1、 縣住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告(1) 縣級(jí)住宅小區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告(xxxx 、90年代初建成的住宅建筑，受條件限制，規(guī)劃不規(guī)范、建設(shè)、土地利用，存在社區(qū)配套不完善、小綠地、停車位不足、環(huán)境污染、房屋立面嚴(yán)重?fù)p壞。等問(wèn)題目前，這些舊住宅小區(qū)無(wú)法進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理基本上由社區(qū)居委會(huì)管理。這些房屋建設(shè)中存在的許多問(wèn)題，已經(jīng)成為大多數(shù)業(yè)主強(qiáng)烈反映的熱點(diǎn)問(wèn)題三、意見(jiàn)和建議針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難和問(wèn)題，為進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，課題組提出以下意見(jiàn)和建議：意見(jiàn)和建議1、完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。縣政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從源頭上減少物業(yè)管理中的矛

2、盾和糾紛。一是縣工商建設(shè)部門要廣泛征求各界意見(jiàn)和建議，開(kāi)始制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)成本，雙方權(quán)利、服務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主行為。第二，建設(shè)主管部門應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，明確在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的使用，防止開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司隨意處置物業(yè)共用部位屬于業(yè)主、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)，引發(fā)矛盾和糾紛。組織檢查時(shí)，應(yīng)配合相關(guān)單位將各類管線工程納入驗(yàn)收內(nèi)容。2、完善物業(yè)管理制度和機(jī)制。首先，按照“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的物業(yè)管理體系要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系。相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作

3、機(jī)構(gòu)，配備專職工作人員，并加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)。其次，按照“條塊結(jié)合屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確縣、鎮(zhèn)、居委會(huì)的職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮鎮(zhèn)、居委會(huì)在轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)中的監(jiān)督作用三是要完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度，建立縣、鄉(xiāng)、居委會(huì)、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和糾紛調(diào)解機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政管理部門、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主參與、相互監(jiān)督下專項(xiàng)物業(yè)維修資金支付、保全3、深化物業(yè)管理法規(guī)教育。利用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等媒體，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、江西省物業(yè)管理?xiàng)l例的宣傳活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的教育和培訓(xùn)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代

4、表，促進(jìn)基層行政人員、業(yè)主委員會(huì)成員依法履行職責(zé)；推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)遵守法律法規(guī)，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，讓他們充分認(rèn)識(shí)到做好物業(yè)管理不僅是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，也是一項(xiàng)需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心和支持的工作。4、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。一方面，縣政府和鄉(xiāng)鎮(zhèn)職能部門要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究召開(kāi)業(yè)主大會(huì)+成立業(yè)主委員會(huì)+引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)存在的困難和問(wèn)題，加大組織協(xié)調(diào)+指導(dǎo)+幫助的力度，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立和有效展示加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)和日常監(jiān)督。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)需要的工作經(jīng)費(fèi)，應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)的章程

5、來(lái)引導(dǎo)籌集，杜絕直接向物業(yè)公司索要的現(xiàn)象。另一方面，縣政府和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的相關(guān)職能部門要履行職責(zé)，加強(qiáng)日常管理，加強(qiáng)執(zhí)法，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為；加大調(diào)解力度，及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾和糾紛，盡快解決業(yè)主強(qiáng)烈反映的問(wèn)題。同時(shí)，要組織不定期檢查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、不定期收費(fèi)的企業(yè)進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消其縣域物業(yè)管理資格，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。另一方面，要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、以質(zhì)配價(jià)、合同約定”的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。的和諧氛圍同時(shí)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)，逐步提高我縣xx物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升

6、物業(yè)管理水平，積極探索市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理。的雙向選擇5、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立質(zhì)量和品牌意識(shí)，從以下幾個(gè)方面入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，并獲得業(yè)主和行業(yè)委員會(huì)的支持與配合。第一，加強(qiáng)員工的專業(yè)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。第二，按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的形式。在其服務(wù)區(qū)域的顯著位置或收費(fèi)場(chǎng)所，物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話。價(jià)格同時(shí)，每個(gè)月業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)當(dāng)月、日常維護(hù)收支等。應(yīng)在社區(qū)公告欄等醒目的地方公布，以便大多數(shù)業(yè)主能夠“了解消費(fèi)情況”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)，達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)糾正業(yè)主和行業(yè)委員會(huì)提出的合理要求。四是實(shí)行物業(yè)驗(yàn)收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)檢查物業(yè)的共用部位和設(shè)施，以減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題造成的物業(yè)矛盾和糾紛。6、積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理?？h政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門調(diào)動(dòng)各方積極性。鑒于舊住宅小區(qū)規(guī)模小、物業(yè)分散，特別是舊建筑、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難以啟動(dòng)，縣政府應(yīng)逐一進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種方式、多種形式，加快住宅小區(qū)改造，解決維修資金籌集困難、物業(yè)管理