1、合生東宇項目理解及淺析,前言,本案是針對項目本身實際狀況及目前廣州豪宅市場特性所做出的一個廣義的理解和建議，意在有針對性找出不足，與發(fā)展商共同探討項目產(chǎn)品建設(shè)與推廣進(jìn)程中一些有效措施的可實施性，已達(dá)成最默契的配合。,一枝獨秀的廣州豪宅市場,廣州豪宅市場大致由江景豪宅、山景豪宅、中心商業(yè)區(qū)豪宅構(gòu)成；而自有所謂豪宅，論資排輩就從未停止，概念不窮，炒做不止 ，群雄并爭，競爭愈演愈烈，但真正能一統(tǒng)江湖，獲得一致認(rèn)同的唯有一個地方二沙島，并非領(lǐng)袖，而是真正意義上的豪宅。,為什么只有一個二沙島,自上世紀(jì)年代以來，二沙島就是廣州頂級豪宅的代名詞，即使 在其它區(qū)域所謂豪宅不斷涌現(xiàn)的現(xiàn)在，其豪宅代言人的地位仍是

2、牢 不可破。而從房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計來看，二沙島獨特的地理位置、地 塊的稀缺性和長期的歷史文化積淀，亦使其有了先天的豪氣本質(zhì)。 從建筑設(shè)計來看，二沙島商業(yè)住宅的尊貴，源自其別墅式的戶型、 低容積率的規(guī)劃、大面積的綠化、無敵的江景和得天獨厚的地理位 置。正因為各種高素質(zhì)元素的完美組合，才使二沙島豪宅擁有傲視 群雄的資本，樓價一直高居不下。 二沙島豪宅將是空前絕后的， 不可超越,廣州的次豪宅時代,廣州豪宅市場一直是風(fēng)起云涌，熱鬧非凡，尤其 在價格上，漸有直逼二沙島之意，但在各項軟硬 指標(biāo)上均不能與二沙島一較高下，所以廣州真正 意義上的豪宅時代尚不成立，只能稱為“次豪宅 時代”，而在這一特定時期，較具代

3、表性的是“匯 景新城”。 最突出特征是 “貴”價,一個典型的次豪宅,占地多萬平方米的匯景新城，以都市中心的絕版山水為主賣點， 標(biāo)榜 “國際豪宅社區(qū)”，他們認(rèn)為第一代豪宅是西關(guān)大屋，第二代才 是華僑新村，第三代是二沙島，第四代就是自己。而這必須具備五 個條件，一是地塊要獨立，二是地理位置要優(yōu)越，三是產(chǎn)品本身要 真是真正豪宅升級換代的新產(chǎn)品，四是樓盤的規(guī)劃設(shè)計要超前，五 是生態(tài)性的住宅。 這種提法具有新聞炒作性,所謂豪宅應(yīng)是豪富者群居之地,匯景新城認(rèn)為，近幾年廣州出現(xiàn)了許多富人，但沒有一個富人居住 區(qū)，而匯景新城作為一個大型的豪宅區(qū)，為廣州的中產(chǎn)階層提供了 一個富人居住區(qū)，能夠充分體現(xiàn)富人的居住觀

4、和生活觀；社會價值 以及生活價值。將這些與二沙島相較，高下立見，二沙島只有富豪， 沒有中產(chǎn)，豪宅的價值，最終要由位居金字塔尖的人來決定。 由極少數(shù)富豪居住的地方才是真正豪宅,我們不可多得的市場契機(jī),縱觀當(dāng)今豪宅市場，尚無次豪宅領(lǐng)軍盤， 次豪宅充斥市場，二沙島高高在上，這就 是機(jī)會，作為后來者，先天素質(zhì)優(yōu)秀，并 且具有無可比擬的可塑性與創(chuàng)造性，我們 不求超越二沙島，但完全可以領(lǐng)先市場上 現(xiàn)有的豪宅。,在概念上向二沙島看齊,廣州屈指可數(shù)的豪宅多以山景、江景為主，江景以二沙島著稱，山景則是亂花迷人眼，無突出表現(xiàn)，尤其是半山這一概念，世所公認(rèn)的豪宅象征，尚無一家能完善利用；市場上亦有標(biāo)榜半山與市中心的

5、某些盤，但效果并不是很理想，因為其支持點不足以為整體提供強有力的支撐。而我們位于近市區(qū)的自然山體帶，定位真正豪宅，完全可以借題發(fā)揮，結(jié)合本身優(yōu)秀質(zhì)素，做到最好。,像二沙島一樣名利雙收,我們的目的，不僅要獲得極大的經(jīng)濟(jì)收益，還要成為一個區(qū)別于二沙島的豪宅新名片，成為次豪宅時代一個嶄新標(biāo)志。 這對我們在概念的創(chuàng)新上，產(chǎn)品的超越上，炒作的轟動性上都提出了很高的要求，但實力與項目條件有目共睹，正是時勢造英雄。,我們的信心來源（1）,品牌：項目為合生創(chuàng)展公司首個別墅盤，繼帝景苑后又一豪宅典范之作，必然吸引市場廣泛關(guān)注，便于輿論炒作。 地利：在城市東移的戰(zhàn)略要地東圃，尚無豪宅盤出現(xiàn)，在該地漸熱的趨勢下，項

6、目搶占有利位置，利好前景不可估量，可謂橫空出世。,我們的信心來源（2）,稀缺：項目坐擁周邊的廣東奧體中心、世界大觀、航天奇觀等廣州重點市政項目，在相當(dāng)長的時間內(nèi)不會成為與他人共享的資源，具有唯一性。 環(huán)境：位于近市區(qū)的自然山體帶，環(huán)境優(yōu)美，適宜居住，為打造半山豪宅提供了先決條件，便于推出天價樓王，提升整體形象。,我們的信心來源（3）,罕見的低密度與容積率： 全市最低的建筑面積，一方面為產(chǎn)品的可塑性提供了無數(shù)可能，也是一個大放異彩的宣傳話題。,項目劣勢,交通：暫無市政道路直達(dá)，道路交通不便 配套：除世界大觀游覽配套設(shè)施，生活及商業(yè) 設(shè)施不齊全。 屬于可以弱化和解決的不利因素,幾點建議（1）,基于

7、項目現(xiàn)有資料和上述分析，作出以下幾點建議： 一、營造豪宅特有的封鎖性： 無論是在建還是銷售，均保持嚴(yán)密守護(hù)狀態(tài)，即可給人以神 秘感，激發(fā)想象，更可加強富人所看重的安全感，在管理上， 可以與“美國會”合作，真正做到天衣無縫的全封閉管理。 二、更為注重居住的私密性： 富人非?？粗厣畹馁|(zhì)量，無干擾與完全保密是個重要前提， 而這一點目前市場上的樓盤做的并不出色，可以在整體規(guī) 中 加入這一思路。,幾點建議（2）,三、炒作話題的延續(xù)性： 注重整體特色與每一細(xì)節(jié)的鍛造，為項目宣傳準(zhǔn)備最值得稱 道的話題，并提供最有力的實質(zhì)支持，讓豪宅品質(zhì)深入人心。 四、建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新性： 豪宅產(chǎn)品形象在受眾眼中已有固定的印

8、象，市場產(chǎn)品大同小 異，要取得非同凡響的市場佳績，必須在產(chǎn)品的創(chuàng)新上下大 工夫，若能建造劃體系的建筑產(chǎn)品，想象TOWNHOUSE當(dāng)初 面世所取得的轟動，超越同類產(chǎn)品的局限，必然受到買家的 熱烈追捧，將成為項目出奇制勝的法寶,例如在建筑上可以邀 請世界上頂級的設(shè)計師設(shè)計會所，并可建造最具特色的人工 溫泉、無極泳池等。,幾點建議（3）,五、產(chǎn)品銷售的針對性 考慮到買家的尊貴性，可以利用發(fā)展商廣泛的社會資源，在 銷售中采取針對性很強的銷售策略，進(jìn)行點對點的預(yù)約式尊 貴服務(wù)，為項目增加賣點，提升項目價值感 六、交通環(huán)境的改造 鑒于項目在交通上的劣勢，可以先行修建一條環(huán)繞社區(qū)的私 家公路，為業(yè)主提供更為便利的出行感受，最大程度的降低 交通不便帶來的負(fù)面影響，無形中更提升了項目的尊崇性。,豪宅“新貴”是我們的最佳姿態(tài),縱觀上述分析，在廣州豪宅市場，針對傳統(tǒng)豪宅 二沙島已經(jīng)不可超越的事實，我們考慮的是應(yīng)該 以怎樣一個優(yōu)于其他豪宅項目的鮮明形象出現(xiàn)， 我們應(yīng)該是一個暫新的，并且是從未出現(xiàn)過的面 孔，用“新貴”來形容最貼切不過，這就是我們打 造廣州豪宅市場新名片的最佳姿態(tài)。,命名建議（1）,因珠江帝景苑的市場反響良好，具有延續(xù)其品牌的價值，并且縱觀香港豪宅命名，皆以此類名稱塑造響亮名牌，以下命名均以帝景為核心，突出項目欲領(lǐng)袖次豪宅市場的豪氣，使王者氣