1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識,課程內(nèi)容,房地產(chǎn)相關(guān)概念; 房地產(chǎn)建筑常識; 房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語; 房屋分類及詳解;,房地產(chǎn)概念,房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn),是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹木、水暖設(shè)備等. 房地產(chǎn)有三種存在形式: (1)單純的土地; (2)單純的建筑物; (3)土地與建筑物結(jié)合的房產(chǎn);,房地產(chǎn)市場的分類,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā),銷售與消費過程特點,可以將 房地產(chǎn)市場分為: 一級市場(土地市場); 二級市場(增量房市場); 三級市場(存量房市場);,土地及土地所有權(quán),土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現(xiàn)實生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積范

2、圍的地域. 土地公有制:根據(jù)憲法規(guī)定,土地所有權(quán)分全民所有(國有土地)與集體土地所有權(quán),集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓,個人和單位只擁有土地的使用權(quán); 土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押.,土地使用權(quán)獲取方式,土地使用權(quán)出讓:是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為; 土地使用權(quán)劃撥:是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為;,土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣、掛牌，雙方協(xié)議等方式;,國有土地使用權(quán)出讓年限,商業(yè)、旅游、娛樂用地40年; 工

3、業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、 體育用地、綜合或其他用地50年; 住房用地70年; 房地產(chǎn)的使用權(quán)年限對價值有直接影響.,土地使用權(quán)劃撥,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制; 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必須的,可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥: 國家機關(guān)用地和軍事用地; 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地; 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地; 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地;,房屋建筑常識,容 積 率:總建筑面積與總占地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強度及其經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo); 容積率=總建筑面積總占地面積 一般來講:普通住宅1.0;非普通住宅

4、1.0; 得房率:套內(nèi)建筑面積與銷售面積之比; 一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55% 。,層高:住宅高度以“層”為單位計算,是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離. 凈高:是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度; 進(jìn)深:是指住宅的長度,指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右,不能任意擴大.住宅進(jìn)深過大,就是住宅成為狹長型,距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足,但進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地; 198

5、7年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：30米、33米、36米、39米、42米、45米、48米、51米、54米、57米、60米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。,開間:是指住宅的寬度,指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離,住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定;較小的開間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增強住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性; 在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：21米、24米、27米、30米、33米、36米、39米、42米。 建筑面積:指建筑物外墻外圍所圍成空間的水

6、平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等; 公攤面積:是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的面積總和;,使用面積:它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積; 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積(露臺面積按半面積計算); 地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12; 半地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13,且不超過12;,房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語,室內(nèi)設(shè)施 裝修分類 樓層 朝向,室內(nèi)設(shè)施,四氣:暖氣

7、、天然氣(煤氣)、熱水器、空調(diào); 全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機)和家具(床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜);,裝修分類,毛 坯:水泥地 、白墻; 簡 裝 修:地磚、白墻; 中 裝 修:大地磚、老式木地板; 精 裝 修:木地板、包門、包窗; 豪華裝修:裝修前衛(wèi)、用料講究;,樓層,樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡寫3/6; 優(yōu)劣: 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳,四層次之; 高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房中頂樓除外;,朝向,朝向(以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向為準(zhǔn)) 多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向; 高層板樓與多層樓的朝向相似; 高層塔樓多為四角,其朝向多為東

8、南、西南、東北、西北及各種斜向;,房屋分類,按結(jié)構(gòu)類型劃分 按樓型外觀劃分 按房屋戶型劃分 按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分,按結(jié)構(gòu)類型劃分,磚混結(jié)構(gòu):一般用于多層建筑; 框架結(jié)構(gòu):可用于多層和高層建筑; 鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu); 空間結(jié)構(gòu):如體育館、大劇院等；,按樓型外觀劃分,板樓:是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或電梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯; 塔樓:主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi);,基本形式,板樓基本形式: 多 層:層以下; 小高層:7-12層以內(nèi); 高 層:13-18層;

9、超高層:18層以上甚至更高; 塔樓基本形式: 蝶型、品字型、Z字型、塔板結(jié)合、十字型、方形塔樓;,多層板樓,高板(小高層),塔樓,按房屋戶型劃分,一居室,二居室,三居室,錯層,躍層,復(fù)式,按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分,商品房 已購公房:普通公房、央產(chǎn)房 經(jīng)濟適用房 使用權(quán)房 私產(chǎn)平房,商品房,定義:指各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的,以贏利為目的,按市場規(guī)律經(jīng)營的房子; 補充:限價房簡單理解為限房價、限地價的“兩限”商品房); 分類: 普通住宅: 1、住宅小區(qū)建筑容積率1.0(含)以上; 2、單套建筑面積在140(含)平方米以下; 非普通住宅: 1、甲宅;2、公寓;3、別墅:(獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼);,獨棟,雙

10、拼,聯(lián)排,疊拼,商品房銷售資質(zhì),商品房銷售須具備以下五證二書： 國有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證也叫建設(shè)工程開工證 商品房銷售預(yù)售許可證 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書,已購公房,普通公房:指按照國家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價、標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的由單位建設(shè)的安居工程和集資合作建設(shè)的住房; 央產(chǎn)房:指按照國家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價、標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位,國有大中型企業(yè)及國務(wù)院各部委機關(guān)的公有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的由中央在京

11、單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房; 簡單來說就是以中國、中央、國家等央字、國字開頭的房子;比如:國家圖書館、中國航空航天局等;,經(jīng)濟適用房,定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象,并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的,具有社會保障性質(zhì)的普通住宅.土地供應(yīng)原則上實行劃撥方式,住房設(shè)計要體現(xiàn)經(jīng)濟適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經(jīng)濟適用房的供應(yīng)價格由經(jīng)濟適用房建設(shè)的行政主管部門會同物價部門按建設(shè)成本確定. 只擁有房屋所有權(quán):表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”并在第一頁上部加蓋經(jīng)濟適用住房印章或按經(jīng)濟適用房管理;,使用權(quán)公房:指國家或國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,以政府規(guī)定的租金出租給居民的公有住房.俗稱小產(chǎn)權(quán),業(yè)主只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán),