1、物業(yè)承接查驗(yàn),授課人：黨增強(qiáng),物業(yè)與資產(chǎn)管理部 仲量聯(lián)行 2016年12月,2,目的和意義 承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件 竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的區(qū)別 承接查驗(yàn)原則、流程、計(jì)劃 承接查驗(yàn)的范圍 承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 承接查驗(yàn)方法 承接查驗(yàn)難點(diǎn)問(wèn)題及處理方法,3,開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)的作用體現(xiàn)在三個(gè)方面： 1、保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。 2、規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，減少建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題 。 3、確保物業(yè)具備正常的使用功能，維護(hù)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同利益。 4、降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ，為后期開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù) 工作奠定良好的基礎(chǔ)。,一、主要目的、意義和依據(jù),辦法第十七條的規(guī)定，建

2、設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的重點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能，以避免承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。 辦法既不能混同于“物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”，也不能等同于“物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接辦法”。與技術(shù)較性強(qiáng)的“物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”相比，辦法更偏重于制度性和程序性；辦法涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。,依據(jù)：物業(yè)承接查驗(yàn)的法律依據(jù)主要是物權(quán)法、合同法和物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)。承接查驗(yàn)的內(nèi)容與標(biāo)

3、準(zhǔn)主要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的物業(yè)承接查驗(yàn)辦法，以及建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。,二、承接查驗(yàn)的物業(yè) 應(yīng)具備什么條件？,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，已取得技監(jiān)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)的認(rèn)可或準(zhǔn)許文件及相關(guān)備案,電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、防雷裝置、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施已取得使用合格證書(shū),變配電、消防、給/排水、發(fā)電機(jī)、暖通、電梯、照明、樓宇自動(dòng)化等所有弱電系統(tǒng)及其它附屬設(shè)備能正常使用，并有相關(guān)調(diào)試或測(cè)試報(bào)告,物業(yè)使用、維護(hù)、管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全,法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件,三、竣工驗(yàn)收與承接查驗(yàn)的區(qū)別,承接查驗(yàn)的工作準(zhǔn)備,3,四、承接查驗(yàn)的原則、流程、計(jì)劃,承接

4、查驗(yàn)的主要原則,10,審核所提交的資料，若有資料不全，書(shū)面提出請(qǐng)開(kāi)發(fā)商盡快補(bǔ)齊,物業(yè)管理處與開(kāi)發(fā)商制定接管驗(yàn)收計(jì)劃,雙方對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行分段檢查,檢驗(yàn)不合格，按質(zhì)量問(wèn)題處理、返修,跟蹤施工單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項(xiàng)目,項(xiàng)目總經(jīng)理簽訂三方保修協(xié)議,項(xiàng)目總經(jīng)理簽發(fā)接管文件,合格,再檢查,制定接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和表格,承接查驗(yàn)的流程,11,1、承接查驗(yàn)流程,承接查驗(yàn)之資料移交流程,工程竣工,檢查核對(duì),資料歸檔,施工單位提交竣工圖,建設(shè)單位確認(rèn),建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)資料移交,接收,補(bǔ)齊資料,承接查驗(yàn)之計(jì)劃,1、一般交房前23個(gè)月籌建物業(yè)管理籌備組，同時(shí)成立由項(xiàng)目總牽頭，各部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的接管驗(yàn)收工作小組。

5、2、根據(jù)交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)倒排承接查驗(yàn)工作計(jì)劃。 3、明確各階段工作任務(wù)。 4、計(jì)劃應(yīng)包括：熟悉項(xiàng)目、人員培訓(xùn)、問(wèn)題查驗(yàn)、調(diào)試跟進(jìn)、移交、手續(xù)辦理。,13,1、房屋本體，包括幕墻工程 2、配套設(shè)施，如學(xué)校幼兒園、垃圾站等 3、各機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，包括供配電、給排水、暖通、電梯、消防、安防系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)等 4、園林綠化 5、檔案資料移交，包括規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料、設(shè)備資料、采購(gòu)/安裝合同,五、承接查驗(yàn)之范圍,14,項(xiàng)目移交標(biāo)準(zhǔn) 工程設(shè)計(jì)要求 住宅建筑規(guī)范GB50386-2005 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999（2003版） 建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2001 混

6、凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50204 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50210 建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50209 建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50242 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50303 其他相關(guān)國(guó)家法規(guī)文件,六、承接查驗(yàn)之標(biāo)準(zhǔn),15,1、房屋本體查驗(yàn),16,2、戶(hù)內(nèi)查驗(yàn),17,18,3、供配電系統(tǒng),19,4、給排水系統(tǒng),20,5、電梯系統(tǒng),3,七、承接查驗(yàn)的方法,23,1,2,對(duì)角線交點(diǎn),房間進(jìn)戶(hù)順時(shí)針?lè)较蜃鳒y(cè)試點(diǎn)位標(biāo)記,1、房間及公共部位層高檢查,24,集中檢查時(shí)按照分戶(hù)檢驗(yàn)時(shí)的點(diǎn)位進(jìn)行檢查,2、房間及公共部位開(kāi)間尺寸檢查,25,3、門(mén)窗檢查,26,4、墻面、地面和頂棚,紅外線多線墨線儀檢測(cè)室內(nèi)陰角垂直度,27,4、墻面、地面和頂棚,28,4、墻面、地面和頂棚,29,5、防水工程,30,5、防水工程,31,6、玻璃安裝工程,32,6、玻璃安裝工程,33,7、建筑給排水工程,34,7、建筑給排水工程,35,7、建筑給排水工程,36,7、建筑給排水工程,37,8、建筑電氣工程,3,八、承接查驗(yàn)重、難點(diǎn)問(wèn)題及處理方法,39,40,檢查驗(yàn)