1、,土地開發(fā)模式報告,謹呈：大連德泰控股投資 2010.01.20,目錄,“開發(fā)商獨立”開發(fā)模式：通過招拍掛政府拍出土地，由開發(fā)商全部獲得土地，進行開發(fā)土地的一級開發(fā)和運營。其實質(zhì)是政府“零地價”出讓生地。開發(fā)商的土地運營模式有可包括獨自開發(fā)、合作開發(fā)、招商引資開發(fā),模式一：“開發(fā)商獨立”開發(fā)模式,案例：揚州首開蔣王中心區(qū)項目,揚州首開一次性以“土地價格萬畝”形式獲取中心區(qū)約650畝生地 蔣王中心區(qū)約650畝土地，一次掛牌全部出讓給首開，首開揚州公司可接受的土地價格在45萬/畝左右(僅就中心區(qū)可銷售物業(yè)、經(jīng)營物業(yè)計算而得)，首開初始支付2000萬的定金，計劃在5-7年的時間內(nèi)運作完成中心區(qū)的開發(fā)

2、。在此期間，政府按照北京首開運作的需要分期完成土地整理工作，北京首開按交地時間分期支付土地款。,蔣王中心區(qū),土地出讓價： 45萬/畝,首開與政府合作 運作中心區(qū),5-7年,分期支付土地款,分期完成土地 整理工作,整體采用“拆遷一塊，支付一塊，開發(fā)一塊”的方式，進行“化整為零”式支付，降低首付款額度； 具體實施滾動開發(fā)過程中，利用前一項目的回籠資金支付后一項目的首付款，“以小博大”，盤活整個項目用地。,土地款支付方式,案例：揚州首開蔣王中心區(qū)項目,“兩分兩換”土地開發(fā)模式：是指宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。主要針

3、對集體所有性質(zhì)的土地，實質(zhì)是農(nóng)地整理，對農(nóng)村土地進行綜合整治、調(diào)整改造，提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。,模式二：“兩分兩換”土地開發(fā)模式,案例：嘉興七星鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開發(fā)模式（仍在實踐過程中）,嘉興七星鎮(zhèn)是“兩分兩換”農(nóng)地整理重點示范地點之一2008年10月，七星鎮(zhèn)“兩分兩換”工作正式啟動，實施分批逐步實施，一律采用公寓房安置方式。全鎮(zhèn)共涉及“兩分兩換”農(nóng)戶4011 戶，宅基地面積4158 畝，戶均用地1.036 畝。采取新社區(qū)公寓式安置需用地面積1203 畝，戶均用地0.3 畝。宅基地置換后可增加2955 畝用地空間。社保：采用置換流轉(zhuǎn)費保障方法和置換城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險補償

4、辦法。,案例：嘉興七星鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開發(fā)模式（仍在實踐過程中）,功能布局將包含六個功能區(qū)規(guī)劃以道路、河流、鐵路為界，將規(guī)劃范圍分為新型市鎮(zhèn)區(qū)、休閑度假區(qū)、東郊生態(tài)林區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)、生活配套區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能片區(qū)。,案例：嘉興七星鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開發(fā)模式（仍在實踐過程中）,農(nóng)地集中開發(fā)，招商引資有利于解決農(nóng)民就業(yè)問題都市農(nóng)業(yè)區(qū)將以招商引資方式，發(fā)展成精致農(nóng)業(yè)和觀光休閑農(nóng)業(yè)，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工、配送銷售、休閑觀光、農(nóng)家民俗體驗、生態(tài)養(yǎng)殖、鄉(xiāng)村旅舍、鄉(xiāng)村俱樂部、市民農(nóng)園等于一體的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)區(qū)。農(nóng)業(yè)集中開發(fā)有利于解決農(nóng)民就業(yè)、收入、保障等問題。,政府+開發(fā)商合作開發(fā)模式: 通常是1級開發(fā)中最核心的

5、一種模式，一級開發(fā)商承擔(dān)全部包括道路、電、公園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即由一級開發(fā)商建立初期規(guī)劃，開發(fā)成熟后再由政府掛牌上市出讓。開發(fā)完成后，所有基礎(chǔ)設(shè)施歸政府所有，企業(yè)獲得回報的方式包括“固定回報+土地增值溢價分成（溢價比例視談判能力）”，同時企業(yè)擁有土地規(guī)劃權(quán)。,模式三：政府+開發(fā)商合作開發(fā)模式,模式三：政府+開發(fā)商合作開發(fā)模式,其中，“土地增值收益溢價分成”常見的是：1、1級開發(fā)商全部開發(fā)配套，政府取得配套，投資和增值全部由企業(yè)獲得；2、1級開發(fā)商開發(fā)部分配套，則按比例分成，一般企業(yè)所得多于政府，比例通常在二八分成（視城市有不同），公共設(shè)施全部上繳政府。,我國主要城市關(guān)于土地一級開發(fā)運作情況對比

6、表,資料來源：南京市國土資源局,案例：上海城投新江灣城項目,該項目是“熟地開發(fā)”城市土地運營的新模式新江灣城規(guī)劃總面積為9.45平方公里，其中由上海城投實施綜合開發(fā)的為5平方公里，1平方公里為復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)。在上海城投實施開發(fā)的范圍內(nèi)：居住區(qū)總建筑面積約266萬平方米，居住建筑面積約235萬平方米；居住建筑面積毛密度約0.6萬平方米/公頃，住宅建筑面積凈密度約1.1萬平方米/公頃；水體占用地面積約8.7%；公共綠地占用地面積約20%以上；總居住人口約6-8萬人。,開發(fā)模式：上海城投采用規(guī)劃先行、系統(tǒng)開發(fā)、熟地投放的開發(fā)模式，即為“五統(tǒng)一”原則，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推

7、廣。 新江灣城總體規(guī)劃共分為江灣天地、復(fù)旦江灣新校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務(wù)中心六大板塊 整體城區(qū)將興建低層獨幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅，按不同類型由低到高、從兩側(cè)向中間依次分布。 同時嚴格控制住宅規(guī)模，規(guī)劃毛密度為0.6，居住用地平均容積率為1.0，綜合綠化率達50以上，總?cè)丝诩s6萬人。 建成后的新江灣城將是一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態(tài)型的大型花園城區(qū)。,案例：上海城投新江灣城項目,熟地投放有利用形成，“土地儲備-系統(tǒng)開發(fā)-熟地投放-資金回籠-土地儲備”良性循環(huán),案例：上海城投新江灣城項目,上海城投選定具有資質(zhì)二級開發(fā)商招商模式：在招商過程中，根據(jù)

8、招商地塊的規(guī)劃控制要求，上海城投對二級開發(fā)商進行了資質(zhì)預(yù)選，通過企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績、資金實力、專業(yè)能力等項目的過濾，確保受讓新江灣土地的開發(fā)上具有較高的開發(fā)水平和專業(yè)能力。,模式四：二級市場捆綁開發(fā)模式,二級市場捆綁開發(fā)模式：一級開發(fā)商承擔(dān)某些核心配套設(shè)施建設(shè)，例如學(xué)校、鄰里中心等。開發(fā)完成后，所有基礎(chǔ)設(shè)施歸政府所有，政府和一級開發(fā)商協(xié)商分配土地增值收益（分配比例視企業(yè)議價能力）。一級開發(fā)商擁有土地規(guī)劃權(quán)。,嘉定新城土地一級開發(fā)商嘉定新城發(fā)展有限公司負責(zé)嘉定新城部分基礎(chǔ)設(shè)施、景觀綠化等公建配套建設(shè)，其他配套設(shè)施由二級開發(fā)商進行開發(fā)。 保利佳于2010年1月6日拍得的嘉定新城C8-1、C8-2、

9、C11-1、D10-2、D10-15五幅地塊中，D10-15地塊實際上既是政府打包的公建配套項目。 五幅地塊總面積151649.1平方米，按照7.2792億元的起拍價計算，樓板價不過2188元/平米左右。 五地塊土地用途較為復(fù)雜，其原來是商住辦綜合用地，目前已經(jīng)調(diào)整為商住辦、文化娛樂，C8-1、C8-2均為住宅用地，容積率不大于1.8；C11-1商業(yè)、辦公、住宅混合用地，容積率為2.0，其中，核定商辦建筑面積在核定總建筑面積的20%50%之間，商業(yè)建筑面積不少于商辦建筑面積的10%；D10-2為商業(yè)辦公、文化娛樂用地，核定建筑面積為10.18萬平方米，并要求商業(yè)賓館建筑面積不少于5%；而D10

10、-15為文化娛樂用地，核定建筑面積為5萬平方米。,案例：保利佳嘉定新城項目,保利佳需建造一座50000平方米，造價不低于7億元人民幣的大劇院，無償移交當(dāng)?shù)卣蛘跈?quán)部門,指政府或政府授權(quán)的部門授予項目公司在特許經(jīng)營期內(nèi)獨家投資、建設(shè)、擁有、運行維護，并獲得期間項目運營收益，但在特許期結(jié)束時將項目完好無償移交給政府或政府授權(quán)部門。 一般經(jīng)營性配套設(shè)施采用此種方法。,指土地一級開發(fā)商負責(zé)土地及項目一級開發(fā)，開發(fā)完成經(jīng)驗收后移交政府或政府授權(quán)部門，政府一次或分期償付開發(fā)成本和報酬 一般使用于非盈利性服務(wù)配套，如經(jīng)濟適用房等。,指政府將項目一定期限內(nèi)的經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給投資人，投資人自行承擔(dān)開發(fā)建設(shè)

11、費用，獲得此間收益。在特許期結(jié)束時將項目無償移交給政府或政府授權(quán)部門。 一般適用于經(jīng)營性配套設(shè)施，如商業(yè)、賣場等。,模式五：“物業(yè)回購”開發(fā)模式,“物業(yè)回購”開發(fā)模式：因為在出讓土地時的限制性條件，例如，土地必須有5%動遷房等，政府或政府授權(quán)部門具有對將某類開發(fā)物業(yè)具有回購權(quán)。回購方式有BOT（built-operate-transfer）、TOT（transfer-operate-transfer）和BT（built-transfer）等方式。該模式是二級市場打包開發(fā)模式的延伸模式。,大連德泰,案例：華潤嘉定南翔項目,開發(fā)商需要建筑5%左右定向回購房，建成后由一級開發(fā)企業(yè)以市價6折進行回購地

12、塊位于綠洲星城東北部，環(huán)湖分布，A07、A08地塊景觀資源最好，A02、A09、A10位于中心湖南邊，景觀資源稍弱，但距離交通和生活配套較近,案例：樂購北京姚家園項目,一級開發(fā)商對項目低層5000平米商鋪具有回購權(quán)項目位于朝陽區(qū)姚家園，東至青年路，南至姚家園路北側(cè)30米，西至姚家園新村配套公建二期用地，北至姚家園新村I組團東側(cè)居住用地。項目由北京特易購姚家園項目投標聯(lián)合體競得。該聯(lián)合體由南通銀州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、香港特易購北京投資有限公司和北京聚悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成。南通銀州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，香港特易購北京投資有限公司（隸屬于樂購集團）負責(zé)項目運營，北京聚悅房地產(chǎn)

13、開發(fā)有限公司是項目土地一級開發(fā)單位，對項目5000平米底層商業(yè)用房具有回購權(quán)，并將其回購的5000平米商業(yè)用房交由樂購統(tǒng)一經(jīng)營管理，收取租金。三個單位組成“項目策劃土地開發(fā)工程建設(shè)運營管理”聯(lián)合體。,案例：樂購北京姚家園項目,項目定位：區(qū)域性購物中心提升朝青板塊及周邊地區(qū)整體生活設(shè)施檔次和水平，促進城市功能綜合開發(fā),項目規(guī)劃總建筑面積85,231 m2，容積率2.0。其中，地上面積37,926m2，地下面積47,305 m2，總商業(yè)面積為49,996 m2，并提供高達880個機動車位和1,200個非機動車位。 項目擬開發(fā)建設(shè)“Lifespace樂都匯購物中心”，滿足朝青板塊及周邊區(qū)域居民的日常

14、消費休閑需求。由全球第三大零售商TESCO旗下香港特易購北京投資有限公司打造。 集購物、休閑、超市、美食于一體的一站式生活購物中心。 在“Lifespace樂都匯購物中心”中，同一集團下的著名超市品牌“TESCO樂購”將作為主力商戶進駐，并和購物中心同時開業(yè)。,模式六：“合格投標人”開發(fā)模式,“合格投標人”開發(fā)模式：政府以招拍掛方式將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓方，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價款，用于土地一級開發(fā)。政府通過投標等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件（熟地）。開發(fā)完成驗收合格后，政府與土地受

15、讓人正式移交土地。,案例：真如長實項目,2006年12月，李嘉誠“長和系”旗下三家附屬公司：雅富投資有限公司、上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海江和地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以22億元，在公開招拍掛中購得“上海土地使用權(quán)出讓三號公告”的普陀真如A3-A6地塊。該地塊吸引市場關(guān)注的是其競買資格及要求：該地塊要求獨立競買人或聯(lián)合競買人中至少一家必須是世界500強企業(yè)，并且必須在掛牌報名截止日前10天內(nèi)，銀行存款在人民幣15億元以上。,A3A6地塊的規(guī)劃建筑總用地面積約19.7公頃，而地上和地下總建筑面積合計達114萬平方米。 當(dāng)中包括14.4萬平方米住宅、22.3萬平方米公寓式辦公樓、24萬平方米甲級辦公樓、21.4萬平方米商業(yè)、