1、1,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理,2,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 目錄,前言 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行 第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn),3,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言,一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,4,中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言,5,變化不斷增加和加快-風(fēng)險不確定性 利

2、益相關(guān)者不斷增加-利益細(xì)分、價值鏈延長 客戶和自身要求不斷提高-質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力 項目復(fù)雜性不斷提高 -呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言,6,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言,如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？ 如何實現(xiàn)對項目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運(yùn)營管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？,企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題：,規(guī)模/市場影響力,7,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言,規(guī)模/市場影響力,企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對規(guī)范全面管理提出急

3、迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營管理,8,一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 1、運(yùn)營的定義 2、運(yùn)營管理的基本概念 3、對運(yùn)營管理的深入理解,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,9,一、運(yùn)營的定義,運(yùn)營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。,輸入,輸出,職能過程,材料設(shè)備人員信息資金,制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù),產(chǎn)品服務(wù),提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,10,二、運(yùn)營管理的基本概念,1、運(yùn)營管理的幾種定義 2、企業(yè)價值鏈 3、基于企業(yè)價值鏈的運(yùn)營管理,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,11,二、運(yùn)營管理的基本概念1、運(yùn)營管理

4、的幾種定義,運(yùn)營管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所以不同，實際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“Production”或“manufacturing”,對應(yīng)的 （production Manage-ment），如：汽車、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動稱為“operations”,運(yùn)作/運(yùn)營管理（Operations Management）,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,12,運(yùn)營管理定義（1）,運(yùn)營管理（OM）是對運(yùn)營過程的計劃、組織、實施和控制，是對生產(chǎn)和提供公司主

5、要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運(yùn)行、評價和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,13,運(yùn)營管理（OM）是對主要經(jīng)營活動的管理，即組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營活動 (Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).,運(yùn)營管理定義（2）,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,14,運(yùn)營管理（O

6、M）就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運(yùn)行和改進(jìn)。 (Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firms primary products and services ),運(yùn)營管理定義（3）,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,15,現(xiàn)在的趨勢是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動均稱為“運(yùn)營”，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營管理（operation management）,也有的稱之為“生產(chǎn)與運(yùn)作管理”“P

7、roduction and Operation Management”,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,16,二、運(yùn)營管理的基本概念2、企業(yè)價值鏈（VCM）,每一企業(yè)都是設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、交貨和對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合體。 所有這些活動都可以用一個價值鏈（VCM）表示。 價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（Primary Activities）和支持活動（Secondary Activities）兩大類。,企業(yè)價值鏈（VCM） -就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,17,房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,18,企業(yè)價值鏈（VCM）

8、,運(yùn)營管理（OM）就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運(yùn)行和改進(jìn)。,企業(yè)價值鏈（VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合。,運(yùn)營管理（OM）就是企業(yè)價值鏈上的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運(yùn)行和改造,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,19,二、運(yùn)營管理的基本概念3、基于企業(yè)價值鏈的運(yùn)營管理,企業(yè)的運(yùn)營管理（OM）就是通過企業(yè)價值鏈上各項活動進(jìn)行分析和設(shè)計，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價值需求的同時降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,20,運(yùn)營管理的對象和內(nèi)容 運(yùn)營管理的目標(biāo) 運(yùn)營管

9、理的原則 運(yùn)營管理的執(zhí)行者,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,21,運(yùn)營管理的對象 運(yùn)營管理的對象是運(yùn)營過程和運(yùn)營系統(tǒng)。 運(yùn)營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程或價值增加的過程，它是運(yùn)營管理的第一大對象，運(yùn)營管理必須考慮如何對這樣的生產(chǎn)運(yùn)營活動進(jìn)行有效的組織和控制,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,22,1、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 2、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運(yùn)行 3、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進(jìn),運(yùn)營管理的內(nèi)容,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,23,第一：不斷滿足客戶需要。 （性能、價格、時間） 第二：有效利用資源。 （人員、材料、運(yùn)輔、庫存、設(shè)備、場地）,運(yùn)營管理的目標(biāo),提升產(chǎn)品價值、實現(xiàn)戰(zhàn)

10、略目標(biāo)；降低成本，提高效率 提升企業(yè)核心競爭力,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,24,運(yùn)營管理的原則,樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運(yùn)營過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化 堅持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合 充分利用信息平臺,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,25,運(yùn)營管理的執(zhí)行者,首席運(yùn)營官（Chief Operating Officer,縮寫COO，又稱營運(yùn)長），主要負(fù)責(zé)企業(yè)的日常營運(yùn)，輔助CEO（Chief Executive Officer）的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營管理，對CEO負(fù)責(zé)，不對企業(yè)的發(fā)展趨勢負(fù)責(zé)。COO在某些公司中同時任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副總裁,一

11、般來講，COO負(fù)責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表CEO處理企業(yè)日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，協(xié)助CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,26,運(yùn)營管理的執(zhí)行者,其化運(yùn)營管理執(zhí)行者,運(yùn)營總監(jiān) 運(yùn)營管理部 經(jīng)營管理部 計劃財務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 行政部 董事長秘書,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,27,組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 協(xié)調(diào)各部門之

12、間的工作關(guān)系 主持召開日常運(yùn)營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進(jìn)行考評 ,運(yùn)營管理的主要職責(zé),前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,28,組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 主持召開日常運(yùn)營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進(jìn)行考評 ,運(yùn)營管理的主要職責(zé),前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,29,1、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 2、房地產(chǎn)企業(yè)

13、產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運(yùn)行 3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進(jìn),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容,前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容,30,一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn) 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項目計劃管理的關(guān)系 三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,31,一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn),很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào) 崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清 授權(quán)不清，不知該不該做主 單個項目做得很好，但多項目運(yùn)作問題不斷 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？ 同樣的問題重復(fù)發(fā)生 不斷地處理問題但總也處理不完 換

14、一個領(lǐng)導(dǎo)換一種做法 越級指揮，計劃天天變 制度流程一大堆，形同虛設(shè) 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 客戶投訴不斷,-出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的80%。,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,32,認(rèn)識誤區(qū)： 認(rèn)為運(yùn)營管理就是項目計劃管理 最新難題： 多項目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計劃和目標(biāo) 如何保證,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,33,二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項目計劃管理的關(guān)系,（一）運(yùn)營與項目 （二）項目管理簡介 （三）運(yùn)營管理與項目管理的區(qū)別 （四）運(yùn)營管理與項目計劃的關(guān)系,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,34,（一

15、）運(yùn)營與項目,工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同,工作環(huán)境與方式的不同,組織與管理上的不同,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,35,（二）項目管理簡介,項目的定義：對確定性對象按限定時間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 “項目管理就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項目的各項工作，有效的項目管理是指在規(guī)定用來實現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時間內(nèi)，對組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計劃、引導(dǎo)和控制工作。” -美國項目管理學(xué)會,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,36,項目管理框架圖,項目干系人的需要和期望,9大知識領(lǐng)域核心功能,范圍管理,時間管理,成本管理,質(zhì)量管理,人力資源管理,溝通管理,風(fēng)險管理,

16、采購管理,項目管理工具,項目管理技術(shù),9大知識領(lǐng)域輔助功能,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,37,項目管理簡介：,中國項目管理知識體系框架,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,38,（三）運(yùn)營管理與項目管理的區(qū)別,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,39,（四）運(yùn)營管理與項目計劃的區(qū)別,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,40,多項目公司企業(yè)管理的三個層次,發(fā)展目標(biāo),項目開發(fā),運(yùn)營體系,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,41,項目的生命周期,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,42,房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng) 和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng) 主要系統(tǒng)：立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源

17、、財務(wù)、行政、成本、采購、技術(shù)、 報建 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理就是對以上各個系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運(yùn)行和改進(jìn)、以實現(xiàn)項目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心競爭力。,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,43,三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理,（一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 （二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項活動/子系統(tǒng),前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,44,（一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,45,（二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項活動/子系統(tǒng),房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)：立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售。 支持系統(tǒng)：人力資源、財務(wù)、行政、

18、成本、技術(shù)、采購、報建。,公司的運(yùn)營組織、業(yè)管規(guī)范和運(yùn)營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈,前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述,46,第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題,47,Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè),Mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù),Values 公司在追求目標(biāo)時使用的準(zhǔn)則,Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃,房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體

19、系模型,48,企業(yè)組織架構(gòu),運(yùn)營組織系統(tǒng),業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng),運(yùn)營流程系統(tǒng),企業(yè)戰(zhàn)略,企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略,企業(yè)運(yùn)營管理體系,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,49,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,50,一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能 三、合理設(shè)計各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計,51,一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu),按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財務(wù)會計、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場營銷和人力

20、資源管理。 分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。 企業(yè)的經(jīng)營活動是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個循環(huán)往復(fù)的過程。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,52,四種架構(gòu)圖 職能式 項目式 弱矩陣式 強(qiáng)矩陣式,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,53,職能式,適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項目。不適用于時間限制性強(qiáng)或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項目,項目協(xié)調(diào),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,54,項目式,項目協(xié)調(diào),適用于包括多個相似單個項目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復(fù)雜的項目。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營

21、管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,55,矩陣式弱矩陣,項目協(xié)調(diào),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,56,矩陣式-平衡式,項目協(xié)調(diào),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,57,強(qiáng)矩陣式,項目協(xié)調(diào),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,58,矩陣型-復(fù)合式,項目A協(xié)調(diào),項目協(xié)調(diào),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,59,金地集團(tuán)組織架構(gòu)圖,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,60,華潤集團(tuán) 組織架構(gòu)圖,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,61,華潤集團(tuán)組織架構(gòu)

22、圖,接上頁,財務(wù)部,資金管理中心,研發(fā)部,經(jīng)營部,工程管理部,招標(biāo)采購中心,合同預(yù)算部,網(wǎng)絡(luò)部,人力資源部,法務(wù)部,客服中心,市場研究、土地談判、前期策劃,規(guī)劃局、立項、證照辦理,總建筑師負(fù)責(zé)，每個項目實行責(zé)任建筑師制,總工負(fù)責(zé)制,設(shè)計管理部,合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算,信息化平臺建立維護(hù),鳳凰城,華亭嘉園,優(yōu)仕園,翡翠城,成都翡翠城,華潤俱樂部,華潤特點(diǎn)： 1、公司所有項目影響由華潤置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場化運(yùn)作 2、實行項目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制 3、市場反應(yīng)較慢，管理隊伍年輕化 4、華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大 5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢 6、逐漸形

23、成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項目和翡翠城項目,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,62,萬科集團(tuán),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,63,萬科組織架構(gòu)特點(diǎn)： 最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,64,運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則,合理處理好集中和分散的關(guān)系 明

24、確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分 分析各部門在運(yùn)營流程中發(fā)揮的職能 確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系 確定各部門權(quán)利與行 編寫各部門的部門職能 分析各崗位工作飽滿程度 因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合 確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容 部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,65,基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計,力求機(jī)構(gòu)簡練，人員精干，從簡單到專業(yè)管理效率高，保持競爭力。,基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時兼顧未來的發(fā)展需要。,每一管理層次、部門、崗位的責(zé)任權(quán)利都明確和對應(yīng)。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)

25、運(yùn)營管理體系模型,運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則,66,部門職能-例：成本部、采購部,各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到運(yùn)營管理要求。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能,67,崗位職責(zé)-例：成本部、采購部,成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營銷主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé),三、合理設(shè)計各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,68,1、市場調(diào)查和供方管理工作： 1.1負(fù)責(zé)了解各施工單

26、位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績、報價水平及任務(wù)飽和情況; 1.2負(fù)責(zé)組織對供方（施工隊伍、設(shè)計單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄； 1.3負(fù)責(zé)定期對材料設(shè)備市場進(jìn)行考察，動態(tài)掌握材料設(shè)備的市場信息； 1.4負(fù)責(zé)編制或匯總供方市場考察報告評分表和材料市場考察報告； 1.5負(fù)責(zé)建立材料市場信息庫，為相關(guān)部門提供最新的市場價格信息。 2、招投標(biāo)及合同管理 2.1負(fù)責(zé)編制項目整體施工招標(biāo)方案及計劃； 2.2負(fù)責(zé)組織設(shè)計招投標(biāo)工作； 2.3負(fù)責(zé)組織工程招投標(biāo)工作； 2.4負(fù)責(zé)組織工程監(jiān)理的分判； 2.5負(fù)責(zé)組織營銷廣告包裝業(yè)務(wù)的分判工作； 2.6負(fù)責(zé)對投標(biāo)單位資格審核； 2.7負(fù)責(zé)對部門起草的合同

27、文件進(jìn)行解釋，建立和完善招投標(biāo)及合同文件的標(biāo)準(zhǔn)版本。 3、甲供材料和裝飾材料的管理 3.1負(fù)責(zé)編制公司甲供材料的進(jìn)度計劃； 3.2負(fù)責(zé)物資采購； 3.3負(fù)責(zé)協(xié)助設(shè)計部提供裝飾材料和其它需送樣報審物資的樣品。,范例：采購部部門管理職能,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,69,范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 1、全面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 2、制定本部門的工作計劃和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門工作職責(zé)的落實和各項工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進(jìn)行； 3、組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價，通過動

28、態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的； 4、組織部門開展市場調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)驗分析，堅持?jǐn)?shù)據(jù)積累； 5、確認(rèn)和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項； 6、負(fù)責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,70,范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、合同實施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 2、接受參加專

29、業(yè)培訓(xùn)、更新知識、提高業(yè)務(wù)水平。 3、及時掌握項目工程進(jìn)展的狀況，對承包商報送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行審核，提出付款額的建議。（僅限項目部的預(yù)算工程師） 4、對不同的設(shè)計及材料進(jìn)行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設(shè)計單位提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計或設(shè)計變更。 5、工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。 6、審核工程變更清單，與承包商達(dá)成費(fèi)用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價。,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,71,范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

30、的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,72,范例：成本部、采購部權(quán)限劃分,成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分 1、 規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 2、營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 3、工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,73,范例：規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,74,范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,75,范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,76,四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求

31、,組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計方法 明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精） 設(shè)置管理模式：管理層級劃分（二級OR三級） 設(shè)計組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé) 劃分管理權(quán)限：即各項業(yè)務(wù)的審批授權(quán),組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計要求 管理層級與部門職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營 適度授權(quán)、防范風(fēng)險,總之：尋求風(fēng)險與效率的最佳平衡點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,77,組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計原則,以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ),廣與深 原則,制度導(dǎo)向 原則,實現(xiàn)經(jīng)營目 標(biāo)為原則,共享互補(bǔ)原則,分與合原則,管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對管理權(quán)限有收有放，既集中于集

32、中的管理，又兼顧橫向的管理,創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達(dá)到資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，互相推動，有效提高效率，降低管理成本,管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整,管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細(xì),以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個人的因素，加強(qiáng)制度的約束力,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,78,組織系統(tǒng)文件的建立過程 現(xiàn)狀診斷（WHY） 制定目標(biāo)（WHERE） 組織人員（WHO） 明確計劃（WHEN） 文件

33、架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（WHAT） 編制與評審/培訓(xùn)與應(yīng)用（HOW）,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,79,與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定 系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng) 并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用 能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制 需要持續(xù)改進(jìn),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,80,統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊封面 文件目錄 文件編號 文件版號 紙張 字體 字號 LOGO,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型,81,三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 （一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）業(yè)務(wù)規(guī)范系

34、統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào) （三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊的建立要求 其中，第（二）、（三）項內(nèi)容同運(yùn)營組織系統(tǒng)，不再重復(fù),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計,82,（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計原則,公司發(fā)展戰(zhàn)略,公司組織架構(gòu),各部門管理制度,各部門管理規(guī)定,各部門管理辦法,管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求； 管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對管理制度的要求的落實； 部門的管理辦法是對比較復(fù)雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化,房地

35、產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計,83,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計,84,關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明 制度也可稱為：條例、規(guī)章 規(guī)定也可稱為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程 辦法也可稱為：方法、細(xì)則、指引 （指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文）,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計,85,四、房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計 （一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào) （三）運(yùn)營流程系統(tǒng)文件手冊的建立,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,86,對流程負(fù)責(zé)而不是部門職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活

36、動及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報告層級流程的接口，適當(dāng)采取集中評審方式進(jìn)行決策，減少過程環(huán)節(jié)，對員工進(jìn)行充分的操作技能培訓(xùn) 高效性原則,有效性原則 明確流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行,戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程對應(yīng)以提升公司核心競爭力,充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，流程設(shè)計既要考慮現(xiàn)狀的實用性又具有適度的超前性 持續(xù)性原則,基于房地產(chǎn) 開發(fā)價值鏈,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,（一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容,87,階段1,階段2,開發(fā),設(shè)計,工程,營銷,部門職能驅(qū)動的運(yùn)營

37、,認(rèn)同流程、但部門職能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營,開發(fā),設(shè)計,工程,營銷,階段3,以流程驅(qū)動的運(yùn)營,設(shè)計管理,工程管理,項目論證,項目論證,工程管理,設(shè)計管理,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,88,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,89,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,90,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,91,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,92,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)

38、的設(shè)計,93,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,94,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,95,案例流程清單,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,96,基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運(yùn)營流程系統(tǒng),業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程，例如： 市場調(diào)研流程 產(chǎn)品開發(fā)流程 施工管理流程 銷售流程 包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè),管理支持流程 支持流程為其它流程提供基本的框架 和底層基礎(chǔ) 沒有這些管理支持流程，核心流程不 可能有效運(yùn)作,客戶,立項階段流程,策劃階段流程,設(shè)計階段流程,發(fā)包階段流程,施工階段流程

39、,竣工階段流程,成本管理流程,人力資源管理流程,財務(wù)預(yù)算流程,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,97,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,98,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,99,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,100,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,101,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地

40、產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,102,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,103,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,104,*地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,105,（二）系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào),運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計原則,有效性 (Effective),高效性 (Efficient),適應(yīng)性 (Adaptable),有效性強(qiáng)調(diào)的是結(jié)果 即結(jié)果有效，是指達(dá) 成高績效的流程目標(biāo) 的程度，卓越的流程 應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的 績效目標(biāo)

41、，這就要求 “做正確的事情”,高效性強(qiáng)調(diào)的是過程 即過程效率，是指以 最低的成本或的有效 的結(jié)果，這就要求 “正確地做事情”,適應(yīng)性強(qiáng)調(diào)的是持續(xù) 即持續(xù)適應(yīng)，是指在 不同的環(huán)境下（內(nèi)外 部環(huán)境）能夠保持有 效和高效（一定的流 程寬度和靈活性）,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,106,第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化 第二階段，實現(xiàn)流程運(yùn)營的規(guī)范化 第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo) 第四階段，正式形成流程文件,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,107,運(yùn)營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求 必要時需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持 規(guī)范文件強(qiáng)調(diào)的是能

42、做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,108,案例1集團(tuán)公司成本管理的職能 管理職能： 經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,109,案例1集團(tuán)公司成本管理的職能 具體操作： 目標(biāo)評審（立項及方案階段審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報） 參與重大招標(biāo)（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與

43、技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計階段、含鋼量） 信息化平臺建設(shè)與推廣 項目年度月度檢查評分（評分表）,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計,110,五、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營管理的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性,111,集團(tuán)公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)： 項目公司區(qū)域集團(tuán) 管理定位： 運(yùn)行管理、戰(zhàn)略管理、財務(wù)管理 公司規(guī)模： 從小到大，機(jī)構(gòu)從簡單到復(fù)雜 發(fā)展階段： 初識擴(kuò)張穩(wěn)定提升,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性,112,三種形式： 運(yùn)營管控：組織與項目運(yùn)

44、營相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 財務(wù)管控：投資與財務(wù) 如何確立： 形成過程：項目公司區(qū)域集團(tuán) 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性,113,六、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題,114,脫離實際，追求大而全 沒有及時清理歸集 沒有及時培訓(xùn)導(dǎo)入，導(dǎo)致無法完全利用 沒有及時補(bǔ)充與升級 沿襲以人為法的做法，人不同規(guī)范、流程就不同,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題,115,運(yùn)營管理體系設(shè)計總

45、結(jié) 完整的運(yùn)營管體系要具備適用性、針對性、可操作性和持續(xù)性,預(yù)期目標(biāo),適用性,針對性,可操作性,持續(xù)性,適用于企業(yè)情況 基于內(nèi)外部環(huán)境 基于現(xiàn)狀管理能力 基于現(xiàn)狀專業(yè)能力,針對企業(yè)薄弱環(huán)節(jié) 針對現(xiàn)狀問題 對現(xiàn)狀充分了解研究 有效的改進(jìn)建議,能夠得到執(zhí)行 詳細(xì)的文件目錄 可操作的表格設(shè)計 簡單高效的流程,以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向 借鑒先進(jìn)企業(yè)經(jīng)驗 適度前瞻設(shè)計 監(jiān)控保障體系,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題,116,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計,體系運(yùn)行的基本原理 運(yùn)營的計劃管理 運(yùn)營的目標(biāo)管理,第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行,117,一、體系運(yùn)行的驅(qū)動方式 二、

46、體系運(yùn)行的一般過程,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 體系運(yùn)行的基本原理,118,一、體系運(yùn)行的驅(qū)運(yùn)方式,（一）目標(biāo)管理：引導(dǎo)一系列經(jīng)營、管理活動 （二）計劃管理：落實和協(xié)調(diào)各項經(jīng)營、管理活動,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 體系運(yùn)行的基本原理,119,二、體系運(yùn)行的一般過程,環(huán)境條件,目標(biāo)與計劃,實際進(jìn)度與狀況,各層級子系統(tǒng)的PDCA循環(huán),房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 體系運(yùn)行的基本原理,120,一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成 二、計劃的形成 三、計劃的跟蹤與監(jiān)控 四、計劃的調(diào)整,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,121,一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成,公司經(jīng)營計劃,業(yè)務(wù)管理計劃,

47、項目開發(fā)相關(guān)計劃,各業(yè)務(wù)部門工作計劃 專項業(yè)務(wù)開展計劃,項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃 項目建設(shè)計劃 項目廣告推廣計劃 項目營銷計劃 工程及費(fèi)用開支計劃 銷售回款計劃 融資計劃,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,122,二、計劃的形成,計劃形成的一般過程：自上而下與自下而上 計劃的編制、評審、決策與下達(dá) 計劃管理的責(zé)任部門 計劃編制的依據(jù) 各類計劃編制的時間 各項計劃編制的深度要求,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,123,計劃形成的一般過程： 1、每一級計劃自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求（由上級或上游計劃控制） 2、自下而上編制計劃滿足節(jié)點(diǎn)要求 3、反反復(fù)復(fù)多個來回的磨合 計劃的編制、評審、

48、決策與下達(dá) 1、編制：責(zé)任部門牽頭，相關(guān)部門配合 2、評審方式：由集團(tuán)業(yè)務(wù)部門、上級主管領(lǐng)導(dǎo)以會議或會簽方式 3、達(dá)不成一致意見時，授權(quán)的決策人確定，但不應(yīng)違反責(zé)權(quán)對等原則 4、正式審批與下達(dá) 計劃管理的責(zé)任部門：圍繞計劃工作有多種責(zé)任:不同類型和深度的計劃責(zé)任部門不同 1、組織與協(xié)調(diào)部門，如運(yùn)營部、總經(jīng)辦等 2、編制：主導(dǎo)與配合編寫：審核與評估部門 3、信息管理部門：發(fā)布下達(dá)計劃 4、決策機(jī)構(gòu)：管理者或委員會,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,124,范例：*年項目開發(fā)計劃匯總表,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,125,范例：*項目分期開發(fā)計劃,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的

49、系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,126,范例：多項目管理的工程計劃管理體系圖（一）,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,127,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,128,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,計劃編制的依據(jù)各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗數(shù)據(jù) 1、重視經(jīng)驗數(shù)據(jù)的積累，特別是自身公司的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，因各公司操作均不相同 2、向標(biāo)桿企業(yè)看齊，形成標(biāo)準(zhǔn) 3、例：企業(yè)工期標(biāo)準(zhǔn) （住宅工期標(biāo)準(zhǔn)）,129,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,范例：萬科、中海、公司標(biāo)準(zhǔn)工期與深圳定額工期的對比,130,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,131,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)

50、進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,132,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,說明：1.外單位數(shù)據(jù)來源于萬科深圳區(qū)域工程標(biāo)準(zhǔn)工期計算表、中海項目發(fā)展總體進(jìn)度計劃（聯(lián)排、別墅、多層）、深圳市建設(shè)工程施工工期標(biāo)準(zhǔn)2006。由于各單位統(tǒng)計計算的口徑不一，本次對比時進(jìn)行了必要的數(shù)據(jù)換算、整合 2.深圳工期標(biāo)準(zhǔn)中未考慮基坑支護(hù)、基礎(chǔ)檢測、園建道路、入伙整改等工作內(nèi)容 3.萬科、中海、公司的標(biāo)準(zhǔn)工期計算中未考慮雨季、假期、場地等工期修正因素,133,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,范例：標(biāo)準(zhǔn)工期,134,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,范例：標(biāo)準(zhǔn)工期與實際工期對比,135,房地產(chǎn)

51、企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,136,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,137,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,范例：公司標(biāo)準(zhǔn)工期,138,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,139,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,140,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,141,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,142,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,各類計劃編制的時間 1、時間性計劃：結(jié)合具體時間區(qū)間，內(nèi)容較為豐富，對象為公司、部門等，如月度工作計劃，此類計劃按時間要求定期編制，每月一日 2、項目性計劃：項目

52、開發(fā)的相關(guān)計劃，一般是圍繞項目的某一專業(yè)工作計劃，針對整個項目全開發(fā)過程，如施工計劃、采購計劃，在具體條件時編制，且隨條件變化而不斷調(diào)整 3、綜合性計劃：涉及多個部門的專題計劃，如資金計劃，有時間區(qū)間要求，定期編制，具備什么樣條件編制到什么程度,143,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,各項計劃編制的深度要求形成標(biāo)準(zhǔn)模板，例：,里程碑計劃 采購計劃模板 計劃管理體系文件一套,144,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,范例：*項目里程碑計劃,145,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,范例：*公司*項目合約招標(biāo)計劃,146,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,147,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 運(yùn)營的計劃管理,148,房地