1、土地增值稅清算培訓(xùn)（企業(yè)培訓(xùn)課件）,2010年8月,講 解 綱 要 第一部分 土地增值稅基本政策 一、納稅義務(wù)人 二、征稅范圍的界定 三、計(jì)稅依據(jù) 四、稅率、計(jì)算步驟和公式 （一）稅率 （二）計(jì)算步驟與公式 五、主要免稅政策 六、征管方式,第二部分 土地增值稅清算 一、清算對(duì)象 二、清算單位 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 四、扣除項(xiàng)目金額 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 （三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,五、清算資料 六、清算受理 七、清算違規(guī)情況的處理 八、納稅人法律責(zé)任和法律救助 （一）法律

2、責(zé)任 （二）法律救助,第一部分 土地增值稅基本政策,一、納稅義務(wù)人 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。,二、征稅范圍的界定1.土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。2.土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。3.土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。,對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不征稅 “贈(zèng)與”是指如下情況： 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)

3、與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)，希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó),紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。 （摘自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅字199548號(hào)規(guī)定）,三、計(jì)稅依據(jù) 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減扣除項(xiàng)目金額后的余額，即：增值額。,四、稅率、計(jì)算步驟和公式 （一）稅率 實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%； 2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的，稅率為40%； 3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超

4、過(guò)200%的，稅率為50%； 4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。,（二）計(jì)算步驟與公式： 1、計(jì)算增值額 增值額收入扣除項(xiàng)目金額 2、計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之比（即：增值率） 增值率增值額扣除項(xiàng)目金額 3、根據(jù)增值率確定適用稅率，計(jì)算土地增值稅的稅額： 土地增值稅增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額 速算扣除率 (1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的 ； 土地增值稅增值額30%,（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的； 土地增值稅=增值額40%扣除項(xiàng)目金額5% （3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的； 土地增值稅=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15% （4）增值額

5、超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的； 土地增值稅=增值額60%扣除項(xiàng)目金額35% 公式中的5%、15%、35%分別為速算扣除率。,五、主要免稅政策 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅； 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅； （摘自中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例第八條） 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照條例第八條（二）項(xiàng)規(guī)定免征土地增值稅。 （摘自中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）,說(shuō)明： 城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，例如：一些污染、擾民（包括排放廢水、廢氣、廢渣和噪音超標(biāo)）的企業(yè)。 國(guó)家建設(shè)

6、需要依法征用、收回和城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷：需提供相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件。,六、征管方式 采取預(yù)征與清算相結(jié)合的征管方式。 即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)（預(yù)）售房地產(chǎn)時(shí)，按銷(xiāo)售收入的一定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅 ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工完成銷(xiāo)售后進(jìn)行土地增值稅清算 。,說(shuō)明： 對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，在每月15日前申報(bào)，按預(yù)征率繳納稅款。 不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人，應(yīng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)憑據(jù)后的次月15日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。 經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程、停緩建工程續(xù)建暫緩預(yù)征。 自2008年11月19日 起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過(guò)半時(shí)開(kāi)始預(yù)征。,第二部分 土地

7、增值稅清算,一、清算對(duì)象 土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的； 3、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。,凡符合下列條件之一的

8、,應(yīng)視為竣工驗(yàn)收： 1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。 2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。 3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。,對(duì)于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理。,二、清算單位 土地增值

9、稅的清算單位為國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 （摘自國(guó)家稅務(wù)總局2006年國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文）,我省規(guī)定： 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證”確認(rèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 （摘自瓊地稅發(fā)2009187號(hào)文）,清算項(xiàng)目中包含不同類(lèi)型房產(chǎn)該如何計(jì)算： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （摘自國(guó)家稅務(wù)總局2006年國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)文） 土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）第四章第十七條規(guī)定： 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單

10、位進(jìn)行清算；對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。,我省規(guī)定： 對(duì)同一清算單位的房地產(chǎn)清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住房和非普通住房的，應(yīng)該分別計(jì)算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。納稅人在申報(bào)土地增值稅清算時(shí)，未分別計(jì)算普通住房和非普通住房的增值額、增值率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。 （摘自瓊地稅發(fā)2009187號(hào)文）,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 （一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 （摘自國(guó)務(wù)院第138號(hào)令發(fā)布的土地增值稅暫行條例）

11、條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （摘自財(cái)法字（1995）6號(hào)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）,貨幣收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金，銀行存款，支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券等有價(jià)證券。 實(shí)物收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。 其他收入：是指納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)權(quán)等。,說(shuō)明

12、： 對(duì)實(shí)物收入要按該收入的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入； 對(duì)無(wú)形資產(chǎn)收入要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。,（二）土地增值稅條例中所述轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。,（三）伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣系慕ㄖ铮ńㄓ谕恋厣系囊磺薪ㄖ铮ǖ厣系叵碌母鞣N附屬設(shè)施）、附著物（附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品）也隨著一并轉(zhuǎn)讓。如對(duì)各附屬建筑物、附著物單獨(dú)計(jì)價(jià)，也應(yīng)當(dāng)將所得并入收入。,具體的建筑物和附著物如下： 地上和地下的各種建筑及各種附屬設(shè)施，建筑有廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、商店、醫(yī)

13、院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設(shè)施是指與建筑不可分割的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線(xiàn)路等；附著于土地上的各種花、草、樹(shù)木等。,（四）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，

14、不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 （摘自國(guó)家稅務(wù)總局2006年國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定）,（五）對(duì)于取得的收入為外國(guó)貨幣的，依照細(xì)則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。 （摘自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅199548號(hào)規(guī)定）,收入時(shí)間的確認(rèn),按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售的方式分，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、委托方式銷(xiāo)售（又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買(mǎi)斷方式、基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方

15、式、包銷(xiāo)方式）等形式。對(duì)不同的銷(xiāo)售形式，確認(rèn)收入的時(shí)間也不盡相同。,會(huì)計(jì)確認(rèn)收入原則：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已出售的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本可以可靠的計(jì)量。,稅法確認(rèn)收入原則：采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額

16、，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，主要為收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。代銷(xiāo)方式有四種：支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買(mǎi)斷方式、基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式、包銷(xiāo)方式。,按照國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文的規(guī)定，稅收收入確認(rèn)原則與企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的收入確認(rèn)原則不完全一致。 土地增值稅清算以稅收收入確認(rèn)原則為準(zhǔn)。 說(shuō)明： 對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。,清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題： 土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)

17、收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽定的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 （摘自國(guó)家稅務(wù)總局2010年國(guó)稅函2010220號(hào)規(guī)定）,房地產(chǎn)交易價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由的認(rèn)定 對(duì)于房地產(chǎn)交易價(jià)格低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格、且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)： （一）按本企業(yè)同期、同類(lèi)商品房的平均價(jià)格確定； （二）按本企業(yè)近期、同類(lèi)商品房的平均價(jià)格確定； （三）由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)商品房的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 （摘自瓊地稅發(fā)2009

18、187號(hào)文）,四、扣除項(xiàng)目金額 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ； （二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） ； （三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。,（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,包括： 1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。 以出讓方式（協(xié)議、招投標(biāo)、拍賣(mài)等）取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。 取得土地使用權(quán)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款