1、,2015年5月,虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)商鋪市場(chǎng)調(diào)研及 虹橋綠谷之商業(yè)板塊功能定位初探,下一站， 虹 橋,綠 谷,寓意： 距離虹橋樞紐僅700米的距離，融為樞紐的又一個(gè)站點(diǎn)。 未來(lái)將以虹橋樞紐為圓心，集聚成市，成為重要的地標(biāo)。 擁有上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)的扶持及支撐。,項(xiàng)目,建議,業(yè)態(tài)業(yè)種,4,SWOT策略：抓住項(xiàng)目現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)，并與周邊項(xiàng)目形成互補(bǔ)招商，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；充分評(píng)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，制定切實(shí)有效的運(yùn)營(yíng)方案規(guī)避區(qū)域可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。,本案的商業(yè)能級(jí)：區(qū)域型商業(yè) 商業(yè)形態(tài)：商業(yè)街/集中型商業(yè),本案商業(yè)能級(jí)判定,原則1：利于項(xiàng)目商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng) 根據(jù)市場(chǎng)情況及目前運(yùn)營(yíng)較好的商業(yè)，選擇最易存活的業(yè)種。 原

2、則2：能夠擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)群范圍 項(xiàng)目本身及周邊辦公樓白領(lǐng)、周邊社區(qū)居民及虹橋樞紐途徑商旅客是本項(xiàng)目的三類(lèi)基礎(chǔ)消費(fèi)客群，除基礎(chǔ)消費(fèi)客群外，更要通過(guò)特色業(yè)態(tài)，將消費(fèi)客群的涵蓋面的涵蓋范圍擴(kuò)大。,業(yè)種定位原則,原則3：異于周邊項(xiàng)目定位 對(duì)比周邊項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，形成差異化定位，進(jìn)行互補(bǔ)招商與錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，尤其關(guān)注虹橋天地、龍湖天街等有較強(qiáng)商業(yè)集聚效應(yīng)的大型項(xiàng)目。,7,個(gè)案回顧,周邊項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位多以零售、餐飲、休閑娛樂(lè)類(lèi)主要方向。,/虹橋商業(yè)區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)種統(tǒng)計(jì),同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,個(gè)案回顧,/虹橋商業(yè)區(qū)核心區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)種統(tǒng)計(jì),核心區(qū)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目的餐飲比例均占總體業(yè)種的40%以上，整體模式上均以餐飲、零

3、售為主，以休閑娛樂(lè)相輔，傳統(tǒng)業(yè)種泛濫。,總結(jié)：,差異化、體驗(yàn)化、主題化,策略,假設(shè)：,個(gè)案回顧/舉例說(shuō)明,目前周邊的租金為8元/天,若有100家餐廳，就至少要有27000人流量的消費(fèi)者，可以預(yù)見(jiàn)餐飲的經(jīng)營(yíng)難度必然很高。,一家面積300的餐飲店,日租金是8*300=2400元,租金一般占餐飲業(yè)態(tài)日成本的30%,這家餐飲的日成本為2400/30%=8000元,在客單價(jià)平均30元的情況下,該店每天流動(dòng)客人至少要超過(guò)270人,區(qū)域內(nèi)未來(lái)各類(lèi)餐飲店極多,在連鎖效應(yīng)影響下，各項(xiàng)目的招商和競(jìng)爭(zhēng)也空前激烈。,目標(biāo)消費(fèi)客群研判,虹橋樞紐商旅客群,擴(kuò)大客群來(lái)源 特定消費(fèi)客群,自身及周邊項(xiàng)目的辦公人群,周邊居民,因

4、為這些消費(fèi)者每天都在項(xiàng)目及周邊，具有固定且剛性的消費(fèi)需求，因此是我們要抓住的重點(diǎn)基礎(chǔ)性消費(fèi)客群,項(xiàng)目所在區(qū)域周邊有大型居民社區(qū)，擁有非常龐大的消費(fèi)基數(shù)，是我們需要吸引的重要基礎(chǔ)性消費(fèi)客群。,虹橋樞紐日人流極其巨大，能釋放大量的消費(fèi)能量，是我們要努力爭(zhēng)取的基礎(chǔ)性消費(fèi)客群。,項(xiàng)目基礎(chǔ)客群為區(qū)域共享的消費(fèi)群體，本項(xiàng)目相比虹橋天地、龍湖等大型項(xiàng)目在體量、地理位置等方面處于不利地位，基礎(chǔ)性消費(fèi)客群被這些項(xiàng)目分流后，無(wú)法支撐項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，因此除了滿(mǎn)足基礎(chǔ)客群消費(fèi)需求，盡力爭(zhēng)取之外，還應(yīng)通過(guò)各種手段擴(kuò)大消費(fèi)客群來(lái)源，以特定消費(fèi)客群作為核心目標(biāo)。,被分流而無(wú)法支撐項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。,其次引進(jìn)具有主題性、特色化的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)

5、項(xiàng)目的特異性和影響力，吸引一批有特殊消費(fèi)需求的人群，并擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。,目標(biāo)消費(fèi)客群研判,業(yè)種甄選,首先甄選具有誘導(dǎo)力、體驗(yàn)性的業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目的吸引力，盡可能多的吸引基礎(chǔ)消費(fèi)客群。,目的性消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射半徑,滯留性消費(fèi)，延長(zhǎng)消費(fèi)者的駐留時(shí)間，增強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力,藍(lán)海戰(zhàn)略，規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),同類(lèi)業(yè)態(tài)集群效應(yīng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的影響力和對(duì)特定人群的吸引力,餐飲,零售,其他,周邊項(xiàng)目業(yè)種定位,多以餐飲、零售為主的傳統(tǒng)業(yè)種,12,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力激烈，盈利能力有待考驗(yàn)。,具有足夠吸引力的特色新興業(yè)態(tài)業(yè)種，富有體驗(yàn)性、新鮮感。,業(yè)種建議,差異化定位、錯(cuò)位式經(jīng)營(yíng),建 議,主題性商業(yè)、特色化業(yè)種,方

6、向,13,將D.I.G.（上海外高橋進(jìn)口商品直銷(xiāo)中心）、韓國(guó)館及球迷俱樂(lè)部作為主力店，以體驗(yàn)性與主題性商業(yè)為制勝點(diǎn)，帶人領(lǐng)略異國(guó)風(fēng)情。,圍繞主力店進(jìn)行業(yè)態(tài)定位,主力店,三個(gè)商戶(hù)均為微瑞谷的現(xiàn)有資源，且都屬于稀缺資源。 三個(gè)商戶(hù)對(duì)于面積的需求都較大，能夠快速的完成招商。 有別于周邊其它項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。 擁有其核心的消費(fèi)客群，且客群量大、忠誠(chéng)度高，能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 微瑞谷與三個(gè)品牌之間有較深厚的合作關(guān)系，落地可能性高。,作為主力店的理由：,比肩國(guó)展中心 成為大虹橋又一個(gè)風(fēng)尚集聚地,國(guó)展中心以展會(huì)為平臺(tái)聚集人氣，虹橋綠谷則以韓國(guó)文化元素加上偶像學(xué)院的演藝教育元素，憑借明星的號(hào)召力，打造集聚韓式風(fēng)尚的吃、喝、

7、玩、樂(lè)、傳媒、美體、教育為一體的韓國(guó)館，以此形成強(qiáng)大的集聚相應(yīng)，吸引大量客流。,主力店一：韓國(guó)館&偶像學(xué)院，以流行文化、娛樂(lè)明星為賣(mài)點(diǎn),15,甄選理由,2014年中國(guó)游客在韓國(guó)的消費(fèi)為 14萬(wàn)億韓元(約折合849億元人民幣）,&,趨勢(shì)效應(yīng),明星效應(yīng),鎖定核心客群為熱衷流行文化和追星的人群,以韓國(guó)館聯(lián)動(dòng)偶像學(xué)院為方式，打造以韓國(guó)流行文化和明星為特色的商業(yè)模式,商機(jī),16,韓國(guó)館,深度挖掘CJ E&M與偶像學(xué)院在商業(yè)、演藝、和培訓(xùn)等方面的資源，聚集各類(lèi)商戶(hù)，舉辦定期及不定期的“秀”，邀請(qǐng)各路明星出場(chǎng)，以此吸引大批客群的流入，消費(fèi)周邊擴(kuò)充服務(wù)。,韓國(guó)特色餐飲,流行潮牌,韓式美容美體,韓國(guó)館表現(xiàn)形式,

8、17,CJ E&M是通過(guò)電視，電影，音樂(lè)，演出，游戲等多樣化的媒體形式和服務(wù)平臺(tái)，引領(lǐng)文化潮流的國(guó)際傳媒集團(tuán)。以追求標(biāo)新立異的唯一（Only One）精神為根本的CJ E&M給顧客帶來(lái)最高享受的CJ E&M正引領(lǐng)著亞洲流行（Asia Pop Culture）的走向世界。,旗下?lián)碛卸囝I(lǐng)域資源,CJ集團(tuán)下屬各類(lèi)流行文化和商業(yè)品牌眾多。,CGV是CJ旗下的影視傳媒集團(tuán)，除了影院業(yè)務(wù)外，還擁有大量的籌辦演出的經(jīng)驗(yàn)及資源。,CJ E&M：擁有大量流行品牌和明星資源的韓國(guó)影視傳媒集團(tuán),18,偶像學(xué)院：以培訓(xùn)和演出為主的造星機(jī)構(gòu)，微瑞谷的兄弟企業(yè),19,偶像學(xué)院,20,通過(guò)明星效應(yīng)，運(yùn)用主題“秀”，提升品牌

9、知名度，吸引人氣,以明星代言產(chǎn)品，以及邀請(qǐng)明星出席各類(lèi)主題“秀”的形式，聚集大批粉絲。,以偶像學(xué)院為平臺(tái)，定期推出不同類(lèi)型的演出。,引進(jìn)明星店，例如百萬(wàn)奶昔、熱辣壹號(hào)等品牌，以明星效應(yīng)吸引粉絲。,韓國(guó)館推廣經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn),1,2,3,21,以球隊(duì)主題館作為經(jīng)營(yíng)核心,考慮區(qū)域范圍內(nèi)嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)局面，以足球俱樂(lè)部為主體，衍生出包括足球文化、體育文化及歐洲異域風(fēng)情的主題館從而開(kāi)辟藍(lán)海。,主力店二：球迷俱樂(lè)部，以足球運(yùn)動(dòng)為賣(mài)點(diǎn),22,皇馬球迷俱樂(lè)部成立于2002年9月，是中國(guó)國(guó)內(nèi)第一個(gè)也是影響力最大、會(huì)員人數(shù)最多的專(zhuān)業(yè)性中文皇馬球迷俱樂(lè)部。 巴薩球迷俱樂(lè)部在全世界范圍內(nèi)已經(jīng)擁有了超過(guò)12萬(wàn)的球迷，球迷俱

10、樂(lè)部超過(guò)1000個(gè)。 大量的球迷群體是未來(lái)客群的極其有利的保障，同時(shí)所產(chǎn)生的衍生效應(yīng)也是帶動(dòng)消費(fèi)的保證。,甄選理由,巴薩球迷俱樂(lè)部 Futbol Club Barcelona,微瑞谷與球迷俱樂(lè)部代理方的深厚合作關(guān)系,憑借球隊(duì)的凝聚力、球員的號(hào)召力帶動(dòng)人氣的提升。,販?zhǔn)叟c球隊(duì)、球員有關(guān)的周邊商品。,陳列、展示球隊(duì)日常設(shè)施及隊(duì)史文化。,體驗(yàn)身臨其境的觀球感受。,提供咖啡、簡(jiǎn)餐供球迷交流、慶祝。,運(yùn)用品牌效應(yīng)打造以足球文化為主體的主題性場(chǎng)館，落位于虹橋綠谷后利用球隊(duì)的號(hào)召力吸引廣大球迷。,球迷俱樂(lè)部功能服務(wù),24,球迷俱樂(lè)部服務(wù)衍生：運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、周邊零售、文化場(chǎng)館等,西班牙陶瓷,畢加索油畫(huà),25,通過(guò)

11、明星球隊(duì)效應(yīng)，推廣體育文化，擴(kuò)展歐洲風(fēng)情，聚集客群。,以球隊(duì)及明星球員的效應(yīng)拉攏一批球迷客群，展示球隊(duì)文化，販?zhǔn)壑苓叜a(chǎn)品。,以主打體育作為亮點(diǎn)，配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，以衍生體育概念拉動(dòng)消費(fèi)。,借由西班牙兩支球隊(duì)的勢(shì)頭擴(kuò)展西班牙文化，以極具風(fēng)情的商品和不定期的展覽提升影響力。,球迷俱樂(lè)部推廣經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn),1,2,3,26,一站式商務(wù)配套服務(wù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)進(jìn)口精品與日常用品的全覆蓋，服務(wù)于整個(gè)大虹橋區(qū)域，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍。,主力店三：DIG，以種類(lèi)繁多的優(yōu)質(zhì)進(jìn)口商品為賣(mài)點(diǎn),依托上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，D.I.G.以進(jìn)口商品批發(fā)業(yè)務(wù)為核心，在上海地區(qū)快速開(kāi)店，目前已有13家門(mén)店，多以加盟形式經(jīng)營(yíng)，并面向長(zhǎng)三角地區(qū)擴(kuò)

12、張。,D.I.G.在上海已經(jīng)擁有13家門(mén)店，多以加盟形式經(jīng)營(yíng)，并還在面向長(zhǎng)三角地區(qū)不斷擴(kuò)張中，但虹橋范圍內(nèi)尚無(wú)D.I.G.門(mén)店。,D.I.G.：目前上海發(fā)展最快的進(jìn)口商品直銷(xiāo)中心,D.I.G.浦東曹路悅天地15年5月20日也已簽約。,引進(jìn)D.I.G.目的,D.I.G.引來(lái)進(jìn)口商品直銷(xiāo)風(fēng)暴，如海鮮、牛奶、水果等產(chǎn)品引爆市場(chǎng)，人氣急升。,D.I.G.的優(yōu)勢(shì)在于其性?xún)r(jià)比極高的進(jìn)口商品能帶來(lái)大量的客流。,通過(guò)D.I.G.解決周邊白領(lǐng)對(duì)進(jìn)口商品消費(fèi)及生活需求。,通過(guò)D.I.G.吸引周邊居民前來(lái)消費(fèi)，引導(dǎo)客流。,目的,29,D.I.G.經(jīng)營(yíng)模式,通過(guò)委托第三方運(yùn)營(yíng)管理，選擇最為合適的合作方-曼己客來(lái)推進(jìn)該

13、項(xiàng)目落地。,以曼己客作為眾合與D.I.G.之間的紐帶橋梁，組件DIG綠谷經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，推進(jìn)該項(xiàng)目迅速、高效落地。 曼己客有著豐富、資深的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，與萬(wàn)科、光明、跨國(guó)采購(gòu)中心有著緊密的戰(zhàn)略合作。,豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),完善的管理體系,30,D.I.G.經(jīng)營(yíng)模式,張江店位于高端社區(qū)翡翠公園中，已于2015.03.28正式開(kāi)業(yè)； 聯(lián)洋店位于外籍人士集聚的國(guó)際社區(qū)中，即將于5.28開(kāi)業(yè)； 此外，古北店、新江灣店已經(jīng)無(wú)錫、昆山等地區(qū)分店正籌備中； 曼己客以其豐富的經(jīng)驗(yàn)與資源正穩(wěn)步擴(kuò)張中。,曼己客成功攜手光明集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)以及海爾集團(tuán)、卡薩帝等眾多知名集團(tuán)合作共贏。,31,時(shí)間進(jìn)度表,1,2,3,4,5,主力店

14、試營(yíng)業(yè),2015年5月,前期策劃,充分認(rèn)識(shí)自我，準(zhǔn)確定位； 尋找目標(biāo)商戶(hù)，做充分地前期準(zhǔn)備工作。,2015年6月,啟動(dòng)招商,專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目開(kāi)展前期各類(lèi)工作； 目標(biāo)商戶(hù)約見(jiàn)與帶看，洽談商戶(hù)合作條件； 爭(zhēng)取在第二季度結(jié)束前與至少一價(jià)主力店達(dá)成意向協(xié)議，進(jìn)行推廣。,2015年10月,主力店 正式簽約,與主力店正式簽約，并進(jìn)場(chǎng)裝修，同時(shí)圍繞主力店進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模宣傳和活動(dòng)，為項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售提供強(qiáng)有力的支撐，以中秋和十一為宣傳的高潮節(jié)點(diǎn)。,2015年12月,配套商業(yè)簽約,元旦之前簽訂一批配套商業(yè)的意向或租賃合同，并進(jìn)行聯(lián)合推廣，為項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售進(jìn)行年底沖刺做支撐。主要節(jié)點(diǎn)：圣誕節(jié)、元旦。,6,201

15、5年2月,主力店與其它配套商戶(hù)完成裝修，年底試營(yíng)業(yè)，利用過(guò)年氛圍進(jìn)行大力推廣。主要節(jié)點(diǎn)：情人節(jié)、年初五、元宵節(jié)。,2016年5月,全面開(kāi)業(yè),通過(guò)主力店的影響力，和前期試營(yíng)業(yè)推廣的積累，達(dá)到開(kāi)業(yè)要求的招商完成度全面開(kāi)業(yè)。,在推進(jìn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上希望與銷(xiāo)售大型節(jié)點(diǎn)相結(jié)合。,原則1：以業(yè)種引導(dǎo)產(chǎn)品 根據(jù)業(yè)種定位，判斷不同業(yè)種對(duì)面積需求； 原則2：以建筑形態(tài)引導(dǎo)產(chǎn)品 根據(jù)建筑形態(tài)，判斷不同形態(tài)分割面積； 原則3：保證空間靈活組合 利用公共空間增加營(yíng)業(yè)面積，提高租金貢獻(xiàn)和商業(yè)價(jià)值。,建議本案（出租用途的）面積段最小分割可采用為50左右的標(biāo)準(zhǔn)模塊，通過(guò)多個(gè)模塊靈活組合滿(mǎn)足多種業(yè)態(tài)需求，同時(shí)利用公共區(qū)域增加商業(yè)經(jīng)

16、營(yíng)面積、提升價(jià)值。,業(yè)態(tài)落位及分割建議,33,啟動(dòng)區(qū),北谷商業(yè)主要節(jié)點(diǎn),主要節(jié)點(diǎn)設(shè)置： 北谷作為招商和經(jīng)營(yíng)的啟動(dòng)區(qū) 1、南北谷是即可獨(dú)立，又可形成整體的靈活空間，單開(kāi)北谷可縮短招商周期，有利于本項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售（因?yàn)楸景敢咽乾F(xiàn)房，越快招商開(kāi)業(yè)越好）； 2、北谷招商和營(yíng)運(yùn)中可以為南谷樹(shù)立參照物，南谷的定位和業(yè)態(tài)選取可以根據(jù)北谷的情況調(diào)整； 3、北谷成功招商后能馬上提高南谷的商業(yè)價(jià)值，拉高租金，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)街設(shè)置3個(gè)重要節(jié)點(diǎn) 分別為北谷中央、地下一二層的東北角最寬闊處，用以匯聚人流；,北谷,南谷,商業(yè)廣場(chǎng)地下一層,商業(yè)廣場(chǎng)地下二層,啟動(dòng)區(qū)建議,北谷-1F鋪位面積,實(shí)測(cè)建筑面積：3015

17、.99、公共面積：1245、總建筑面積：4261,北谷-2F鋪位面積,實(shí)測(cè)建筑面積：6317.71、公共面積：3182、總建筑面積：9500,36,空間布局：呈金字塔結(jié)構(gòu),37,北谷鋪位面積,北谷商鋪實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積總計(jì)9333.7，得房率68%；,商鋪利用率不高，公共空間有很大的利用價(jià)值。,38,甬虹路,建虹路,申貴路,申長(zhǎng)路,出入口設(shè)置,從地面通過(guò)扶梯到達(dá)下沉式商業(yè)街,未來(lái)核心區(qū)地下通廊將打通，直接通向周邊項(xiàng)目及虹橋樞紐,由虹橋樞紐一層的辦公區(qū)域通向商業(yè)街,39,商業(yè)廣場(chǎng)地下一層,商業(yè)廣場(chǎng)地下二層,韓國(guó)館面積需求大，以地下二層為主加上部份地下一層，韓國(guó)館必須要有較多的展示面，所以圍繞北谷展

18、開(kāi)布置，整層韓國(guó)館落位后，使其內(nèi)部自行規(guī)劃業(yè)態(tài)和動(dòng)線，兩層銜接，盡量利用店中店的形式使消防通道自成體系，使經(jīng)營(yíng)用面積最大化； 北谷西側(cè)樓梯、電梯和消防通道密集，利用率低，安排各種配套業(yè)態(tài)，并預(yù)留開(kāi)闊的室內(nèi)公共空間可做活動(dòng)場(chǎng)所； 配套商業(yè)包括：便利店、銀行、輕餐飲（面包、咖啡等）。,鋪位劃分建議方案一：韓國(guó)館、偶像學(xué)院,主入口,配套商業(yè),韓國(guó)館,偶像學(xué)院,40,商業(yè)廣場(chǎng)地下一層,商業(yè)廣場(chǎng)地下二層,以體育加文化為主題的業(yè)態(tài)落位方案中，球迷俱樂(lè)部處于核心位置，并安排上下兩層及四個(gè)功能片區(qū)以區(qū)分其各種不同類(lèi)型的功能，并盡量圍繞北谷，提供較好展示面； 體育用品集合店及健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館是次主力店，考慮到其需要

19、開(kāi)闊的空間，因此放在地下二層，地下一層提供部份場(chǎng)地作為接待入口； 歐洲風(fēng)情文化商業(yè)館包括了零售、展覽等功能。,鋪位劃分建議方案二：球迷俱樂(lè)部,主入口,運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)館,大型運(yùn)動(dòng)商品集合店,歐洲風(fēng)情文化商業(yè)館,球迷俱樂(lè)部,配套商業(yè),41,商業(yè)廣場(chǎng)地下一層,商業(yè)廣場(chǎng)地下二層,主入口,主入口,由于北谷不具備餐飲條件，D.I.G搭配的業(yè)態(tài)組合較少，建議使其與韓國(guó)館或者球迷俱樂(lè)部組合成雙主力店模式； 搭配韓國(guó)館時(shí)，因其店中店的模式，可自成內(nèi)部動(dòng)線體系，可使整個(gè)北谷的利用效率最大化； D.I.G落位要考慮到其出入口設(shè)置和收銀問(wèn)題，因此建議其入口緊挨一層扶梯位置，收銀出口靠近底下二層車(chē)行通道處，具體方案應(yīng)由D.

20、I.G提供建議。,鋪位劃分建議方案三：D.I.G、韓國(guó)館、偶像學(xué)院,D.I.G,偶像學(xué)院,韓國(guó)館,42,本方案是三個(gè)主力業(yè)態(tài)全部入駐的理想狀態(tài)，商業(yè)面積利用率高； 缺點(diǎn)是除去三個(gè)主力業(yè)態(tài)之外其它衍生業(yè)態(tài)和配套無(wú)法進(jìn)駐北谷，可安排到南谷； 各主力業(yè)態(tài)的面積稍有縮減，但是在同時(shí)進(jìn)駐的情況下能將項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值提高到最大； 在能同時(shí)引進(jìn)兩個(gè)主力業(yè)態(tài)的情況下，也可參考該方案進(jìn)行落位，空余部分可酌情安排衍生業(yè)態(tài)和配套業(yè)態(tài)。,主入口,鋪位劃分建議方案四：韓國(guó)城、偶像學(xué)院、球迷俱樂(lè)部和D.I.G,商業(yè)廣場(chǎng)地下一層,商業(yè)廣場(chǎng)地下二層,項(xiàng)目,建議,租金定價(jià),方法： 基準(zhǔn)租金定價(jià)方法,步驟：,選擇周邊具有代表性的同類(lèi)

21、型物業(yè)作為參考案例； 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)以及參考案例所占權(quán)重得出估算價(jià)格； 根據(jù)每層商業(yè)租金所占比例計(jì)算得出每層商業(yè)租金價(jià)格。,租金定價(jià)/定價(jià)方法,45,重點(diǎn)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目,虹橋天地、龍湖天街、萬(wàn)通新地、萬(wàn)科中心對(duì)于本案而言，均具備了基本意義上的比價(jià)條件，故本案的起始租金定價(jià)將根據(jù)以上項(xiàng)目平均租金，結(jié)合我司多年商業(yè)操作成功經(jīng)驗(yàn)，以不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域的價(jià)差定價(jià)法原則制定。,本案,龍湖虹橋天街,萬(wàn)通新地中心,虹橋天地,虹橋萬(wàn)科中心,虹橋協(xié)信中心,租金定價(jià)/定價(jià)方法,46,租金定價(jià)/定價(jià)方法,取項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)較為有代表性的地下一層零售商鋪為標(biāo)準(zhǔn),47,租金定價(jià)/定價(jià)方法,參考對(duì)象租金價(jià)格,本案對(duì)比租金價(jià)格,1 （

22、標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù) ）,公式：,4.89,元/天,我們對(duì)推導(dǎo)的租金選取小數(shù)點(diǎn)后兩位，則最終-1F基準(zhǔn)租金為：4.89元/m天,-2F按-1F基準(zhǔn)租金的70%計(jì)，則最終-2F基準(zhǔn)租金為：3.42元/m天(建筑面積),租金定價(jià)/定價(jià)方法,根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)租金推導(dǎo)而得出項(xiàng)目的初步估算租金，,注：以上租金按建筑面積計(jì)算,以上價(jià)格為針對(duì)一般商戶(hù)的實(shí)際報(bào)價(jià)，根據(jù)主力店優(yōu)惠條件原則，對(duì)于目標(biāo)引進(jìn)的主力店，應(yīng)在現(xiàn)租金建議基礎(chǔ)上再進(jìn)行下調(diào)，下調(diào)幅度10%-30%左右。,3.96元/m天,本案平均租金報(bào)價(jià)：,相對(duì)整個(gè)大虹橋區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)商鋪?zhàn)饨饘?duì)外報(bào)價(jià)項(xiàng)目的租金建議偏低，但是因以下原因使項(xiàng)目實(shí)際上未受影響： 1、主力店實(shí)際租

23、賃的使用面積大于產(chǎn)證面積，公共部份按一定比例計(jì)租金； 2、主力店帶動(dòng)其它業(yè)態(tài)租賃，產(chǎn)生的租金高于平均租金。,49,租金定價(jià)/定價(jià)策略,價(jià)格制勝,小步快漲,小面積 換 大空間,前期先降低對(duì)外租金報(bào)價(jià)，便于后續(xù)招商工作開(kāi)展，引進(jìn)主力店，快速將商鋪?zhàn)獬鋈?，開(kāi)張營(yíng)業(yè)盤(pán)活整體商業(yè)氛圍；,通過(guò)一年一小漲三年一大漲的增速，穩(wěn)步提高租金水平；,善于利用產(chǎn)證以外的公共面積，增加可營(yíng)業(yè)面積，吸引商戶(hù)。,雖然產(chǎn)證面積小，但實(shí)際可營(yíng)業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)被放大。 具體操作方式可通過(guò)進(jìn)一步合作之后，我們?cè)谂c商戶(hù)洽談過(guò)程中達(dá)成一致。,實(shí)現(xiàn),利用率最大化、收益最大化,50,5年綜合收益測(cè)算/按實(shí)測(cè)商鋪面積計(jì)租,51,5年綜合收益測(cè)算/

24、按可營(yíng)面積計(jì)租,THANKS,53,附件,54,凱德集團(tuán)以發(fā)展地產(chǎn)基金為核心的“新資產(chǎn)模式”，實(shí)質(zhì)是“以錢(qián)生錢(qián)”戰(zhàn)略，即由私募基金(PE)去培育和發(fā)展物業(yè)，成熟后則輸送給房地產(chǎn)信托基金(REITs)，REITs為PE提供退出渠道，彼此間相互支持。,凱德集團(tuán)資本運(yùn)作流程圖,凱德模式與美國(guó)模式（以金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)尋找地產(chǎn)項(xiàng)目的模式）在順序上迥異。 這種模式在凱德集團(tuán)（中國(guó)）的許多購(gòu)物中心、商場(chǎng)及城市綜合體的開(kāi)發(fā)過(guò)程中得以不斷復(fù)制，成為缺乏融資和退出通道的中國(guó)同行們艷羨的“絕技”。 而且，由于這種“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，凱德集團(tuán)（中國(guó)）僅以330萬(wàn)平方米的權(quán)益建筑面積，卻能撬動(dòng)了高達(dá)3000億元的資產(chǎn)管理總額

25、。,運(yùn)營(yíng)模式借鑒/凱德模式介紹,凱德模式的關(guān)鍵點(diǎn)是以地產(chǎn)為核心主導(dǎo)，以PE、REITs為融資輔助與退出通道。,55,從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到私募基金的開(kāi)發(fā)培育，再到REITs的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德集團(tuán)構(gòu)建了從開(kāi)發(fā)商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程。,“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資本運(yùn)作”的模式是凱德集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的核心。,凱德運(yùn)作模式,運(yùn)營(yíng)模式借鑒/凱德模式介紹,項(xiàng)目,認(rèn)知,本體分析,初步認(rèn)知/項(xiàng)目概況,項(xiàng)目區(qū)位：虹橋綠谷位于虹橋商務(wù)核心區(qū)中心片區(qū)08#地塊。 交通狀況：距虹橋機(jī)場(chǎng)1100米，虹橋火車(chē)站700米，軌交2、10號(hào)線600米。 項(xiàng)目四至：東至申貴路，南至建虹路，西至申長(zhǎng)路，北至甬

26、虹路。 產(chǎn)品組合：由鉆石樓、下沉式商業(yè)與總部辦公組成。,下沉式商業(yè)街,總平圖,虹橋綠谷,申 長(zhǎng) 路,申 貴 路,甬 虹 路,建 虹 路,1100米,700米,600米,58,項(xiàng)目由7棟辦公樓圍繞兩個(gè)峽谷商業(yè)廣場(chǎng)構(gòu)成，地上建筑為7-9層，地下為3層，其中-1F與-2F為商業(yè)，-3F為停車(chē)庫(kù)。 以街區(qū)式總部辦公為主，結(jié)合企業(yè)會(huì)所、下沉式商業(yè)廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)中心、國(guó)際精品MALL等各項(xiàng)城市功能。,項(xiàng)目規(guī)劃,初步認(rèn)知/項(xiàng)目規(guī)劃,59,一站式全能商業(yè)街區(qū),項(xiàng)目特色： 綠色街區(qū)總部辦公,初步認(rèn)知/項(xiàng)目特色,規(guī)劃為全能總部商業(yè)街，但商業(yè)空間有所局限,項(xiàng)目商業(yè)面積約為3.7萬(wàn)，南北兩個(gè)峽谷商業(yè)廣場(chǎng)約3.06萬(wàn)、

27、鉆石樓0.4萬(wàn)、2#樓1-2F約0.24萬(wàn)； 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃以為企業(yè)總部的商務(wù)人士提供一站式服務(wù)為主線。,初步認(rèn)知/商業(yè)規(guī)劃,地下二層平面圖 東西區(qū)通道聯(lián)通 商業(yè)配套集中于中庭 外圍布置設(shè)備用房,-2F,本案商業(yè)空間處于辦公樓之間下沉式內(nèi)街，對(duì)外展示面受限； 商業(yè)位于地下一、二層，且分為南北兩峽谷，易形成小環(huán)境，但相對(duì)而言商業(yè)空間被分隔，對(duì)動(dòng)線流通也有影響； 商鋪空間相對(duì)狹小，出入口設(shè)置不顯眼。,1,2,3,商業(yè)空間設(shè)計(jì)局限,1.26萬(wàn),1.8萬(wàn),3.7萬(wàn)下沉式 內(nèi)街商業(yè)廣場(chǎng),打造一站式總部商業(yè)街區(qū),61,本體分析,虹橋綠谷緊鄰虹橋樞紐，現(xiàn)已全面竣工，擁有3.7萬(wàn)下沉式內(nèi)街商業(yè)廣場(chǎng)，但在商業(yè)空間

28、上有一定局限性。,項(xiàng)目,認(rèn)知,區(qū)域分析,區(qū)位交通/概述,上海中心城區(qū)西部,東靠A20、西至A5、南依A9、北臨A11,虹橋商務(wù)區(qū)位于上海西部，依托優(yōu)越的地理位置與便捷的交通樞紐服務(wù)全球。,機(jī)場(chǎng) （虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)1、2號(hào)航站樓） 高鐵 （滬寧、滬杭等30條城際及高鐵）城市公共交通 （已建軌交L2、10，建設(shè)中L17） 長(zhǎng)途客運(yùn) （上海虹橋客運(yùn)西站）,位置,四至,交通,虹橋綜合交通樞紐,區(qū)位優(yōu)勢(shì)：虹橋商務(wù)區(qū)處于長(zhǎng)三角城市軸的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，將建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)。 交通優(yōu)勢(shì)：依托虹橋樞紐，虹橋商務(wù)區(qū)處于長(zhǎng)三角、全國(guó)交通的核心樞紐位置。,56種換乘模式,1小時(shí)長(zhǎng)三角都市圈顯現(xiàn)同城效應(yīng),5小時(shí)覆蓋環(huán)渤海

29、經(jīng)濟(jì)圈,虹橋樞紐帶動(dòng)上海城市能級(jí)提升,成為全國(guó)及全球輻射的承載平臺(tái),區(qū)域地位/商圈價(jià)值,| 65,城市戰(zhàn)略格局,大虹橋戰(zhàn)略的實(shí)施，將逐步形成“東有大浦東，西有大虹橋，延安西路連接”的啞鈴結(jié)構(gòu)： 東面：大浦東將形成超過(guò)1210萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇面積，是上海建設(shè)國(guó)際金融中心和航運(yùn)中心的主要平臺(tái)； 西面：大虹橋超過(guò)500萬(wàn)平方米的商務(wù)樓宇面積，肩負(fù)上海建設(shè)國(guó)際貿(mào)易中心、輻射長(zhǎng)三角、集聚全國(guó)高端商務(wù)和總部經(jīng)濟(jì)的使命,區(qū)域功能定位,上海打造國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的重要載體； 面向國(guó)內(nèi)外的高端服務(wù)功能和總部經(jīng)濟(jì)的集聚地； 促進(jìn)上海服務(wù)全國(guó)、服務(wù)長(zhǎng)三角的樞紐節(jié)點(diǎn),虹橋商務(wù)區(qū)定位為世界第六大城市群核心，為上海城市戰(zhàn)

30、略格局的重要組成部分，是上海建設(shè)“四個(gè)中心”的重要載體，項(xiàng)目的發(fā)展擁有良好的區(qū)域規(guī)劃前景。,區(qū)域規(guī)劃/虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃,啞鈴型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)格局,功能規(guī)劃,區(qū)域規(guī)劃/虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃,區(qū)域規(guī)劃,虹橋商務(wù)區(qū)定位為上海國(guó)際大都市的重要商務(wù)集聚區(qū)，分為26.3平方公里的主功能區(qū)與60平方公里的拓展區(qū)，目前以4.7平方公里核心區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。,主功能區(qū) 東至環(huán)西一大道，西至諸光路，南至滬青平高速，北至北翟高架。,拓展區(qū) 由主功能區(qū)向西至嘉金高速公路，向北至滬寧高速公路。,在86平方公里范圍內(nèi)，虹橋樞紐區(qū)域共涉及一場(chǎng)四區(qū)，包括長(zhǎng)寧、閔行、嘉定、青浦4個(gè)行政區(qū)與虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)。,核心區(qū)二期北區(qū)：占地面積144公

31、頃，總建面140萬(wàn)，以企業(yè)總部辦公、商務(wù)貿(mào)易辦公、現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)、高端居住為主體功能。,核心區(qū)一期：總建面約170萬(wàn)，建成功能多元、交通便捷、空間宜人、生態(tài)高效的低碳商務(wù)社區(qū)。,核心區(qū)二期南區(qū)：已出讓完畢，總建面18萬(wàn)，以總部辦公、現(xiàn)代商務(wù)功能為主，濱河創(chuàng)意休閑功能為輔。,核心區(qū),北區(qū),南區(qū),核心區(qū)規(guī)劃,（86平方公里）,（4.7平方公里）,67,區(qū)域規(guī)劃/功能與周期規(guī)劃,功能業(yè)態(tài)規(guī)劃,根據(jù)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)功能業(yè)態(tài)規(guī)劃， 虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展三類(lèi)業(yè)態(tài)：,主體業(yè)態(tài),1,功能業(yè)態(tài),2,配套業(yè)態(tài),3,主要為總部經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、商務(wù)辦公,主要為會(huì)議、會(huì)展業(yè),主要為酒店業(yè)、零售業(yè)、商業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè),塑造一

32、個(gè)宜人、宜居、宜商充滿(mǎn)活力馳名中外的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)區(qū),虹橋商務(wù)區(qū)著力打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)區(qū)；規(guī)劃2010-2015年以核心區(qū)為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域打造商務(wù)區(qū)雛形，2015-2017年商業(yè)體量49萬(wàn)，導(dǎo)入商務(wù)辦公人口11萬(wàn)人。,項(xiàng)目規(guī)劃周期,第一階段，20102015年，發(fā)展初期,以核心區(qū)為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，主要通過(guò)做形態(tài)、做氣勢(shì)，打造商務(wù)區(qū)雛形。,據(jù)上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)商務(wù)配套三年行動(dòng)計(jì)劃,核心區(qū)開(kāi)發(fā)體量：,550萬(wàn),其中商業(yè)體量：,49萬(wàn),商務(wù)辦公人士：,11萬(wàn)人,2015-2017三年內(nèi),規(guī)劃目的/未來(lái)愿景,未來(lái)虹橋?qū)⒔Y(jié)合便捷的樞紐交通、先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、專(zhuān)業(yè)的會(huì)展服務(wù)及多元化的辦公創(chuàng)意集群，積極開(kāi)拓深化

33、七大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個(gè)上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)、上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺(tái)、面向國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機(jī)構(gòu)的匯集地，以及服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)、服務(wù)長(zhǎng)江流域、服務(wù)全國(guó)的高端商務(wù)中心。,69,區(qū)域現(xiàn)狀/現(xiàn)狀分析,目前，虹橋核心區(qū)一期、二期正在如火如荼地建設(shè)中，瑞安、龍湖、萬(wàn)科等知名開(kāi)發(fā)商云集，未來(lái)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激勵(lì)； 瑞安虹橋天地與本項(xiàng)目已竣工，虹橋天地現(xiàn)已完成目前一期已全部招商落位，二期完成70%招商，將成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目； 其他眾多項(xiàng)目尚在建設(shè)中，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展相對(duì)不健全，所以商務(wù)區(qū)雛形也尚未建成，滯后于規(guī)劃預(yù)期。,品牌開(kāi)發(fā)商云集，但整個(gè)商務(wù)區(qū)環(huán)境相對(duì)不理想，滯后于規(guī)劃預(yù)期。,70,區(qū)域現(xiàn)狀/內(nèi)部路網(wǎng),

34、虹橋交通樞紐涵蓋多種交通方式，擁有56種多元化換乘模式，但其路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，路標(biāo)雖多，卻易迷路。 由于虹橋商務(wù)區(qū)多數(shù)項(xiàng)目都在建中，土方車(chē)居多，揚(yáng)塵污染較大，且道路界面狀況較差。 內(nèi)部公交系統(tǒng)有待改善。,虹橋交通樞紐路網(wǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜，易于迷路；商務(wù)區(qū)尚在建設(shè)中，路面及環(huán)境不佳。,虹橋樞紐規(guī)劃圖,內(nèi)部交通隱患,71,區(qū)域總結(jié),交通優(yōu)勢(shì),集群優(yōu)勢(shì),規(guī)劃優(yōu)勢(shì),規(guī)模優(yōu)勢(shì),交通網(wǎng)絡(luò),同質(zhì)嚴(yán)重,途經(jīng)客流,供應(yīng)量大,飛機(jī)、高鐵、高速、地鐵匯集虹橋綜合交通樞紐，產(chǎn)生輻射帶動(dòng)效應(yīng)。,多家大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操盤(pán)，眾多知名品牌入駐，各方人才集聚。,世界第六大城市群核心，上海城市戰(zhàn)略格局的重要組成部分建設(shè)“四個(gè)中心”的重要載體。

35、,總占地面積86.6平方公里，涉及閔行、長(zhǎng)寧、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)，其中，主功能區(qū)面積26平方公里。,挑戰(zhàn),內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善，交通組織存在問(wèn)題，有待改善。,商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、零售、娛樂(lè)為主，占比過(guò)大，會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面。,區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)較少、辦公場(chǎng)所在建，主要人群均為虹橋樞紐及會(huì)展中心的途經(jīng)客流。,品牌開(kāi)發(fā)商云集，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)非常激勵(lì)。,機(jī)遇,大虹橋雖具備區(qū)位、交通、規(guī)劃等諸多優(yōu)勢(shì)，但其內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)、商務(wù)環(huán)境等多方面尚存在不少問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，區(qū)域市場(chǎng)面臨著考驗(yàn)。,區(qū)域發(fā)展跟不上區(qū)域規(guī)劃，市場(chǎng)前景并不樂(lè)觀，須有危機(jī)意識(shí)。,72,區(qū)域形勢(shì),近期區(qū)域市場(chǎng)堪憂 遠(yuǎn)期規(guī)劃前景良好,市場(chǎng),動(dòng)態(tài),土地市場(chǎng)

36、,74,核心區(qū)土地市場(chǎng)格局 核心區(qū)1期：一期11幅商辦綜合用地已全出讓?zhuān)偨婕s160萬(wàn) ； 核心區(qū)2期：二期南北兩片區(qū)已經(jīng)出讓23幅商辦文化用地，總建面約157萬(wàn)。,虹橋核心區(qū)一期中心片區(qū),土地市場(chǎng)/核心區(qū)土地出讓信息,核心區(qū)一二期總計(jì)出讓34幅商辦文化綜合用地，總建面總計(jì)約317萬(wàn)。,閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)片區(qū)15號(hào)地塊,核心區(qū)北片區(qū)近期有一塊商辦用地掛牌，規(guī)劃建面4.42萬(wàn)，起始樓板價(jià)7300元/。,（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)）,土地市場(chǎng)/核心區(qū)土地掛牌信息,76,土地市場(chǎng),虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)總計(jì)470萬(wàn)，目前已出讓土地面積約317萬(wàn)，近期掛牌出讓土地面積4.42萬(wàn)；且知名品牌開(kāi)發(fā)商云集。,虹

37、橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)70%以上土地已出讓?zhuān)饕獮樯剔k文化綜合用地，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。,市場(chǎng),動(dòng)態(tài),商業(yè)格局,從供應(yīng)面積來(lái)看，2015年第一季度全市商業(yè)供應(yīng)112.52萬(wàn)，同比增長(zhǎng)2%，環(huán)比下降43%； 從成交面積來(lái)看，2015年第一季度全市商業(yè)成交46.71萬(wàn)，同比基本持平，環(huán)比下降72%； 從成交價(jià)格來(lái)看，2015年第一季度全市商業(yè)均價(jià)31710元/，同比增長(zhǎng)11%，環(huán)比增長(zhǎng)6%；,2015年第一季度市區(qū)商業(yè)供求量同比基本持平、環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)較為明顯，主要是由于一季度一季度相較于四季度處于淡季；成交價(jià)同比環(huán)比均穩(wěn)步上漲。,商業(yè)格局/市區(qū)商業(yè)供求價(jià)量分析,2015年第一季度閔行區(qū)商業(yè)供求量同比均

38、呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，環(huán)比呈下滑趨勢(shì)；成交價(jià)上漲趨勢(shì)較為顯著。,從供應(yīng)面積來(lái)看，2015年第一季度閔行區(qū)商業(yè)供應(yīng)7萬(wàn)，同比增長(zhǎng)13%，環(huán)比下降24%； 從成交面積來(lái)看，2015年第一季度閔行區(qū)商業(yè)成交4.68萬(wàn)，同比增長(zhǎng)102%，環(huán)比下降58%； 從成交價(jià)格來(lái)看，2015年第一季度閔行區(qū)商業(yè)均價(jià)31510元/，同比增長(zhǎng)20%，環(huán)比增長(zhǎng)34%；,商業(yè)格局/閔行區(qū)商業(yè)供求價(jià)量分析,2014.01-2015.03閔行區(qū)商業(yè)供求價(jià)量走勢(shì)圖,80,商業(yè)格局/長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)供求價(jià)量分析,2014-2015年第一季度長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)僅供應(yīng)0.03萬(wàn)，基本處于無(wú)供應(yīng)狀態(tài)； 由于缺乏供應(yīng)所有導(dǎo)致成交量也稀少，2014-2015年第

39、一季度長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)僅成交2.65萬(wàn)； 但是，成交均價(jià)從2014年12月起上漲速度明顯，達(dá)到42251元/。,長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)供應(yīng)量稀缺，導(dǎo)致成交量也稀少，但是成交價(jià)快速上漲。,從供應(yīng)面積來(lái)看，2015年第一季度大虹橋板塊商業(yè)供應(yīng)1.91萬(wàn)，同比下降70%，環(huán)比增長(zhǎng)65%； 從成交面積來(lái)看，2015年第一季度大虹橋板塊商業(yè)成交0.34萬(wàn)，同比下降37%，環(huán)比下降40%； 從成交價(jià)格來(lái)看，2015年第一季度大虹橋板塊商業(yè)均價(jià)49004元/，同比增長(zhǎng)19%，環(huán)比增長(zhǎng)20%； （注：價(jià)量主要來(lái)自萬(wàn)科時(shí)一區(qū)、龍湖虹橋天街與虹橋協(xié)信中心三個(gè)項(xiàng)目。）,2015年第一季度大虹橋版塊商業(yè)供求量同比有所下滑，但隨著虹橋商

40、務(wù)區(qū)的日益成型，成交價(jià)上漲明顯；價(jià)量主要來(lái)自萬(wàn)科時(shí)一區(qū)、龍湖虹橋天街與虹橋協(xié)信中心。,商業(yè)格局/大虹橋商業(yè)供求價(jià)量分析,大虹橋板塊可售商業(yè)供求量為數(shù)不多，銷(xiāo)售市場(chǎng)有一定的空間。,商業(yè)格局/可售商業(yè)供求量對(duì)比分析,2014-2015.03可售商業(yè)供求量對(duì)比圖,由圖可知， 與全市供求量相比，2014-2015.03期間，大虹橋板塊可售商業(yè)供求量微乎其微； 與閔行區(qū)供求量相比，2014-2015.03期間，大虹橋板塊可售商業(yè)供應(yīng)量約占閔行區(qū)的30%，成交量約占全區(qū)16%； 與長(zhǎng)寧區(qū)供求量相比，2014-2015.03期間，大虹橋板塊可售商業(yè)供應(yīng)量比長(zhǎng)寧區(qū)多17萬(wàn)，成交量多1.84萬(wàn)；,大虹橋板塊商業(yè)

41、價(jià)格已經(jīng)跳脫區(qū)域市場(chǎng)，已一躍成為上海市熱點(diǎn)板塊。,商業(yè)格局/可售商業(yè)均價(jià)對(duì)比分析,2014-2015.03可售商業(yè)均價(jià)對(duì)比圖,由圖可知，大虹橋板塊商業(yè)價(jià)格已經(jīng)跳脫區(qū)域市場(chǎng)、超越周邊長(zhǎng)寧區(qū)、逾越全市商業(yè)均價(jià)，未來(lái)大虹橋區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?截止至2015年4月最新數(shù)據(jù)顯示大虹橋板塊商業(yè)可售存量面積為28.56萬(wàn)（408套）占全區(qū)商業(yè)可售存量面積的35%，占全市商業(yè)可售存量面積的3%。,截止2015年4月大虹橋板塊商業(yè)可售存量面積為28.56萬(wàn)，408套。,商業(yè)格局/商業(yè)可售存量分析,85,商業(yè)市場(chǎng),大虹橋板塊可售商業(yè)供求量不大，然而售價(jià)已跳脫區(qū)域市場(chǎng)、超越周邊區(qū)縣、逾越全市,競(jìng)爭(zhēng),格局,重點(diǎn)個(gè)

42、案 分析,主要商業(yè)項(xiàng)目/項(xiàng)目匯總,（注：空白處為待開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，后續(xù)將繼續(xù)跟進(jìn)完善）,重點(diǎn)項(xiàng)目,虹橋商務(wù)核心區(qū)項(xiàng)目眾多，商業(yè)能級(jí)以大型、高端購(gòu)物中心及商業(yè)廣場(chǎng)為主。,瑞安虹橋天地與龍湖虹橋天街、金臣聯(lián)美虹橋匯商業(yè)體量較大； 商業(yè)形態(tài)多為獨(dú)立商業(yè)體或裙樓商業(yè)，少部分為商業(yè)街形態(tài)。,單位：萬(wàn),多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目體量較小，但商業(yè)總體量龐大，形態(tài)多為獨(dú)立商業(yè)體或裙樓商業(yè)。,主要商業(yè)項(xiàng)目/商業(yè)體量與形態(tài),購(gòu)物中心,演藝中心,新天地街區(qū),展示辦公,虹橋天地集辦公、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、演藝于一體，總建面達(dá)38萬(wàn)，其中商業(yè)為13萬(wàn)。,89,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋天地,總平圖,11.5萬(wàn),地上6層地下2層,1.5萬(wàn),新天地街區(qū)

43、 1.5萬(wàn),購(gòu)物中心 11萬(wàn),虹橋天地只租不售，租金范圍5-15元/天。 目前新天地街區(qū)已全部租賃，平均租金約15元/天； 圓形文化場(chǎng)館不對(duì)外出售，頂端為演藝廳； “L”型購(gòu)物中心與一幢寫(xiě)字樓相連，租金為7-12元/。,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋天地,業(yè)態(tài)規(guī)劃：集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、親子于一體，主打一站式的生活方式。規(guī)劃將有400多家餐飲品牌入駐。對(duì)入駐商戶(hù)有明確要求，目前一期已全部招商落位，二期完成70%招商，原先定于2014年底試運(yùn)營(yíng)，但現(xiàn)已延期至2015年9月23日。,星巴克裝修中,虹橋天地吸引了多個(gè)“天地”系列項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)高端餐飲租戶(hù)入駐，更有不少餐廳及概念是首次進(jìn)入中國(guó),在購(gòu)物中心內(nèi)將由“

44、天地”概念延伸出特色餐飲主題樓層，按不同口味及品類(lèi)被劃分為：香辣天地、甜品天地、火鍋天地、面點(diǎn)天地。,代表品牌商家：,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋天地,特色商業(yè)：,92,*（每層均有餐飲，租金6-7元/）,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋天地,虹橋天地商業(yè)體量龐大，主要以高端餐飲、零售、親子為主，約占70%。,93,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋天地,虹橋天地為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，未來(lái)將成為舉世矚目的焦點(diǎn)。,龍湖虹橋天街打造公開(kāi)可售型寫(xiě)字樓，并配備20萬(wàn)中高端的商業(yè)購(gòu)物中心。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：,龍湖虹橋天街涵蓋一站式中高端購(gòu)物中心、7棟臨河面積為150至200可售型5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、綠色生態(tài)景觀商業(yè)街和高端奢華精品酒店四大業(yè)態(tài)的地標(biāo)級(jí)都市綜合

45、體。天街系是龍湖商業(yè)體系中最早面市也是最為成熟的商業(yè)系列。,重點(diǎn)個(gè)案分析/龍湖虹橋天街,龍湖虹橋天街由14萬(wàn)自持購(gòu)物中心與6萬(wàn)可售特色商業(yè)街組成，租金范圍4-14元/天，售價(jià)范圍5-7萬(wàn)元/。,其中可售商業(yè)大多數(shù)為整售，目前散售型只剩2間面積為500。,重點(diǎn)個(gè)案分析/龍湖虹橋天街,業(yè)態(tài)規(guī)劃,可售商業(yè),自持商業(yè),大MALL,小MALL,龍湖虹橋天街業(yè)態(tài)規(guī)劃以中高端餐飲與零售為主，約占74%。,未來(lái)入駐的商家將涵蓋國(guó)際一線奢侈品牌、輕奢零售品牌，以及培訓(xùn)中心、高級(jí)餐吧、健身房和影院等，還將會(huì)有首次進(jìn)入上海的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌。,重點(diǎn)個(gè)案分析/龍湖虹橋天街,97,重點(diǎn)個(gè)案分析/萬(wàn)通新地中心,萬(wàn)通新地中心

46、集高端商務(wù)辦公和商業(yè)體驗(yàn)于一體，其中商業(yè)約占4.5萬(wàn)。,總平圖,辦公圖,商業(yè)圖,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：,萬(wàn)通新地中心位于虹橋商務(wù)區(qū)中心位置，集高端商務(wù)辦公和商業(yè)體驗(yàn)為一體，由一座與二座兩幢樓組成，規(guī)劃總建筑面積約16.4萬(wàn)，其中辦公約10萬(wàn)，商業(yè)約4.5萬(wàn)，其他1.9萬(wàn)。,總平圖,98,萬(wàn)通新地中心擁有4.5萬(wàn)商業(yè)配套，租金范圍在4-12元/天，售價(jià)范圍在5-6萬(wàn)元/。,重點(diǎn)個(gè)案分析/萬(wàn)通新地中心,99,萬(wàn)通新地中心主打精品商業(yè)，注重體驗(yàn)式消費(fèi)，匯集品牌咖啡餐飲、精致商務(wù)休閑、商務(wù)配套設(shè)施多元業(yè)態(tài)。,F1平面示意圖,B2平面示意圖,B1平面示意圖,重點(diǎn)個(gè)案分析/萬(wàn)通新地中心,萬(wàn)通新地中心主打精品商業(yè)，以商

47、務(wù)餐、商務(wù)休閑為主，約占79%。,100,虹橋萬(wàn)科中心集辦公、商業(yè)于一體，其中商業(yè)建筑面積約3萬(wàn)m2 。,虹橋萬(wàn)科中心地處虹橋商務(wù)區(qū)一期核心，占地面積約3.2萬(wàn)，由七棟辦公樓與一個(gè)下沉式廣場(chǎng)組成，其中辦公樓建筑面積約9.3萬(wàn) ，商業(yè)建筑面積約3萬(wàn) 。,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：,總平圖,商業(yè),辦公,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋萬(wàn)科中心,101,虹橋萬(wàn)科中心擁有3萬(wàn)商業(yè)配套，租金范圍在5-13元/天，售價(jià)范圍在5-7萬(wàn)元/。,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋萬(wàn)科中心,102,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋萬(wàn)科中心,虹橋萬(wàn)科中心以中高端餐飲、零售為主，約占75%。,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋協(xié)信中心,總平圖,商業(yè),項(xiàng)目簡(jiǎn)介：,虹橋協(xié)信中心以花園式總部辦公為

48、主，擁有6萬(wàn)商業(yè)配套。,虹橋協(xié)信中心由10棟花園式建筑組成總部辦公集群，擁有近6萬(wàn)平方米商業(yè)配套，主打協(xié)信“星光系”總部商務(wù)配套。,辦公,上海微瑞谷科技投資發(fā)展有限公司,虹橋協(xié)信中心辦公樓底下為租賃式下沉廣場(chǎng)，租金范圍4-12元/天，小獨(dú)棟商業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售，售價(jià)范圍3-4.5萬(wàn)元/。,辦公樓地下2層為自持的下沉式商業(yè)廣場(chǎng)；而小獨(dú)棟為4層商業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售，目前還剩2棟未出售，分別為3800與4200。,小獨(dú)棟,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋協(xié)信中心,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,意向商家：,集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體，其中45%為餐飲，對(duì)入駐商家品牌有明確要求。,虹橋協(xié)信中心除了進(jìn)駐一些輕奢、時(shí)尚快銷(xiāo)品牌、電影院、養(yǎng)生會(huì)所、運(yùn)動(dòng)

49、健身之外，有近45%的餐飲設(shè)施，包括連鎖快餐、西式簡(jiǎn)餐、中高端商務(wù)餐等。,重點(diǎn)個(gè)案分析/虹橋協(xié)信中心,虹橋協(xié)信中心以中高端餐飲、休閑及零售為主，約占78%。,虹橋天地,106,個(gè)案總結(jié),虹橋萬(wàn)科中心,龍湖虹橋天街,虹橋協(xié)信中心,1、體量龐大，商業(yè)面積13萬(wàn)； 2、規(guī)劃完善，面向高端商務(wù)客群，由新地廣場(chǎng)和shopping mall組成； 3、即將開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目已竣工，招商基本完畢； 4、區(qū)域標(biāo)桿，毗鄰虹橋樞紐，地理位置絕佳，定位高端，全球聚焦； 5、體系成熟，由知名房企瑞安開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，擁有成熟的運(yùn)營(yíng)、管理體系。,1、商業(yè)體量龐大，20萬(wàn)； 2、區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的可售項(xiàng)目； 3、由知名開(kāi)發(fā)商龍湖開(kāi)發(fā)； 4

50、、定位中高端商業(yè)，地下商業(yè)與空中連廊構(gòu)成。,1、商業(yè)體量較小，3萬(wàn)； 2、由知名開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科開(kāi)發(fā)； 3、定位中高端商業(yè)。,1、商業(yè)體量中等，6萬(wàn)； 2、由地下商業(yè)與特色花瓣樓商業(yè)構(gòu)成； 3、定位中高端商業(yè)。,概況匯總,萬(wàn)通新地中心,1、商業(yè)體量較小，4.5萬(wàn)； 2、商業(yè)集中在地下，以地下藝術(shù)展廳和主樓公共展廳為特色。 3、定位中高端商業(yè)。,虹橋天地,龍湖虹橋天街,萬(wàn)通新地中心,萬(wàn)科虹橋中心,虹橋協(xié)信中心,個(gè)案總結(jié),區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)規(guī)劃以中高端餐飲、零售、親子、文娛類(lèi)為主傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,業(yè)態(tài)規(guī)劃,個(gè)案總結(jié),租售價(jià)格,區(qū)域內(nèi)可售商業(yè)報(bào)價(jià)5-7萬(wàn)元/之間，租金水平在4-15元/天之間。,消費(fèi)者,

51、分析,消費(fèi)者 預(yù)判,110,客源分析/虹橋樞紐客流,虹橋綜合交通樞紐集軌、陸、空多種交通于一體，日均客流達(dá)110-150萬(wàn)人。,未來(lái)軌交17號(hào)線也將于2017年開(kāi)通，導(dǎo)入更多客流,111,客源分析/國(guó)家會(huì)展中心客流,近期上海車(chē)展正在國(guó)家展覽中心舉行，高峰日均人流逾20萬(wàn)人； 未來(lái)廣交會(huì)也將轉(zhuǎn)移至國(guó)展中心舉行，未來(lái)預(yù)計(jì)人流量將達(dá)到20-40萬(wàn)人。,國(guó)家會(huì)展中心總建筑面積147萬(wàn)，可展覽面積達(dá)50萬(wàn),國(guó)展中心是全國(guó)乃至亞洲展覽面積最大、硬件設(shè)施一流的展館。,國(guó)展中心中車(chē)展與廣交會(huì)等大型展覽的舉行，未來(lái)日均客流可達(dá)20-40萬(wàn)人。,客源分析/周邊辦公區(qū)客流,虹橋商務(wù)區(qū)占地：86 km2 核心區(qū)域：4

52、.7 km2 商務(wù)辦公：500萬(wàn)m2,預(yù)測(cè)未來(lái)導(dǎo)入商務(wù)人士15-20萬(wàn)人,隨著虹橋商務(wù)區(qū)500萬(wàn)商務(wù)樓的即將落成，將導(dǎo)入15-20萬(wàn)人商務(wù)人士。,客源分析/周邊居住區(qū)客流,虹橋一號(hào),富力虹橋十號(hào),萬(wàn)科時(shí)一區(qū),愛(ài)博家園,西郊九韻城,新長(zhǎng)寧住宅,恒基旭輝中心,金球怡云花園,西郊莊園,蘭喬圣菲,綠地旭輝E天地,玉蘭清苑,現(xiàn)有社區(qū),在售住宅,待售住宅,本案,如今，核心區(qū)5KM內(nèi)，主要有以上12個(gè)居住區(qū)，總計(jì)約為2000戶(hù)，居住人口約為6萬(wàn)人； 未來(lái)，隨著虹橋商務(wù)區(qū)的日益成型，未來(lái)輻射居住人口將達(dá)50-60萬(wàn)人。,隨著虹橋商務(wù)區(qū)的日益成型，未來(lái)周邊輻射居住人口將達(dá)50-60萬(wàn)人。,輻射著7600萬(wàn)長(zhǎng)三角

53、人口,客源分析/周邊輻射客流,未來(lái)項(xiàng)目將輻射長(zhǎng)三角地區(qū)7600萬(wàn)人。,VICTORIOUS VILLA 2015 All Rights Reserved,VICTORIOUS VILLA,上海微瑞谷科技投資發(fā)展有限公司,環(huán)球視野+中華元素+執(zhí)行態(tài)度+堅(jiān)持不懈=中國(guó)人無(wú)與倫比的幸福生活,咨詢(xún),代理,投資,ABOUTUS 關(guān)于微瑞谷,上海微瑞谷科技投資發(fā)展有限公司是由欽達(dá)科技控股銀行(香港)集團(tuán)(HoldingBank Groups)攜手一眾專(zhuān)業(yè)人士共同發(fā)起并投資成立的，聚焦于產(chǎn)業(yè)研究與招商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和科技文化產(chǎn)業(yè)投資的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)。 其大股東欽達(dá)科技控股銀行(香港)集團(tuán)(HoldingBank

54、 Groups)是由美國(guó)大型知名投資機(jī)構(gòu)、香港金融機(jī)構(gòu)、香港電信盈科(HK PCCW)等知名企業(yè)與專(zhuān)業(yè)人士成立之跨國(guó)多領(lǐng)域投資機(jī)構(gòu)。 微瑞谷多年來(lái)為多家知名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和各地政府提供了咨詢(xún)、招商相關(guān)服務(wù)，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、綠地、上實(shí)、上海城投、珠江地產(chǎn)、中建八局、無(wú)錫市政府機(jī)構(gòu)、常州市政府機(jī)構(gòu)、寧波市政府機(jī)構(gòu)、杭州市政府機(jī)構(gòu)等。,上海,杭州,南京,濟(jì)南,武漢,成都,蘇州,合肥,無(wú)錫,寧波,紹興,舟山,常州,OURSURVICES 主營(yíng)業(yè)務(wù),行業(yè)報(bào)告 專(zhuān)題研究 產(chǎn)業(yè)研究 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)策劃 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資分析,咨詢(xún)consulting,投資 investment,代理 agent,土地運(yùn)營(yíng)

55、科技企業(yè) 文化機(jī)構(gòu) 眾創(chuàng)空間 餐飲娛樂(lè),招商代理 渠道銷(xiāo)售 大客戶(hù)中介 商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn),微瑞谷主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括咨詢(xún)、代理和投資三大板塊。其中咨詢(xún)服務(wù)包括區(qū)域規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢(xún)?yōu)橹鳎淮矸?wù)以商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商及營(yíng)運(yùn)為主；投資領(lǐng)域?qū)Ｗ⒁钥萍?、文化為核心?jìng)爭(zhēng)力的有價(jià)值的小微企業(yè)，以協(xié)助其市場(chǎng)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)模式梳理等方式觀察和引導(dǎo)上述企業(yè)，以資源和資本組合的方式介入上述企業(yè)實(shí)際股權(quán)及經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也涉足房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。,Powerful,經(jīng)濟(jì)功能規(guī)劃 空間形態(tài)規(guī)劃 商務(wù)實(shí)施規(guī)劃,環(huán)境分析工具 商務(wù)分析工具 行業(yè)分析工具 觀念思維工具,分析工具,三規(guī)合一,空間,時(shí)間,微瑞谷秉承三規(guī)合一的規(guī)劃咨詢(xún)理念，在項(xiàng)目的任何一個(gè)進(jìn)行階段，根據(jù)客戶(hù)方訴求，進(jìn)行全程或者針對(duì)性的咨詢(xún)服務(wù)。在空間（土地利用）和時(shí)間（經(jīng)濟(jì)效用）上以客戶(hù)的最高效益為目標(biāo)，運(yùn)用各種科學(xué)的、體系的已被經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證的研究方法和理論，進(jìn)行項(xiàng)目指導(dǎo)。,POWERFULTOOLS 分析工具,THEACHIEVEMENTS 成就案例,微瑞谷成立以來(lái)，已經(jīng)服務(wù)數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，遍布全國(guó)各地，類(lèi)型涵蓋了商業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商等各方面。,420畝 國(guó)家音樂(lè)產(chǎn)業(yè)基地 創(chuàng)意文化街區(qū) 上?，F(xiàn)存最完好的石庫(kù)門(mén)建筑群落,微瑞谷服務(wù)內(nèi)容