1、房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程 -業(yè)務關鍵節(jié)點與控制,品牌,房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源,勞動力,土地,專業(yè)人員 經(jīng)驗,城市基礎、公 用 配套設施,建筑材料,資金,房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。,房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,資源獲取,資源加工,資源流通 及再流通,房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！ 前期(決策期)由拿地到方案定案重在決策(大局已定)； 中期(實施期) 由施工圖設計到入

2、伙重在執(zhí)行； 后期(運營期) 入伙后到房屋拆除重在服務,重在總結反饋。,房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角,看樓,決策,簽約,等待,收樓,收拾,喬遷,比較,居住,項目論證,企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程,客戶視角的房地產(chǎn)流程,案例：某集團項目整體開發(fā)流程,18個關鍵節(jié)點里程碑計劃（一級計劃） 簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間； 拿地7個月后開盤！（某地產(chǎn)拿地后6個月開盤。）,項目啟動會（即項目啟動時間，取得設計要點后經(jīng)集團評審通過的時間）； 國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間)； 建設用地規(guī)劃許可證（指建設用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； 總平圖規(guī)劃設計完成（指規(guī)劃設計完成時間，以上報

3、規(guī)劃局的簽收時間為準）； 方案設計完成（指方案通過集團董事會批準的時間）； 方案圖報建（指取得政府相關部門批文時間，以最后部門的批文時間為準）； 樁基施工圖完成（指可用于招標及施工的樁基施工圖完成時間）； 主體施工圖完成（指可用于招標及施工的施工圖完成時間）； 建設工程規(guī)劃許可證（指建設工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間）； 精裝交樓標準施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項目可用于招標及施工的施工圖完成時間）； 項目開工（指項目動土時間，以土方開挖或樁基施工的開始時間為準）； 施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時間）； 主體開工（指總包單位進場，以地下室底板或者承臺基礎施工開始時間為準）； 預售證（指預售許

4、可證的簽發(fā)時間）； 開盤（指取得預售證后，正式開盤銷售的時間）； 主體封頂（指主體屋面結構的完成時間）； 竣工驗收（指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間）； 入伙（指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間）。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,企業(yè)獲得土地的方式,行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配基本上是控制在政府手里。 資本市場: 1、投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司; 2、土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地

5、增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費; 3、收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。 土地市場： 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？,市場未來預期； 項目或區(qū)域發(fā)展預期； 規(guī)劃條件的市

6、場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)； 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本； 競爭對手的情況分析。,案例：某集團拿地原則 住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。 選擇預售條件寬松、0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。 避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。 深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。 加速進入以下城市： 長三角：有強勁實力的縣級市，如 常熟、昆山等； 環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津

7、、青島、威海、煙臺等； 內(nèi)地省會城市：武漢、西安等。 同行案例：某地產(chǎn)企業(yè)07年中進入長沙，至今共有5項目，均以住宅為主，只有一個是過100萬平方米大盤，其他均為40-50萬平方米的項目，夠該地產(chǎn)企業(yè)三年的銷售周期，現(xiàn)在銷售金額已是長沙冠軍。,各部門職責： 投資開發(fā)部：收集土地信息項目立項報告（分公司）項目立項審批（董事會）項目可研報告（集團）項目投資決策（董事會）項目獲取（招牌掛、股權收購）成交確認書移交給項目公司。 營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。 設計部：概念規(guī)劃設計方案。 工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地） 財務部：可研版投資收益、初步籌資方案。 成本部：控制性成本目標（限

8、額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） 采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。 關鍵要素：項目可研報告。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度。 決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。,地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,物業(yè)管理,各部門職責： 投資開發(fā)部：建設規(guī)劃

9、許可證國有土地使用證。 營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。 設計部：概念設計任務書概念設計深化方案。 工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。 財務部：概念版投資收益。（三個指標） 成本部：可研版成本2。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） 采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位。 關鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設計深化方案。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,物業(yè)管理,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,地產(chǎn)項目標準設計周期,實施方案,施工圖,實施方案,施工圖,設計前期,3

10、個月,5個月,2個月,設計周期3：5：2,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,包含的主要設計階段：,概念設計：大概6周； 詳規(guī)設計：大概6周； 單體方案：大概12周； 擴初方案：大概6周； 施工圖設計：施工標準和結構形式，大概10周； 景觀設計：大概5-6周； 樣板房及會所設計：大概4周。 關鍵要素：各階段方案評審。,常見的問題： 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,詳規(guī)報建 方案報建 初步設計報建 施工圖報建 開工時間 開盤時間,設計控制點,

11、項目重要節(jié)點,概念設計研究 區(qū)域確認概念設計研究結論 規(guī)劃方案設計 區(qū)域規(guī)劃設計評審會 區(qū)域單體確認 實施方案完成 基礎施工圖 全套施工圖完成 景觀設計 銷售包裝設計,方案文本中，最重要兩張圖項目總平面圖、標準層平面圖！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,最優(yōu)化的設計階段流程參考：,規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控； 規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底； 施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。,最優(yōu)秀的設計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。,各部門職責： 投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書建設工程規(guī)劃許可證基礎施工許可證。 營銷部：編制營銷

12、總綱及評審、組建營銷團隊。 設計部：編制方案設計任務書規(guī)劃設計方案評審（含單體設計方案）景觀方案評審初步設計成果評審（含基坑支護設計圖）建筑施工圖評審（含基礎設計圖）正式施工圖評審。 工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪土方開挖及邊坡支護基礎施工。 財務部：方案版投資收益。（三個指標） 成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） 采購部：施工圖顧問單位景觀、室內(nèi)、方案設計單位監(jiān)理單位招標土建總包招標工程材料設備采購。 客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入

13、伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,關注風險點： 工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！ 工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！ 設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！ 工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,開發(fā)辦,開發(fā)經(jīng)營許可證,項目手冊,計委,固定資產(chǎn)投資計劃,項目立項,規(guī)劃局,建設用地規(guī)劃許可,土地測量、評估,國土資源局,國有土地使用權證,土地確認、報批,土地交易,開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局,基礎設施牌套費,開發(fā)管理費,人防異

14、地建設費,墻改基金,消防設施費,環(huán)境評估及排污費,規(guī)劃局,建設工程規(guī)劃許可,方案審批,規(guī)劃局,中標通知書,質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站,安全許可,定額鑒別,勞保統(tǒng)籌,散水押金,質(zhì)檢委托,城管大隊 執(zhí)法大隊,規(guī)劃局,開發(fā)辦,建委基建科,施工許可證,預售許可證,放線管理,房地產(chǎn)項目一般報批報建流程,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,如何加快項目報批報建進程？,內(nèi)部控制：設計圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等； 現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待； 外部協(xié)調(diào)：當?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)

15、； 合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、 合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。,1、技術處理,文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？,2、協(xié)調(diào)關系,城管是主要查處的單位，和城管關系好可避免很多麻煩。,3、處理技巧,以有替無，以小替大；（以小施工證開大標段的工） 減免申請，考慮天氣及形象影響等因素。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,如何處理無證施工？,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,工程建設的相關知識：,工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設

16、備； 整體工程建設：單體部分、環(huán)境部分、室外管線； 建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等； 項目施工周期（合理進度）： 多層及低密度：912個月； 小高層：1年半； 高層建筑：2年到兩年半； 施工組織次序： 基礎部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗收。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,工程建設的相關知識2：,影響工程造價的主要因素： 建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構框剪框架磚混； 外立面材質(zhì)及設備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準； 施工取費等級：在施工定額的基礎上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本； 場地條

17、件：是否平整、是否山地； 抗震等級：6級、7級、8級； 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價。,各部門職責： 投資開發(fā)部：建設工程施工許可證。 營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。 設計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 工程部：主體結構施工（示范區(qū)施工）。 財務部：方案版投資收益。（三個指標） 成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報） 采購部：分包工程及材料設備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等） 客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標（取得預售證的必要條件）。 關鍵要素：建設工程施工許可證、示范區(qū)

18、開放、主體結構施工、物業(yè)公司招投標。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,關鍵要點： 質(zhì)量控制！ 進度控制！ 成本控制！ 協(xié)調(diào)管理！ 項目管理者要有運營的高度！,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,售前階段,售中階段,售后階段,市場、客戶、產(chǎn)品,客戶、傳播、銷售服務、價格、促銷,風險控制,策劃咨詢、代理公司,銷售代理、廣告代理、媒體,律師行、銀行、房管部門,三個階段,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,組建銷售團隊； （銷售

19、總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師） 項目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等） 項目銷售賣點提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等） 項目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓等） 項目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等） 項目展示區(qū)包裝方案；（外圍導示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等） 合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等） 項目第一次廣告出街； 公司及項目品牌推廣； 項目展示區(qū)開放； 項目價格聽證會； 項目一期開盤； 營銷費用預算。,關鍵節(jié)點,各部門職責： 投資開發(fā)部：面積預測報告取得預售許可證。 營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。 設計部：配合銷售的設計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 工程部：施工進度達到預售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） 成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報） 采購部：分包工程及材料設備采購。 關鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤。,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目報建,施工建設,推廣銷售,入伙交付,土地獲取,定位決策,產(chǎn)品設計,項目