1、2012.1,第六章 收益法,1,第六章 收益法,第一節(jié) 收益法的基本原理 第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取 第三節(jié) 資本化率的確定 第四節(jié) 收益法的具體運(yùn)用 第五節(jié) 收益法的派生方法,2012.1,第六章 收益法,2,第一節(jié) 收益法的基本原理,一、收益法的概念與基本公式 二、收益法的理論依據(jù) 三、收益法的適用范圍與適用條件 四、收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足 五、收益法的操作步驟 六、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)需要注意的幾個(gè)問(wèn)題,2012.1,第六章 收益法,3,一、收益法的概念與基本公式,收益法的概念 收益法的基本公式,2012.1,第六章 收益法,4,1.收益法的概念,收益法是收益還原法的簡(jiǎn)稱，又稱為收入資本化

2、法或收益現(xiàn)值法。在收益法用于土地估價(jià)時(shí)，一般又稱為地租資本化法。 收益法的計(jì)算原理是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將房地產(chǎn)的未來(lái)純年收益額通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算進(jìn)行還原，從而確定房地產(chǎn)價(jià)格。通過(guò)收益法確定的房地產(chǎn)價(jià)格，稱為收益價(jià)格。,2012.1,第六章 收益法,5,2.收益法的基本公式,收益法的基本計(jì)算公式為： 式中：P待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格； a純收益； r還原利率。,2012.1,第六章 收益法,6,由此可見(jiàn)，收益法就是在求取委估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將委估房地產(chǎn)來(lái)各期的正常純收益以某種適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其現(xiàn)值之和,從而確定委估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。 簡(jiǎn)言之，收益法就是將委估房地產(chǎn)所有未來(lái)純收益折算為

3、現(xiàn)值并以這一現(xiàn)值作為其價(jià)格的方法。,2012.1,第六章 收益法,7,二、收益法的理論依據(jù),房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理 市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理 地租理論,2012.1,第六章 收益法,8,1.房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理,收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。 即房地產(chǎn)價(jià)格是由人們對(duì)其收益能力的大小的期望決定的，房地產(chǎn)價(jià)格的高低與人們對(duì)其未來(lái)收益的期望高低有關(guān)。,2012.1,第六章 收益法,9,收益法是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值原理中的收益分配原理進(jìn)行操作的。該原理指出房地產(chǎn)所獲得的總收益要在勞動(dòng)力、技術(shù)、管理、其他資產(chǎn)和房地資產(chǎn)中分配，房地產(chǎn)的收益是在扣除了勞動(dòng)力、技術(shù)

4、管理、其他資產(chǎn)分配后的剩余。因此，在對(duì)收益性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要從總收益中扣除屬于其他要素的分配，才是房地產(chǎn)的純收益。房地產(chǎn)的純收益不能包括其他要素應(yīng)得的部分，也不能被其他要素所占有。這樣才能公平合理地評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)格。,2012.1,第六章 收益法,10,2.市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理,市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理也是收益法的使用的重要理論依據(jù)。 貢獻(xiàn)原理指出房地產(chǎn)各部分包括土地和建筑物的價(jià)值，取決于其對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，因此，我們可以應(yīng)用土地或建筑物估價(jià)法，當(dāng)知道房地產(chǎn)一部分如土地的貢獻(xiàn)時(shí)，可在房地產(chǎn)總收益中減去屬于土地部分的收益，將剩余的部分資本化來(lái)求取建

5、筑物價(jià)格。 在求取房地產(chǎn)的純收益時(shí)，應(yīng)求取它在最有效使用狀態(tài)下的純收益，再將其資本化，這稱在最有效使用狀態(tài)下的收益為客觀收益或潛在收益。,2012.1,第六章 收益法,11,3.地租理論,收益法對(duì)于土地的估價(jià)，是以地租理論為依據(jù)的。 盡管純粹的“土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，從而沒(méi)有任何價(jià)值”，但土地的特殊使用價(jià)值，決定了在一定條件下，土地能為人類持續(xù)提供收益，即產(chǎn)生地租。地租是土地價(jià)格的基礎(chǔ)。正如馬克思所說(shuō)：“實(shí)際上，這個(gè)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格土地的價(jià)格無(wú)非是土地出租的資本化收入”,2012.1,第六章 收益法,12,或者說(shuō)“資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格”。 但是，由于

6、“未來(lái)收益不如現(xiàn)在的收益那樣受到歡迎，并且期限越遠(yuǎn)，就越不受重視，為了求現(xiàn)利，情愿將未來(lái)的收益折扣出讓。這種折扣率就是現(xiàn)行的利率?！?土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是將土地年收益分別進(jìn)行折現(xiàn)而資本化。 即土地價(jià)格地租還原利率。,2012.1,第六章 收益法,13,三、收益法的適用范圍與適用條件,（一）收益法適用范圍 (二)收益法的應(yīng)用條件,2012.1,第六章 收益法,14,（一）適用范圍,在經(jīng)濟(jì)生活中，一些主要被人們(包括個(gè)人或社會(huì)團(tuán)體)出于自用目的而購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)，如獨(dú)立式住宅，以及一些以公益為使用目的的房地產(chǎn)，如學(xué)校、公園、宗教房地產(chǎn)等，其收益往往是難以用貨幣來(lái)度量的。,2012.1,第六章 收益法,1

7、5,而那些主要用來(lái)投資，以獲得持續(xù)性經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)(包括商店、辦公樓、康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院、賓館、娛樂(lè)房地產(chǎn)等)、企業(yè)用房地產(chǎn)(如倉(cāng)庫(kù)、廠房等)通常被稱為收益性房地產(chǎn)，其收益一般是可以用貨幣來(lái)度量的。因此，收益法主要用于收益性房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。包括租賃房地產(chǎn)與營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)。,2012.1,第六章 收益法,16,1租賃房地產(chǎn),收益法最適用于租賃房地產(chǎn)的估價(jià)。 無(wú)論是租賃土地還是租賃房屋，每年獲得的收入扣除有關(guān)成本、費(fèi)用和稅收后，即為純收益。將此連續(xù)產(chǎn)生的純收益運(yùn)用一定的還原率進(jìn)行還原，即為該租賃房地產(chǎn)的價(jià)格。,2012.1,第六章 收益法,17,2營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn),無(wú)論是工廠生產(chǎn)用

8、的房地產(chǎn)，還是商店、銀行、旅館經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)，在其每年的總收人中扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用和稅收后，就可得到每年的純收益，而且這個(gè)純收益是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)連續(xù)不斷取得的，其還原的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。,2012.1,第六章 收益法,18,(二)收益法的應(yīng)用條件,1收益的可計(jì)量性 2收益的連續(xù)性 3收益的穩(wěn)定性 4還原利率的可確定性 5風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性,2012.1,第六章 收益法,19,1收益的可計(jì)量性,收益的可計(jì)量性是指待估價(jià)房地產(chǎn)未來(lái)年純收益可以用貨幣計(jì)量。 由房地產(chǎn)提供的收益包括有形收益與無(wú)形收益。前者如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金收入；后者如房地產(chǎn)對(duì)人們生活水平的舒適方便性的增加。收益法的收益

9、是指有形收益，即可以用貨幣計(jì)量的收益。,2012.1,第六章 收益法,20,2收益的連續(xù)性,純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的。通過(guò)地租的資本化確定土地價(jià)格是收益法的典型運(yùn)用。由于土地的不可毀滅性，決定了地租的產(chǎn)生是持續(xù)不斷、永無(wú)止境的。 收益法的基本公式是： 土地價(jià)格地租還原利率,2012.1,第六章 收益法,21,3收益的穩(wěn)定性,年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的。收益法的基本公式，除了假定純收益的獲取是連續(xù)不斷的以外，在數(shù)量上還必須以穩(wěn)定、即不變?yōu)榍疤帷?2012.1,第六章 收益法,22,4還原利率的可確定性,運(yùn)用收益法估價(jià)房地產(chǎn)，是在純收益一定的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于還原利率的大小，收益法的基

10、本公式是以還原利率的已知為先決條件的。,2012.1,第六章 收益法,23,5風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性,運(yùn)用收益法，還要求取得收益過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)也是可以計(jì)量的。風(fēng)險(xiǎn)與效益相伴而生，在待估價(jià)房地產(chǎn)連續(xù)不斷地產(chǎn)生收益的過(guò)程中，必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)也是可以計(jì)算的，即可用金額衡量。,2012.1,第六章 收益法,24,四、收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足,1收益法的優(yōu)點(diǎn) 2收益法的不足,2012.1,第六章 收益法,25,1收益法的優(yōu)點(diǎn),收益法在國(guó)外被廣泛應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的估價(jià)。以其充分的理論依據(jù)和廣泛的應(yīng)用范圍，曾被譽(yù)為房地產(chǎn)估價(jià)方法中的“皇后”。與其他估價(jià)方法相比，其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)為： (1)應(yīng)用范圍較廣 (2)理

11、論依據(jù)充分 (3)符合購(gòu)買(mǎi)者的投資宗旨,2012.1,第六章 收益法,26,(1)應(yīng)用范圍較廣,無(wú)論是純粹的土地還是單純的建筑物，或者是合二為一的房地產(chǎn)，只要是收益性的或具有潛在的收益，都可以運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。特別是對(duì)于不能用成本法估價(jià)、不可再生的城市土地，收益法同樣適用。,2012.1,第六章 收益法,27,(2)理論依據(jù)充分,收益法是將待估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)期望收益總和折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)格，它以預(yù)期收益原理和地租理論為依據(jù)，與市場(chǎng)比較法和成本估價(jià)法相比，是一種具有理論基礎(chǔ)的方法。 市場(chǎng)比較法，是通過(guò)類似房地產(chǎn)實(shí)例與待估價(jià)房地產(chǎn)的比較，確定待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格，盡管比較符合人們的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，但是以

12、價(jià)格求價(jià)格，并沒(méi)有說(shuō)明價(jià)格的形成依據(jù)；成本法從費(fèi)用著眼，確定價(jià)格，有一定的理論基礎(chǔ)，但也有一定的應(yīng)用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法進(jìn)行估價(jià)。,2012.1,第六章 收益法,28,(3)符合購(gòu)買(mǎi)者的投資宗旨,通過(guò)收益法所確定的收益價(jià)格，實(shí)質(zhì)上是一種需求價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，他購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)所愿意支付的代價(jià)，自然以其希望未來(lái)從該房地產(chǎn)中獲得的收益為依據(jù)，而不會(huì)去考慮該房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中所花費(fèi)的成本。,2012.1,第六章 收益法,29,2收益法的不足,收益法的不足之處主要體現(xiàn)在以下幾方面： (1)純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難 (2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價(jià)格，難免脫離實(shí)際

13、(3)適用范圍仍有一定的局限性,2012.1,第六章 收益法,30,(1)純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難,收益還原法是以純收益和還原利率為計(jì)算基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)價(jià)格與純收益成正比，與還原利率成反比。但是純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難，它受房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件各方面因素的影響。,2012.1,第六章 收益法,31,(2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價(jià)格，難免脫離實(shí)際,純收益是購(gòu)買(mǎi)者期望的未來(lái)純收益，以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，與實(shí)際的收益額不一定符合。同時(shí)，純收益與還原利率不可能是穩(wěn)定不變的，從而增加了這種方法應(yīng)用的難度。,2012.1,第六章 收益法,32,(3)適用范圍仍有一定的局限性,對(duì)于收益性

14、房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，收益法是最有效的估價(jià)方法，但是對(duì)于非收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，就不能運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。,2012.1,第六章 收益法,33,五、收益法的操作步驟,運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常采用下列操作步驟： 1求取委估房地產(chǎn)每年的潛在總收益。這是假定在充分利用、無(wú)空置時(shí)的總收益。 2估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的有效總收益。這是由上述潛在總收益減去估計(jì)的正常空置、拖欠租金(延遲支付租金和不付租金)的損失而得。,2012.1,第六章 收益法,34,3估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的純收益(又稱凈營(yíng)業(yè)收益)。這是由上述有效總收益減去估計(jì)的每年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用而得。 4估計(jì)資本化率。這是估計(jì)正常投資者投資獲取此種純收益而要求的收

15、益率。 5選擇具體的收益法公式計(jì)算委估房地產(chǎn)價(jià)格。這是將上述純收益、資本化率等代人收益法公式中求得。,2012.1,第六章 收益法,35,六、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)需要注意的幾個(gè)問(wèn)題,1收益法中的收益是指預(yù)期的純收益 純收益是總收益扣除有關(guān)成本費(fèi)用后的余額，而且它不是現(xiàn)在已產(chǎn)生的收益，而是對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)收益的期望。,2012.1,第六章 收益法,36,2純收益是指正常的純收益 純收益有正常純收益與個(gè)別純收益之分。正常純收益也稱為客觀純收益，它是指在房地產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在使用者正常的經(jīng)營(yíng)能力下所提供的收益。它需要排除房地產(chǎn)使用過(guò)程中的特殊的偶然因素對(duì)純收益的影響。,2012.1,第六章 收益法

16、,37,3資本化率是指適當(dāng)而合理的還原利率。資本化率實(shí)質(zhì)上是對(duì)來(lái)來(lái)收益的折現(xiàn)率，其大小對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格的高低影響極大。因此，它是指適當(dāng)而合理的資本化率。,2012.1,第六章 收益法,38,第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取,一、純收益的概念與種類 二、房地產(chǎn)純收益的求取,2012.1,第六章 收益法,39,一、純收益的概念與種類,純收益的概念 純收益的種類,2012.1,第六章 收益法,40,1.純收益的概念,收益法中的純收益，是指以收益為目的的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關(guān)總費(fèi)用后的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的適當(dāng)收益，一般以年為計(jì)算單位。 基本計(jì)算公式為： 純收益總收益一總費(fèi)用,2012

17、.1,第六章 收益法,41,2.純收益的種類,純收益可以從不同的角度進(jìn)行相應(yīng)的分類。 （1）實(shí)際純收益與客觀純收益 （2）有形純收益和無(wú)形純收益 （3）無(wú)限期純收益與有限期純收益 （4）折舊前純收益與折舊后純收益 （5）稅前純收益與稅后純收益,2012.1,第六章 收益法,42,（1）實(shí)際純收益與客觀純收益,實(shí)際純收益是指待估價(jià)房地產(chǎn)在目前的使用狀態(tài)下所取得的純收益，它與經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力、房地產(chǎn)的用途等關(guān)系很大，若以此進(jìn)行估價(jià)還原，所得到的估價(jià)結(jié)果缺乏客觀合理性。 客觀純收益是指房地產(chǎn)在最合理的使用狀態(tài)下所取得的一般正常純收益，它排除了實(shí)際收益中特殊的、偶然的因素。作為估價(jià)依據(jù)的純收益是指客觀

18、純收益。,2012.1,第六章 收益法,43,（2）有形純收益和無(wú)形純收益,有形純收益是指直接以貨幣表示的純收益； 無(wú)形純收益是指難以用貨幣衡量，但有助于提高純收益水平的信譽(yù)、品牌等。 嚴(yán)格地說(shuō)，作為估價(jià)依據(jù)的純收益不僅包括有形純收益，也應(yīng)包括無(wú)形純收益。但是，無(wú)形純收益的確定比較困難。,2012.1,第六章 收益法,44,（3）無(wú)限期純收益與有限期純收益,這是從純收益的持續(xù)性來(lái)劃分的。 無(wú)限期純收益，又稱為永久性純收益或永續(xù)性純收益，從時(shí)間上看，無(wú)限期純收益的取得是永無(wú)止境的，一個(gè)典型的例子是從土地取得的地租。 有限期純收益，又稱非永久性純收益，它的取得是有時(shí)間限制的，如由建筑物產(chǎn)生的純收益就受到建筑物壽命期的制約。由于純收益產(chǎn)生的持續(xù)時(shí)間不同，用于估價(jià)的具體方法也不同。,2012.1,第六章 收益法,45,（4）折舊前純收益與折舊后純收益,這是從純收益的內(nèi)涵來(lái)劃分的。建筑物是要計(jì)提折舊的，因而建筑物的純收益有折舊前后的差別，不同的純收益需要運(yùn)用相應(yīng)的還原率。折舊前的純收益還原時(shí)，需要加上折舊，折舊后的純收益在還原時(shí)可直接運(yùn)用還原利率進(jìn)行還原。,2012.1,第六章 收益法,46,（5）稅前純收益與稅后純收益,任何純收益都要繳納所得稅，由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益也不例外