1、購房前必須掌握的注意事項1 簽購房合同之前要注意什么？1.1 前言2007年，某編者與一位朋友在閑聊時得知，他近期在番禺某樓盤買了一套小三房單位，看樓的時候售樓人員信誓旦旦地告訴他年底即可交樓，但簽合同的時候售樓人員卻說因為天氣原因可能會延遲3個月左右交樓，并說服我那位朋友在合同上簽了一個補充條款，不追究開發(fā)商延遲交樓的法律責任，也不要求補償；而且，在簽完合同并交完首期款之后售樓人員又告訴他，他所買的房子實際只有50多年的土地使用權，而不是普通住宅的70年。我朋友愕然，覺得上當了，想退房，可銷售人員卻告訴他，雙方已經簽了合同，不能退。更讓我驚訝的時，我問起該樓盤是否有土地使用權證、建設規(guī)劃許可

2、證等證件時，我朋友一臉茫然，他說連想都沒想過要看這些證件。在他看來，這么大一個小區(qū)既然有房子在賣，肯定不會有什么問題，如果有問題，政府機關難道還能讓它賣？我啞然，原來買房子的人中還有想得這么簡單的。也許大部分買房子的人都比我那位朋友精明，但買房整個過程確實比較復雜，買房者一不小心就可能掉進不良開發(fā)商精心設計的陷阱里。本文只就簽合同之前應該注意的一些問題進行闡述，希望對要買房的人有所幫助。1.2 看樓該看什么首先購房者應該有一個明確的置業(yè)方向，要根據自己的購房預算確定在哪兒買、買多大面積多少價錢的房子等，并在現有的在售樓盤當中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時間更省精力。進入售樓部之后，首先

3、要自己多看。看模型圖，了解小區(qū)的整體規(guī)劃和開發(fā)情況；看戶型圖，室內功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，并注意查看該執(zhí)照是否經過年檢，是否為臨時執(zhí)照（臨時執(zhí)照表明該企業(yè)注冊資金還未全部到位）；如果開發(fā)商委托銷售代理機構銷售，還要看代理銷售委托書及該機構的營業(yè)執(zhí)照。除此之外，購房者還要查看該盤的“五證”，包括建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證（詳見本刊第頁）。如果在售樓部找不到預售許可證、國有土地使用權證等關鍵手續(xù)，購房者一定要向銷售人員了解清楚，如果銷售人員解釋含混，最好到相關政府部門去核查。看完這些之后，就可以找一位售

4、樓人員，讓她給你詳細介紹樓盤的情況了。介紹完之后一般售樓人員都會帶你去看樣板房（施工場地），這里要注意的是，一般開發(fā)商都會安排看樓車帶你從小區(qū)最漂亮的地方穿過，哪怕是繞上一大段。而樣板房一般也安排在樓層、朝向、通風和采光都最好的位置，室內一般也布置的非常好，如多用玻璃裝飾墻面顯得室內更寬敞。只要你稍稍對某套房子表露出興趣，銷售人員就會不遺余力地向你推薦，夸大其好處，掩飾其缺陷。如果你對某套房子感興趣，千萬別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內間隔、布局、通風、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風景及周邊環(huán)境等，對有疑問的地方要及時向售樓人員了解，如果對售

5、樓人員解釋含糊，最好還要到相關政府部門去查證。1.3 注意區(qū)分“訂金”和“定金”如果你對某套房子比較滿意，銷售人員馬上就會勸說你先交一部分落訂費用，并承諾在樓盤公開發(fā)售時你可以優(yōu)先選購。這部分費用可能會以“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等名目出現，很多人都搞不明白這些詞有什么區(qū)別，也不知道該不該交這部分費用。那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據不同情況而定。根據今年6月1日起開始生效的建設部商品房銷售管理辦法，開發(fā)商所銷售的商品房不符合預售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要

6、分兩種情況：第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應當退還所收取的預訂款項；第二，如果購房者與開發(fā)商對訂金或其他款項另有約定，如開發(fā)商在認購書或訂金收據上寫明購房者在規(guī)定的時間內不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。這里購房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭?！坝喗稹笔侵纲彿空吲c開發(fā)商就房屋買賣的意象初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的落訂款項。購房者支付訂金之后，在約定時間內開發(fā)商不得再將該套房產出售給其他人。如果購房者

7、不想購買該套房產時，有權要求開發(fā)商退還訂金。而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先向開發(fā)商交納部分款項，待合同履行后定金應當退回或抵作房款。如果購房者不履行合同就無權索回定金，如果開發(fā)商不履行合同應當雙倍返還定金。值得一提的是，在商品房買賣的實際操作過程中，有的“訂金”實際上已屬于“定金”性質。如雙方在認購書中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還；如因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時的“訂金”則屬于“定金”性質，應當按照“訂金罰則”來處理。如果購房者確實很中意某套房產，想交訂金的話，一定要先了解該房產是否已取得預售證

8、，沒有預售證則不能落訂。即便有預售證，購房者也要仔細查看認購書針對該套房屋的面積、價格、交付日期、違約責任及“訂金”等重要條款，以免日后產生糾紛，無法退訂。如果購房者已經選定了自己中意的房產，可先與開發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后再簽訂認購書，或者在認購書中與開發(fā)商明確約定，如果在一定期限內因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應全部退還。1.4 簽合同前要了解樓盤周邊規(guī)劃天河某樓盤在公開發(fā)售時曾因地理位置優(yōu)越、環(huán)境好等原因而引起搶購潮，后來卻因樓盤西側出現高架橋而價格大跌，許多買家血本無歸。類似于這種因市政規(guī)劃變更而導致房價下跌的案例在廣州樓市中并不鮮見

9、，以前因政府信息不夠透明，市民無法獲得相關信息，開發(fā)商會刻意隱瞞和掩蓋真相。但現在市民已經可以從政府相關部門及網站上查看到樓盤的各種信息，也可以了解到樓盤周邊的規(guī)劃情況。目前在廣州市國土資源和房屋管理局網站（）上，市民可以查詢到房屋預售情況、合同鑒證情況及土地出讓情況等（暫未包括番禺、南沙、花都、增城、從化的房地產信息）。而隨著“陽光家緣”（）的開通，房管局所承擔的查詢房屋情況的職責也將逐漸由陽光家緣所承接。（具體可參考本刊頁一文）如果購房者想查看某樓盤的周邊規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等情況，則可登陸廣州市城市規(guī)劃局網站（

10、規(guī)劃在線）（）（目前也未包括番禺、南沙、花都、增城、從化房地產信息）。1.5 簽合同時要注意什么在完成上述步驟之后，購房者就可以與開發(fā)商簽訂購房合同了，那么在簽訂商品房買賣合同時，還要注意什么呢？首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內容全部載入正式合同中，對銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來發(fā)生糾紛缺乏法律證據。有不少購房者就因為太相信售樓人員的口頭承諾，沒有把口頭承諾寫入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時難以取證。根據最新頒布的相關法律規(guī)定，開發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內容的部分如交樓標準、配套設施等也視為承諾，將來發(fā)生糾紛時業(yè)主也可以

11、以樓書所載明的具體內容作為訴訟證據，所以購房者在簽訂正式合同時最好要求開發(fā)商將樓書所載明的主要內容寫進合同，或者至少要保存好樓書等主要證據。其次，要仔細觀察與商品房預售許可證共同使用的設計圖，一般來說開發(fā)商不敢在設計圖上造假，因為設計圖是經有關部門審批的。還有，購房者要認真研究商品房預售合同的內容，看之前售樓人員口頭承諾的內容和樓盤廣告宣傳內容是否已載入合同中，如果發(fā)現遺漏或者不實之處，應立即向開發(fā)商提出。同時，在簽合同之前，購房者應注意房地產企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現房屋面積、結構變化等爭議時有書面證據。最后需要提醒購房者的是，在簽訂正式

12、合同時購房者要注意細讀合同全文，對一些修改條款和補充協(xié)議尤其要注意，對自己不明確的條款要爭取訂立合理的補充條款，同時在交款之后還要注意索要相關的合法票據。2 買新房的步驟及注意事項在商品房買賣過程中，由于購房人和開發(fā)商在房地產專業(yè)知識和法律知識上掌握程度的不平等，以及在買賣中地位的不平等，購房者明顯處于劣勢。如果不幸遇上不法開發(fā)商，或房屋建筑出現未曾預料到的問題，糾紛就在所難免。一般來說，合同中容易發(fā)生糾紛有以下幾個方面： 2.1 （一）交房時間 應特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。 房產銷售合同一般都有銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是

13、否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。 我國民法通則第一百五十三條規(guī)定：本法所稱的不可抗力是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等。依照此法，房產買賣合同中設定有關不可抗力的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中，現在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對不可抗力做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不

14、到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。 2.2 （二）房屋面積 對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過合理的范圍，這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。 中華人民共和國經濟合同法第二十六條規(guī)定：由于另一方在合同約定的期限內沒有履行合同的，當事人一方有權通知另一方解除合同。因變更或解除經濟合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應由責任方負責賠償。

15、因此，如果銷售方所交房屋超過雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權要求解除合同，并要求得到相應的賠償。 在房屋面積條款上可約定： （1）房屋竣工后，如本合同約定面積與實測面積誤差3以內的，不再結算；誤差超過3的，乙方有權解除合同，甲方應賠償因此而給乙方造成的損失。 （2）房屋竣工后，如本合同暫測面積與實測面積誤差在3以內的，甲、乙雙方按銷售價格進行結算；誤差超過3的，乙方有權要求解除合同，甲方應負責賠償因此而給乙方造成的經濟損失。 購房人同意接受的，面積誤差超過3%以上的部分購房人不支付購房款。 2.3 （三）質量問題 目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，

16、交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關的因素錯綜復雜，特別是購買預售的期房，這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。 在目前出現的糾紛之中，由于房屋質量問題，購房者與開發(fā)單位產生矛盾的占有相當大的比例。而這其中又有相當一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實際交付使用的房屋質量相去甚遠而造成的。 按照規(guī)范的操作方式，建筑質量的宣傳內容應在雙方簽訂的購房合同中體現。建筑質量的問題是一個較為特殊的問題，現有的法規(guī)對建筑質量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質

17、量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準，而以質檢站的質檢結果為準?？墒前赐ǔ５膽T例，質檢結果一般只是針對工程主體所下的結論，一些購房者認為的細節(jié)性的問題，并不包含在質檢的內容當中。因此質量好壞并不能簡簡單單的一句話說清。 一般而言購房者對建筑質量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，而這些問題是否能被認為是質量問題，絕非是一個質檢證明就能說得清楚的。因此要解決這類的問題，購房合同是最有效的武器。消費者在簽訂合同時一定要將質量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據。 2.4 （四）違約條款 在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發(fā)

18、商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。 比如，有的開發(fā)商或代理商的合同對買賣雙方違約責任是這樣約定的：買方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權終止合同，并有權沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應按中國人民銀行固定資產貸款利率向買方支付違約金；賣方交付房屋逾期180日，買方有權終止合

19、同，并有權要求賣方雙倍返還定金?;顯然，在上述條款中，關于賣方違約的表述不完整，關于買賣雙方違約的責任不對等。 在商品房買賣中，作為賣方，不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件（面積、位置、裝修標準、工程質量核驗書等）交付房屋。因此，上述有關賣方違約的完整表述應是：賣方未按合同約定的條件如期將房屋交付給買方，。另外，既然在買方逾期20日時，賣方有權終止合同，沒收買方支付的定金和房價款，那么也應規(guī)定在賣方逾期20日（不應是180日）時，買方有權終止合同，要求賣方雙倍返還定金和房價款，才算公平、對等。 此外，賣方有權沒收買方支付的房價款的條款本身就是不合法的。 2.5 （五）物業(yè)管

20、理 在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應主要注意以下幾點： 1入住新的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長應為二年，二年后，購房者應組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進行管理。 2簽定物業(yè)合同之前，應明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標準、收費標準。 3 有些收費項目是超前征收，違反有關的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。 4有的費用未獲批準，就被先

21、執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經過相關部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。 5巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關部門所禁止的。 消費者在簽定物業(yè)合同時，應對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門的文件，否則有權拒交。 在買房子時注意以下幾點： 1、開發(fā)商的開發(fā)經營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，并在其資質規(guī)定的業(yè)務范圍進行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證

22、和建設工程施工許可證； 3、經營行為合法。現房銷售除上述條件外必須經過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經完成或者已經確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產管理部門驗核了房地產開發(fā)項目手冊；期房預售除上述條件外還必須取得商品房預售許可證。 4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的商品房買賣合同（示范文本），該合同文本內容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內容寫進合同。 5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取住宅使用說明書和住宅質量保證書。 辦房地產權證時應該注意： 產權產權面積和合同面積是否相同，如果不同

23、，可以根據建設部商品房銷售管理辦法處理，另外辦理了房屋所有權證后，還要辦土地使用權證。相關費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉嫁給購買人 。3 買房看房其他技巧3.1 白天不看晚上看了解入夜后房屋附近的噪音、照 明、安全情況等。3.2 晴天不看雨天看看房最好在雨天看，因為這是了解房屋承受能力的最好時機。再好的偽裝也敵不過幾天下雨，漏雨、滲水此時可一覽無余。3.3 不看建材看格局不要被漂亮的建材迷惑，房屋優(yōu)勢是否有效發(fā)揮，有賴于格局設計得是否周全。3.4 不看地面看墻角看墻角是否平整，有沒有裂縫，有沒有滲水，如果剛貼上的新墻紙就

24、要留意，可能是用來掩蓋水跡的。墻角承受上下左右的力量很重要。3.5 不看裝潢看做工尤其是每個接角、窗沿、墻角、天花板等做工是否細致。3.6 不看窗簾看窗外有的商品房給住房配好了漂亮的窗簾，這時住戶要特別小心，因為這可能是在掩蓋通風和采光上的缺陷。3.7 不看電器看插座有的開發(fā)商偷工減料，連電線和插座也不放過。購買住房前要仔細檢查，否則將來會很麻煩。3.8 不看電梯看樓梯，即安全梯對于高層建筑來說，如發(fā)生火災，安全梯是唯一逃生之路。3.9 不看家具看空屋有的商品房樣板間擺上了家具，這時住戶要意識到，家具往往是偽裝，空屋才是真面目。3.10 不問屋主問警衛(wèi)任何房屋在屋主的眼里都可能是最好的，而管理

25、員或警衛(wèi)卻了解房屋環(huán)境和治安上的情況。4 名詞解釋4.1 什么是居住面積？答：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 4.2 什么是建筑面積？答： 建筑面積包括樓房的使用面積，結構面積和輔助面積，以及按比例分攤到該套住房的共用建筑面積之和。 304.3 什么是五證？第一是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，以上簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由

26、市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比

27、較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。5 個人購房的三個階段。5.1 購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。5.2 簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方

28、式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。5.3 交房和辦理產權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產權證。具體講，涉及到一些法律問題。6 購房過程中涉及的法律問題6.1 如何閱售樓書?售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、

29、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個，我們應該特別注意。6.2 怎么保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效

30、力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。6.3 定金和訂金的區(qū)別在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金

31、，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。6.4 認購書簽訂購房者在簽訂認購書的時候，建議將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。6.5 合同及補充協(xié)議簽訂認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發(fā)商簽訂買賣合同，

32、簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現房，根據規(guī)定發(fā)展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續(xù)，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用

33、證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內

34、承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有

35、兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內建筑面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤

36、的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現在房地產開發(fā)商提供的房屋購

37、銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺