1、第5章 資產評估價值類型及其基礎,5.1 資產評估的價值定義及其依據 5.2 價值定義分類 5.3 資產評估價值 5.4 明確劃分資產評估中的市場價值 與市場價值以外價值的意義和作用,5.1 資產評估的價值定義及其依據,5.1.1 定義評估價值的基本依據 價值定義：對資產評估的價值內涵、屬性及合理性指向的概括和規(guī)范說明。 資產評估價值內涵：是決定一種評估價值區(qū)別于其他評估價值的基本標志。,資產評估價值屬性：對資產評估價值內涵所含蘊的主要特性、特質和特點的彰顯和概括。 資產評估價值合理性指向：表明評估結論合理性的具體指向，即評估結果對誰合理，以及評估結果的具體用途。 反映評估價值合理性的基礎及其

2、指向是定義資產評估結論，或進行資產評估價值定義的基本依據。,5.1.2 關于資產評估實踐中定義評估價值的具體依據 資產評估的四大估價標準（重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價值）； 資產評估依據的假設前提； 引起資產評估的評估業(yè)務（特定目的）； 資產評估所依據的條件，以及資產評估結 論合理性指向；,重置成本： 在現(xiàn)時的條件（市場條件和技術條件）下， 獲得與被評估資產同等功能的處于在用狀態(tài) 下的資產所需耗費的成本。 一般按照資產的完全重置價格減去各種損 耗來確定。 適用：一般在非市場或有限市場條件下適用。,收益現(xiàn)值（內在價值）： 資產預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。 現(xiàn)行市價（公允市場價值）： 資產

3、在評估基準日的公開市場上的交易價 格。 清算價值： 企業(yè)停止經營，變賣企業(yè)所有資產減去所 有負債后以貨幣形式存在的余額。,5.1.3 不同價值定義依據的特點與評價 “資產評估的四大估價標準” 優(yōu)點：基本上承襲了現(xiàn)代會計理論中關于資產計量屬性的劃分方法和標準； 缺點：價值合理性的而依據及其指向不明晰，不利于評估結論使用人理解和使用評估結論，尤其不利于產權變動下的評估報告使用人理解評估結論。,“資產評估依據的假設前提” 優(yōu)點：有利于了解資產評估結果的假設前提條件和使用條件，同時也強化了評估人員對評估假設前提條件的運用； 缺點：由于資產評估的前提假設數(shù)量有限，以此作為評估定義評估價值顯得過于籠統(tǒng)。,

4、“引起資產評估的評估業(yè)務” 優(yōu)點：強調了與引起資產評估的資產業(yè)務的對應性，評估結論使用的指向性非常明確； 缺點：由于引起資產評估的資產業(yè)務種類繁多，評估人員很難給出與每種資產業(yè)務相對應且具有獨立價值內涵的價值定義。,“資產評估所依據的條件，以及資產評估結論合理性指向” 優(yōu)點：注重了資產評估結果的適用范圍與資產評估所依據條件的匹配，資產評估結論合理性指向相對明確； 缺點：較為抽象，實際運用過程中會有一定難度。,5.1.4 資產評估中的價值定義推介 市場價值： 資產在評估基準日的公開市場上的交易價格。 反映了市場作為一個整體對其效用的認可。,5.1.4 資產評估中的價值定義推介 在用價值：指屬于企

5、業(yè)組成部分的特定資產價值。不考慮該資產的最優(yōu)使用狀態(tài)或資產出售能夠實現(xiàn)的價值。,5.1.4 資產評估中的價值定義推介 投資價值：指某項資產相對于某個特定購買者（或所有者）的價值。表現(xiàn)為該資產給其所有者或未來所有者帶來的未來收益的現(xiàn)值。 對不同的潛在購買者而言，同一資產的投資價格可能不同。因為資產的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產的獲利能力不僅取決于該資產本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。,持續(xù)經營價值： 被評估企業(yè)按照評估基準日時的用途、經營方式、酒館里模式等繼續(xù)經營下去所能實現(xiàn)的預期收益的折現(xiàn)值。,殘余價值： 假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各

6、組長部分進行變賣處置的價值。非繼續(xù)使用時的價值。,清算價值：指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。 強制清算與有序清算 與公允市場價值的區(qū)別： 1、買賣雙方地位不平等 2、沒有充足的時間詢價 清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價,特殊價值：按評估對象相對于特定所有者或使用者（或潛在所有者、使用者）具有特殊作用和功效的情況為依據判斷的資產價值估計數(shù)額。 合并價值：由兩種或兩種以上資產相結合而產生的價值增值，即合并后的資產價值要大于原有各項資產價值的簡單相加。,5.2 價值定義分類（資產評估標準）,5.2.1 市場價值 資產在評估基準日公開市場上正常使用（最

7、佳使用或最有可能使用條件下）所能實現(xiàn)的交換價值的估計值。 市場價值標準通常適用于正常的產權變動類資產業(yè)務。該標準要求被估資產視為可在公開市場上出售的資產。,5.2.1 市場價值 應滿足的要求： （1）承載市場價值的評估對象及其權益時明確的； （2）整個評估過程中以公開市場假設來設定資產評估所依據的市場條件的； （3）以評估對象被正常使用，并能達到正常使用稅和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)。 （4）在評估過程中使用的數(shù)據均來自于市場。,5.2.2 市場價值的特點 （1）市場價值是一種經過嚴格定義的價值。 （2）市場價值是一種相對理想狀態(tài)下的價值。 （3）市場價值是評估業(yè)務中使用頻率最高的

8、一種價值定義和類型。 （4）市場價值是整體市場認同的價值，而非個性化的價值。,【注意】： 市場價值是資產相對于市場整體的價值，而非資產對特定市場主體的價值。其反映了資產評估所依據的市場整體對資產效用及其價值的認知和認同，即反映了作為一個整體的市場對被評估資產價值的認可。,5.2.3 市場價值以外的價值 泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價 值定義的統(tǒng)稱。 非市場價值的分類： 評估主體從資產所有權獲得的收益，如投資價值； 為交換某項資產，特定雙方達成合理的協(xié)議價格。如清算價值、殘余價值、特殊價值、合并價值等；,法律法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價值； 為特定經濟行為服務的資產評估，其評估 結果的價值類

9、型的選擇和定義要受相關法律 法規(guī)、合同、協(xié)議等具體條款的約束和限定。 課稅目的、保險目的、城市拆遷改造目的； 課稅價值、保險價值、抵押價值、拆遷補償 價值；,非市場價值中的具體價值定義表達或表現(xiàn)了 某個或某些市場參與者對資產價值的認同，而 不是整體市場對資產價值的認同。 資產評估依據的是充分競爭的公開市場、買 方市場、賣方市場將會影響評估師對資產評估 價值類型的選擇。,屬于非市場價值的評估結果既適用于產權變動類資產業(yè)務，也適用于非產權變動類資產業(yè)務。 （一）特殊評估目的的資產評估業(yè)務 如以破產清算為目的的資評業(yè)務；以賠償為目的的資評業(yè)務等。 （二）特殊評估對象的資產業(yè)務 如公共設施、宗教財產、

10、鐵路、航道、自制專用設備、專用生產線等。,資產評估價值定義及其類型的作用： 對評估者來說，資產評估中的價值定義和類型首先是一個評估價值目標，即指明評估結果的性質和形式，為評估人員提供評估指引及明確評估結果的使用者。 對評估報告及評估結果使用者來說，其表明了評估結果的價值屬性、合理性指向和適用范圍。,5.3 資產評估價值基礎,資產評估價值基礎：指能得出某種價值定義及其類型的評估結果應滿足的具體條件及其組合。 市場價值基于市場 基于市場的資產評估假定基于發(fā)生的市場的運作沒有受到來自非市場作用力的限制； 基于市場的資產評估必須假定資產處于最充分、最佳利用或最可能利用狀態(tài)；,基于市場的資產評估取自特定

11、市場中的專門數(shù)據，并通過一系列的方法和程序試圖反映在這些市場中市場參與者博弈的過程。 基于市場的資產可以通過采用市場售價類比法、收入資本化法、成本法得到評估價值。每種方法的數(shù)據、標準必須來自市場。,非市場價值基礎需要對特別當事人的狀況來 說是特定的、更加明確的假設。以此為基礎 的評估不能重新劃分市場價值。 資產評估價值基礎及其構成的基本要素： 資產評估的特點目的； 被評估資產的功能、權益、使用方式及狀態(tài)和 資產； 評估依據的市場條件,5.3.1 資產評估的市場價值基礎 資產評估特定目的： 沒有非市場因素特別限制的資產評估特定目的是資產市場價值的基礎條件之一。 資產自身功能及使用狀態(tài)： 資產的權益清晰，具有獨立功能、可獨立具有轉讓，且隱含著資產功能的有效發(fā)揮或有效使用的前提。 資產的市場價值產生于公開市場條件。,5.3.2 資產評估中的市場價值以外的價值基礎 主要源于特殊的經濟行為或資產以外，特 別的評估對象和特殊的經濟環(huán)境和市場條件。 特殊的經濟行為或資產：資產評估目的的 特殊性； 特別的評估對象：性質、用途和使用者的 特殊性；,評估對象性質的特殊性 非經營性資產、非競爭性經濟資源、特殊空間位置資產、不可卻只得無形資產； 評估對象用途的特殊性 使用用途單一