1、,房地產(chǎn)營銷策劃方案 七彩云南第壹城營銷策劃方案2014,本報(bào)告為策略而來,報(bào)告體系,Analyze System, 市場背景審視及營銷目標(biāo) 目標(biāo)下的價(jià)值審視 基于競爭的客戶洞察 營銷策略思考 項(xiàng)目分階段營銷策略計(jì)劃,市場背景審視,宏觀政策 土地市場 呈貢住宅市場,市場背景審視,2014年預(yù)計(jì)政策總體偏緊，政府對樓市依然持高度關(guān)注狀態(tài)，開發(fā)商推售持謹(jǐn)慎資金鏈看緊，客戶出手將越發(fā)小心冷靜。,1、年初新國五條政策出臺，重申限購限貸等調(diào)控政策，要求地方公布房價(jià)控制目標(biāo) ，但地方政府的國五條細(xì)則在落地時(shí)普遍較為溫和 2、成都市政府在年內(nèi)多次調(diào)整公積金貸款政策，公積金貸款購房難度有所加大 3、銀行在年內(nèi)

2、多次出現(xiàn)銀根緊縮和利率上浮的情況，經(jīng)濟(jì)板塊下行和房產(chǎn)板塊上行出現(xiàn)相應(yīng)碰撞 4、國務(wù)院提出城市基建6大任務(wù)，并在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為長效調(diào)控機(jī)制有望于10月亮相，后雖無音訊，但提高了后期政策趨緊的預(yù)期 5、十八屆三中全會召開，房產(chǎn)9大問題備受關(guān)注，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的383方案被提出，調(diào)控趨緊的氛圍有所保持,宏觀政策,土地市場,呈貢住宅市場,市場背景審視,宏觀政策,土地市場,呈貢住宅市場,市場背景審視,宏觀政策,土地市場,呈貢住宅市場,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)庫（備案數(shù)據(jù)）,對比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束，月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項(xiàng)目以清水價(jià)橫向?qū)Ρ瓤梢姡履蟻唶H清水

3、價(jià)實(shí)現(xiàn)最高，系項(xiàng)目標(biāo)桿。且從各項(xiàng)目價(jià)格變化趨勢分析，近兩年呈貢市場價(jià)格無并明顯漲幅。 從月均成交量分析，呈貢新區(qū)住宅月均成交約35套，除以價(jià)換量的項(xiàng)目以外，月均成交走勢以涌鑫最好。,市場背景審視,宏觀政策,土地市場,呈貢住宅市場,區(qū)域項(xiàng)目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商務(wù)區(qū)周邊，豪生國際酒店東側(cè)尚未成勢，而本案位于豪生國際酒店東側(cè) 均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項(xiàng)目，產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品附加值方面各有所長 本案產(chǎn)品面積區(qū)間為120-260，其中豪宅項(xiàng)目主力面積段集中在150-300，本案主力面積段為120-175，與豪住市場主力面積段存在一定的差異；,市場背景審視,結(jié)論,1、從政策方面來看

4、，明年的整體政策依然趨緊，政府對樓市依舊高度關(guān)注，開發(fā)商和購房者在推貨和置業(yè)方面均趨于謹(jǐn)慎 2、從土地市場來看，城南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊被品牌開發(fā)商高溢價(jià)拿下，明年若以高端住宅產(chǎn)品的姿態(tài)集中入市或造成高端住宅市場供應(yīng)過量的狀態(tài) 3、從高端市場量價(jià)走勢來看，2013年高端項(xiàng)目價(jià)格漲幅并不明顯，月均去化套數(shù)普遍在30左右，清水高端住宅價(jià)格標(biāo)桿不超過14000元/平米，普遍能保證走量的清水價(jià)格在11000-12000元左右，綜合市場因素和本案自身狀況，建議本案一期整體均價(jià)為7850元/平米，入市價(jià)格為7650元/平米 4、從市場產(chǎn)品對比來看，本案在地段（島），景觀資源，后期配套方面占據(jù)優(yōu)勢，而在區(qū)域熱度，贈

5、送面積，住宅內(nèi)部會所等方面處于劣勢，因此明年在推廣方面前期需將“島”和“劃島為界的高端綜合體”等概念炒熱 5、從市場潛在供應(yīng)來看，明年城東城南均有數(shù)個(gè)高端項(xiàng)目入市，加之目前市場主力對標(biāo)競品部分存量尚多，屆時(shí)競爭或較為激烈,營銷目標(biāo),整體目標(biāo) 任務(wù)拆分,2014年整年銷售額目標(biāo)：7.2億,結(jié)合現(xiàn)階段市場環(huán)境及集團(tuán)對本項(xiàng)目的資金要求，設(shè)定：,任務(wù)拆分,根據(jù)我司去年操作樓盤的經(jīng)驗(yàn)，7.2億的銷售目標(biāo)可拆分如下表,任務(wù)拆分,結(jié)合每個(gè)月應(yīng)實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)值，設(shè)定拆分任務(wù)如下：,按照現(xiàn)有面積配比+入市均價(jià)7650元/平米進(jìn)行估算,開盤目標(biāo)：160套！,誠意金客戶：120組,開盤前來訪：1200組,此處的轉(zhuǎn)化率設(shè)定

6、為10%，參照我司操作的高端項(xiàng)目而設(shè)定,目標(biāo)下的價(jià)值審視,品牌價(jià)值 區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉,價(jià)值審視,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,本案擁有呈貢金融城的規(guī)劃利好。在世界主流城市，以匯聚大型銀行、保險(xiǎn)公司、交易所、世界級公司總部的金融城，正在成為其現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的最重要物業(yè)載體。在紐約華爾街、倫敦金絲雀碼頭、上海的陸家嘴、北京的金融街略帶炫耀色彩的地標(biāo)性建筑、鱗次櫛比的高端辦公物業(yè)，強(qiáng)勢吸納世界級金融資源，無不讓這些城市區(qū)域從形象和經(jīng)濟(jì)影響力上為世界矚目。 但區(qū)域現(xiàn)狀是規(guī)劃中所期待的發(fā)展尚未呈現(xiàn)，因此如何利用已經(jīng)逐步成型的金融城現(xiàn)狀描摹地塊周邊的發(fā)展?fàn)顩r

7、是一個(gè)重要的課題。,世界級“金”心之“心”， “前無古人，后無來者”的地段價(jià)值,價(jià)值審視,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,罕見的城中環(huán)島：面面臨街，天賜寶坻。,呈貢不缺水，不缺河，但整個(gè)項(xiàng)目真正能達(dá)到商業(yè)街四面環(huán)繞，本項(xiàng)目為呈貢唯一，具有不可復(fù)制性，景觀視野優(yōu)勢明顯。,價(jià)值審視,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,項(xiàng)目總占地面積約180畝，為商辦兼容住宅用地，其中商業(yè)占比達(dá)到60%。土地容積率約為5.8，總建面約為70萬。 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)豐富，包括地標(biāo)性超甲寫字樓、總部辦公、甲級寫字樓、高端特色配套商業(yè)、服務(wù)式公寓及高層豪宅。建成后，復(fù)地中心將

8、成為成都最具影響力的高端城市綜合體之一。,（數(shù)據(jù)來源：2013.11設(shè)計(jì)測算）,175+120戶型,價(jià)值審視,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,其中，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品： 圍合式布局+大中庭景觀組團(tuán)+錯(cuò)綜式樓棟布局（盡可能保證戶戶觀江）+商住業(yè)態(tài)完全分割 120 +175Y型樓棟住宅 140 +175Y型樓棟住宅 220 +220 板式樓棟住宅 260 +260 板式樓棟住宅 大面寬、大橫廳（產(chǎn)品區(qū)別特點(diǎn)）、全景陽臺、精裝雙大堂、私家電梯廳等，但同時(shí)，城南類似豪宅較多。,價(jià)值審視,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,項(xiàng)目SWOT分析,領(lǐng)導(dǎo)者,價(jià)值審視

9、,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,城市名片，發(fā)展升級引擎， 本項(xiàng)目將打造包括高端住宅、超甲及甲級寫字樓、精裝公寓及高端特色商業(yè)的高端城市綜合體。,多功能目的地,基于項(xiàng)目：,基于資源：,金融城內(nèi) 商業(yè)環(huán)繞,高端、商業(yè)、國際 項(xiàng)目位于呈貢新區(qū)昆明市行政辦公中心旁，是具有得天獨(dú)厚和不可復(fù)制的自然資源以及社會資源的一個(gè)地塊。周邊新興商業(yè)及高端辦公氛圍濃厚，同時(shí)有著良好的高端住宅發(fā)展基礎(chǔ)。,價(jià)值審視,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,項(xiàng)目整體形象定位參考 國際櫥窗 城市休閑環(huán)島,國際化氣質(zhì)調(diào)性，提升項(xiàng)目扮演的城市功能地位； 功能復(fù)合，成為城市商務(wù)人群

10、、白領(lǐng)人士工作、交流、休閑、聚會的目的地，提供 全新充滿PARK氣息的國際化工作、生活模式； 呈現(xiàn)與眾不同的區(qū)域特色。,這里將是呈貢再一次華麗蛻變的國際化形象展示窗口，匯聚本土特色資源的又一張城市名片，是呈貢進(jìn)行國際商務(wù)交流與交往的窗口，是呈貢田園城市國際化新生活的展示平臺。,定位關(guān)鍵考量點(diǎn)：功能復(fù)合、具有影響力高度,價(jià)值審視,品牌價(jià)值,區(qū)域價(jià)值,島嶼價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,住宅價(jià)值,價(jià)值提煉,基于競爭的客戶洞察,競品客戶分析 客戶梯隊(duì)客戶分類客戶鎖定,首先，讓我們來看看我們的競品客戶都有些什么樣的特點(diǎn)？,客戶分析競品樣本： 實(shí)力心城 涌鑫中心 新南亞國際,實(shí)力心城客戶來自城南區(qū)域的占62%，自住客戶

11、占比約86%，主要以私營企業(yè)主與政府、企業(yè)高管為主，中海老客戶占比約30%。,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,實(shí)力心城客戶白描,稱呼：陳女士 年齡：58歲 性別：女 籍貫：昆明 從事行業(yè)：審計(jì) 擔(dān)任職務(wù)：董事長 目前居住地：昆明 教育經(jīng)歷：本科 置業(yè)次數(shù)：5次 家庭城員： 獨(dú)居離異人士,客戶語錄 “親戚住呈貢，想買套離親戚近的房子?！?“這里住的人和我差不多，這樣的地方住的比較放心?！?“房間主臥衛(wèi)生間太大，餐廳旁邊沒有電視插座，淋浴房沒有擱板，你們細(xì)節(jié)很不到位?！?“你們生活陽臺有沒有冷熱水管，木作的墻群容易爛，房子

12、里面的裝修壞了你們修不修，不要到時(shí)候沒人管啊。”,客戶特征描述 有實(shí)力、很刁鉆、很糾結(jié)、專業(yè)知識很強(qiáng)、很謹(jǐn)慎,購買關(guān)注點(diǎn)： 地段價(jià)值、圈層氛圍、物管服務(wù),典型客戶1： 某審計(jì)公司董事長,Code of this report | 28,客戶職業(yè),置業(yè)目的,客戶來源,涌鑫中心以呈貢、二級城市區(qū)域客戶為主，2次置業(yè)以上自住客戶，職業(yè)特征主要以個(gè)體商戶和私營企業(yè)主為主占約67%，城南企業(yè)中高管占約21%。,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,涌鑫中心客戶白描,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,典型客戶2：歐派櫥柜供應(yīng)商,稱呼：毛先生 年齡：45歲 性別：男 籍貫

13、：昆明 從事行業(yè)：建材 擔(dān)任職務(wù)： 老總 目前居住地：昆明 來蓉年限：5年 置業(yè)次數(shù)：多次 家庭成員： 三口之家,客戶語錄 “地段滿意” “裝修風(fēng)格挺好的，有居家感又不失大氣華貴，還是買裝好了的房子比較省心?！?“社區(qū)里住的人不能太雜?！?客戶特征描述 樸實(shí)、平時(shí)工作很忙，某品牌櫥柜的供應(yīng)商，每個(gè)月最少來項(xiàng)目2次，一直說想買，但在項(xiàng)目開盤之初并不下單，稱自有打算，后期經(jīng)銷售人員多次逼定后才成交。,購買關(guān)注點(diǎn)： 地段價(jià)值、圈層氛圍、精裝風(fēng)格,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶特征,客戶總結(jié),競品客戶分析,新南亞國際城南及省內(nèi)二級城市自住客戶為主，職業(yè)特征以私營企業(yè)主及個(gè)體為主。,典型客戶4：某金融高管,稱

14、呼：劉哥 年齡：40歲 性別：男 籍貫：昆明 從事行業(yè)：金融 擔(dān)任職務(wù)： 高管 目前居住地：天驕北麓 置業(yè)次數(shù)：2次 家庭成員： 三口之家,客戶語錄 “整體布局和景觀規(guī)劃還行，附近有湖，很好” “路過這里就來看看，還不錯(cuò)，就是裝修的顏色太白，插座少了點(diǎn)” “廚房小了點(diǎn)，不過也勉強(qiáng)可以用。”,客戶特征描述 有自己的想法，對項(xiàng)目的規(guī)劃布局比較喜歡，不喜歡自己裝修房子,購買關(guān)注點(diǎn)：,社區(qū)規(guī)劃布局、城市景觀資源占有,新南亞國際客戶白描,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,競品客戶特點(diǎn)總結(jié)如下：,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,220 和260產(chǎn)品客戶,120-1

15、75產(chǎn)品客戶,本案主力面積120-175，這部分產(chǎn)品的客戶應(yīng)為中高端客戶為主， 220以上產(chǎn)品的客戶才應(yīng)為區(qū)域豪宅客群。,從上表中，可以看出市場中本案在總價(jià)關(guān)系上具有明顯的差異，市場豪宅階層的產(chǎn)品總價(jià)多處于250萬以上，而本案的總價(jià)有較大部分處于250萬以下，本案一期暫定是清水產(chǎn)品,本案客戶與市場主要競爭豪宅項(xiàng)目的客戶階層具有一定差異性，項(xiàng)目客戶主要以中高端及高端客戶為主，豪宅客戶將作為本案的補(bǔ)充類客戶而存在,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,購買能力：城市財(cái)富身份代表，購買能力較強(qiáng) 購房需求：多次置業(yè)，購房以改善型居住

16、需求為主 購買關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注地段價(jià)值、產(chǎn)品、圈層氛圍、景觀資源 消費(fèi)共性： a . 對項(xiàng)目品質(zhì)、展示等要求較高，追求舒適型生活； b . 有主動對城市稀缺景觀資源進(jìn)行占有的習(xí)慣； c . 對物管服務(wù)等軟件配套要求高，強(qiáng)調(diào)具有品質(zhì)感的生活模式。,客戶洞察,客戶梯隊(duì),客戶分類,客戶鎖定,競品客戶分析,通過分析我們將客戶鎖定在如下特征人群當(dāng)中：,對于該類人群的鎖定將直接影響明年推廣和渠道一系列的選擇,營銷策略思考,營銷整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略,項(xiàng)目的使命必達(dá)雙重標(biāo)桿效應(yīng),新區(qū)品冠名利雙收,身未動，名已遠(yuǎn)。,河心島從拿地開始就一直引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，由于其優(yōu)良的地段位置和資源特色，目前也形成了一定的

17、市場知曉度，換句話說，本項(xiàng)目已經(jīng)承載了太多的關(guān)注和期待。,品牌目標(biāo) 無可爭議的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，璀璨矚目的城市名片 銷售目標(biāo) 價(jià)值標(biāo)桿，熱銷名盤,營銷策略思考,整體思路,節(jié)點(diǎn)梳理,分階段訴求,推貨策略,總體策略觀點(diǎn)1：,讓各不同的商住業(yè)態(tài)站在項(xiàng)目扮演一定城市功能角色的基礎(chǔ)之上。,項(xiàng)目影響力發(fā)揮在前，起勢注重整體平臺成立搭建，后續(xù)各級產(chǎn)品線推售順勢而為；,獨(dú)具慧眼的擇址眼光，首先看重地段及區(qū)域發(fā)展空間，占據(jù)城市核心優(yōu)質(zhì)資源條件。 不做簡單復(fù)制，充分考慮每片土地的獨(dú)有的特色價(jià)值，把每座城市標(biāo)識元素恰當(dāng)嫁接，打造屬于每座城市自己的城市名片。 不做簡單加法，資源整合運(yùn)營能力強(qiáng)勁，成為區(qū)域升級發(fā)展引擎，成為城

18、市新標(biāo)桿。,營銷策略思考,整體思路,節(jié)點(diǎn)梳理,分階段訴求,推貨策略,總體策略觀點(diǎn)2：,以昆明市行政中心為資源核心，開啟呈貢最具特色的“金融生活”時(shí)代，是項(xiàng)目價(jià)值全面超越的根本。,提出“超越目前區(qū)域市場競爭”的戰(zhàn)略高度，最終本項(xiàng)目需要以最具區(qū)隔特征的“環(huán)繞式水景”資源為產(chǎn)品價(jià)值核心，構(gòu)建成都獨(dú)具特色的城市島居生活時(shí)代。,“成也示范區(qū)，敗也示范區(qū)”，對本項(xiàng)目而言，示范區(qū)的氣勢規(guī)模與品相尤為重要，某種程度上決定了本項(xiàng)目能否成為繼新南亞之后，開創(chuàng)呈貢住宅新時(shí)代的引領(lǐng)者，因此我司強(qiáng)烈建議售樓部與示范區(qū)同步開放,營銷策略思考,整體思路,節(jié)點(diǎn)梳理,分階段訴求,推貨策略,七彩云南第壹城2014年度營銷策略：

19、先推圈，再推盤，最后推產(chǎn)品！ 先炒熱河心島地塊， 將河心島地塊和“國際城南”，“金融城”和“呈貢封面”等字眼掛鉤 2、再奏響盤的名氣，引發(fā)全城關(guān)注， 將“獨(dú)占一島的高端城市綜合體”概念推向市場，塑造城市新地標(biāo)的形象 3、當(dāng)項(xiàng)目，成為全城仰望的明星之地，順勢推貨，單獨(dú)包裝產(chǎn)品 將“360度觀江純島居豪宅”的概念推向市場，將島居的稀缺性發(fā)揮到極致,營銷策略思考,整體思路,節(jié)點(diǎn)梳理,分階段訴求,推貨策略,高舉高打！平開高走！,結(jié)合工程可實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)如下圖所示，由于我司建議售樓部和示范區(qū)同時(shí)亮相以提高項(xiàng)目的口碑，因此項(xiàng)目蓄客期只有短短2個(gè)月，時(shí)間緊，任務(wù)重，按照既有時(shí)間節(jié)點(diǎn)和推廣策略，6到7月份為項(xiàng)目炒島

20、階段，7月至8月為項(xiàng)目炒盤階段，售樓部和景觀示范區(qū)交付使用之后將推廣的重點(diǎn)放到產(chǎn)品上面,2014年4月底 5月 6月 7月 8月初 8月中旬 9月下旬 9月底,辦理島居生活手冊，試探客戶意向,炒島階段,炒盤階段,推住宅產(chǎn)品階段,營銷策略思考,整體思路,節(jié)點(diǎn)梳理,分階段訴求,推貨策略,工程節(jié)點(diǎn),推廣節(jié)點(diǎn),推售節(jié)點(diǎn),銷售動作,紅星路南延線改造工程竣工,售樓部和景觀示范區(qū)交付,樣板間交付,領(lǐng)取預(yù)售許可證,推9#，10#,13#樓,亮相,蓄客,首次開盤,樣板房開放即收籌洗客,2014年4月底 5月 6月 7月 8月初 8月中旬 9月 9月底,售樓部和景觀示范區(qū)交付,樣板房 交付,預(yù)售證 取得,紅星路南

21、延線改造工程竣工,炒島階段,炒盤階段,炒住宅階段,主要訴求： 神秘島嶼驚現(xiàn) 國際城南！,主要訴求： 國際環(huán)島特區(qū)錦江新地標(biāo),主要訴求： 360度觀江島居豪宅，錦江盡在呼吸間,引發(fā)的民間回音： 成都原來還真有這么個(gè)河心島哦，而且還在南門這么好的位置，就是不曉得島上要修什么東西喃,引發(fā)的民間回音： 不得了哦，島上的業(yè)態(tài)全都是高端，以后怕是只有外籍人士和社會精英才能在島上消費(fèi)和生活了,引發(fā)的民間回音： 巴適哦，原來島上還有純住宅賣，現(xiàn)在錦江旁邊的房子都這么難買，又有江又有島的房子以后只有絕版咯,營銷策略思考,整體思路,節(jié)點(diǎn)梳理,分階段訴求,推貨策略,七彩云南第壹城首批次推貨原則1：1+1+1備貨原則

22、 即開盤時(shí)以3棟房源推出，包括1棟175+140和1棟220產(chǎn)品和1棟175+120的產(chǎn)品，產(chǎn)品線上作優(yōu)劣搭配，推貨原則保證除260之外，各產(chǎn)品線均有入市，滿足不同階層和不同置業(yè)的客戶的需要，從銷售上來說，120和140平米的戶型是主要的現(xiàn)金流產(chǎn)品，而220平米戶型則是一批次的形象標(biāo)桿產(chǎn)品,9#,10#,營銷策略思考,整體思路,節(jié)點(diǎn)梳理,分階段訴求,推貨策略,動工順序建議：由于我司所建議的推售順序，所以為了讓以上3棟住宅可以達(dá)到預(yù)售條件，開工順序建議從10#樓開挖，優(yōu)先滿足10,9,13#樓達(dá)到領(lǐng)取預(yù)售許可證的水準(zhǔn),為動工順序方向,13#,項(xiàng)目分階段營銷策略計(jì)劃,整體鋪排預(yù)熱期策略造勢期策略爆

23、破期策略持銷期策略,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),階段性工作重點(diǎn),6月份開始熱炒島嶼，轉(zhuǎn)入7月份之后項(xiàng)目整體形象出街，揭開島嶼面紗。 該階段主要強(qiáng)化銷售團(tuán)隊(duì)信息，拓客先行，為項(xiàng)目亮相做好充分準(zhǔn)備。,8月2日，以售樓部和示范區(qū)亮相為造勢節(jié)點(diǎn)，輔以重大的亮相活動，媒體，同行到訪，形成口碑傳播，線上線下持續(xù)發(fā)力,8月16日，以樣板間開放為造勢節(jié)點(diǎn)，輔以收籌行為進(jìn)行洗客，各種圈層活動持續(xù)，力求為開盤熱銷做好充分準(zhǔn)備,9月31日，以開盤為銷售高潮引爆節(jié)點(diǎn) 以銷售炒作、洗客跟進(jìn)為后 繼持銷作準(zhǔn)備；,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月

24、,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,線上：,線下：,6月底項(xiàng)目話題炒作，以吸睛全球?yàn)槟康模?關(guān)聯(lián)河心島土地前世今生 （配合媒體：網(wǎng)絡(luò)、新聞、要聞、訪談為主）,銷售團(tuán)隊(duì)信心強(qiáng)化： 上海總部行、江景豪宅居住體驗(yàn)、成都豪宅對標(biāo)踩盤、口徑及銷售行為強(qiáng)化等抗性分類培訓(xùn)、拓客分配跟進(jìn)等,地緣，外緣客戶拓展邀約8月亮相到訪： 本地企業(yè)客戶拓展、代理公司資源客戶、政府資源等,重點(diǎn)對政府、媒體、同行等進(jìn)行洗腦造勢： 媒體上海體驗(yàn)專場活動、政府及高端資源拜訪、,7月中旬以后：月炒作話題由島轉(zhuǎn)入盤 關(guān)聯(lián)河心島五大高端業(yè)態(tài) （配合媒體：機(jī)場、網(wǎng)絡(luò)、戶外，公交站臺、陣地、路名牌、報(bào)媒）,8月2

25、日： 售樓部示范區(qū)開放,階段目標(biāo)：利用網(wǎng)絡(luò)，新聞等形式先將島炒熱 7月17日之后整體形象出街，炒作對象由島換做盤,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,7月17日之前：,7月17日之后：,推廣目的：炒熱島的價(jià)值 并為河心島附加 A、國際城南的方位價(jià)值 B、金融城的板塊價(jià)值 C、復(fù)地的品牌價(jià)值,媒體推廣炒作主題： 神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南 推廣媒體： 網(wǎng)絡(luò)，新聞 活動配合： 金融城高峰論壇即河心島業(yè)態(tài)揭秘活動,推廣目的：炒熱盤的價(jià)值 目的 A、體現(xiàn)五大業(yè)態(tài)獨(dú)占一島的地標(biāo)性概念 B、拔高產(chǎn)品調(diào)性，營造社會

26、高端人士方可登島的氛圍 C、釋放售樓部和示范區(qū)即將盛大開放的信息,媒體推廣炒作主題： 五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島 推廣媒體： 網(wǎng)絡(luò)，新聞、戶外，陣地，站臺，路名牌，短信 活動配合： 暫無,炒島話題示意： 1、世界金融大佬中意呈貢新區(qū)； 2、河心島版圖猜想揭秘； 3、 28大國際品牌旗艦躋身呈貢新區(qū) 4、專線輕軌打通呈貢交通“任督二脈” ,推廣調(diào)性示意：,神秘金融商圈驚現(xiàn)呈貢新區(qū),商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈終于引來城市新地標(biāo),推廣調(diào)性示意：,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,線上推廣線整體鋪排,圍擋，精神堡壘出街,同

27、步更換訴求,網(wǎng)絡(luò)推廣,同步更換訴求,商報(bào)+華西報(bào)版出街,院線廣告出街,戶外大牌，路名牌，公交站臺，出租車站臺廣告投放,主訴求為商圈的稀缺性,主訴求為項(xiàng)目自身,機(jī)場戶外投放,航空雜志投放,停車場燈箱,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,公交站臺,停車場燈箱,高端城市綜合體驚現(xiàn)呈貢,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶

28、外推廣,公交站臺,停車場燈箱,從圍擋開始投放廣告的時(shí)候便同步開始項(xiàng)目的彩燈照明，方法將彩燈效果打到高炮上，該效果應(yīng)一致持續(xù),燈光工程,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,網(wǎng)推廣方面：在7月17日之前主要運(yùn)用軟文熱炒島的價(jià)值，7月17日之后增加通欄，文字，畫面，熱炒整盤的價(jià)值，并釋放售樓部和示范區(qū)即將盛大開放信息,公交站臺,停車場燈箱,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,6月,7

29、月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,報(bào)媒體推廣方面：在7月17日和7月25日，華西和商報(bào)各打一個(gè)整版，目的有 1、揭開國際城南河心島的神秘面紗 2、釋放售樓部和示范區(qū)即將開放的信息,公交站臺,停車場燈箱,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,院線投放：CF片選擇7月下旬的周末，根據(jù)當(dāng)月電影的熱度來選擇投放的場次，CF片中需包含項(xiàng)目示范區(qū)和售樓中心即將開放的信息,2014年熱門電影：,美國隊(duì)長2,狼圖騰,變形金剛4,公交站臺,

30、停車場燈箱,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,戶外大牌選擇了市中心的2塊和城南的1塊，實(shí)力心城，大咖公寓項(xiàng)目都曾選擇過南亞風(fēng)情第壹城大牌進(jìn)行過投放,公交站臺,停車場燈箱,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,長水國際機(jī)場廣告牌示意圖,本廣告點(diǎn)位來源于昆明博縱廣告?zhèn)鞑ビ邢薰?七彩云南第壹城： 獨(dú)占呈貢新區(qū)中

31、心的高端城市綜合體,機(jī)場戶外：7月17日隨其他線上媒體同步投放，精準(zhǔn)鎖定有航空需求的高端客群，訴求方面與其他線上媒介保持一致,公交站臺,停車場燈箱,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,公交站臺,停車場燈箱,七彩云南第壹城： 獨(dú)占呈貢新區(qū)中心的高端城市綜合體,陣地,網(wǎng)絡(luò)推廣,報(bào)媒推廣,院線推廣,戶外推廣,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,公交站臺,停車

32、場燈箱,七彩云南第壹城： 獨(dú)占呈貢新區(qū)中心的高端城市綜合體,線下活動渠道整體鋪排,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,主訴求為商圈的稀缺性,主訴求為項(xiàng)目自身,銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化,吉信行客戶資源梳理+CALL客開始,高端商場擺展,金融城高峰論壇活動,短信發(fā)送,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化,吉信行資源客戶梳理,CALL客,商場擺展,論壇活動,短信發(fā)送,方式一：上海行及江景豪宅居住體驗(yàn),首

33、先組織銷售團(tuán)隊(duì)到上海參觀，包括上海代表項(xiàng)目的參觀，感受項(xiàng)目運(yùn)營能力，同時(shí)安排于上海金茂君悅大酒店的居住體驗(yàn)，讓團(tuán)隊(duì)首先明確將來的復(fù)地中心將給業(yè)主帶來什么樣生活。,方式二：七彩云南第壹城紀(jì)錄片,七彩云南第壹城項(xiàng)目紀(jì)錄片將從土地、產(chǎn)品、工程、物業(yè)四個(gè)方面記錄下每個(gè)崗位的員工為復(fù)地中心所付出的心血，其中有爭辯有認(rèn)同，但最終達(dá)到共識，目的是讓看過該紀(jì)錄片的每一個(gè)置業(yè)顧問都七彩云南第壹城的誕生產(chǎn)生強(qiáng)烈的情感共鳴，是值得驕傲的向客戶推薦的。,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化,吉信行資源客戶梳

34、理,CALL客,商場擺展,論壇活動,短信發(fā)送,人員安排：從每日CALL客銷售人員4-5名，其中每日CALL客電話數(shù)量保底100組/人，由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督完成，并反饋CALL效果 CALL客項(xiàng)目：吉信行代理項(xiàng)目，銷售人員進(jìn)行初步掃客，對客戶釋放復(fù)地中心售樓部和示范區(qū)即將開放的信息 CALL客時(shí)間：從7月20日開始一直持續(xù),分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化,吉信行資源客戶梳理,CALL客,商場擺展,論壇活動,短信發(fā)送,和諧世紀(jì)負(fù)一層及四層,北辰財(cái)富中心,南亞風(fēng)情第壹城,銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化,吉信

35、行資源客戶梳理,CALL客,商場擺展,論壇活動,短信發(fā)送,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,策略內(nèi)容：借勢講解金融城中后期規(guī)劃，揭開島上業(yè)態(tài)分布情況，推出項(xiàng)目高端形象，以七彩云南第壹城2014年規(guī)劃版圖再次聚焦推向市場、推向業(yè)內(nèi)。,呈貢新區(qū)金融巔峰論壇 即七彩云南第壹城2014業(yè)態(tài)揭秘會,活動時(shí)間：2014年7月初,活動形式：專題采訪+軟文炒作,媒體配合：軟文、網(wǎng)絡(luò)、微薄、短信,媒體公關(guān)，讓成都各大主流媒體統(tǒng)一懸疑式推廣口徑，制造市場期待，為爆發(fā)性全城話題造勢奠定基礎(chǔ)。,銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化,吉信行資

36、源客戶梳理,CALL客,商場擺展,論壇活動,短信發(fā)送,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),6月,7月,8月,7月17日： 整體形象出街,6月1日： 島的炒作開始,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,階段目標(biāo)：利用示范區(qū)及售樓部亮相制造第一個(gè)大的節(jié)點(diǎn)，保持市場熱度 利用樣板間開放制造第二個(gè)大的節(jié)點(diǎn)，開始認(rèn)籌工作,主訴求：炒作重點(diǎn)由“盤”帶入“住宅”，制造公共話題，將島化作公眾目的地,以“銷售中心亮相驚艷、預(yù)期叫好”和“8月中旬樣板間開放在即”為節(jié)點(diǎn)目標(biāo)面對精準(zhǔn)客戶 （配合

37、媒體：機(jī)場、航空雜志、戶外，公交站臺、陣地、路名牌、報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)等）,線上：,目標(biāo)客戶精準(zhǔn)營銷： 1、持續(xù)企業(yè)客戶、圈層客戶、新客戶專場活動；2周邊競品攔截；3渠道客戶導(dǎo)入；4代理公司聯(lián)動帶客等,線下：,線下高調(diào)博出鏡： 強(qiáng)化媒體體驗(yàn)活動后續(xù)報(bào)道及炒作；啟動關(guān)于品質(zhì)型島居生活的民間創(chuàng)意猜想；微信、微博、APP等社交媒體、網(wǎng)格搜縈引擎等網(wǎng)絡(luò)媒介方面強(qiáng)勢曝光；電臺及小眾媒體出鏡,現(xiàn)場：,樣板房開放活動，現(xiàn)場銷售將前期所蓄客戶邀約至現(xiàn)場，以入會“諾相會”的形式進(jìn)行收籌,售樓部和示范區(qū)亮相活動，現(xiàn)場將之前拓到客戶與媒體同行一起邀約至現(xiàn)場，辦理“島居生活手冊”,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆

38、破期,持銷期,總結(jié),由于本階段推廣訴求點(diǎn)從“盤”帶入“住宅”，因此我司建議住宅組團(tuán)以單獨(dú)的案名命名，以下是我司對于復(fù)地中心的整體以及不同業(yè)態(tài)的命名建議,整體案名：七彩云南第壹城 命名依據(jù)：“央”體現(xiàn)城市核心位置，“島”體現(xiàn)地塊屬性，“國際”體現(xiàn)高端氣質(zhì) 寫字樓：七彩云南第壹城FFC 命名依據(jù)：復(fù)地金融中心英文縮寫 住宅：七彩云南第壹城河心島 命名依據(jù)：直接運(yùn)用河心島原名，知名度高 商業(yè)：七彩云南第壹城濱海匯 命名依據(jù)：體現(xiàn)商業(yè)以濱水商業(yè)為主，“匯”特指中央的概念 公寓：七彩云南第壹城觀海公館 命名依據(jù)：體現(xiàn)住在里面的人的觀江如觀海的視野感,備注：后文為撰寫方便，案名依舊沿用七彩云南第壹城,8月

39、,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),線上推廣線整體鋪排,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺，路名牌,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場燈箱,主訴求由“盤”帶入“住宅”,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場,雙流國際機(jī)場廣告牌示意圖,本廣告點(diǎn)位來源于四川博縱廣告?zhèn)鞑ビ邢薰?復(fù)地中心河心島： 360度戶戶觀江島居豪宅，僅此一座,機(jī)場戶外：本階段機(jī)場戶

40、外繼續(xù)投放，畫面與線上其他媒介同步更換，并釋放“銷售中心開放引全城轟動，樣板間將在8月中旬開放”的信息,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場,四川航空,西南航空,航空雜志：航空雜志每月只有投放1期的機(jī)會，在每月1號發(fā)行，因此主要訴求需“盤+住宅”同時(shí)出現(xiàn)，同時(shí)需著重強(qiáng)調(diào)售樓部開放和樣板間開放的時(shí)間。,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),機(jī)

41、場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),復(fù)地中心河心島： 島居生活開始，錦江盡在呼吸間,院線,停車場,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場,售樓部開放之后，燈光工程的效果將投射至售樓中心上面，以吸引客戶，該效果將一直持續(xù),燈光工程,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),院線,停車場,報(bào)廣的訴

42、求此時(shí)由“盤”轉(zhuǎn)入“住宅”，并同步釋放樣板間即將盛大開放的信息,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),院線,停車場,網(wǎng)絡(luò)上:到處都在談?wù)撈卟试颇系谝汲蔷C合業(yè)態(tài)，談?wù)搷u居生活，談?wù)搷u居豪宅,圖片新聞,業(yè)主論壇,熱點(diǎn)專題,微博傳播,七彩云南第壹城，獨(dú)占金融城河心島打造國際綜合體，住宅組團(tuán)“河心島”率先面世,七彩云南第壹城河心島組團(tuán)正式綻放，開啟國際城南島居生活,登島！開始上流社會島居生活！,島居豪宅樣板間開放在即，誠邀您一同鑒賞,項(xiàng)目組及網(wǎng)推公司根據(jù)七

43、彩云南第壹城進(jìn)度和事件，實(shí)時(shí)炒作復(fù)地中心新動向,有節(jié)點(diǎn)，必有網(wǎng)絡(luò)全城的聲音，要有萬劍歸宗的氣勢！,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),院線,停車場,院線投放：CF片選擇8月的周末，根據(jù)當(dāng)月電影的熱度來選擇投放的場次，CF片中需包含項(xiàng)目樣板間即將盛大開放的信息,2014年熱門電影：,美國隊(duì)長2,狼圖騰,變形金剛4,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),分階段營銷策略

44、,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),院線,停車場,七彩云南第壹城河心島：360度江島居豪宅,高端商場的地下停車場燈箱廣告投放依舊持續(xù)，推廣訴求與線上同步更換,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,線下活動渠道整體鋪排,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),主訴求由“盤”帶入“住宅”,售樓部及示范區(qū)亮相起勢活動（重點(diǎn)）,樣板房開放造勢活動（重點(diǎn)）,事件性活動,暖場活動,圈層活動,渠道拓客,競品攔截,資源客戶專場活動,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱

45、期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,吉信行觀點(diǎn)：,前期溝通中，今年推廣費(fèi)用有限，如果以全銷售型高端住宅產(chǎn)品入市，要想達(dá)到“高端項(xiàng)目，剛需人氣”以保證項(xiàng)目實(shí)質(zhì)“名利雙收”，在目前競爭白熱化市場競爭條件下，豪宅客戶“重項(xiàng)目影響力大于重產(chǎn)品本身”，因此項(xiàng)目起勢影響力建立尤為重要，切忌推廣細(xì)水長流，因此建議在前期起勢集中50%的推廣費(fèi)用及力度，以轟動業(yè)內(nèi)外的大手筆活動提領(lǐng)整體影響力，同時(shí)形成一定的實(shí)質(zhì)性現(xiàn)場到訪，在此基調(diào)下，亮相起勢活動顯得極其重要,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部

46、亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,亮相起勢活動大四元素：,星,閃,空,沙,我司建議復(fù)星集團(tuán)郭總親臨亮相活動現(xiàn)場，體現(xiàn)復(fù)地中心項(xiàng)目在全國的戰(zhàn)略地位,我司建議亮相活動當(dāng)天現(xiàn)場舉辦“維多利亞的秘密內(nèi)衣秀”，閃耀現(xiàn)場，制造人氣,我司建議現(xiàn)場為來訪賓客提供可乘坐的坐熱氣球，升空盤旋城南，認(rèn)識河心島的唯一性和城南地域的可貴性,現(xiàn)場配合投影儀，用沙畫的形式來講解整個(gè)城南區(qū)域和復(fù)地中心項(xiàng)目，即有創(chuàng)意又不失美感,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階

47、段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,活動時(shí)間： 2014年8月2日 活動地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū) 活動目的：經(jīng)過前期一系列的鋪墊，項(xiàng)目正式面世，要在同行，媒體和潛在客戶面前樹立起形象標(biāo)桿，達(dá)到一炮而紅，有口皆碑的目的，同時(shí)開始借辦理“島居生活手冊” 初步判斷客戶意向,備注：售樓部亮相活動現(xiàn)場可為前來的賓客辦理“島居生活手冊”，（內(nèi)附客戶調(diào)查問卷，用于摸底客戶情況）辦此手冊者給予1%的優(yōu)惠,活動名稱：入城既七彩云南第壹城亮相活動,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月

48、2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),早上6點(diǎn),早上7點(diǎn),早上10點(diǎn),下午2點(diǎn),下午5點(diǎn),晚上7點(diǎn),中午12點(diǎn),晚上回家,島居生活手冊 該手冊（內(nèi)附客戶調(diào)查問卷）將以圖片和軟文的形式對島上各綜合業(yè)態(tài)呈現(xiàn)之后的生活進(jìn)行生動的描摹，力求達(dá)到把“吃喝住行”皆在此島的場景呈現(xiàn)的潛在客戶，同時(shí)辦理“島居生活手冊”即給予1%的購房優(yōu)惠的方式也是對潛客進(jìn)行初步的試探,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場

49、活動,渠道拓客,競品攔截,活動名稱：島居產(chǎn)品品鑒會既七彩云南第壹城樣板間開放活動,活動時(shí)間： 2014年8月16日 活動地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū) 活動目的：經(jīng)過前期炒作和售樓部盛大亮相，目前市場熱度已經(jīng)呈現(xiàn)，借此良好勢頭通過開放樣板間進(jìn)一步贏得市場認(rèn)同，并借此節(jié)點(diǎn)開始認(rèn)籌，篩選客戶,備注：此時(shí)可以借入諾相會的名義開始收誠意金，交10萬給予4%的優(yōu)惠,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,活動名稱 ：

50、島居生活，七彩云南第壹城河心島高爾夫邀請賽,活動目的：借高爾夫活動，將意向客戶和高爾夫俱樂部的會員結(jié)合，整合資源，鎖定圈層客戶。,活動方式：邀請市新陣地高爾夫俱樂部會員、項(xiàng)目意向客戶共同參與，活動結(jié)束時(shí)評出1、2、3名并予以獎勵(lì)（獎勵(lì)可以是七彩云南第壹城的現(xiàn)金抵扣券）。,活動時(shí)間：2014年8月9日,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,活動時(shí)間： 8月至9月的周末 活動地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū) 活

51、動目的：通過在現(xiàn)場舉辦知名高端品牌的發(fā)布會，起到跨界營銷和暖場的作用,凱迪拉克新車發(fā)布會,迪奧新香水發(fā)布會,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,活動時(shí)間： 售樓部亮相和樣板房開放期間的周末 活動地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū) 活動目的：通過組織代理公司專資源場客戶活動，釋放團(tuán)購優(yōu)惠信息（額外給予1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，3套以上可團(tuán)）,代理公司專場觀影活動,代理公司專場島居生活品鑒活動,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣

52、板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,吉信行高端客戶渠道經(jīng)理主動結(jié)交擴(kuò)展新資源,滲入到成都各個(gè)高端圈層中（各個(gè)商會活動，高爾夫俱樂部，名車俱樂部，奢侈品發(fā)布會，銀行高端客戶答謝會，馬術(shù)俱樂部等）； 每次活動由公關(guān)拓展人員（12名）融入外界社交活動中，拓展新客戶資源，建立良好客戶互動關(guān)系，為后期客戶維護(hù)及持續(xù)客戶拓展所用；,線下例行,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破

53、期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔截,線下例行,售樓部開放之后，我司建議派小蜜蜂對城南來訪亮較大的高端住宅項(xiàng)目及豪宅項(xiàng)目進(jìn)行競品攔截，攔截時(shí)的推廣用物料建議使用制作精美的邀請卡，而非單薄的DM單,七彩云南第壹城 恭迎品鑒,城南來訪較高的高端項(xiàng)目：,中海華府月來訪425組,新南亞國際 月來訪485組,實(shí)力心城 月來訪521組,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),亮相起勢,樣板房開放,事件性活動,圈層活動,資源客戶專場活動,渠道拓客,競品攔

54、截,線下例行,短信 （訴求同線上保持一致）,造勢期間短信繼續(xù)發(fā)送，8月短信條數(shù)增加至70萬條,商超擺展 （說辭同線上保持一致）,擺展除原有三個(gè)商場之外，售樓部開放后建議增加王府井，仁和春天，仁恒置地廣場等市中心商超,CALL客 （說辭同線上保持一致）,本階段CALL資源增加城南競品的電話客戶資源,8月,9月,8月16日： 樣板間開放,8月2日： 示范區(qū)及售樓部亮相,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),9月,10月,8月16日： 樣板間開放,高姿態(tài)強(qiáng)化島居豪宅的形象，訴求產(chǎn)品核心優(yōu)勢，貫穿收籌已經(jīng)開始，先交錢先排號及開盤信息 （配合媒體：機(jī)場、雜志、戶外，公交站臺、陣

55、地、路名牌、報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)、短信等）,9月31日： 項(xiàng)目開盤,主題活動營銷植入資源、進(jìn)一步拔高人氣提升口碑傳播： 集中以“環(huán)島體驗(yàn)”和“復(fù)星高端資源體驗(yàn)”為核心 的線下系列主題活動，面對不同人群同步舉行，進(jìn)一步提升項(xiàng)目知名度，為開盤造勢 。,南門各大商超擺展、成都超甲級寫字樓擺展、與高端商場合作持續(xù),圍檔畫面更換，現(xiàn)場包裝更新并提前植入收籌已在進(jìn)行中心、項(xiàng)目即將開盤的信息 推出“復(fù)地中心居住哲學(xué)”等精神屬性體驗(yàn)，配合以復(fù)地中心居住哲學(xué)雜志、現(xiàn)場體驗(yàn)活動等,洗籌解籌開盤準(zhǔn)備：一方面，繼續(xù)將前期辦理“島居生活手冊”的客戶邀約至現(xiàn)場繳納誠意金，另一方面統(tǒng)一口徑釋放開盤信息，適時(shí)通知客戶到現(xiàn)場解籌，作好團(tuán)

56、購等銷售預(yù)案,線上：,線下：,現(xiàn)場：,階段目標(biāo)：銷售線主導(dǎo)，集中火力爆破，主推住宅產(chǎn)品，推廣時(shí)處處為產(chǎn)品附上“國際城南金融城”的板塊價(jià)值，和“唯一河心島”的地段價(jià)值，蓄勢開盤,線上推廣線整體鋪排,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺，路名牌,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場燈箱,9月,10月,8月16日： 樣板間開放,9月31日： 項(xiàng)目開盤,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場,東方航空,祥鵬航空,航空雜志：航空雜志每月只有投放1期的機(jī)會，在每月1號發(fā)行，除了主推“城南島居豪宅”外，本階段將著力釋放“收籌火熱

57、進(jìn)行中”與“9月31日即將盛大開盤”的信息。,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),9月,10月,8月16日： 樣板間開放,9月31日： 項(xiàng)目開盤,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),9月31日，全城傾島,9月,10月,8月16日： 樣板間開放,9月31日： 項(xiàng)目開盤,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場,七彩云南第壹城河心島：9月31日，全城傾島,陣地導(dǎo)視：圍擋和陣地桁架的訴求信息同步更換，釋放“收籌火熱進(jìn)行中”和“項(xiàng)目即將盛大開盤的信息”,分階

58、段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),備注：區(qū)域桁架與藍(lán)牌發(fā)布資源來自昆明騎士廣告有限公司 聯(lián)系人：管芳 電話：187復(fù)地中心8889,9月,10月,8月16日： 樣板間開放,9月31日： 項(xiàng)目開盤,機(jī)場戶外,航空雜志,公交站臺,陣地導(dǎo)視,報(bào)媒,網(wǎng)絡(luò),院線,停車場,七彩云第一城河心島：360度江島居豪宅,高端商場的地下停車場燈箱廣告投放依舊持續(xù)，推廣訴求與線上同步更換,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),9月,10月,8月16日： 樣板間開放,9月31日： 項(xiàng)目開盤,線下活動渠道整體鋪排,CALL客,短信,事件性活動,暖場活動,圈層活動,渠道拓

59、客,競品攔截,資源客戶專場,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),9月,10月,8月16日： 樣板間開放,9月31日： 項(xiàng)目開盤,CALL客,短信,事件性活動,暖場活動,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),人員安排：每日CALL客銷售人員4-5名，其中每日CALL客電話數(shù)量保底100組/人，由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督完成，并反饋CALL效果 CALL客對象：新客戶資源+老客戶資源，此時(shí)CALL客工作的重點(diǎn)之一為邀約老客戶至現(xiàn)場督促其交誠意金，著重釋放項(xiàng)目正在火熱排號和即將盛大開盤的信息 CALL客時(shí)間：一直持續(xù),渠道拓客,競品攔截,資源客戶專場,9月,10月,8月16日： 樣板間開放,9月31日： 項(xiàng)目開盤,分階段營銷策略,整體鋪排,預(yù)熱期,造勢期,爆破期,持銷期,總結(jié),CALL客,短信,事件性活動,暖場活動,渠道拓客,