1、物業(yè)系統(tǒng)財務(wù)知識學習,培訓(xùn)內(nèi)容,1、財務(wù)審批權(quán)限 2、費用報銷的管理 3、工資的計算及個人所得稅的計算 4、物業(yè)系統(tǒng)責任指標 5、財務(wù)管理知識,借款和費用報銷的審批權(quán)限（2008年）,附件一 財務(wù)審批權(quán)限(適用于房地產(chǎn)).pdf,2、費用報銷管理,1、費用報銷應(yīng)嚴格按照集團公司規(guī)定的財務(wù)審 批權(quán)限執(zhí)行，所有費用支出須在核定批準的 定額范圍內(nèi)開支。 2、采購物品的報銷單據(jù)必須有各部門的申購單 和入庫單，財務(wù)人員復(fù)核時應(yīng)檢查所付單據(jù) 是否經(jīng)授權(quán)人的核準簽字，核對發(fā)票金額是 否與入庫單金額一致，發(fā)票抬頭的單位全稱 是否正確審核無誤后才辦理報銷手續(xù)。,3、個人通訊費用的報銷，參照福利管理制度 第二十一

2、條“通訊補貼”執(zhí)行。(督導(dǎo)級及其他員工除外派工作以外，每月報銷話費時只能報銷一個移動號碼的費用，充值卡費發(fā)票也可報銷，當月話費一律在次月報銷） 4、各部門接待,原則上必須在集團公司屬下各營 業(yè)場所或項目指定有權(quán)簽單的單位進行。 5、各部門因業(yè)務(wù)需要接待有關(guān)政府部門或人的，須經(jīng)項目負責人或集團本部各中心總監(jiān)審批或主管董事副總裁審批方可報銷，所附報銷單據(jù)須另附費用報銷說明單，并注明接待原因及人數(shù)，如所付單據(jù)不符合要求的， 應(yīng)退回經(jīng)辦人重新辦理。,6、因公司業(yè)務(wù)而出差的人員（包括集團公司到項目檢查工作的人員），所發(fā)生的交通費、餐費、住宿費按集團公司差旅費開支標準執(zhí)行，超出標準定額的由個人承擔，所有出

3、差費用必須憑發(fā)票辦理報銷手續(xù)。 7、車輛維修應(yīng)填寫維修申請單，經(jīng)部門核準送定點維修中心，如經(jīng)辦人沒有到指定地點維修的，財務(wù)部一律不辦理報銷手續(xù)。 8、借款人應(yīng)嚴格按照借款用途使用借款，不得挪作他用，財務(wù)部門定期、不定期清理借款，及時催報已到預(yù)計還款時間的借款，逾期一個月仍不歸還者，財務(wù)部在當月工資扣除。,9、其他費用報銷手續(xù)，經(jīng)辦人需填制報銷憑證，注明 款項支出的原因，部門經(jīng)理審查簽名，經(jīng)財務(wù)復(fù)核 后呈項目負責人、集團主管副總裁或主管董事審批 后到財務(wù)部辦理報銷手續(xù)。 10、財務(wù)人員在付款前，應(yīng)復(fù)核所需支付款項的手續(xù)是 否齊全，是否符合集團公司的審批權(quán)限，對于超出 權(quán)限的，應(yīng)退回給經(jīng)辦人補辦有

4、關(guān)的手續(xù)，所有報 銷憑證必須經(jīng)財務(wù)部門復(fù)核后才能付款。 11、未取得原始發(fā)票而要先付款的，經(jīng)辦人可填借款 單，經(jīng)項目負責人或集團本部主管副總裁及主管 董事審批后，財務(wù)部才能辦理有關(guān)的借款手續(xù)。,雅居樂地產(chǎn)控股有限公司差旅費定額標準,貨幣單位：除注明外均為人民幣,工資計算,全薪=薪資總額+福利補貼 薪資總額=基本工資+周末加班費+獎金 福利補貼食宿補貼、崗位補貼、司齡補貼 實發(fā)工資應(yīng)發(fā)小計應(yīng)扣小計 應(yīng)發(fā)小計基本工資周末加班費獎金食宿補貼崗位補貼司齡補貼加班費（超時、一般超勤、法定超勤）+傭金+其它+獎罰+補發(fā)/補貼-考勤扣款（事假、病假、產(chǎn)假等）,應(yīng)扣小計=個人扣費+基金會捐款+社保+住房公積

5、金 +個人所得稅 超時加班費=基本工資/21.75/8*1.5*加班時數(shù) 一般超勤=基本工資/21.75*2*超勤天數(shù) 法定加勤=基本工資/21.75*3*法定天數(shù) 事假扣款=全薪/應(yīng)出勤天數(shù)*事假天數(shù) 病假扣款=(全薪-基本工資)/應(yīng)出勤天數(shù)*病假天數(shù) 產(chǎn)假/流產(chǎn)假扣款=(全薪-基本工資)/應(yīng)出勤天數(shù)*病假天數(shù) 遲到早退扣款=月累計遲到早退30分鐘以內(nèi)*1元 月累計遲到早退30分鐘以上*2元 曠工扣款=全薪/應(yīng)出勤天數(shù)*曠工天數(shù) 個人扣費=水電/房租/伙食等,個人所得稅的計算,個人所得稅稅率表見下頁 說明：個人所得稅(國內(nèi)人員)=(應(yīng)發(fā)工資 養(yǎng)老保險 -住房公 積金 2000元) * 稅率

6、速算扣除數(shù) 年終獎個人所得稅=(年度獎金/12個月)再參照稅率表計算,個人所得稅稅率表,例：7月份應(yīng)發(fā)工資3500元，個人負擔社保 100元，個人負擔住房公積金175元。 應(yīng)交個人所得稅的納稅額=3500-100- 175-2000=1225元。適用稅率超過500 元至2,000元的部分為10%。 應(yīng)交個人所得稅 =應(yīng)交個人所得稅的納稅額適用稅率- 速算扣除數(shù) =1225*10%-25=97.5元,個人所得稅的計算,例：2月份應(yīng)發(fā)工資3500元，個人負擔社保 100元，個人負擔住房公積金175元,年終獎 8500元。 應(yīng)交2月個人所得稅的納稅額=3500-100- 175-2000=1225元

7、。適用稅率超過500元至2,000元的部分為10%; 年終獎個人所得稅=8500/12=708元 ; 適用稅率超過 500元至2,000元的部分為10%; 應(yīng)交個人所得稅 =應(yīng)交個人所得稅的納稅額適用稅率- 速算扣除數(shù) 工資個人所得稅 =1225*10%-25=97.5元 年終獎個人所得稅=8500*10%-25=825元 該員工當月應(yīng)交個人所得稅=97.5+825=922.5元,4、責任指標,物業(yè)系統(tǒng)責任指標： （1）營業(yè)收入指標 （2）費用指標（考核費用） （3）利潤額指標 （4）利潤率指標 （5）全年平均收繳率指標 （6）全年平均入伙率指標,4、責任指標,營業(yè)收入指標是指全年管理費收入及

8、非管理費收入總額 費用指標（考核費用）其中1-15項為固定費用,項目在責任期內(nèi)必須將費用開支控制在考核范圍內(nèi)；16-24項（工資項除外）為變動費用，每項費用實際發(fā)生額不能超過指標定額，實際發(fā)生費用小于定額時，各項費用定額等于各項目費用的實際發(fā)生額，工資費用在人員不超編時，工資定額等于實際發(fā)生額 利潤額指標是指全年利潤總額 利潤率指標是指利潤總額與營業(yè)收入之比 全年平均收繳率= 本年已收管理費 上年未收管理費+本年應(yīng)收管理費 全年平均入伙率= 本年已收戶數(shù) 上年未收戶數(shù)+本年應(yīng)收戶數(shù) 取1-12月平均數(shù)為考核數(shù),4、責任指標,費用的發(fā)生包括以下幾方面： （1）直接報銷的費用（電話費、維修費、差旅

9、費等） （2）申購物品出庫時發(fā)生的費用(如領(lǐng)用辦公用品、清潔材料、維修材料、綠化肥料以及一些零星的用品) （3）支付合同款時發(fā)生的費用（如：清潔、綠化外包的費用、零星工程進度款、垃圾清運等） 部門應(yīng)合理預(yù)算及控制各項費用的發(fā)生，保留及記錄原始單據(jù)，以作統(tǒng)計及分析,4、責任指標,費用考核表格式.xls,物業(yè)系統(tǒng)財務(wù)管理,企業(yè)經(jīng)營的根本目的就是利潤最大化，怎樣才能做到這點，關(guān)健合理控制投入與產(chǎn)出的比例，物業(yè)公司的產(chǎn)出，主要就是管理費收入，目前物業(yè)公司的管理費收入占總收入的70%-80%，其余為非管理收入；物業(yè)公司的費用成本主要是工資福利費用以及小區(qū)各項營運的費用，在收入基本固定而需要達到一定利潤的基礎(chǔ)上，唯一可變的就是費用成本。,物業(yè)系統(tǒng)財務(wù)管理,作為營利部門在制定人事架構(gòu)時需考慮收入與費用的配比 如：在考慮清潔部保潔人員的配置時，需預(yù)算該批人員所要發(fā)生的費用，然后計算該批員工能創(chuàng)造的收入，作一個基本的配比,原則上營利部門不應(yīng)出現(xiàn)虧損,應(yīng)量入為出。 作為整個片區(qū)或分區(qū)，管理費的收入要配比小區(qū)的各項營運費用（如：水電費、工資費用、清潔綠化保養(yǎng)費用、甚至于穿梭巴士的費用），這些我們都可以做一下概算,物業(yè)系統(tǒng)財務(wù)管理,以某片區(qū)為例：