1、近十年房地產政策：,2007年01月2008年08月：宏觀調控階段（收緊） 2008年09月2009年05月：全面救市階段（放松） 2009年06月2014年03月：緩慢調控階段（收緊） 2014年04月2016年09月：緩慢救市階段（放松） 2016年10月2017年11月：重啟調控階段（收緊）,宏觀調控階段（2007年01月2008年08月）,中國剛剛經歷了經濟快速發(fā)展的一段時期，國內投資、投機的氣氛正濃，各大房地產商競相圈地和上市籌資。 國家采用宏觀調控的辦法應對房價上漲，2007年內，中央就頒發(fā)了8項政策，5次加息，從金融層面打壓房地產。 2008年上半年，央行多次上調存款準備金率，限

2、制商品住宅開發(fā)，并且繼續(xù)增加廉租房的數量。 這些政策提高了房地產商的開發(fā)成本，并提供更多的住房可選項，最終房價上漲速度放緩，逐步企穩(wěn)。,全面救市階段（2008年09月2009年05月）,中國宏觀調控的辦法初見成效，但是以全球金融危機為契機，宏觀調控政策戛然而止，進入了全面救市階段。 2008年9月，國際金融危機全 面爆發(fā)后，中國經濟增速快速回 落，經濟面臨硬著陸的風險。中 國政府于08年11月推出了十項 措施。初步匡算，實施這十大措 施，到2010年底約需投資4萬億 元，所以也被稱作四萬億計劃。,全面救市階段（2008年09月2009年05月）,為了防止房價硬著陸，并通過房地產消費來帶動市場，

3、遏制經濟下滑，央行多次下調存款準備金率和貸款基準利率，同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅，被成為“降率免稅”組合拳。 2008年11月1日，降低住房交易稅費。同時，加強稅收優(yōu)惠政策管理等措施。 2009年1月，部分貸款客戶可申請利率七折優(yōu)惠。 這些房地產優(yōu)惠政策既提升了購房者的購買力，又減輕了他們的月供壓力，保證了房地產的消費。,全面救市階段（2008年09月2009年05月）,2008年12月21日，國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見國十三條出臺。 一、加大保障性住房建設力度 二、進一步鼓勵普通商品住房消費 三、支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化 四、強化地方人民政府穩(wěn)定

4、房地產市場的職責 五、加強房地產市場監(jiān)測 六、積極營造良好的輿論氛圍,全面救市階段（2008年09月2009年05月）,在政府全面救市的情況下，雖然收到金融危機的影響，但是房價只有輕微的下跌，并很快扭轉了趨勢，繼續(xù)開啟了上漲之旅。,緩慢調控階段（2009年06月2014年03月）,中國剛剛經歷了金融危機，但是由于GDP增速依然在8%以上，并且地方政府可自主出臺救市政策，對沿海一帶樓市的推波助瀾起到關鍵性作用。2009后半年由于房價快速飆升，投機日盛，房地產宏觀調控再次卷土重來。 2009年5月，加強房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理。 2010年1月10日，國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健

5、康發(fā)展的通知國十一條頒布。國家開始針對二套房進行相應調控，首付不得低于40%，但房價繼續(xù)飆升。,緩慢調控階段（2009年06月2014年03月）,2010年4月，第一季度GDP增速超11%，房價再次飆升，國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知新國十條出臺。 2010年9月頒發(fā)了房地產新政，如：暫停發(fā)放第三套房貸、部分城市限購房套數、推進房產稅改革試點、囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款等。當時被稱作“史上最嚴厲房產調控政策”。 光2010年就頒發(fā)了十多條政策， 全面開始針對房價上漲，控制多套 住房的需求量，減少了部分市場需 求量，慢慢導致供大于求。,緩慢調控階段（2009年06月2014

6、年03月）,2011年1月26日，新國八條出臺，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。 2011年2月開始，多次上調基準利率和存款準備金率，并開始對二三線城市進行限購，開始房產稅試點。 2012年，住房信息系統聯網。 2013年2月，新國五條出臺，商品 住房限購措施更為嚴格，加強了市 場監(jiān)管。,緩慢調控階段（2009年06月2014年03月）,2014年2月，房價依然一路飆升，國家放大招了 全國近4成銀行上浮房貸利率，超1成銀行停止二套房貸。 首套房利率上浮將直接影響購房者的支付能力，進而影響剛需市場。同時，房

7、貸的緩慢審批將使房企的資金鏈面臨緊縮，面對這樣的情況，房地產的成交量急速萎縮，部分城市甚至出現了零成交的情況，但是房價卻依舊堅挺。,緩慢調控階段（2009年06月2014年03月）,從全國百城的房地產均價走勢圖可以看出，雖然中央政府這段階段來一直頒發(fā)政策抑制房價上漲，但是由于剛需和經濟上行，這些政策只能短暫地減緩房價上漲速度，無法真的抑制房價。,緩慢救市階段（2014年04月2016年09月）,在房地產交易量急速萎縮的情況下，地方政府坐不住了，因為此時房地產稅收已經占了地方政府財政來源的很大一部分，繼續(xù)下去的話，地方財政會出現極大的赤字。 為了解決地方債務危機，各地政府紛紛 開始救市，試探中央

8、政策的底線。松綁限 購、下調購房入戶標準等等，八仙過海， 各顯神通。,緩慢救市階段（2014年04月2016年09月）,中央對地方政府做出妥協，2014年4月，央行定向降息。 2014年9月，限購令全面松動，仍在執(zhí)行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。 2014年9月30日，央行實行房貸新政。 一、貸款購買首套房，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。 二、擁有1套住房并已結清房貸的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策。 三、限貸令取消。,緩慢救市階段（2014年04月2016年09月）,2015年央行降息5次、降準備金3次、營業(yè)稅5年改2年、二套房首付比例

9、下調為4成、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%。 2016年前半年繼續(xù)降準、降息、降稅、降首付促進樓市成交。 銀行貸款政策放松，下調貸款利率，增加銀行放貸，減少購房成本，增加購房者購房實力，增加市場需求量，刺激購房市場。而單單2015年6月的定向降準，釋放資金總量就約為7000億元，會導致市場上的流動資金更多。這個階段內房價繼續(xù)上漲，并且成交量也逐漸回暖。,緩慢救市階段（2014年04月2016年09月）,重啟調控階段（2016年10月2017年11月）,2016年后半年房價又開始飆升，并且地方政府債務危機逐漸得到緩解，中央又以調控為主，限購、限地，希望控制房價過快上漲，避免房地產泡沫。 2017年進行一系列限購限貸: 一、認房又認貸，二套房首付比例上調10%； 二、限貸措施加碼，首套、二套均暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25 年）以上的個人住房貸款； 三、企業(yè)買房受限，商業(yè)住房再交易需要滿三年。,個人分析,從根本上說，房價是由房地產供需關系決定的。 土地價格是房地產主要開發(fā)成本，而在我國土地屬于國有資產，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，各地方政府 “土地財政”是引發(fā)地價持續(xù)上漲并最終導致高房價的重要原因，很多地方政府財政收入主要依靠出讓土地使用權取得。 消費者對房價的上漲預期影響購房需求，投資投機