1、建設(shè)用地規(guī)劃許可與規(guī)劃條件,1、審查要點(diǎn) 1）審查建設(shè)主體是否復(fù)合法定資格，申請(qǐng)事項(xiàng)是否符合法定程序，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。 2）復(fù)核建設(shè)項(xiàng)目投資批準(zhǔn)、審核和備案文件（按國(guó)家投資規(guī)定需要的） 3）復(fù)核建設(shè)用地性質(zhì)、范圍是否復(fù)合選址意見(jiàn)書(shū)要求（按國(guó)家規(guī)定需要辦理選址意見(jiàn)書(shū)的） 4）復(fù)核國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是否附具規(guī)劃條件，其中規(guī)定的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等各項(xiàng)指標(biāo)是否符合規(guī)劃主管部門此前擬定的規(guī)劃條件（出讓用地項(xiàng)目） 5）審查建設(shè)項(xiàng)目是否通過(guò)環(huán)保部門的環(huán)境評(píng)價(jià)（不需辦理選址意見(jiàn)書(shū)而法律、法規(guī)要求環(huán)境影響評(píng)價(jià)的） 6）審查是否符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和地方技術(shù)規(guī)定、規(guī)劃條件和各部門要

2、求（建設(shè)項(xiàng)目需在用地許可階段審查修建性詳細(xì)規(guī)劃方案或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖的）,2、操作要求 1）確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，劃定用地紅線圖。 2）確定建設(shè)用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃指標(biāo)。 3）將規(guī)劃條件并作為用地規(guī)劃許可的附件正式核發(fā)。,擬定規(guī)劃條件 1）擬定規(guī)劃條件的階段 以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的 1.1由土地行政主管部門向規(guī)劃行政主管部門提出書(shū)面申請(qǐng) 1.2作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分 1.3作為建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件 簽訂合同申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的 選址意見(jiàn)書(shū)劃撥合同申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證,2）依據(jù) 1）城市總體規(guī)劃 2）建

3、設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃 3）國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和地方相關(guān)技術(shù)規(guī)定 4）各類專項(xiàng)規(guī)劃和相關(guān)主管部門要求,3）原則 1）嚴(yán)格以城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。 2）嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃各類技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和技術(shù)規(guī)定。 3）以“資源節(jié)約、環(huán)境友好”為導(dǎo)向，集約節(jié)約用地，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。 4）保護(hù)自然生態(tài)資源，改善城市人居環(huán)境 5）保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，增強(qiáng)城市人文內(nèi)涵。 6）加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)內(nèi)容，提升城市景觀品質(zhì)。 7）完善公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套。 8）注重鄰里關(guān)系，維護(hù)公共利益和社會(huì)公平。 9）注重地下空間合理開(kāi)發(fā)利用。 10）符合城市防災(zāi)要求，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的能力，保

4、障公共安全。 11）區(qū)分規(guī)定性和指導(dǎo)性要求，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制。,4）規(guī)劃條件的內(nèi)容 1）用地情況：包括用地性質(zhì)、邊界范圍（包括代征道路及綠地的范圍）和用地面積 2）開(kāi)發(fā)強(qiáng)度：（規(guī)劃控制指標(biāo)）：包括總建筑面積、人口容量（指導(dǎo)性指標(biāo)）、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度控制等。 3）建筑退讓與間距：建筑退讓“四線”，即道路紅線、城市綠線、河道藍(lán)線、歷史街區(qū)和歷史建筑保護(hù)紫線，建筑間距、日照標(biāo)準(zhǔn)、與周邊用地和建筑的關(guān)系協(xié)調(diào)。 4）交通組織：包括道路開(kāi)口位置、交通線路組織、主要出入口、與城市交通設(shè)施的銜接、地面和地下停車場(chǎng)（庫(kù)）的配置及停車位數(shù)量和比例。 5）配套設(shè)施：包括文化、教育、衛(wèi)生、體育、市場(chǎng)

5、、管理等公共服務(wù)設(shè)施和給排水、燃?xì)?、熱力、電力、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 6）城市設(shè)計(jì)：建筑形態(tài)、尺度、色彩、風(fēng)貌、景觀、綠化以及公共開(kāi)放空間和城市雕塑環(huán)境景觀等要求。 7）公共安全：滿足防洪、抗震、人防、消防等公共安全的要求。 8）其他特殊要求：如地段內(nèi)需保留和保護(hù)的建筑和遺跡、古樹(shù)名木，地下空間開(kāi)發(fā)和利用，其他特殊審批程序要求等。,5）規(guī)定性和指導(dǎo)性 1）規(guī)定性：建設(shè)單位必須遵守的 一般包括用地范圍、用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（不包括人口容量）、環(huán)境、指標(biāo)中的綠地率、建筑間距和日照標(biāo)準(zhǔn)、交通組織、相鄰關(guān)系、市政設(shè)施、公共設(shè)施、“四線”管制、公共安全等內(nèi)容。 2）指導(dǎo)性：建設(shè)單位可以根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的基本情

6、況盡量遵守的 一般包括人口容量、環(huán)境指標(biāo)中的綠化覆蓋率和空地率、環(huán)境景觀、城市設(shè)計(jì)等要求。城市設(shè)計(jì)一般 依據(jù)城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則擬定，不排除在特殊地段（如歷史保護(hù)地段）某些城市設(shè)計(jì)條件上升為規(guī)定性條件。,6）許可中各部門的協(xié)調(diào) 1）環(huán)保部門：環(huán)境影響評(píng)價(jià) 2）文物保護(hù)部門： 3）衛(wèi)生部門：自然疫源地 4）綠化部門：古樹(shù)名木,建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案審查,1、修建性詳細(xì)規(guī)劃審查要點(diǎn) 1）方案編制單位是否具備相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)； 2）方案的圖件是否符合出圖手續(xù)，方案的說(shuō)明是否與圖件一致； 3）規(guī)劃方案的各項(xiàng)指標(biāo)是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求； 4）居住區(qū)的配套設(shè)施是否符合有關(guān)規(guī)定，布局是否合理； 5）建筑間距、

7、綠地率、停車位等方面符合有關(guān)法規(guī)的要求；,2、建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查要點(diǎn) 1）方案設(shè)計(jì)單位是否具備相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)； 2）方案的圖件是否符合出圖手續(xù)，方案的說(shuō)明是否與圖、件一致； 3）方案的總平面布置是否符合紅線規(guī)定的范圍及建筑物后退紅線的要求，是否符合建筑間距和消防要求，交通出入口、綠地和室外停車場(chǎng)的布置是否合理； 4）設(shè)計(jì)方案是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出的有關(guān)容積率、建筑密度、建筑規(guī)模、建筑層數(shù)、建筑高度、室內(nèi)外停車數(shù)量、綠地率、安全衛(wèi)生等技術(shù)指標(biāo)的要求； 5）建筑和地下停車場(chǎng)的出、入口布置是否符合合理交通組織的要求； 6）建筑與城市市政工程接口是否符合規(guī)劃要求； 7）建筑的藝術(shù)性以及和周

8、圍空間環(huán)境的協(xié)調(diào)。,3、市政管線工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查要點(diǎn) 1）方案設(shè)計(jì)單位是否具備相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)； 2）方案的圖件是否符合出圖手續(xù)，方案的說(shuō)明是否與圖、件一致； 3）方案的平面布置是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求，需要進(jìn)行房屋拆遷的地段能否得到徹底解決； 4）各管線之間的豎向位置的協(xié)調(diào)情況； 5）方案對(duì)市政管線穿越道路、橋梁、地鐵、河流等采取的技術(shù)措施是否得當(dāng)； 6）市政管線的有溝敷設(shè)和直埋敷設(shè)的標(biāo)高、深度、坡度、覆土厚度等是否符合技術(shù)要求； 7）市政管線的相關(guān)設(shè)施設(shè)置是否得當(dāng)； 8）市政管線對(duì)城市發(fā)展特別是對(duì)近期發(fā)展的地區(qū)，是否根據(jù)規(guī)劃條件作了預(yù)留接口位置設(shè)計(jì)和預(yù)埋管線的安排； 9）其他需要

9、審查的有關(guān)要求：如為了敷設(shè)管線是否需要中斷交通及其臨時(shí)措施等。,4、市政交通工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查要點(diǎn) 1）方案設(shè)計(jì)單位是否具備相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)，驗(yàn)證其設(shè)計(jì)資質(zhì)證明； 2）方案的圖、件是否符合出圖手續(xù)，方案的說(shuō)明是否與圖、件一致； 3）方案的平面布置是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求，如果要拆遷，拆遷方案是否落實(shí)； 4）縱斷面、橫斷面是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出的要求，各種管線的位置能否得到合理的保障； 5）道路通過(guò)的地段及其相鄰地面對(duì)文物保護(hù)單位有無(wú)影響，對(duì)有影響的采取什么措施加以保護(hù)，對(duì)名木名樹(shù)有無(wú)影響，如何保護(hù)；,4、市政交通工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審查要點(diǎn) 6）與道路關(guān)系的橋梁、立交、隧道、人行天橋等

10、設(shè)施，其高度、寬度、凈空、坡度、照明、保護(hù)措施是否與道路相銜接，是否符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 7）道路建設(shè)是否考慮分期建設(shè)，是否為以后拓寬留有余地； 8）道路綠化如何考慮； 9）對(duì)有些城市道路的改造、擴(kuò)建是否需要進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，對(duì)道路兩側(cè)的建筑有什么要求； 10）其他需要審查的有關(guān)要求：如中斷交通后如何采取臨時(shí)交通措施等。,5、審批中各部門協(xié)調(diào) 1）園林部門； 2）人防部門； 3）文物部門；,建設(shè)工程規(guī)劃許可,1、審查要點(diǎn) 1）建筑主體是否符合法定資格，申請(qǐng)事項(xiàng)是否符合法定程序，申請(qǐng)材料是否齊備； 2）建筑工程施工圖設(shè)計(jì)圖紙是否完備，設(shè)計(jì)深度是否達(dá)到規(guī)范和規(guī)定要求； 3）建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)是

11、否符合規(guī)劃條件； 4)建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)是否符合經(jīng)審查通過(guò)的假設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案； 5）建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和地方相關(guān)技術(shù)規(guī)定。,2、操作要求 1）制定建設(shè)工程規(guī)劃許可證，劃定建筑工程紅線圖； 2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖應(yīng)當(dāng)在地形圖上標(biāo)明建設(shè)工程的具體位置和周邊關(guān)系；,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收,1、審查要點(diǎn) 1）建設(shè)工程是否超出用地范圍； 2）建筑物布局是否符合經(jīng)規(guī)劃部門審核通過(guò)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建設(shè)工程施工圖總平面； 3）建筑物、構(gòu)筑物是否超出建設(shè)工程紅線范圍或發(fā)生移動(dòng)； 4）建筑退讓、建筑間距、日照標(biāo)準(zhǔn)、與周邊用地和建筑的關(guān)系協(xié)調(diào)。 5）根據(jù)建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)和平面布局判斷建筑

12、使用性質(zhì)是否發(fā)生改變。 6）建筑立面和沿街界面是否符合經(jīng)規(guī)劃部門審核通過(guò)的建筑設(shè)計(jì)方案及施工圖。 7）建筑層高和建筑高度是否符合經(jīng)規(guī)劃部門審核通過(guò)的建設(shè)工程施工圖。 8）總建筑面積是否超過(guò)規(guī)劃條件和經(jīng)規(guī)劃部門審核通過(guò)的建設(shè)工程施工圖總面積。,9）文化、教育、衛(wèi)生、體育、市場(chǎng)、管理等配套公共設(shè)施是否按照規(guī)劃條件和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案建成。 10）給排水、燃?xì)狻崃?、電力、電信等設(shè)施管紅是否配置到位并與市政管線相銜接，消防設(shè)施是否符合規(guī)定。 11）綠地率是否達(dá)到規(guī)劃條件規(guī)定的指標(biāo)，綠化是否已經(jīng)實(shí)施到位。 12）道路開(kāi)口方位、地面和地下停車場(chǎng)（庫(kù)）的配置及停車位數(shù)量和比例是否符合規(guī)劃條件和規(guī)劃部門經(jīng)審核通過(guò)的建設(shè)工程施工圖。 13）需要保護(hù)的山體綠地、河湖水系、歷史文化遺存、古樹(shù)名木等是否得到切實(shí)有效的保護(hù)。 14）需要拆遷建、構(gòu)筑物和臨時(shí)設(shè)施是否已經(jīng)拆除到位。 15）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出的其他要求。,（2）操作要求,1）總平面驗(yàn)收； 2）建筑單體驗(yàn)收； 3）配套設(shè)施驗(yàn)收； 4）指標(biāo)復(fù)核。,規(guī)劃監(jiān)督,規(guī)劃監(jiān)督 道路規(guī)劃紅線定界(測(cè)繪單位) 1）驗(yàn)灰線階段_按照附圖(總平面圖)中的標(biāo)準(zhǔn)審核:擬建建筑與用地紅線間距離;擬建建筑與相關(guān)道路的距離;擬建建筑與相臨建筑的距離;擬建建筑(兩棟以上)之間的距離； 在滿足有關(guān)建