàn)成為規(guī)?；_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的首選 規(guī)模化開(kāi)發(fā)針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群體范圍較為廣泛 規(guī)模、主題和景觀(guān)與檔次聯(lián)系緊密、成為樹(shù)立市場(chǎng)知名度的重要因素 縣委、人大、政協(xié)三大機(jī)構(gòu)遷入，形成行政副中心。,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,市場(chǎng)狀況及機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 【總結(jié)】 目前整個(gè)沿河縣市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)較為單一，真正意義上的規(guī)?；≌^(qū)還未形成。在推出的各類(lèi)綜合項(xiàng)目當(dāng)中，其強(qiáng)調(diào)的特性比較單一（如單一強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地理位置、單一強(qiáng)

3、調(diào)開(kāi)發(fā)新區(qū)、單一強(qiáng)調(diào)規(guī)模等），對(duì)綜合性的特色強(qiáng)調(diào)尚比較缺乏，是本項(xiàng)目值得考慮的地方。,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體思路： 高度建立項(xiàng)目“區(qū)域”地塊的區(qū)位屬性和標(biāo)識(shí)性。 注：(如何建立本項(xiàng)目地塊的區(qū)位屬性、標(biāo)識(shí)性和引導(dǎo)性將直接關(guān)系到項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的成敗，而我司認(rèn)為在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)前期就應(yīng)引入市場(chǎng)對(duì)區(qū)域認(rèn)知的高度建立和升華，最終達(dá)到市場(chǎng)消費(fèi)者的高度歸屬感和業(yè)主意識(shí)。),錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,產(chǎn)品定位方法（項(xiàng)目商業(yè)） 整體市場(chǎng) 市場(chǎng)分類(lèi) 產(chǎn)品細(xì)分 設(shè)置門(mén)檻 產(chǎn)品需求 產(chǎn)品策略,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目核心營(yíng)銷(xiāo)定位方法 目標(biāo)消費(fèi)策略 產(chǎn)品興趣購(gòu)買(mǎi)欲望品牌說(shuō)服購(gòu)買(mǎi)！,錦繡

4、 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目核心價(jià)格策略的分期把控 采取“平價(jià)入市、隨機(jī)上揚(yáng)”的策略,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目硬性定位 中心區(qū)世家圖騰 錦繡上江王座 突顯項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，展示城南門(mén)戶(hù)的地理位置，樹(shù)立新城、新區(qū)、新核心的非凡價(jià)值，以利體現(xiàn)“項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)-誰(shuí)與爭(zhēng)鋒的潛在價(jià)值”。 從開(kāi)發(fā)體量、建筑形態(tài)、社區(qū)環(huán)境、配套等方面展現(xiàn)項(xiàng)目做為沿河最佳居住小區(qū)，自然呈現(xiàn)項(xiàng)目住宅物業(yè)的居住價(jià)值。,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,副:項(xiàng)目硬性定位 沿河新大門(mén) 商居第一城 既體現(xiàn)了項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì),又展現(xiàn)出了獨(dú)有的特性與氣勢(shì),錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目(整體)

5、建筑定位建議: 多組團(tuán)U型圍合式小區(qū)開(kāi)發(fā) +綜合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè),錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目軟性氛圍定位 聚財(cái)、樂(lè)道、適雅 上風(fēng) 上水 尚地 眾生之城,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目市場(chǎng)整體形象定位 市 場(chǎng) 形 象 高 端 穩(wěn)健、可信賴(lài)、具備權(quán)威性 與影響力的強(qiáng)者形象,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,副:項(xiàng)目軟性氛圍定位 中環(huán) 新天地 十面埋富! 外延：吐納之間，縱橫時(shí)代財(cái)富,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)核心定位策略,項(xiàng)目市場(chǎng)整體形象定位 市場(chǎng)的中高端 項(xiàng)目軟性氛圍定位 聚財(cái)、樂(lè)道、適雅,項(xiàng)目卡發(fā)放(銷(xiāo)售)階段 200年7月1日至200年月日 項(xiàng)目選購(gòu)方式： 依號(hào)順序選購(gòu)門(mén)面住房（出臺(tái)相關(guān)營(yíng)

6、銷(xiāo)政策） 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)： 200年月 項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期：200年月至200年月 項(xiàng)目續(xù)銷(xiāo)期：200年元月至2008年3月 尾盤(pán)銷(xiāo)售期：2008年4月至2008年6月,錦繡 .上江城營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃流程,備注(風(fēng)險(xiǎn)控制):通過(guò)前期招商和發(fā)放VIP卡的實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目住宅和商業(yè)部分進(jìn)行銷(xiāo)售把控,在開(kāi)盤(pán)前作好客戶(hù)積累統(tǒng)計(jì)分析和市場(chǎng)調(diào)研分析工作,通過(guò)實(shí)際的市場(chǎng)情況對(duì)整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行調(diào)整,可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效可行的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)把控.,錦繡 .上江城案名,錦繡 .上江城案名,我們的案名要具備的幾個(gè)特點(diǎn) 大 氣； 簡(jiǎn) 潔； 通 靈； .,錦繡 .上江城案名,項(xiàng)目.案名： 錦繡 .上江城 中環(huán) 新天地 外延：絢彩商機(jī) 、財(cái)富據(jù)點(diǎn)、時(shí)

7、尚世窗、潮流本色,錦繡 .上江城案名,案名釋義： 錦繡：輝煌、顯赫 、富麗、高貴，象征項(xiàng)目的高品質(zhì)、富貴社區(qū)的概念，又展現(xiàn)了項(xiàng)目獨(dú)有的特性與氣勢(shì) 上江城：烏江、沿河縣、做為項(xiàng)目的公眾地標(biāo)和熟悉度，在營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中本身也屬于項(xiàng)目的自然地標(biāo)；同時(shí)暗喻項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)具有極高的保值和升值空間,錦繡 .上江城傳播策略主軸,錦繡 .上江城傳播策略主軸,傳播主題：理性消費(fèi)、投資，理智選擇 中環(huán) 新天地 “比較”消費(fèi)、投資焦點(diǎn)！,錦繡 .上江城傳播策略主軸,品牌導(dǎo)入軟文+新聞炒作 傳播手段媒介選擇 報(bào)媒軟文+新聞炒作；沿河報(bào)道 戶(hù)外/燈箱廣告 （城市干道到項(xiàng)目入口戶(hù)外，項(xiàng)目所在區(qū)域燈箱）；,錦繡 .上江城傳

8、播策略主軸,傳播手段媒介選擇 區(qū)域戶(hù)外/車(chē)身/樓宇/沿河有線(xiàn)臺(tái)廣告配合（到項(xiàng)目入口處戶(hù)外，項(xiàng)目所在區(qū)域燈箱）； 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售資料和項(xiàng)目示范單位展示 報(bào)媒開(kāi)盤(pán)廣告；（沿河報(bào)整版） 區(qū)域戶(hù)外/車(chē)身/樓宇/交廣臺(tái)廣播廣告同時(shí)發(fā)布 開(kāi)盤(pán)信息引動(dòng)全城,錦繡 .上江城傳播策略主軸,傳播手段媒介選擇 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氣拱門(mén)、彩旗、空飄、刀旗營(yíng)造開(kāi)盤(pán)氛圍下公關(guān)活動(dòng)持續(xù)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo) 媒介、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)、外區(qū)接待中心互動(dòng)，盛世開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)期間舉辦大型公關(guān)活動(dòng)，持續(xù)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 制作30秒1分鐘的項(xiàng)目推廣廣告在沿河有線(xiàn)臺(tái)廣告進(jìn)行播放；,錦繡 .上江城現(xiàn)場(chǎng)包裝規(guī)劃思路,錦繡 .上江城傳播策略主軸,銷(xiāo)售中心包裝 現(xiàn)代、體現(xiàn)行業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)、厚重

9、的味道 ，與現(xiàn)場(chǎng)包裝形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。,錦繡 .上江城傳播策略主軸,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍檔現(xiàn)場(chǎng)樓書(shū) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍檔主要目的是營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍，吸引客戶(hù)的關(guān)注； 在我們這個(gè)項(xiàng)目上，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)（步行和交通主干道），我們用現(xiàn)場(chǎng)樓書(shū)的形式來(lái)作項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)圍檔，既能夠其到烘托現(xiàn)場(chǎng)氛圍，同時(shí)還是項(xiàng)目的立體樓書(shū)，具有獨(dú)特的效果。客戶(hù)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)樓書(shū)可以詳細(xì)了解項(xiàng)目。 在項(xiàng)目正對(duì)交通主干道的步行道上從銷(xiāo)售中心項(xiàng)目的中心廣場(chǎng)以步行街的各個(gè)入口為隔段，搭成固定立柱展架（類(lèi)似小區(qū)通告攔）采用正反兩面同一畫(huà)面。,錦繡 .上江城傳播策略主軸,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目臨街門(mén)面、門(mén)頭、墻柱 在項(xiàng)目臨街門(mén)面、門(mén)頭、墻柱的包裝力求簡(jiǎn)

10、潔、 明快。 門(mén)面、門(mén)頭：底色上面為項(xiàng)目的LOGO+案名（門(mén)面用油漆噴繪、門(mén)頭用寫(xiě)真或噴繪）； 墻柱：LOGO+案名，品牌推廣語(yǔ),錦繡 .上江城傳播策略主軸,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外導(dǎo)視 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示牌主要是起到項(xiàng)目的指引作用，樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象。,錦繡 .上江城價(jià)格定位建議,A區(qū)底層商業(yè)門(mén)面底價(jià)：5180元/平方米 A區(qū)住宅均價(jià) ：1080元/平方米 B區(qū)底層商業(yè)門(mén)面底價(jià)： 6180元/平方米 B區(qū)住宅均價(jià) ： 1280元/平方米 C區(qū)住宅均價(jià) ：再議,注：住宅部分每套價(jià)格根據(jù)樓層、朝向、戶(hù)型、面積在執(zhí)行計(jì)劃中報(bào)給貴方。,錦繡 .上江城項(xiàng)目組成員,項(xiàng)目總監(jiān)：趙國(guó)勝 策劃總監(jiān)：劉永生 柯涵 策

11、劃執(zhí)行：陳維巖 項(xiàng)目經(jīng)理：蘇洪文 印刷執(zhí)行：幸文 制作執(zhí)行：聶慶玉,我們認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)成功 不是盲目的追求完美和超前 而是找準(zhǔn)問(wèn)題，有的放矢，實(shí)現(xiàn)價(jià)值,THANKS 順?；莸缅\繡 .上江城項(xiàng)目取得圓滿(mǎn)成功/2007大豐收,附：錦繡 .上江城商業(yè)招商規(guī)劃建議,項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略 政府扶持力度強(qiáng)勁，為經(jīng)營(yíng)者、投資者賺錢(qián)鋪路 大量戶(hù)外交通網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)示牌，有效助推項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功 成立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，打造商業(yè)信息交流平臺(tái) 成立誠(chéng)信購(gòu)銷(xiāo)聯(lián)盟 不定期舉辦各種主題商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng),附：錦繡 .上江城商業(yè)招商規(guī)劃建議,業(yè)態(tài)組合和分布 業(yè)態(tài)組成： 集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)。 具體為

12、： 零售：超市、干洗店、彩擴(kuò)、銀行，郵政、干洗店，家居飾品店，美容美發(fā)，寵物 店，服裝，專(zhuān)賣(mài)店，社區(qū)醫(yī)院，文具店，糕點(diǎn)屋，便利店，數(shù)碼沖 印店，書(shū)吧，音像專(zhuān)賣(mài)店等。 餐飲：中餐，西餐，火鍋，特色餐飲，異國(guó)餐飲 娛樂(lè)：酒吧，水吧，慢搖吧，玩具吧，等各類(lèi)特色吧。 休閑：休閑茶樓、商務(wù)茶樓、浴足、保健、健身中心 注：1、大型超市、中高檔酒樓、品牌火鍋、休閑茶樓、洗浴中心、KTV歌城等放在B區(qū)二樓， 采取免租兩年招商。 2、建議在設(shè)計(jì)時(shí)，就按上述功能進(jìn)行設(shè)計(jì)，并聘請(qǐng)裝飾公司與設(shè)計(jì)院共同設(shè)計(jì)，一步到 位，杜絕二次裝修造成的不必要浪費(fèi)。,附：錦繡 .上江城商業(yè)招商規(guī)劃建議,構(gòu)成比例：商業(yè)街區(qū)的重要特點(diǎn)除了

13、建筑設(shè)計(jì) 體現(xiàn)一定歷史時(shí)期地域文化等特殊 要求外，那就是娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)規(guī)模 比一般的街區(qū)商業(yè)大，以便體現(xiàn)休 閑文化的內(nèi)涵。為此，我司認(rèn)為本 項(xiàng)目的零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑比 例定位30%：30%：30%：10%。,附：錦繡 .上江城商業(yè)招商規(guī)劃建議,招商策略 1、根據(jù)本項(xiàng)目的商業(yè)定位，有效對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行招商； 2、在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置招商處接待客戶(hù)的上門(mén)咨詢(xún)； 3、以電話(huà)、傳真的形式邀請(qǐng)目標(biāo)客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，進(jìn)而介紹具體情況； 4、充分有效利用公司客戶(hù)資料，從中挖掘意向客戶(hù)； 5、組織招商人員系統(tǒng)且有針對(duì)性的尋找目標(biāo)客戶(hù)包括本區(qū)域外區(qū)域乃至外地客戶(hù)的搜索，爭(zhēng)取最大范圍的告知商家項(xiàng)目，最大程度的找到目標(biāo)客戶(hù)

14、，完成招商計(jì)劃。,附：錦繡 .上江城商業(yè)招商規(guī)劃建議,整體項(xiàng)目應(yīng)從體現(xiàn)商業(yè)及利潤(rùn)價(jià)值兩方面考慮。為避免銷(xiāo)售與招商的矛盾，又要體現(xiàn)價(jià)值的回收 敝司建議： 1、先招商后銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)人氣和商氣的良性互動(dòng)。 2、通過(guò)規(guī)劃，分零出售臨街店鋪實(shí)現(xiàn)部分資金回籠，二樓及以上只租不售，以便更好經(jīng)營(yíng)管理。 3、所有門(mén)面以及其他商業(yè)用房必須按公司的統(tǒng)一要求由公司進(jìn)行統(tǒng)一招商，業(yè)主可以向公司推薦適合本項(xiàng)目的租賃戶(hù)。,項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分階段、分期逐步實(shí)施銷(xiāo)售； 以招商為龍頭，通過(guò)對(duì)知名品牌業(yè)態(tài)的引入以及合理的租金定位引 導(dǎo)投資者認(rèn)識(shí)商鋪真正的投資價(jià)值； 以“沿河及烏江帶” 聯(lián)動(dòng)為基礎(chǔ)，將銷(xiāo)售半徑擴(kuò)展至縣鎮(zhèn)鄉(xiāng).,錦繡 .

15、上江城執(zhí)行策略,項(xiàng)目(前期)C區(qū)商業(yè)招商工作建議,我們不僅出租商鋪，而且為你創(chuàng)造財(cái)富。 A.作為大量的專(zhuān)業(yè)商用物業(yè)，需對(duì)專(zhuān)業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)、推廣具備一定的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具備行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)物管公司。作為經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，由發(fā)展商自行建立經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)進(jìn)行配合或?yàn)闇p低經(jīng)營(yíng)節(jié)本。 B.注重商戶(hù)及行業(yè)業(yè)務(wù)階段的盈虧走勢(shì)，對(duì)一個(gè)新成立的商業(yè)，將首生活商戶(hù)利益為重，盡量降低其經(jīng)營(yíng)成本，及時(shí)提供相關(guān)配套服務(wù)及優(yōu)惠措施，采取“放水養(yǎng)魚(yú)”先旺場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。,項(xiàng)目(前期)C區(qū)商業(yè)招商工作建議,目的:增強(qiáng)項(xiàng)目的附加值并提前蓄備 項(xiàng)目的商業(yè)投資吸引力。 提前經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 C區(qū)的優(yōu)勢(shì)，為積聚項(xiàng)目的大量人氣，形成一定的市場(chǎng)與社會(huì)影響力，再配合項(xiàng)目區(qū)域，人口消費(fèi)需求發(fā)展等達(dá)到項(xiàng)目整體:行業(yè)招商，社會(huì)銷(xiāo)售先招商，后銷(xiāo)售的最終目的!,項(xiàng)目(前期)C區(qū)商業(yè)招商工作建議,針對(duì)當(dāng)前沿河區(qū)域消費(fèi)群體生活需求及當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)群體的需求在項(xiàng)目 C區(qū)搭建城區(qū)“新興”的（臨建）趕集市場(chǎng)中心。 項(xiàng)目 C區(qū)以不等面積劃分，由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一市場(chǎng)管理，按其極低管理收益，同時(shí)C區(qū)臨街方向鋪設(shè)立以生活配套經(jīng)營(yíng)。 積極引導(dǎo)項(xiàng)目集結(jié)大量聚集人氣的各類(lèi)市場(chǎng)，包括、農(nóng)貿(mào)、夜市等,項(xiàng)目(前期)C區(qū)商業(yè)招商工作建議,項(xiàng)目 C區(qū)商業(yè)招商策略 品牌龍頭商戶(hù)，低門(mén)檻引入。 行業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)直接推廣招商 通過(guò)政府機(jī)構(gòu)聯(lián)合推廣引介招商 全面市場(chǎng)公開(kāi)推廣招商