1、解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部 房地產(chǎn)行業(yè)2013年年度策略報(bào)告,2012-12-20,2,一、主要結(jié)論 二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部 三、樓市：溫和復(fù)蘇 四、策略：維持超配 五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股,目錄,3,主要結(jié)論,解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部 城鎮(zhèn)化將是貫徹2013年的主題，市場(chǎng)將反復(fù)演繹挖掘。在我們看來(lái)，新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)在中西部區(qū)域、縣級(jí)市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)。受益的地產(chǎn)股包括：金科股份、華夏幸福、南國(guó)置業(yè)。 樓市復(fù)蘇初期 年末的暖冬提示小陽(yáng)春行情值得期待。剛需足以支撐市場(chǎng)，而庫(kù)存正逐步被消化。結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)越發(fā)明顯：小戶(hù)型自住型產(chǎn)品供不應(yīng)求，大戶(hù)型投資型產(chǎn)品去化艱難。 維持超配，推薦“白馬股”+“城

2、鎮(zhèn)化” 維持地產(chǎn)股超配建議。個(gè)股推薦：保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金科股份、華夏幸福、南國(guó)置業(yè)。,4,一、主要結(jié)論 二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部 三、樓市：溫和復(fù)蘇 四、策略：維持超配 五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股,目錄,5,解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部,城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略意義不言而喻 中國(guó)未來(lái)幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化；協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇（李克強(qiáng)） 城鎮(zhèn)化的側(cè)重點(diǎn)在中西部 在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要把加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為重點(diǎn)。在中西部地區(qū)，以縣城為基礎(chǔ)積極發(fā)展中小城市（李克強(qiáng)） 多種路徑尋找受益地產(chǎn)股 從區(qū)域的角度，重慶、武漢、長(zhǎng)沙、西安等城市有望成為中西部的核心城市；從類(lèi)別的

3、角度，除了住宅以為，工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、城市綜合體開(kāi)發(fā)商也將從中受益。目前，我們認(rèn)為最符合城鎮(zhèn)化主題的地產(chǎn)股有：金科股份、華夏幸福、南國(guó)置業(yè)。,6,城鎮(zhèn)化主題正在不斷升溫,資料來(lái)源：中國(guó)銀河證券研究部,7,關(guān)于城鎮(zhèn)化的幾個(gè)概念,城鎮(zhèn)化的定義 是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過(guò)程。反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率，即一個(gè)地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤?。城?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過(guò)程，是世界各國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中必然經(jīng)歷的歷史階段。當(dāng)前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過(guò)50%。 城鎮(zhèn)化與城市化有何差別？ 在英文中是一個(gè)詞：Urbanization；但在中文中，有細(xì)微的差別：城市是City，而城鎮(zhèn)是

4、Town。在我們看來(lái)，中央采用城鎮(zhèn)化而非城市化的表述，意在突出農(nóng)村。,8,城市化的歷史,城市的最早出現(xiàn)始于舊新舊石器時(shí)期；到17世紀(jì)，城市擴(kuò)張的動(dòng)力來(lái)自商人；但只有到了19世紀(jì)，工業(yè)革命的誕生使得人口在城市集聚，出現(xiàn)了快速城市化的現(xiàn)象。 19世紀(jì)的工業(yè)城市化，與技術(shù)革新密切相關(guān)，尤以英國(guó)的工業(yè)革命和美國(guó)的鐵路時(shí)代最為典型。 20世紀(jì)，北美的城市化出現(xiàn)了大都市圈現(xiàn)象（Metropolitan Area)，并出現(xiàn)了住房問(wèn)題和貧民區(qū)等負(fù)面的后果。 20世紀(jì)的中后期，在第三世界國(guó)家出現(xiàn)了城市化加速的現(xiàn)象，包括：拉美、東南亞、中國(guó)和韓國(guó)。,9,李克強(qiáng)關(guān)于城鎮(zhèn)化的論述,城鎮(zhèn)化是我國(guó)最大內(nèi)需潛力之所在。城鎮(zhèn)

5、化的過(guò)程是農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的過(guò)程，這意味著消費(fèi)觀念的更新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，意味著巨大消費(fèi)潛力的釋放。 城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)村富余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，還意味著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益的提升。 推進(jìn)城鎮(zhèn)化，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)“兩手抓”，把城鎮(zhèn)化與調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、培育新興產(chǎn)業(yè)、發(fā)展服務(wù)業(yè)、促進(jìn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)結(jié)合起來(lái)。要引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向城市和園區(qū)集中，促進(jìn)企業(yè)集聚發(fā)展。服務(wù)業(yè)是城鎮(zhèn)就業(yè)最大的容納器。,10,推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要深入研究一些重大問(wèn)題,城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問(wèn)題。城鎮(zhèn)化布局既要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也要考慮國(guó)家安全。如何在中西部一些發(fā)展條件較好的地區(qū)，加快培育新的城市群、形成新的增長(zhǎng)極，值得認(rèn)真謀劃和推進(jìn)。怎樣找出

6、有效的辦法，積極挖掘現(xiàn)有中小城市發(fā)展?jié)摿Γ冒l(fā)展小城鎮(zhèn)，把有條件的東部地區(qū)中心鎮(zhèn)、中西部地區(qū)縣城和重要邊境口岸逐步發(fā)展成為中小城市，也是一項(xiàng)緊迫的課題。 土地利用問(wèn)題。人多地少是我國(guó)城鎮(zhèn)化的最大制約因素。 戶(hù)籍改革問(wèn)題。各類(lèi)城市如何根據(jù)綜合承載能力和發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)制定農(nóng)民工落戶(hù)條件，實(shí)行差別化戶(hù)籍政策，需要做進(jìn)一步研究探索。 資源支撐問(wèn)題。能源資源不足是我國(guó)的一個(gè)基本國(guó)情。 生態(tài)環(huán)境問(wèn)題。如何在城鎮(zhèn)居民中推廣綠色生活方式和消費(fèi)模式,11,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn),城鎮(zhèn)化使得農(nóng)民進(jìn)城變?yōu)槭忻?，從而帶?lái)了對(duì)住宅的大量需求。在中國(guó)正在逐步進(jìn)入老齡化的階段，城鎮(zhèn)化將成為一股對(duì)沖的力量。城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的新市民的財(cái)富

7、和收入都遠(yuǎn)低于城里的居民，這就要求政府為其提供解決方案。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如何通過(guò)低成本的租屋和小戶(hù)型的居屋，是對(duì)其核心能力的考驗(yàn)。 除了農(nóng)民進(jìn)城以外，建設(shè)新市鎮(zhèn)是城市化的另一條道路。在農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槭墟?zhèn)的過(guò)程中，土地價(jià)值將大幅提升。率先進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商將從中受益。 城鎮(zhèn)化過(guò)程中，各地將因地制宜發(fā)展各自的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)工業(yè)園區(qū)，這可能為專(zhuān)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商提供商機(jī)。 城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)服務(wù)業(yè)（包括零售業(yè)）的發(fā)展，這也將為相關(guān)的開(kāi)發(fā)商提供機(jī)會(huì)。,12,受益于城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)股,與住宅開(kāi)發(fā)相關(guān)：金科股份公司定位于二三四線(xiàn)城市的住宅開(kāi)發(fā)。60%的業(yè)務(wù)布局在大西南（包括重慶、成都等） 與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)：華夏幸福承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，工業(yè)

8、地產(chǎn)；盈利模式獨(dú)特，鎖定業(yè)績(jī)高。市場(chǎng)仍有分歧，估值偏低。 與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)：南國(guó)置業(yè)為城鎮(zhèn)化服務(wù)；區(qū)域布局在武漢及湖北二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)拓者；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)；獨(dú)特盈利模式打通商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)自身擴(kuò)張循環(huán)。,13,一、主要結(jié)論 二、主題：解讀城鎮(zhèn)化 三、樓市：溫和復(fù)蘇 四、策略：維持超配 五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股,目錄,14,樓市溫和復(fù)蘇,樓市運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前樓市已處于復(fù)蘇初期,11月份，銷(xiāo)售淡季不淡； 開(kāi)發(fā)商大多完成或超額完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)； 草根證據(jù)表明，小戶(hù)型產(chǎn)品出現(xiàn)斷檔，開(kāi)發(fā)商加大開(kāi)工； 年末，土地市場(chǎng)明顯回暖；,資料來(lái)源：中國(guó)銀河證券研究部,15,11月份，住

9、宅銷(xiāo)量創(chuàng)新高，樓市已顯上升趨勢(shì),資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各地房管局、WIND,16,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)增加，成交略大于批售,十大城市住宅新增可售與成交批售比,資料來(lái)源：各地房管局、WIND、中國(guó)銀河證券研究部,17,房?jī)r(jià)在6月份回落筑底后，震蕩回升,資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院、WIND,18,去庫(kù)存力度與持續(xù)性不高，表明供求總體平衡,十大城市的每月住宅凈去化量,資料來(lái)源：各地房管局、WIND、中國(guó)銀河證券研究部,19,庫(kù)存量高位徘徊，靜態(tài)去化周期7.6個(gè)月,十大城市的住宅庫(kù)存量,資料來(lái)源：各地房管局、WIND、中國(guó)銀河證券研究部,20,住宅投資增速企穩(wěn)回升,商品住宅投資額同比增速,資料來(lái)源：國(guó)

10、家統(tǒng)計(jì)局、WIND,21,新開(kāi)工面積下滑趨緩,商品住宅新開(kāi)工面積同比增速,資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、WIND,22,各項(xiàng)指標(biāo)都有筑底跡象,商品房銷(xiāo)售增速、新開(kāi)工面積增速和投資增速,資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、WIND,23,主要城市土地購(gòu)置面積觸底回升,資料來(lái)源：WIND、中國(guó)銀河證券研究部,24,土地市場(chǎng)也已走出谷底,全國(guó)商品房土地購(gòu)置情況,資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、WIND,25,草根調(diào)研結(jié)論,從各區(qū)域樓市看，一線(xiàn)城市的供應(yīng)更加短缺，房?jī)r(jià)反彈壓力較大；二三線(xiàn)城市供應(yīng)較為充足，房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)溫和 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，小戶(hù)型、剛需產(chǎn)品仍舊是市場(chǎng)成交的主流，去化速度較快，已經(jīng)出現(xiàn)斷檔跡象，提價(jià)能力較強(qiáng)；而大戶(hù)型、投

11、資型產(chǎn)品去化雖然改善，但總體仍舊較為緩慢。 開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的策略暫告段落，轉(zhuǎn)而“保價(jià)求利” 開(kāi)發(fā)商的資金鏈與去年相比明顯改善，對(duì)后市的信心也更強(qiáng) 小結(jié)：無(wú)論從數(shù)據(jù)分析還是草根證據(jù)看，樓市短期向上的趨勢(shì)已經(jīng)確立。預(yù)計(jì)明年小陽(yáng)春，再度放量的概率較大。,26,一、主要結(jié)論 二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部 三、樓市：溫和復(fù)蘇 四、策略：維持超配 五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股,目錄,27,房地產(chǎn)股配置策略,結(jié)論：維持超配,資料來(lái)源：WIND、中國(guó)銀河證券研究部,28,樓市回暖是主要催化劑，不確定性在于政策,地產(chǎn)股的股價(jià)表現(xiàn)及驅(qū)動(dòng)因素,資料來(lái)源：WIND、中國(guó)銀河證券研究部,29,貨幣政策,金

12、融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增速 資料來(lái)源：CEIC,9月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額為61.5萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)16.3%； 增速與09年6月份的34.4%相比顯著回落，但仍舊略高于01年末的11.6%、05年末的13.0%的兩個(gè)前期底部,30,貨幣政策,房地產(chǎn)貸款余額同比增速 資料來(lái)源：CEIC,三季度末，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為11.7萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)12.2%； 其中，房地開(kāi)發(fā)貸款余額3.8萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)11.0%；購(gòu)房貸款余額7.2萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)12.0%，增速均見(jiàn)底反彈。預(yù)計(jì)，四季度購(gòu)房貸款和開(kāi)發(fā)貸款增速繼續(xù)溫和回升。,31,近期的房地產(chǎn)行業(yè)政策,資料來(lái)源：WIND、中國(guó)銀河證券研究部,32,股價(jià)的驅(qū)動(dòng)因

13、素預(yù)測(cè),經(jīng)濟(jì)政策：穩(wěn)健貨幣+積極財(cái)政，中性偏多 行業(yè)政策：中央真空、地方微松，中性偏多 樓市表現(xiàn)：復(fù)蘇初期，量?jī)r(jià)微升，中性偏多 估值水平：對(duì)應(yīng)于2012年業(yè)績(jī)，龍頭股-PE10倍，NAV折價(jià)20%；二線(xiàn)股-PE11倍，NAV折價(jià)30%至45%。估值仍有上漲空間。 結(jié)論：總體偏正面，雖然累積超額收益較多，但上漲行情似乎還未走完。維持超配。,33,一、主要結(jié)論 二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部 三、樓市：溫和復(fù)蘇 四、策略：維持超配 五、個(gè)股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股,目錄,34,行業(yè)分化延續(xù)，繼續(xù)優(yōu)先配置高周轉(zhuǎn)龍頭,2013年樓市將呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高周轉(zhuǎn)模式仍舊是最佳的選擇；另

14、一方面，區(qū)域和產(chǎn)品分化的特點(diǎn)也將更加突出。因此，從板塊配置的角度，我們?nèi)匀唤ㄗh配置銷(xiāo)售好、周轉(zhuǎn)快、業(yè)績(jī)?cè)鏊俑叩娜珖?guó)性開(kāi)發(fā)商和二三線(xiàn)開(kāi)發(fā)商，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、陽(yáng)光城等。 保利地產(chǎn)（600048）：全國(guó)性開(kāi)發(fā)商中的龍頭，近幾年增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。公司堅(jiān)持高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，執(zhí)行力強(qiáng)。產(chǎn)品定位于主流人群、中小戶(hù)型，在剛需為主的市場(chǎng)中凸顯優(yōu)勢(shì)。 榮盛發(fā)展（002146）：二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商中的龍頭。主要區(qū)域布局在廊坊、滄州、徐州等華北區(qū)域的二、三線(xiàn)城市，產(chǎn)品面向剛性需求。公司同樣貫徹高杠桿、高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目管控到位、成本控制能力強(qiáng)者。,35,城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略受益股,城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展主線(xiàn)，也是房地產(chǎn)股2013年的主題；而新型城鎮(zhèn)化重心在于中西部，相應(yīng)的受益地產(chǎn)股包括：金科股份、華夏幸福和南國(guó)置業(yè)。 金科股份(000656) 公司定位于二三四線(xiàn)城市的住宅開(kāi)發(fā)。60%的業(yè)務(wù)布局在大西南（包括重慶、成都等）。 華夏幸福(600340) 公司的業(yè)務(wù)模式是與各地方政府合作，負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、