1、服裝店電影院跨國公司、立地參考3例、大學生創(chuàng)業(yè)開店服裝店立地秘笈開店涉及立地、融資、進貨、銷售、財務管理等多個環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)都有可能導致投資鏈斷裂。 最繁華的不一定是開自己服裝的小店，應該從哪里開始。 店鋪的布局和商品的選擇是有勝算的法寶，這兩點得到很好的解決，店鋪的利潤有70%以上的自信。 廣州的艾童參加了色彩訓練后，從2004年11月開始準備開服裝店。 她的選址和批發(fā)市場考察幾乎同時進行，深圳和廣州的服裝批發(fā)市場很多，從深圳的南洋、嘉年華到廣州的十三行、白馬、虎門的富民等批發(fā)城多次到訪，心里數(shù)了每個批發(fā)城的商品特征和價格。 此外，深圳各報服裝店的轉讓信息也十分謹慎。 2005年1月，她

2、找到了一個比較滿意的地方。 艾童的店頭最初沒有選為最繁華的深圳華強北。 她以為自己進入的是一個陌生的行業(yè)，所以一開始就踏入繁華地帶，投資過大，很可能失去馬前蹄。 艾童發(fā)現(xiàn)的這家店位于住宅區(qū)比較集中的路邊，周圍排列著十五六家服裝店。 出租的房租每月2700元，沒有轉讓費，房租按季度支付，她與房東簽訂了一年合同。 這個位置比較偏頗，艾童預先多次到附近調(diào)查，這家服裝店已經(jīng)存在了幾年，在附近的居住區(qū)有一定的知名度，有時也專門開車到這里洗東西。 注意商圈的選擇服裝店的布局是很重要的，幾乎能決定業(yè)者的生存那么重要。 在選擇之前，首先決定客戶群的選擇。 以北京為例，選擇18-25歲的女性作為顧客群，店面以西

3、單選比東四合適。 同樣是繁華的商業(yè)街，但東四一帶的店鋪多以25-30歲左右的白領女性為中心，商品質量好，價格也高。 西單面對的客戶更年輕，選擇服裝更注重風格，對面料和工作等細節(jié)不太挑剔。 也就是說，必須注意“商圈”的概念。 一般來說，服裝店的銷售范圍有地理界限，也就是比較穩(wěn)定的商圈。 根據(jù)服裝店的不同，在商品、交通要素、地理位置、經(jīng)營規(guī)模等方面，商圈的規(guī)模、商圈的形態(tài)也有很大差異。 選擇商圈是新設專賣店合理布局的基礎，不僅有利于制定經(jīng)營戰(zhàn)略，也有利于制定市場開發(fā)戰(zhàn)略。 分析店面的優(yōu)劣與艾童的選擇相似，北京羅先生的店也沒有被選為繁華街，也沒有服裝店聚集的地方，但她的25平方米的對外貿(mào)易服裝店，一

4、個季度可以達到78萬元的銷售額。 這家店的位置看上去粗糙不好，但仔細一看很好。 小羅的店在住宅區(qū)的出入必經(jīng)的小街上。 這條小街只有兩條狹窄的車道。 因為道路很窄，所以堵車很多。 住宅區(qū)對面有重點小學，學生家長一般不富裕。 小學每天上學的時候，由于接孩子的父母多，道路狹窄，所以每天堵車。 交通堵塞對于開車的人來說是一件痛苦的事情，但由于開車接孩子一般是孩子的母親，所以交通堵塞時可以透過窗戶看到她店里展示的各種衣服，有人一有空就來買自己在意的商品。 市場調(diào)查的意義服裝店的投資者在分析商圈、調(diào)查競爭店時，要徹底分析自己的店與附近的店商品內(nèi)容功能相同、距離過近相互牽制是否會產(chǎn)生負面影響、相互合作是否能

5、提高這個地區(qū)的魅力。比如說，周圍有很多休閑服裝店，在休閑服裝這個水平上競爭激烈的話，那個時候就可以錯開經(jīng)營，把目標集中在減女裝和職業(yè)服裝上，效果也許會更好。 例如，如果調(diào)查這里的消費者喜歡上海品牌，不喜歡溫州品牌，就可以優(yōu)先加入上海品牌。 把這些問題都弄清楚之后，可以放出某種箭來尋找供應源。 “套餐”經(jīng)營，如果在心訂的繁華街找不到合適的店，可以和別人一起租，雙方共用一個店。 由此，不僅可以節(jié)省房租，同一屋頂下的兩個行業(yè)，只要顧客屬性相同，產(chǎn)品互補，就可以得到互補的效果。 比如飾品、服裝店、包、服裝店，或者內(nèi)衣、服裝店等，都是適合“套裝”經(jīng)營的項目。 好的店面特征一般來說好的店面有共同的特征。

6、(1)城市中心區(qū)一般也是商業(yè)中心、繁華街，商業(yè)活動頻繁，經(jīng)營氛圍好。 這樣的店鋪就是所謂的“寸土寸金之地”。 (2)高密度居民區(qū)居民區(qū)人口比較集中，人口密度高。 在這樣的地區(qū)消費者水平混淆，有各年齡層和社會階層的人。 無論銷售什么樣式和類型的服裝，都有一定的顧客群。 (3)交通便利區(qū)域交通便利是消費者購物的首要條件。 一般來說，店鋪附近有公共汽車站的時候，或者顧客的步行時間在15分鐘的店里的時候，是應該考慮的位置。 (4)市里排列的地區(qū)，對于服飾等可選商品，如果同行能集中在“聚集”的地區(qū)和街區(qū)，對經(jīng)營是有利的。 電影院的布局、一、電影院的布局首先要評價的3個要素電影院的建設與房地產(chǎn)投資匹敵，布

7、局也是最重要的。 今天，作為提供終極視聽娛樂的電影消費，與其他相關休閑娛樂設施的關聯(lián)越來越密切，休閑消費的“一站式”要求電影院的自然布局業(yè)態(tài)成熟、商業(yè)發(fā)達地區(qū)。 新興商業(yè)中心也需要為了爭取電影院的人氣，推進相關行業(yè)的消費，兩者是一致的。 因此，與傳統(tǒng)的獨棟電影院的布局完全不同，新型電影院在建設時首先要考慮的布局因素是商業(yè)復合體的形態(tài)、輻射消費群體、周邊交通環(huán)境狀況。 (1)商業(yè)復合體形態(tài)： 1、大型商業(yè)廣場(MALL )、2、城市購物中心、3、體驗型商業(yè)廣場我們在所有商業(yè)地產(chǎn)項目中作為地產(chǎn)投資電影院嘗試優(yōu)劣排序： (1)體驗型商業(yè)廣場：體驗型商業(yè)廣場一般選擇在城市子中心建設大型商業(yè)廣場(MAL

8、L )大型商業(yè)廣場(MALL )多被選為城市的結合部，由于其建筑體積大，他的商業(yè)狀態(tài)需要幾家主力店達到規(guī)模。 運營時放射的消費者集團是大地區(qū)的城市人口，大規(guī)模的商業(yè)廣場要達到運營和修訂規(guī)模需要幾年時間。 在大型商業(yè)廣場，布局投資電影院的一般規(guī)模和廳數(shù)很大，還需要和商業(yè)廣場一起培養(yǎng)觀影團體。 (三)城市購物中心：城市商業(yè)廣場在城市主商圈和次商圈內(nèi)，選擇在購物廣場內(nèi)投資電影院，輻射的消費集團在2公里-5公里左右，購物廣場的主力商店還是以百貨商店為主，同時部分休閑、娛樂狀態(tài)也復蓋(2)輻射消費廣場集團： (1)當?shù)貞艏丝?00萬元以上，人均支配收入1萬元以上，人均年消費支出8000元以上。 (二)

9、項目1.5公里范圍內(nèi)人口最好達到10萬人以上，2公里范圍內(nèi)常住人口達到12-15萬人。 (三)商圈內(nèi)人口年齡結構以中青年為主，收入水平在當?shù)仄骄揭陨稀?四)電影院選址時，周邊輻射者應選擇中青年所占比例較高。 因為這部分的集團社會經(jīng)濟地位高，優(yōu)先選擇收入多的人的居住區(qū)域比較好。 二、三級城市主要商圈，三公里人數(shù)在20萬人以上。 (五)人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設施的距離近，可以增加消費頻率。 人口密度低的地區(qū)魅力低，消費者到訪的次數(shù)也少。 例如，城市大規(guī)模居民居住區(qū)的布局，這些地區(qū)在城市建設中已經(jīng)或將來成為城市衛(wèi)星城市的區(qū)域規(guī)劃，在人口集中的地方也適合設置電影院。 (6)電影院周邊新居住區(qū)多，

10、適合選擇人均收入高的地方。 他們的消費特征是時尚、環(huán)保，因為適合中高收入家庭。 (七)生活在人口密集地區(qū)或者機構單位集中地區(qū)。 這樣的地區(qū)人口密度大，而且距離近，客戶節(jié)省時間和勞力很方便。 如果電影院被選為這樣的地區(qū)，會給消費者帶來很大的魅力，容易培養(yǎng)忠實的消費者群體。 總之，對電影院的運營來說，人流是最重要的，為了保證盡可能多的人消費，經(jīng)營和消費是一致的，需要吸引回頭客。 因此，產(chǎn)品、建設的氛圍、服務的表現(xiàn)都必須滿足長期的需要。 回頭客應該超過票房收入的50%，電影院的運營一直很穩(wěn)定。 (3)周邊交通環(huán)境狀況： (1)最好位于交通方便的區(qū)域。 理想狀態(tài)的購物中心和商業(yè)街市需要接待各種來客的交

11、通設施，即商業(yè)中心周邊有軌道交通、公交站點，特別需要停車場。 在主要車站附近，或者乘客步行20分鐘以下的路程的商業(yè)廣場。 觀察道路兩旁的行人流，選擇行人多的一方有利于電影院的經(jīng)營。 對于交通環(huán)境狀況在前期投資評價中的重要性，業(yè)內(nèi)人士指出，外部交通解決了消費者的可達性，商業(yè)中心內(nèi)部交通解決了消費者在百貨商場內(nèi)部的循環(huán)交流問題，共同目的是為維護消費者創(chuàng)造良好的條件。 根據(jù)電影院的交通要求，一般電影院建在商業(yè)廣場的最上層，在主入口設置觀光電梯就可以直達電影院所在的地方，商場內(nèi)部最好設置剪刀式自動扶梯，解決垂直交通問題。 希望具有良好的可視性，商業(yè)廣場在交通十字路口周邊最理想，兩面臨街最好，要求車輛進

12、出方便。 (二)必須靠近城市交通干線道路，至少在雙向四車道，并且沒有綠化帶、立交橋、河川、山川等明顯阻斷為好。 項目周邊人口順利，道路與項目聯(lián)系相對順暢，車輛能順利進出停車場。 (三)商業(yè)廣場交通便利，車站附近是過去乘客集中區(qū)，人群流動性強，流動量大。 如果是幾個車站的十字路口，那個地區(qū)的商業(yè)價值會更高。 如果選擇在這樣的地區(qū)投資電影院，可以為消費者提供方便的展望條件。 (四)在接近人群聚集場所時，商業(yè)街、文化廣場、娛樂區(qū)等方便顧客隨機消費，這些場所可以讓顧客享受購物、休閑、娛樂等多種服務的便利，是投資電影院的最佳場所。 但是，這樣的地區(qū)是生意的金地，寸土寸金，地價高費用，競爭性也強。 (5)

13、符合客流規(guī)則和流程的人們的集散地段。 由于這樣的地區(qū)適應了消費者的生活習慣，自然形成了市場，所以可以進店購物的消費者很多，客流很大。 跨國公司選擇新的標準，企業(yè)有時可以收取很高的租金和物業(yè)管理費，但是在一流的辦公大樓和三流的物業(yè)管理打交道是絕對無法忍受的。 為公司選擇辦公室除了地區(qū)以外還需要考慮很多復雜的因素。 例如辦公條件、租賃空間的擴大、公司形象的問題等等，其中的學問真是不少。 在區(qū)域的選擇上，服務型企業(yè)越接近自己的大客戶越好。例如勞倫堡國際管理咨詢有限公司進入佳程廣場后，也跟進了零點調(diào)查。 因為該咨詢公司的國內(nèi)調(diào)查業(yè)務全部外包給零點。 在同一棟大樓工作顯然有利于雙方的業(yè)務溝通。 地點的選

14、擇也需要考慮到員工上下班的便利性，需要連接地鐵等良好的公交條件。 在這方面，大北窯的條件可以說是天獨厚，但遺憾的是過度擁擠大幅度打折。 盡管如此，很多白領還是喜歡選擇大北窯周邊的公司工作。 不是沿著地鐵的辦公大樓，上下巴士是不可缺少的。 以還不錯的路線為例，地鐵10號線將于2007年完成，為了彌補一時的交通不便，必須設置乘降巴士。 否則，公司搬遷后，可能導致部分員工流失。 這種損失對準備搬遷的公司來說是不可避免的，但如果員工流出量超過5%，搬遷就會失敗。 所以，企業(yè)搬家絕不僅僅是領導能力。 通常需要對企業(yè)內(nèi)所有員工進行問卷調(diào)查，評估可能的員工流失量。 如果工作人員一般表示不滿，也可能拒絕搬遷方

15、案。 另外，如果公司的業(yè)務需要“飛行”，到機場的距離也是重要條件之一。 因為公司高層的時間成本非常高。 以北京為例，大量航運、機械、能源企業(yè)之所以集中在燕莎，是因為這些企業(yè)的領導經(jīng)常需要乘飛機旅行。 康明斯將搬遷目標固定在北京東部和東北部也是因為這里離機場很近。 跨國公司選擇新的標準，除地區(qū)外，辦公大樓自身的硬件和軟件設施是企業(yè)必須考慮的另一個重要因素。 辦公大樓的等級關系到企業(yè)的形象，這是許多企業(yè)與國貿(mào)并駕齊驅的主要動因。 華麗的外表和寬敞的明亮的大廳，對于重視面子的企業(yè)來說是很重要的。 要看辦公樓的等級，首先要看它的外立面和大廳。 康明斯先后考察了五十多個辦公樓，大部分由于等級不夠而沒有成交。 有了“面子”，接下來就看“里子”。 辦公樓的樓高、空調(diào)和新風系統(tǒng)的好壞、電梯的數(shù)量和運行速度，是其中最重要的三個因素。 層高關系到辦公樓的采光和工作中的感覺。 樓高太低的辦公大樓需要使辦公室變暗，白天也要開燈，其中工作時抑揚頓挫的空調(diào)和新風系統(tǒng)對辦公舒適度影響最大，北京的很多辦公大樓冬天熱夏天冷。 由于空調(diào)不能分區(qū)調(diào)節(jié)，不僅會浪費能量，而且舒適度也會大幅度降低的良好新風系統(tǒng)即使不在辦公室打開窗戶，新鮮空氣也會繼續(xù)流動。 電梯與辦公大樓內(nèi)的交通相連，上班和午餐高峰等電梯有很多上班族經(jīng)歷。 按照國際標準，好辦公樓的最長等待時間不能超過45秒。 這需