1、第7章 建設項目可行性研究,7.1 項目周期,1.基本建設項目的概念,基本建設項目是指一個總體設計或初步設計范圍內(nèi)經(jīng)濟上進行統(tǒng)一核算、行政上實施統(tǒng)一管理的基本建設單位。一般以一個企、事業(yè)單位和一個獨立工程作為一個建設項目。 單項工程是建設項目的組成部分，亦稱工程項目，指具有獨立的設計文件，建成后能夠獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程。比如一個工程項目中能夠獨立生產(chǎn)的分廠、車間等。 單位工程是單項工程的組成部分，能夠獨立組織施工的工程。例如：某個車間是一個單項工程，某廠房建筑可以作為一個單位工程，其設備安裝亦可作為一個單位工程。,2.工程項目周期的概念,工程項目周期是指工程項目從投資意向開始到投資終結

2、的全過程。 工程項目周期可分為四個階段： 決策階段 設計階段 施工階段 總結評價階段,（1） 決策階段的工作內(nèi)容,1）投資意向。產(chǎn)生投資意向的主體有政府部門、企業(yè)、個人。 2）市場研究與投資機會分析。它研究的是投資機會與投資主體自身的條件是否相適應。 3）項目建議書。這是用書面的形式把投資機會分析的結果表達出來，呈報給決策人。 4）初步可行性研究。是對項目建議書所提出的投資構想進行初步的論證分析。 5）可行性研究。是對初研提出的若干可能性方案的分析論證。一般委托工程咨詢公司和工程設計機構來完成。 6）決策立項。對可行性研究進行評估。由咨詢機構完成。做出最終選擇。由決策者親自進行。,（2）設計階

3、段的工作內(nèi)容,對于大型技術復雜的設計可以分為初步設計、技術設計、施工圖設計三個階段；對于一般的項目可以只做初步設計和施工圖設計。 1）初步設計。它應根據(jù)設計任務書，具體的構造工程投資方案，并做出工程的初步概算。 2）投資準備。初步設計完成后，投資方案的要點就確定了，就可進行投資準備工作。 3）技術設計。這是對重大項目或特殊項目，為解決具體的技術問題所進行的設計。 4）施工圖設計。這是根據(jù)初步設計和技術設計所進行的詳圖設計。在施工圖設計階段，一般要編制工程預算。,（3）施工階段的工作內(nèi)容,1）施工組織設計。 2）施工準備。這是根據(jù)施工圖設計和施工組織設計，由施工企業(yè)進行的第一項具體工作，其部分工

4、作要通施工組織設計同步進行。 3）施工過程。是施工階段投入勞動量大、時期長的工作，是施工企業(yè)管理的基本任務。 4）生產(chǎn)準備。這是指施工接近結束時，為項目按時投產(chǎn)使用所進行的準備，包括生產(chǎn)設備的購置、人員的培訓、生產(chǎn)需要的原材料的定購，這一步工作主要應由投資者進行。 5）竣工驗收。這是工程施工階段的最后一項工作，它是對投資成果的第一次全面的檢查和評定。,（4）總結評價階段的工作內(nèi)容,1）投產(chǎn)運營和投資回收。這是投資資金回收過程和投資效果的實踐檢驗過程。 2）項目后評價。投資項目后評價是在項目投資使用階段，根據(jù)實際的結果和各種數(shù)據(jù)對投資項目進行綜合評價，它應與工程項目決策階段的經(jīng)濟評價工作相對應進

5、行。,3.工程項目周期各階段對投資的影響,（1）決策階段 主要投入： 投資機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費用等。對于一般工業(yè)建設項目這類費用約為投資的1。 一般不會進行土地、材料、設備等要素投入。 決策階段的產(chǎn)出是決策結果，是對投資活動的成果目標（使用功能） 、基本實施方案和主要投入要素做出總體策劃。 產(chǎn)出影響： 對總投資影響一般工業(yè)建設項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為6070； 對項目使用功能影響：7080。,（2）設計階段,投入包括兩方面： 設計人員的報酬，一般工業(yè)建設項目為210； 某些重要建設要素（土地和特殊材料設備）的預訂和購置，一般工業(yè)建設項目在1020左右。這表明在規(guī)劃設計階段，

6、工作成本對投資影響較小，要素成本是一個重要控制因素。 產(chǎn)出一般是用圖紙表示的具體設計方件。 產(chǎn)出影響： 對總投資影響一般工業(yè)建設項目為2030； 對項目使用功能影響估計在1020。,（3）施工階段,投入： 建筑施工人員的工作報酬，一般工業(yè)建設項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為1020； 建筑施工要素的投入，一般工業(yè)建設項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為5060。這表明在項目施工階段，成本已經(jīng)成為項目投資的重要影響因素。 產(chǎn)出就是投資活動的最終成果投資產(chǎn)品。 產(chǎn)出影響： 對總投資影響一般工業(yè)建設項目為1015； 對項目使用功能影響估計在510。,（4）終結階段,這一階段，從一般意義上講只是一種探索項目投資的事后控制和檢驗評價的規(guī)律

7、和方法。 以上四個階段總結：隨著投資項目周期的階段性變化，項目投資的影響因素有一定的變化規(guī)律： 工作費用是從小到大的變化趨勢，變化程度很大； 項目要素費用也是從小到大的變化趨勢，變化程度居中； 產(chǎn)出對總投資和項目使用功能的影響是從大到小的變化趨勢，變化程度很大。 建設項目最后實現(xiàn)的經(jīng)濟效果，很大程度是由設計工作決定的，而設計工作又是體現(xiàn)和貫徹項目決策意圖的。,7.2 工程項目可行性研究的含義與作用,1.工程項目可行性研究的含義,工程項目可行性研究是指在工程項目決策之前，對擬建工程項目進行全面的技術經(jīng)濟分析和論證，并試圖對其作出可行或不可行評價的一種科學方法。 一個完整的工程項目可行性研究報告至

8、少應包括這樣三方面的內(nèi)容： 分析論證工程項目建設的必要性。主要是通過市場預測，分析工程項目所提供的產(chǎn)品或勞務的市場需求情況； 分析論證工程項目建設的可行性。主要是通過對工程項目的建設條件、技術分析等的論證分析來進行； 分析論證工程項目建設的合理性。包括財務上的盈利性和經(jīng)濟上的合理性。它主要是通過工程項目的效益分析來完成的。,可行性研究回答的不僅是某一事情能否做到，而且要回答是否應該做？什么時間做？如何去做？所以，可行性研究必須對各種影響因素，盡可能地以貨幣為尺度，進行全面的、定量的分析。,可行性研究是決策前的研究，具有預測性的特點。在研究中，它必須對許多不確定因素作出假設和判斷。所以，主觀因素

9、必然存在，其結果也不可能是精確和完整的，這是可行性研究的局限性。,2.工程項目可行性研究的作用,作為工程項目投資決策的依據(jù) 作為向銀行等金融機構或金融組織申請貸款、籌集資金的依據(jù) 作為工程項目編制設計和進行建設的依據(jù) 作為簽訂有關合同和協(xié)議的依據(jù) 作為工程項目后評估的依據(jù) 作為工程項目設置組織管理機構、進行勞動定員的依據(jù),3.可行性研究的目的（了解）,避免錯誤的項目投資決策 減小項目的風險性 避免項目方案多變 保證項目不超支、不延誤 對項目因素的變化心中有數(shù) 達到投資的最佳經(jīng)濟效益,4、可行性研究報告的內(nèi)容（了解）,項目總論 產(chǎn)品的市場需求與擬建規(guī)模 資源、原材料、燃料及公用設施情況 建廠條件

10、與廠址選擇 項目設計方案 環(huán)境保護與勞動安全 企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓 項目施工計劃與進度要求 投資估算與資金籌措 項目的經(jīng)濟評價 社會評價與結論、建議,3.我國可行性研究的發(fā)展,自1979年開始，我國在總結建國后經(jīng)濟建設經(jīng)驗和教訓的基礎上，引進了可行性研究，并將其用于工程項目建設前期的技術經(jīng)濟分析。 1981年，國家計委正式下文，明確規(guī)定：“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要技術經(jīng)濟論證階段，納入基本建設程序?！?1983年，國家計委又下達了關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法，重申“建設項目的決策和實施必須嚴格遵守國家規(guī)定的基本建設程序”，“可行性研究是建設前期工作的重要內(nèi)容，

11、是基本建設程序中的組成部分”。 1987年9月，由國家計委發(fā)布試行了建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第一版。此方法與參數(shù)填補了我國投資建設項目經(jīng)濟評價方法的空白，開辟了我國投資建設項目經(jīng)濟評價理論應用的階段。,1993年4月，原國家計委、建設部聯(lián)合審批發(fā)布建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)。隨后，建設部標準定額研究所組織和協(xié)調(diào)工業(yè)、交通、農(nóng)業(yè)、水利等20多個行業(yè)部門制定了行業(yè)投資建設項目經(jīng)濟評價實施細則，并組織研究制定了各類投資建設項目的經(jīng)濟評價指標體系，測算發(fā)布了150個子行業(yè)財務參數(shù)。 1997年9月，建設部標準定額研究所對“方法與參數(shù)”第二版的試行情況進行了小規(guī)模的調(diào)查，調(diào)查了26個行業(yè)56

12、家工程設計咨詢單位(1993年至1996年)共計3053個大中型投資建設項目，投資總額為8452億元，采用“方法與參數(shù)”第二版進行了財務評價和國民經(jīng)濟評價。通過評審，其中： 718個項目修改了項目方案，占項目總數(shù)的23.52%，投資額為738億元，占調(diào)查項目投資總額的8.73% ； 85個項目取消了立項，占項目總數(shù)的2.78%，投資額為301億元，占調(diào)查項目投資總額3.56%。 修改方案和取消立項的項目數(shù)占所調(diào)查項目的26.3%，投資額占所調(diào)查項目投資總額的12.29%。,自1997年開始到2001年，建設部標準定額研究所又組織專家到全國各地進行了實地調(diào)查。根據(jù)調(diào)查了解，“方法與參數(shù)”第二版主

13、要存在以下七個方面的問題: 有些名詞術語在改革后的新財會制度中已經(jīng)廢止，如特種基金、產(chǎn)品稅等，1994年以后，新稅法規(guī)定使用不含稅價格計算繳納增值稅，而第二版中沒有明確價格是否含稅，一般用戶都采用含稅價格計算，因此在項目的評價、評審中容易造成混淆。 財務評價基本報表的一些科目與現(xiàn)行財稅制度不相符。如基本報表2“損益表”的設置與現(xiàn)行財務報表不符，相當于財務報表“損益表與利潤分配表”的內(nèi)容合一；輔助報表7“無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)表”的內(nèi)容太粗，有待細化等。 有些評價指標已無現(xiàn)實意義，需要更新內(nèi)容。影子價格等大部分參數(shù)已基本失效，一些關鍵性的國家級參數(shù)，如社會折現(xiàn)率、影于匯率等，末能隨著市場變化和經(jīng)濟結

14、構調(diào)整及時測定與發(fā)布。,面對投資多元化的新形勢，項目資金籌措分析已經(jīng)不能適應需要，第二版缺少項目融資方案選擇內(nèi)容。 在市場經(jīng)濟條件下，無需要求所有項目都做國民經(jīng)濟評價。第二版中規(guī)定國民經(jīng)濟評價是建設項目評價的重要組成部分，是項目可行與否的重要依據(jù)，但是在一般項目中由于缺少可信服的效益(特別是間接效益)計算依據(jù)，評價內(nèi)容虛，說明不了問題，使國民經(jīng)濟評價流于形式；另外，國民經(jīng)濟評價影響因素的選擇、參數(shù)選取也存在隨意性問題。 面對激烈的市場競爭和多變的項目環(huán)境，項目風險分析的內(nèi)容和方法，在第二版中顯得十分不足。 項目是否可行的判定原則問題。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)都要“自主經(jīng)營，自負盈虧，自擔風險”，

15、原來計劃經(jīng)濟體制下投資建設項目可行的判據(jù)就應當重新研究。另外，第二版中還存在對非工業(yè)項目的評價考慮不夠，如城市建設公用設施、房地產(chǎn)、科教文化衛(wèi)生、旅游項目等，以及改擴建項目評價方法需要改進等等問題。,2006年7月3日，由國家發(fā)展改革委和建設部以發(fā)改投資【2006】1325 號文印發(fā)了建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） ，其內(nèi)容與 1993 年的第二版比較，方法、參數(shù)都有較大的調(diào)整： 方法部分：調(diào)整了經(jīng)濟效益分析與財務分析的側重點；增設了財務效益與費用估算、資金來源與融資方案、費用效果分析、區(qū)域經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟影響分析等章內(nèi)容；對財務分析、經(jīng)濟費用效益分析、不確定性分析與風險分析、方案經(jīng)濟比選

16、等內(nèi)容也進行了調(diào)整和擴充；增加了公共項目財務分析和經(jīng)濟費用效益分析的內(nèi)容；增加了經(jīng)濟風險分析內(nèi)容；方案經(jīng)濟比選增加了不確定性因素和風險因素下的方案比選方法；簡化了改擴建項目經(jīng)濟評價方法；增加了并購項目經(jīng)濟評價的基本要求；補充了電信、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、教育、衛(wèi)生、市政和房地產(chǎn)等行業(yè)經(jīng)濟評價的特點。 參數(shù)部分：建立了建設項目經(jīng)濟評價參數(shù)體系；明確評價參數(shù)的測算方法、測定選取的原則、動態(tài)適時調(diào)整的要求和使用條件；修改了部分財務評價參數(shù)和國民經(jīng)濟評價參數(shù)等。,7.3 工程項目可行性研究的工作階段,1.國外可行性研究階段的劃分,根據(jù)聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織（UNIDO）編寫的工業(yè)可行性研究手冊的規(guī)定，工程項目

17、投資前期的可行性研究工作分為四個階段： 機會研究 初步可行性研究 可行性研究 評估與決策,可行性研究的階段劃分及內(nèi)容深度比較,(1)機會研究階段,A，自然資源情況 B，由于人口增長或購買力增長對消費品需求的潛力 C，進口情況，可以取代的進口商品情況，出口的可能性 D，現(xiàn)有企業(yè)擴建的可能性，多種經(jīng)營的可能性 E，發(fā)展工業(yè)的政策，在其他國家取得成功的經(jīng)驗,(2)初步可行性研究階段,A，分析機會研究的結論 B，確定需要進行輔助性專題 產(chǎn)品市場需求量的估計進入市場的競爭能力 原材料等的供應情況和價格變動的趨勢 工藝技術在實驗室和工廠試驗的情況分析 廠址方案的選擇，重點是估算交通運輸費用和重大工程措施費

18、用 C，判明這個建設項目設想是否有生命力,(3)詳細可行性研究,生產(chǎn)綱領 廠區(qū) 廠址 工藝 電氣 設備 土木施工 生產(chǎn)系統(tǒng) 車間劃分,投資總額 建設時間 運作 投資回收期 建立組織機構,可行性研究的評價,有關規(guī)定： 必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的工程咨詢單位進行評估論證未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不得審批，不準組織建設。 項目評估部門： 建設銀行 投資銀行 工程咨詢公司或有關專家 主要任務 是對項目的可行性研究報告提出評價意見。,評估內(nèi)容： 全面審核報告中反映的情況是否確實； 分析報告中各項指標的計算是否正確 綜合分析和判斷工程項目的經(jīng)濟效益和社會效益； 分析和判斷可行性研究報告的可靠性、真實

19、性和客觀性,市場研究,效益研究,技術研究,2.我國工程項目可行性研究的工作階段,根據(jù)我國現(xiàn)行的投資建設程序和決策階段的主要內(nèi)容，該階段包括編制和報批項目建議書和編制可行性研究報告兩方面的工作。因而，與之相對應，工程項目的可行性研究工作應分為兩階段進行： 第一階段：項目建議書階段的初步可行性研究 第二階段：可行性研究報告階段的可行性研究,3.項目建議書與項目可行性研究的區(qū)別,（1）研究任務不同 項目建議書階段初步可行性研究的任務，是初步選定工程項目，主要考察工程項目建設的必要性和可能性； 可行性研究報告階段的可行性研究，則需要進行全面系統(tǒng)的技術、經(jīng)濟分析論證，進行多方案比較，推薦最佳方案；或者否

20、定該工程項目并提出強有力的理由，為最終決策提供依據(jù)。 （2）基礎資料和依據(jù)不同 初步可行性研究的基本依據(jù)是國家的長遠規(guī)劃和行業(yè)、地區(qū)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)政策、擬建工程項目有關的自然資源條件、工程項目主管部門的有關批文和初步市場預測資料； 可行性研究階段除已批準的項目建議書和初步可行性研究報告作為研究依據(jù)外，還應有更為詳細的設計資料和其他數(shù)據(jù)資料作為編制依據(jù)。,（3）內(nèi)容的繁簡程度和深度不同 初步可行性研究階段的工作內(nèi)容比較粗略和簡單 可行性研究則是對初步可行性研究的充實、完善和深化。 （4）投資估算的精度要求不同 初步可行性研究的工程項目總投資一般根據(jù)國內(nèi)外類似已建工程項目進行測算或對比推算，誤差允許

21、在20以內(nèi)； 可行性研究階段則必須對工程項目所需的各項費用進行更為詳細、精確的計算，誤差要求不超過10。 （5）研究成果不同 初步可行性研究階段的研究成果，有初步可行性研究報告和項目建議書，并附有市場初步調(diào)查報告、建設地點初選報告、初步勘察報告等文件； 可行性研究階段的研究成果有可行性研究報告及所附的市場調(diào)查報告、廠址選擇報告、地質勘察報告、水資源和資源調(diào)查報告以及環(huán)境影響評價報告等。,4.工程項目可行性研究的工作程序,（1）提出項目建議書和初步可行性研究報告 工程項目投資商或開發(fā)商提出需要進行可行性研究的項目建議書和初步可行性研究報告。 （2）進行或委托有關單位進行可行性研究工作 當項目建議

22、書經(jīng)審定批準后，工程項目的投資商或開發(fā)商即可自行進行或委托有關具有研究資格的設計、咨詢單位進行可行性研究工作。 （3）承擔單位進行可行性研究工作 組建研究小組，制定研究計劃 進行調(diào)查研究，收集有關資料 進行方案設計與優(yōu)選 進行經(jīng)濟分析和評價 編制可行性研究報告,（4）可行性研究報告的預審與復審 編制和上報的可行性研究報告，按項目規(guī)模大小應在預審前13個月交預審主持單位。預審單位認為有必要時，可委托有關方面提出咨詢評估意見。對此，報告編制單位應予配合。 預審主持單位組織有關設計單位、科研機構、企業(yè)和有關專家組成評議組，對可行性研究報告進行預審并提出預審意見。當發(fā)現(xiàn)可行性研究報告存在原則性錯誤或報

23、告的基礎依據(jù)與社會經(jīng)濟環(huán)境條件有重大變化時，應按有關規(guī)定對可行性研究報告進行修改和復審。此項工作仍由原編制單位和預審單位按有關規(guī)定進行。,（5）可行性研究報告的審批 由國有資產(chǎn)投資的項目，可行性研究報告的審批一般按行政隸屬關系或國家的有關規(guī)定進行： 小型項目的可行性研究報告，按隸屬關系由各主管部門、各省、市、自治區(qū)或全國性專業(yè)公司審批。 大中型工程項目的可行性研究報告，由各主管部門、各省、市、自治區(qū)或全國性的專業(yè)公司負責預審，報國家發(fā)展改革委員會審批； 重大項目或特殊項目的可行性研究報告由國家發(fā)展改革委員會會同有關單位預審，報國務院審批；,7.4 工程項目可行性研究報告的編制,7.4.1 工程

24、項目可行性研究報告的編制依據(jù),1.國民經(jīng)濟發(fā)展的長遠規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、部門及地區(qū)發(fā)展規(guī)劃等； 2.批準的工程項目建議書； 3.國家批準的資源報告、國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃； 4.有關的自然、地理、氣象、水文、地質、經(jīng)濟、社會、環(huán)保和交通運輸?shù)然A資料； 5.有關行業(yè)的工程技術、經(jīng)濟方面的規(guī)范、標準、定額資料以及國家正式頒發(fā)的技術法規(guī)和技術標準； 6.國家頒發(fā)的評價方法與參數(shù)、指標，如社會折現(xiàn)率、行業(yè)基準投資收益率、影子匯率等。,7.4.2 工程項目建議書的主要內(nèi)容,1.工程項目提出的必要性和依據(jù) （1）說明工程項目提出的背景、擬建地點，提出與工程項目有關的長遠規(guī)劃或行業(yè)

25、、地區(qū)規(guī)劃資料，說明工程項目建設的必要性； （2）對改、擴建工程項目要說明現(xiàn)有企業(yè)概況； （3）對技術引進項目和進口設備項目，要說明國內(nèi)外技術的差距、概況及進口的理由。 2.工程項目擬建規(guī)模和建設地點的初步設想 （1）工程項目建設規(guī)模的確定及對擬建規(guī)模經(jīng)濟合理性的評價； （2）建設地點論證。主要分析擬建地點的自然條件和社會條件，建設地點是否符合地區(qū)合理布局的要求。,3.資源情況、建設條件、協(xié)作關系和有關引進情況的初步分析 （1）擬采用資源供應的可能性和可靠性； （2）主要協(xié)作條件情況，工程項目擬建地點的水、電及其他公用設施的供應分析； （3）主要生產(chǎn)技術與工藝的初步分析； （4）主要專用設備來

26、源情況說明。 4.工程項目投資估算和資金籌措設想 工程項目投資估算應根據(jù)掌握數(shù)據(jù)資料的情況，可進行詳細估算，也可按同類或類似工程項目的單位生產(chǎn)能力情況進行估算。 資金籌措設想中應說明資金的來源、利用貸款的意向書、對貸款條件、利率高低及償還方式和對償還能力的測算。,5.工程項目建設進度的初步安排 （1）工程項目前期工作的安排； （2）工程項目建設所需要時間的安排。 6.經(jīng)濟效益和社會效益的初步估計，包括初步的財務評價和國民經(jīng)濟評價 （1）計算工程項目投資內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、貸款償還期等主要指標及其他必要指標，并進行盈利能力和清償能力的初步分析； （2）工程項目社會效益和社會影響的初步分析。,

27、工程項目可行性研究的主要內(nèi)容,1.總論 （1）說明工程項目提出的背景（工程項目名稱、建設主體、主管部門、研究工作的依據(jù)以及可行性研究工作情況等）、投資環(huán)境、工程項目投資建設的必要性和經(jīng)濟意義、工程項目投資對國民經(jīng)濟發(fā)展的作用和重要性； （2）提出工程項目調(diào)查的主要依據(jù)、工作范圍和要求； （3）工程項目的歷史發(fā)展概況，工程項目建議書及有關審批文件； （4）綜述可行性研究的主要結論、存在的問題與建議，列表說明工程項目的主要技術經(jīng)濟指標。,2.需求預測和擬建規(guī)模 （1）國內(nèi)外需求情況的預測。 （2）國內(nèi)現(xiàn)有工廠生產(chǎn)能力的估計。 （3）銷售預測、價格分析、產(chǎn)品競爭能力、進入國際市場的前景分析。 （4）

28、擬建項目的規(guī)模、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術經(jīng)濟比較和分析。,3.自然資源、原材料、燃料及公用設施情況 （1）經(jīng)過政府有關部門正式批準的資源儲量、品位、成分以及開采、利用條件的評述； （2）原料、輔助材料、燃料的種類、數(shù)量、來源和供應的可能性； （3）所需動力（水、電、氣）、公用設施的數(shù)量、供應方式、供應條件、外部協(xié)作條件以及所簽協(xié)議、合同或意向的情況。,4.建設條件及建設地點方案 （1）建設地點的地理位置、氣象、水文、地質、地形條件和社會經(jīng)濟現(xiàn)狀； （2）工程項目所在地的交通、運輸及水、電、氣的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。 （3）工程項目的占地范圍、工程項目總體布置方案、建設條件、地價、拆遷及其他費用情況。

29、 （4）建設地點的比較選擇意見.,5.設計方案 （1）項目的構成范圍、技術來源、生產(chǎn)方法、主要技術工藝和設備選型方案的比較。 （2）應引進技術設備的來源國別、設備的國內(nèi)外分交和與外商合作制造的設想。 （3）工程項目布置方案的初步選擇和土建工作量估算。 （4）公用輔助設施和項目交通運輸方式的比較、選擇。,6.環(huán)境保護與勞動安全 （1）調(diào)查建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，預測工程項目對環(huán)境的影響； （2）提出環(huán)境保護（包括綠化）、三廢（廢水、廢氣和廢渣）治理和勞動保護的初步方案； （3）估算環(huán)境保護所需要的投資費用等。 根據(jù)1998年11月29日發(fā)布并實施的建設項目環(huán)境保護條例的規(guī)定：“建設單位應當在建設項目

30、可行性研究批準后，報批建設項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表、環(huán)境影響登記表等書面文件。且環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表、環(huán)境影響登記表需由建設單位報有審批權的環(huán)境保護行政主管部門審批”。,叫停環(huán)境違法工程,2005年1月18日，國家環(huán)保總局宣布停建包括內(nèi)蒙古準格爾大飯鋪發(fā)電廠新建機組工程和徐州發(fā)電廠擴建工程在內(nèi)的13個省市的30個違法開工項目。這是環(huán)境影響評價法實施后國家環(huán)?？偩质状未笠?guī)模對外公布違法開工項目。,7.企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓 （1）工程項目的管理體制、機構（組織形式）設置； （2）工程技術人員和管理人員的數(shù)量與素質要求； （3）勞動定員的配備方案； （4）人員培訓計劃和費

31、用估算等。 8.實施進度的建議 根據(jù)預定的建設工期和勘察、設計、設備選購、工程施工、安裝、試運轉所需時間與進度要求，確定整個工程項目的實施方案和總進度及項目實施費用，用網(wǎng)絡圖描述最佳實施方案的選擇。,9.投資估算和資金籌措 （1）建設投資估算。 （2）流動資金估算。 （3）確定資金來源、籌措方式及貸款償付方式。 10.效益分析 主要通過對工程項目的銷售（營業(yè)）收入、成本（包括總成本和單位成本）以及稅金的估算，對工程項目的財務效益、國民經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境影響進行分析與評價，并進行工程項目的不確定性分析。 11.評價結論與建議 通過對建設方案的綜合分析評價與方案選擇，從技術、經(jīng)濟、社會以及

32、項目財務等方面論述工程項目的可行性，推薦可行性方案，提供投資決策參考，指出工程項目存在的問題、改進建議及結論性意見。,編制的步驟,1，開始籌劃 2，調(diào)查研究 3、擬建項目的必要性和現(xiàn)實性分析研究 4，優(yōu)化和選擇方案 5，詳細研究 6，總結建議 7，匯總、編制可研報告書,7.5編制可行性研究報告方法,1市場調(diào)查方法 一、間接搜集信息法 1. 間接搜集信息法應遵循的原則 （1）先易后難 （2）由遠至近 （3）先內(nèi)部后外部 2. 間接搜集信息法的作用 （1）為直接搜集信息提供指導 （2）對直接調(diào)查法起彌補修正作用 （3）鑒定、證明直接調(diào)查法所獲資料的可信度 二、直接訪問法 1. 面談調(diào)查 2. 電話

33、調(diào)查 3. 問卷調(diào)查 三、直接觀察法 1. 交通量觀察 2. 售房量觀察 3. 商場觀察,2市場預測方法 市場預測是在市場調(diào)查的基礎上，通過對市場資料的分析研究，運用科學的方法和手段推測市場未來的前景。市場預測的方法如下圖所示。,附件：新建工業(yè)項目的可行性研究報告參考目錄格式,(最新的)可行性研究報告內(nèi)容及格式,1總論 2市場調(diào)查與預測 3資源條件評價 4建設規(guī)模產(chǎn)品方案 5場址選擇 6技術方案、設備方案和工程方案 7原材料燃料供應 8.總圖運輸與公用輔助工程 9節(jié)能措施 10節(jié)水措施 11環(huán)境影響評價,12勞動安全衛(wèi)生與消防 13組織機構人力資源配置 14項目實施進度 15投資估算 16融資

34、方案 17財務評價 18國民經(jīng)濟評價 19社會評價 20風險分析 21研究結論與建議,第一部分 總論 1-1 項目及其主體單位 1-2 研究工作依據(jù) 1-3 項目概況 1-4 結論與建議 第二部分 項目背景與發(fā)展概況 2-1 項目提出的背景 2-2 投資環(huán)境 2-3 建設的必要性 2-4 項目發(fā)展概況,第三部分 市場需求預測與建設規(guī)模 3-1 市場調(diào)查 3-2 市場預測 3-3 產(chǎn)品方案與建設規(guī)模 第四部分 建設條件與廠址選擇 4-1 資源與原材料 4-2 建設地點的選擇 4-3 廠址選擇,第五部分 工程技術方案 5-1 項目組成 5-2 生產(chǎn)技術方案 5-3 總平面布置及運輸 5-4 土建工

35、程 5-5 公用輔助設施 5-6 生活福利設施 第六部分 環(huán)境保護與勞動安全 6-1 廠址與環(huán)境保護 6-2 主要污染源及污染物 6-3 綜合利用與治理方案 6-4 環(huán)境影響評價 6-5 勞動保護與安全衛(wèi)生 6-6 消防,第七部分 項目組織、勞動定員與人員培訓 7-1 企業(yè)組織與勞動定員 7-2 人員配備與培訓 第八部分 建設實施進度安排 8-1 項目實施時的各項工作 8-2 建設實施進度表 第九部分 投資估算與資金籌措 9-1 固定資產(chǎn)投資的估算 9-2 流動資金的估算 9-3 無形資產(chǎn)投資的估算 9-4 資金籌措,第十部分 經(jīng)濟效益與社會效益評價 10-1 項目的生產(chǎn)成本與銷售收入 10-

36、2 財務評價 10-3 國民經(jīng)濟評價 10-4 不確定性分析 10-5 社會效益評價 10-6 評價結論 第十一部分 結論與建議 11-1 結論 11-2 建議,工程項目可行性研究報告附件,（一）研究工作依據(jù)文件 1.項目建議書 2.初步可行性研究報告 3.各類批文及協(xié)議 4.調(diào)查報告及資料匯編 5.試驗報告及其他 （二）廠址選擇報告書 （三）資源勘探報告書 （四）貸款意向書,（五）環(huán)境影響報告書 （六）需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告 （七）對國民經(jīng)濟有重要影響的產(chǎn)品市場調(diào)查報告 （八）引進技術項目的考察報告、設備協(xié)議 （九）利用外資項目的各類協(xié)議文件 （十）其他,工程項

37、目可行性研究報告報表（1）,基本報表1：項目現(xiàn)金流量表（項目的全部投資現(xiàn)金流量表及按投資來源分別編制的現(xiàn)金流量表） 基本報表2：損益（利潤）表 基本報表3：資產(chǎn)負債表 基本報表4：資金來源及運用表 基本報表5：外匯平衡表（按財務分析、國民經(jīng)濟分析分別編制） 基本報表6：國民經(jīng)濟效益費用流量表（按全部投資、國內(nèi)投資分別編制）,工程項目可行性研究報告報表（2）,輔助報表1：固定資產(chǎn)投資估算表 輔助報表2：流動資金估算表 輔助報表3：投資總額及資金籌措表 輔助報表4：投資借款還本付息表 輔助報表5：產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金估算 輔助報表6：總成本費用估算表 輔助報表7：固定資產(chǎn)折舊費估算表 輔助報表8

38、：無形資產(chǎn)攤銷估算表,建設項目可行性研究,房地產(chǎn)項目的可行性研究 一、房地產(chǎn)投資的類型與特點 1.房地產(chǎn)投資的類型 （1）土地開發(fā) 即在土地一級市場上獲得政府出讓的國有土地使用權，并投入資金進行拆遷和“幾通一平”等前期工作，將“生地”變成“熟地”，然后將該地塊的土地使用權拿到土地二級市場上轉讓并從中獲益的方式。 特點是周期較短、風險較??；但收益能力也比較有限。 （2）房屋開發(fā) 即在土地二級市場上獲得政府或其他房地產(chǎn)公司轉讓的土地使用權，然后投入資金進行房屋建設，再通過出售或出租房屋從中獲益的方式。,建設項目可行性研究,特點是回避了拆遷等棘手問題；但為獲取土地所支付的成本會較高，從而壓縮項目的盈

39、利空間。 （3）房地產(chǎn)綜合開發(fā) 即在土地一級市場上獲得政府出讓的國有土地使用權，再投資進行拆遷與“幾通一平”等前期工作，將“生地”變成“熟地”后，接著投資進行房屋建設，實行從“地”到“房”的一條龍式的綜合開發(fā)。 特點是提高了項目的運作效率，減少了中間費用，容易體現(xiàn)投資者的開發(fā)意愿；但一次性投入很大，伴隨的風險也較大。 （4）房地產(chǎn)經(jīng)營 即在房地產(chǎn)二級、三級市場上購買已建成的商品房，經(jīng)過一定的裝修、改造、維護、翻新等工作，或等待合適時機直接拿到房地產(chǎn)三級市場上出售、出租以獲益的方式。 特點是投資的規(guī)模、地點、檔次、類型可以隨行就市、靈活多變，實行組合式投資，風險較??；但收益能力也很有限。,建設項

40、目可行性研究,2.房地產(chǎn)收益的類型 （1）出售型項目 即以預售或開發(fā)完成后出售的方式獲得收入、回收開發(fā)資金，以達到盈利的目的。出售型項目的建設投資形成項目的開發(fā)成本，并與銷售成本一起構成項目的經(jīng)營成本。 （2）出租型項目 即以預租或開發(fā)完成后出租的方式獲得收入、回收開發(fā)資金，以達到盈利的目的。出租型項目的建設投資形成項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。 （3）混合型項目 即以出售、出租、自營等各種組合方式獲得收入、回收開發(fā)資金，以達到盈利的目的。混合型項目的建設投資應根據(jù)出售、出租、自營等不同情況合理地按比例分攤到各自的經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)之中。,建設項目可行性研究,3.房地

41、產(chǎn)投資的特點 房地產(chǎn)的高投資與高風險使市場進入的“門檻”很高； 房地產(chǎn)的不動性與耐用性使資產(chǎn)價值的地域差別很大； 投資構成中的自有資金比例較低，融資渠道與融資成本成為重要的制約因素； 在綜合效益中，以經(jīng)濟效益為主；在經(jīng)濟效益中，以財務效益為主。 二、房地產(chǎn)投資的影響因素 區(qū)位 時機 質量,建設項目可行性研究,三、房地產(chǎn)開發(fā)的市場研究 進行房地產(chǎn)投資的市場研究，一定要站得高、看得遠，從宏觀的區(qū)域角度和長遠的發(fā)展眼光看問題，切忌畫地為牢、就事論事，或人云亦云、隨波逐流。 1.相關信息研究 政治信息：政府運作模式、決策程序；城市領導者的施政綱領、政績意圖以及決策偏好等。 經(jīng)濟信息：城市產(chǎn)業(yè)政策及其布

42、局；城市公共投資及發(fā)展計劃；重大基礎設施建設規(guī)劃；金融保險業(yè)的行業(yè)性政策、措施等。 社會信息：地域文化與風俗習慣；消費心理與社會潮流等。 法規(guī)信息：國家和地方的土地法規(guī)；稅收及規(guī)費制度；城市規(guī)劃；城市建設法規(guī)；環(huán)境保護法規(guī)；文物保護法規(guī)；房地產(chǎn)管理法規(guī)等。,建設項目可行性研究,2.市場需求研究 需求潛量預測：即對某一房地產(chǎn)品種在某一特定市場上某一時期內(nèi)的最大需求量的預測，它決定了市場容量。 銷售預測：即對上述房地產(chǎn)品種在今后一定時期最有可能實現(xiàn)的銷售量進行預測，它受多種內(nèi)外部因素的影響。 市場飽和預測：即對上述房地產(chǎn)品種在何時達到市場飽和進行預測，它取決于人們的購買能力、市場普及率以及產(chǎn)品更新

43、換代的速度等因素。 需求變化趨勢預測：人們的消費觀念、社會潮流、經(jīng)濟發(fā)展水平、技術進步速度、新材料與新工藝的應用等，都會對需求施加影響、使之發(fā)生變化。 3.市場供給研究 供給能力預測：即要了解當?shù)赜卸嗌偌曳康禺a(chǎn)企業(yè)正在或將要開發(fā)同類房地產(chǎn)品種，各自規(guī)模多大、完工時間和銷售進展如何等，以確定今后一定時期內(nèi)市場供給情況。,建設項目可行性研究,供給方式研究：即對上述房地產(chǎn)品種的質量、檔次、價位、銷售行為、服務項目等情況進行調(diào)查研究，分析各自利弊，以做到揚長避短、取長補短、出奇制勝。 競爭對手研究：即對本行業(yè)主要的競爭對手的市場占有率、開發(fā)能力、技術水平、管理水平、經(jīng)營狀況等情況進行調(diào)查研究，做到知己

44、知彼、百戰(zhàn)不殆。 四、房地產(chǎn)開發(fā)的資金運作 五、房地產(chǎn)項目的用地分析 1.城鎮(zhèn)建設用地分類 根據(jù)我國現(xiàn)行的城市用地與規(guī)劃建設用地標準(GBJ 137-90)中的規(guī)定，城市用地共分為10大類、46中類、73小類。這10大類是：,建設項目可行性研究,居住用地； 公共設施用地； 工業(yè)用地； 倉儲用地； 對外交通用地； 道路廣場用地； 市政公用設施用地； 綠地； 特殊用地； 水域和其他用地。 2.土地使用的相容性 對于城市用地，城市規(guī)劃一般都規(guī)定了各地塊的用地性質（即應該建什么），以及土地使用的相容性（還可以建什么、不能建什么）。,建設項目可行性研究,3.土地開發(fā)強度分析 若土地開發(fā)面積為S，土地費用

45、為FC，單位建筑面積的可變成本（單方土建造價）為Cv，允許容積率為，單位建筑面積的總成本為Cz，則有： 4.土地區(qū)位因素分析 （1）商業(yè)項目的主要區(qū)位要素 到城市中心的距離； 服務半徑及影響范圍； 交通通達性及公共交通的服務水平； 所在區(qū)域的人口數(shù)量與人口密度； 服務對象人群的收入水平與消費能力； 所在區(qū)域內(nèi)競爭者的數(shù)量及其經(jīng)營狀況,建設項目可行性研究,（2）工業(yè)項目的主要區(qū)位要素 到產(chǎn)品及原料集散中心的距離； 交通設施狀況； 動力資源及用水條件； 與相關上下游產(chǎn)業(yè)的距離； 污染排放條件及治理要求。 （3）居住項目的主要區(qū)位要素 到城市中心或到商業(yè)服務中心的距離； 交通通達性及公共交通的服務水平； 所在區(qū)域的人口數(shù)量與人口密度；服務對象的收入水平與消費能力； 大氣、水體等環(huán)境質量；附近有無嚴重污染源和危險設施； 基礎設施的供應狀況；公共設施的配置狀況； 自然景觀與文化氛圍； 所在及相鄰地區(qū)的競爭性項目的發(fā)展狀況。,建設項目可行性研究,5.土地自然