1、呈：深圳市恒祥基房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司珠光花半里商業(yè)策劃報告深圳中原物業(yè)顧問有限公司深圳中原商業(yè)事業(yè)部第一部分 市場調(diào)研第一章 南山商業(yè)狀況簡析一、南山商業(yè)的發(fā)展概況南山區(qū)地處深圳經(jīng)濟特區(qū)西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺山，南與香港元朗隔海相望。面積約182平方公里，下轄8個街道辦事處和98個社區(qū)居委會。全區(qū)常住人口91.89萬人，其中戶籍人口30.28萬人。2005年，南山區(qū)本地生產(chǎn)總值突破1000億元，城區(qū)居民人均可支配收入達到21500元，實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值（GDP）950億元人民幣，約占全市GDP的四分之一，在深圳市六個區(qū)中居于首位。轄區(qū)擁有科技園、留仙洞工業(yè)園等大型高新技術(shù)園區(qū)及

2、大批高新技術(shù)企業(yè)，數(shù)萬名高科技人才。南山也是物流基地。隨著深港西部通道的開通，西部港區(qū)作為華南地區(qū)集裝箱樞紐港和大宗散貨中轉(zhuǎn)基地的地位將更加凸顯。南山區(qū)是深圳市旅游基地。擁有世界之窗、歡樂谷、海上世界、新安故城、青青世界等主題公園和著名景點，形成了主題公園游、都市觀光游、歷史古跡游、度假休閑游、郊野生態(tài)游等多種旅游產(chǎn)品互補并存的格局。當(dāng)前，南山區(qū)正與法國企業(yè)洽談投資西麗“未來樂園”大型游樂項目。南山區(qū)是深圳市教育科研基地。深圳大學(xué)、深圳虛擬大學(xué)園、深圳高職院、深港澳產(chǎn)學(xué)研基地等一大批教育科研基地落戶南山。北京大學(xué)、清華大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)等一大批著名高等院校入駐大學(xué)城。目前，全市11所高等院校

3、已有8所駐扎南山。未來的南山將建設(shè)成為深圳乃至珠三角地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。南山素有“深圳硅谷”之稱，深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的“龍頭”。高新區(qū)就位于南山，世界500強企業(yè)中有50多家落戶南山。目前，南山已基本形成計算機、通信、微電子及基礎(chǔ)元器件、光機電一體化等6個領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。2004年，南山區(qū)實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值1090億元，占全市高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值的33.4%。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化同樣在房地產(chǎn)方面有所表現(xiàn)。由于濱海大道通和深圳經(jīng)濟特區(qū)中心區(qū)西移戰(zhàn)略的影響，南山人口逐年上升。隨著前海、后海片區(qū)崛起，南山已經(jīng)由一個物流基地、工業(yè)區(qū)，一

4、躍成為目前深圳房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域之一。南山區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，無論是開發(fā)量還是銷售量，在深圳的六大行政區(qū)域中都是獨領(lǐng)風(fēng)騷。全市商品房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近三年南山區(qū)商品房住宅銷售呈現(xiàn)出逐年量價齊升的趨勢。2003年及2004年南山更是以絕對優(yōu)勢蟬聯(lián)深圳房地產(chǎn)銷售面積及銷售額冠軍。2005年南山區(qū)房地產(chǎn)的市場供給及銷售量雖有所自然回落，但成交價格繼續(xù)保持高位走勢。大量高尚住宅如雨后春筍般涌現(xiàn)而出，2005年南山的新房成交均價已接近11000元/平方米。居住人口的增多，消費需求的增長，為南山的商業(yè)發(fā)展和商服市場帶來了更大的機遇。南山的商業(yè)地產(chǎn)是隨著住宅的發(fā)展而發(fā)展起來的。交通的改善帶動人氣的聚集和消費

5、力的提升，為商業(yè)奠定堅實的基礎(chǔ)。隨著地鐵1、2號線的開工建設(shè)、西部通道的即將開通等一系列外部利好因素的促進，南山商業(yè)區(qū)在深圳的地位預(yù)計將進一步上升，南山將會從滿足區(qū)內(nèi)消費需求，逐步發(fā)展成為具有移動區(qū)域外輻射能力的深圳西部副商業(yè)中心，從而使深圳的商業(yè)空間布局更加合理、完善。2002年起，各大商家紛紛“圈地”南山。南山商圈逐步形成南頭、華僑城和商業(yè)文化中心三足鼎立之勢，西麗片區(qū)也成為區(qū)域性商業(yè)中心的新生勢力。南山商業(yè)缺乏特色經(jīng)營和個性化，仍然有極大的市場空間。南山經(jīng)過十多年建設(shè)和發(fā)展，經(jīng)濟實力顯著增強，已經(jīng)具備新一輪快速發(fā)展的潛力和條件，良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點。按照深圳經(jīng)濟特區(qū)的總體

6、規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流、人流樞紐和文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。南山商業(yè)配套進一步完善，帶動地產(chǎn)的發(fā)展和人氣的聚集，形成良性循環(huán)。南山居住人口有較強的消費能力和生活品質(zhì)的提高，為南山商業(yè)的發(fā)展帶來機遇。南山商業(yè)地產(chǎn)越來越得到商家和投資者的關(guān)注。 1、消費群與消費水平南山的居住人口多為羅湖、福田、南山高新科技園的白領(lǐng)或金領(lǐng)，居民整體文化水平為深圳較高的區(qū)域之一，年齡主要集中在25-40歲之間，人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首，同時，蛇口一帶還居住著相當(dāng)部分外國人士，他們也有相當(dāng)強的消費能力。這些潛在的消費力是深圳其它轄區(qū)所無法比

7、擬的資源優(yōu)勢。近幾年來，南山區(qū)的發(fā)展可謂是一日千里。隨著濱海大道的建成通車以及南山基礎(chǔ)配套設(shè)施上的不斷完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消費的人也多了。南頭商業(yè)街、南新商業(yè)街、蛇口沃爾瑪商圈和中心區(qū)商圈幾大商業(yè)中心成眾星捧月之勢，帶動了南山區(qū)旺盛的消費力。隨著深圳西部跨海大橋的修建，西部通道開通后，大量內(nèi)地的旅游人口會選擇南山作為往來迪斯尼的“橋頭堡”和“驛站”，特色旅游消費及相關(guān)配套如餐飲、酒店、休閑、購物等將會成為南山最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。南山區(qū)還會成為繼羅湖、福田之后又一個港人聚集區(qū)，港人北上購物消費將會有很大一部分分流到南山，這必然刺激南山商業(yè)、旅游業(yè)的進一步發(fā)展。

8、大量港人的涌入同時將會大幅度提升南山房地產(chǎn)售價、租金，從而帶動南山的消費力。在這樣一個良好平臺的帶動下，南山商業(yè)發(fā)展必然會有更為廣闊的前景。中高檔的消費群體為南山商業(yè)帶來旺盛的消費力。2004年南山社會消費品零售總額達112億元，2006社會消費品零售總額預(yù)計可達280億元。2004年蛇口人均GDP超過8萬元人民幣，比同期深圳市的人平均水平高出近一倍。此外，南山的旅游商業(yè)是全市最發(fā)達的，除了各類主題公園，蛇口也是旅游休閑的勝地，巨大的消費力孕育著極大的商機，由此蘊運而生的餐飲、休閑娛樂等行業(yè)的興旺。南山的消費力日益增強，逐漸成為商家們“逐鹿深圳”的“西線戰(zhàn)場”。2、南山區(qū)商業(yè)布局大眾商業(yè)導(dǎo)向的

9、新興商圈集合南山區(qū)的城市化進程急劇加快，密集的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了大量的居住人口，也帶來了大量的消費需求。由于南山所處區(qū)位的相對獨立性，使得東門、華強北等傳統(tǒng)商圈對片區(qū)的輻射力有限，給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來機會。依托片區(qū)內(nèi)強大的消費力，在房地產(chǎn)開發(fā)商、品牌商家的密切配合下，南山商圈逐步繁榮，業(yè)態(tài)趨于完善，商圈在深圳整體商業(yè)格局中的地位得到了有力提升。南山區(qū)商用物業(yè)升值迅速，但其大眾商業(yè)導(dǎo)向特質(zhì)突出。商業(yè)基本上以滿足本區(qū)域居民需求為主。從整體上看，在相當(dāng)一段時間內(nèi)，南山商服市場仍處于上升發(fā)展中，大量商業(yè)裙樓持續(xù)推出，但由于現(xiàn)有的商業(yè)較為分散，南山商業(yè)中心有待進一步確立和發(fā)展。因此相當(dāng)商戶仍對該區(qū)域處于觀

10、望態(tài)度，市場消化能力有限，商業(yè)的繁榮有待進一步積累。租金水平有較大幅度的提升，但相對成熟旺鋪仍有相當(dāng)距離。南山由于外來移民多，消費層次目前參差不齊，還不穩(wěn)定，故目前南山商業(yè)的業(yè)態(tài)并不具備特色，還不足以形成一個全新的市級商圈。只有當(dāng)南山的居住成分開始穩(wěn)定以后，南山的商業(yè)才可能具有某種特點。南山區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展和沉淀，已形成與其他區(qū)域不同的多中心格局和商圈分布：南頭 南頭作為南山商業(yè)的策源地，其核心地位在日趨激烈的商業(yè)競爭中并沒有動搖，依托周邊充足的人氣（消費人口近50萬）及不斷增強的購買力，家樂福、沃爾瑪、百安居、天虹等品牌商家先后入駐，片區(qū)商業(yè)前景看好。后海 后海作為濱海大道開通的最直接受益者，

11、其發(fā)展勢頭也最為強勁，幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強大的消費力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧等相繼開業(yè)，隨著南山商業(yè)文化中心開發(fā)建設(shè)的逐漸成熟，大量裙樓商業(yè)將陸續(xù)入市，商圈的整體性和連續(xù)性將進一步增強。 南油蛇口 出于完善片區(qū)商業(yè)配套的考慮，招商地產(chǎn)成功引入沃爾瑪，與人人樂構(gòu)成了南油蛇口商圈的核心，隨后順電進駐，商圈將進一步成熟。前海 隨著前海片區(qū)開發(fā)的日漸成熟，歲寶及人人樂相繼進駐鼎太風(fēng)華和港灣麗都，在一定程度上緩解了配套不足的壓力，但商業(yè)形式、經(jīng)營主題的單一使片區(qū)對南頭商圈仍有較大的依賴性。華僑城 由于華僑城區(qū)域開發(fā)的特殊性，片區(qū)商業(yè)配套的主導(dǎo)權(quán)基本上由發(fā)展商控制，從目前來看，主要由沃爾瑪

12、、銅鑼灣、順電組成，以滿足片區(qū)消費為主，從發(fā)展趨勢來看，商業(yè)物業(yè)開發(fā)量不大，且一般不會入市銷售，對市場的影響力不大。南山區(qū)內(nèi)幾個區(qū)域同級中心，分擔(dān)著各種功能，如蛇口商圈立足濱海休閑功能，華僑城商圈突顯旅游功能，南新路商圈則滿足中等收入階層的消費需求，西麗桃源商圈則服務(wù)于制造業(yè)和區(qū)域消費。但是目前南山缺少辦公和商業(yè)較為集中的大型CBD，南山的常駐人群基本上按照南山居住、福田上班、羅湖消費的“三點一線”模式生活。南山由于片區(qū)缺乏規(guī)劃合理的商務(wù)商業(yè)核心，商圈影響半徑和銷售半徑都較小，商業(yè)網(wǎng)點分散，并且基本處于無序狀態(tài)。而且片區(qū)中的商業(yè)物業(yè)基本為裙樓、底層或者街鋪商業(yè)，缺少大型的純商業(yè)物業(yè)，總體上商業(yè)

13、規(guī)劃分散，規(guī)模較小。到2005年，整個南山區(qū)的商貿(mào)面積約為65萬平方米，低于華強北一個商圈的商用物業(yè)供應(yīng)量，因此目前從規(guī)模上難以形成具備規(guī)模及可以同華強北、東門相抗衡的大型商圈。深圳商圈的西移，給南山物業(yè)帶來了無限商機。3、商鋪價格南山的商業(yè)物業(yè)市場目前仍處于發(fā)育期，市場仍不成熟，突出表現(xiàn)就是商業(yè)物業(yè)每年上漲迅速，而租金上漲卻十分緩慢。對一個正常的成熟的市場來說，商鋪的售價約為月租金的80-120倍，也就是說，一個商鋪出租10年左右即可收回投資。但是目前南山的現(xiàn)狀是，商鋪的售價高達月租金的180-200倍，也就是說，購買一家商鋪，需要16年左右才能收回投資，收回投資期限大大延長。業(yè)內(nèi)人士表示，

14、物業(yè)售價反映的是投資置業(yè)者對該區(qū)物業(yè)的預(yù)期，體現(xiàn)著市場的活躍程度，而租金卻真正體現(xiàn)著該物業(yè)的現(xiàn)實價值。專家認為，造成商鋪售價高企的原因是，南山近幾年發(fā)展十分迅速，離市區(qū)距離近，加上西部通道等城市規(guī)劃的預(yù)期效應(yīng)，導(dǎo)致商鋪物業(yè)上漲迅速。同時，目前南山商鋪返租現(xiàn)象十分普遍。發(fā)展商承諾在為投資者將商鋪出租期間，返回6-12的收益，這也導(dǎo)致了一部分商鋪投資者的盲目性，并引起返租型商鋪售價平均上漲約40。 南山商鋪目前售價有些偏高，有一定的下行空間，而商鋪租金會逐年呈遞增趨勢。南山首層商鋪的平均租售價因地段的不同而差別很大。2005年，南山首層商鋪的平均售價基本在3萬元/平方米左右。一些人氣相對較旺的地段

15、，如新街口廣場臨東濱路的街鋪售價達到6萬元/平方米。學(xué)府路、創(chuàng)業(yè)路的商鋪價格為7萬至10萬元/。南山文化中心區(qū)的商鋪平均價格也在7萬以上。南山目前首層商鋪售價平均在4萬至4.5萬元/左右。但高售價并沒有帶來高租金回報，南山首層商鋪租金普遍在80-200元/平方米月，部分區(qū)域租金可達600-1000元/，低于羅湖、福田的同類區(qū)域。縱觀整個南山商用物業(yè)市場，商鋪租金平均價格是200元/.月左右?？傮w來說，南山商鋪的售價很高，但租金整體上偏低，租金的上漲幅度也很小，因此投資商鋪者的資金回報率較低，持觀望態(tài)度的還有相當(dāng)比重。南山的商業(yè)用房交易較為活躍，其中主要原因是因為南山的商業(yè)還比較散亂，還沒成規(guī)模

16、。比較南山的商業(yè)地段，目前被普遍看好的是后海和蛇口。后海因為地處南山的商業(yè)文化中心而投資潛力較大，目前商鋪售價在3萬與5萬元/之間，租金也在日趨看漲中，普遍商鋪租金在160-200元/月左右，更有部分新商鋪的租金已上漲至180-250元/月；而蛇口因為西部通道的利好因素，商鋪的售價也在看漲中，目前是2萬至4萬元/。4、零售業(yè)態(tài)超市：目前南山超市的經(jīng)營狀況普遍較好，主要以提供市民基本生活必需品，輻射范圍較小。南山的超市已經(jīng)接近飽和，各品牌超市在南山都設(shè)有分店，經(jīng)營手法較為成熟。沃爾瑪、家樂福、新一佳、人人樂等國內(nèi)外品牌商家競爭激烈。百貨：南山區(qū)現(xiàn)有的百貨具備一定的規(guī)模，但隨著商品流通的加快及許多

17、新型業(yè)態(tài)的興起，使其逐漸喪失了貨全價廉的優(yōu)勢。因此南山的百貨業(yè)需細分消費市場，順應(yīng)潮流時尚，開發(fā)時尚消費的時尚百貨。海雅、天虹、崇尚、歲寶、華潤萬家等各有特色。因此南山的百貨業(yè)需細分消費市場，尋找市場的空白點，實現(xiàn)差異化經(jīng)營。家電專業(yè)店：由于家電的商品品種越來越多，逐漸從百貨中剝離出來，發(fā)展成為一種新型業(yè)態(tài)，利用其專業(yè)齊全的家電商品牌、營銷渠道和完善的售后服務(wù)的優(yōu)勢，成為南山頗具發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)態(tài)。數(shù)碼、小家電類及科技含量較高的家電商品品種不多，發(fā)展空間較大，另外還需提升家電專業(yè)店購物的舒適度。國美、蘇寧、順電幾大巨頭共聚南山，欲瓜分這一潛力巨大的市場。餐飲、休閑：由于租金的優(yōu)勢，南山的餐飲普遍單

18、店面積較大，又因為居民來自全國各地，沒有真正的主流餐飲，川、湘、粵菜等各菜系百花齊放；主力消費群的年輕化，肯德基、麥當(dāng)勞、比薩等洋快餐都受到歡迎。餐飲業(yè)在快節(jié)奏生活的背景下生意紅火是順理成章的。休閑娛樂是南山較為缺乏的業(yè)態(tài)，大型的娛樂中心更是鳳毛麟角，中高檔電影院、溜冰場等業(yè)態(tài)為南山市場空白，導(dǎo)致大批南山人去福田和羅湖進行休閑消費，此類業(yè)態(tài)存在巨大的市場發(fā)展空間。購物中心：現(xiàn)代的購物中心不僅僅是零售業(yè)全部的綜合，而是以商業(yè)為中心，并且綜合了城市服務(wù)的功能因為購物中心集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，所以完全可以滿足消費者的集中消費及娛樂需求。目前南山僅有花園城中心具備了購物中心的雛形，但2007

19、年后，南山將會增加3個購物中心，充分滿足南山人的多方位購物需求。綜上所述，南山區(qū)近年來城市化和國際化腳步加快，后海的動感，蛇口的風(fēng)情，大南山的靜謐，南山中心區(qū)的繁華這些是別的片區(qū)所沒有的特質(zhì)，南山區(qū)各片區(qū)不同的特質(zhì)下的萌生的商業(yè)在其賴以生存的環(huán)境中發(fā)展。西部通道的利好帶來更多的城際消費群。新的商業(yè)項目如雨后春筍不斷涌現(xiàn)，幾大購物中心呼之即出，這些新項目雖然給本區(qū)原有商業(yè)有所沖擊，但是新項目本身定位和特色帶來了消費的升級，改變消費者的消費習(xí)慣和觀念，同時也形成新的消費方式，帶動南山商圈朝一個新的方向發(fā)展，商圈的輻射力越來越大，觸角會越升越長。第二章 西麗片區(qū)商業(yè)概況一、西麗片區(qū)商業(yè)概況 項目所在

20、的西麗龍珠片區(qū)位于南山區(qū)北部,即華僑城北，東臨龍華，南與華僑城、科技園、南頭相接，西毗鄰寶安，北與石巖相接。西麗既有風(fēng)光宜人的自然景觀，又有不少環(huán)境比較惡劣的工業(yè)區(qū)，因此片區(qū)住宅物業(yè)的開發(fā)呈現(xiàn)兩極分化，以沙河西路為界，以東靠近西麗水庫、大學(xué)城的物業(yè)開發(fā)走向高端化，以別墅及中高檔住宅為主，如西麗山莊、南國麗城等，客戶群體主要是區(qū)域內(nèi)的私營企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、本地人以及本地做生意的個體戶；以西的片區(qū)物業(yè)被工業(yè)區(qū)包圍，受環(huán)境不佳、人員較雜、工業(yè)區(qū)形象差的影響，物業(yè)開發(fā)檔次明顯走低，如學(xué)子荔園等，主要滿足工業(yè)區(qū)內(nèi)財力有限的打工人群。1、客戶群與消費力西麗更多地集中了本土居民和早期移民及南頭的部分購房者。

21、面對價格優(yōu)勢與自然地理環(huán)境以及豐富的人文景觀，西麗對工薪族和個體戶商人有較大的吸引力，因而片區(qū)內(nèi)樓盤有大量來自南山區(qū)和福田區(qū)的置業(yè)者來此置業(yè)。龍珠片區(qū)的規(guī)劃功能定位為休閑生態(tài)式的居住區(qū)域。龍珠片區(qū)居住環(huán)境尚可，和外界聯(lián)系比較便捷，因此吸引了很多福田華強北、天安工業(yè)區(qū)、南山科技園的客戶群體在此安家落戶。這些客戶群將對片區(qū)商業(yè)的發(fā)展起到舉足輕重的作用，客戶群的層次會對片區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分及形象定位起到極大的影響作用。此外大學(xué)城有不少教師偏愛在該片區(qū)購房。大學(xué)城成為片區(qū)商業(yè)的引擎，不管是對西麗，還是對整個深圳來說，都有著長久而深遠的影響。深圳大學(xué)城以研究生教育和在職培訓(xùn)為主，這些研究生和在職培訓(xùn)人員將

22、成為大學(xué)城片區(qū)地產(chǎn)的重要消費群體。除此之外，大學(xué)城優(yōu)越的硬件配套、良好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會吸引很多深圳科技型人才來此置業(yè)。未來西麗龍珠片區(qū)將和科技園南硅谷一南一北成為高科技人才的密集居住地。這部分客戶群會對商業(yè)消費的品質(zhì)有所要求，將會對片區(qū)商業(yè)檔次的提升起到關(guān)鍵的作用。不久的將來，大學(xué)城將與深圳大學(xué)、高新科技園共同形成深圳高科技鏈，帶動整個深圳經(jīng)濟的發(fā)展。2、交通打破“瓶頸”南坪快速路，這條全長約61公里的快速干道將徹底改變西麗的區(qū)位價值和人們的心理距離。南坪快速路是2004年度深圳重點建設(shè)項目，西起南山西部通道，東至龍崗區(qū)東部通道，延長線延伸至惠州。該路主線按雙向8車道設(shè)計，將是我市最寬的城市

23、快速干道。 南坪快速線相當(dāng)于西麗的“濱海大道”，能夠從根本上觸動片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這條橫貫東西的交通大動脈將徹底改變西麗偏安一隅的狀態(tài)，同時由此而在人們心中形成的心理障礙將消除。此外，西部通道的開通、BRT1號線的規(guī)劃等，將形成初具規(guī)模的立體的交通網(wǎng)絡(luò)，打破片區(qū)交通“瓶頸”，這些都為片區(qū)商業(yè)的發(fā)展添籌碼。3、片區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 西麗以人人樂、天虹商場、華潤萬家等為核心的西麗商圈雖然初具雛形，但商業(yè)、生活配套仍相對較為滯后，片區(qū)內(nèi)有萬佳超市、麥當(dāng)勞等購物餐飲場所，但總體來說仍缺乏大型商圈和品牌商家的進駐，難以滿足片區(qū)內(nèi)逐步入住的在市區(qū)其他區(qū)域上班的白領(lǐng)消費、購物、娛樂、休閑等方面的生活品質(zhì)的

24、需求。片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)規(guī)模受到政府規(guī)劃和區(qū)域消費習(xí)慣、消費力的制約，雖經(jīng)歷了數(shù)年的發(fā)展但沒有形成大規(guī)模的商業(yè)中心商圈概念不明顯。僅形成了以單個百貨超市為中心，臨街商業(yè)輔助的“以點帶線”的區(qū)域商業(yè)規(guī)模，商業(yè)的相對落后影響了片區(qū)的形象和發(fā)展，但相對于成熟的區(qū)域更具開發(fā)潛力，如何使區(qū)域商業(yè)發(fā)生根本性的提升，如何引導(dǎo)區(qū)域居住人群改變固有的消費觀念和習(xí)慣，成為需要商業(yè)地產(chǎn)商們解決的問題。未來周邊各大項目的相繼啟動，片區(qū)的物業(yè)將比深圳其他片區(qū)更具有投資保值升值的潛力，十幾萬人的居住規(guī)模必然會帶動起周邊的商業(yè)發(fā)展。隨著大學(xué)城規(guī)模擴大、BRT1號線規(guī)劃等項目的發(fā)展，會帶來無限商機，將帶來數(shù)以萬計的就業(yè)人群，同

25、時也必將造就一大批具備較強購買力的優(yōu)質(zhì)客戶群體，為片區(qū)住宅物業(yè)的開發(fā)奠定堅實的市場基礎(chǔ)。目前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地的逐步減少、市中心區(qū)的發(fā)展飽和狀態(tài)使得投資商不得不將視線轉(zhuǎn)移到周邊區(qū)，羅湖區(qū)、福田區(qū)的地產(chǎn)龍頭將率先帶動周邊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，西麗片區(qū)地位已經(jīng)開始提升，西麗眾多項目的營銷力度也將逐漸增強，成為特區(qū)內(nèi)不可多得的一塊“奶酪”。片區(qū)所具備的獨有人文資源以及優(yōu)越的自然環(huán)境，完全可與蛇口、南硅谷等片區(qū)抗衡，且這些優(yōu)勢已被成熟置業(yè)者日益重視，西麗樓價在產(chǎn)品素質(zhì)得到提升的前提下，同樣可以實現(xiàn)向更高價格的跨越，逐步向蛇口、南硅谷樓價看齊。西麗作為區(qū)域性商業(yè)中心，正蓄勢待發(fā)。片區(qū)整體居住素質(zhì)和水平的提高，又將

26、成該片區(qū)人文、投資環(huán)境的影響指數(shù)。二、項目所在片區(qū)商業(yè)地圖天虹國美龍輝花園社區(qū)商業(yè)龍珠二路臨街商業(yè)萬佳百貨人人樂、之路商業(yè)街珠光路街鋪商業(yè)河路大沙大仙留道西麗路道大珠龍路光珠龍珠二路西河沙之麗西路三、項目周邊典型集中商業(yè)的調(diào)研分析1、萬佳百貨樓層面積（）經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況1F約1.2萬平方米街鋪：肯德基、銀行、三級地鋪、餐飲很好內(nèi)鋪：萬佳超市2F化妝品、床用品、家用電器、音響器材；一般3F：服裝、皮具、箱包、兒童游樂園音像制品及書籍較差 位于珠光路旁，經(jīng)營面積約1.2萬平方米； 萬佳百貨服務(wù)對象以周邊居住人群為主，經(jīng)營中低檔日用百貨，服務(wù)范圍為居民日常消費； 一樓超市經(jīng)營良好，二樓一般，三樓已有

27、大部分商家撤場。2、西麗天虹商場樓層面積經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況1F約1.7萬平方米街鋪：肯德基，真功夫、易天手機連鎖店較好內(nèi)鋪：珠寶、化妝品、鐘表、鞋類、眼鏡；2F超市、煙酒、藥品、保健品、鮮花；3F青春女裝、休閑包、孕婦裝、飾品；4F男、女服裝、家居用品、休閑裝；5F休閑裝、體育用品、健身器材等；6F家電、通訊器材、兒童用品、辦公設(shè)備、影音制品、床上用品、五金燈飾、布藝、兒童樂園；該 位 項目留仙大道北與沙河西路東交匯處的西麗商業(yè)文化中心； 該片區(qū)商業(yè)氣氛濃厚、商圈輻射面最廣的商業(yè)高地； 中等偏高的經(jīng)營檔次定位填充了市場空白。3、人人樂購物廣場樓層面積經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況1F約2萬平方米人人樂超市、麥

28、當(dāng)勞、眼鏡、工藝品、經(jīng)營狀況很好2F人人樂超市；3F男裝區(qū)、女裝區(qū)、婦用區(qū)、童裝區(qū)、內(nèi)衣區(qū)、休閑裝區(qū)、運動裝區(qū)、鞋區(qū)、藥店、美容院；4F家電區(qū)、箱包區(qū)、皮具區(qū)、床用區(qū)、書城、家電售后服務(wù)中心； 項目處于西麗核心商業(yè)旺區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚； 項目經(jīng)營定位明確，主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居住的消費群，豐富齊全的經(jīng)營品種，低廉實惠的銷售價格以及人人樂“入鄉(xiāng)隨俗”的經(jīng)營理念奠定 了商場的成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。四、項目周邊主要商業(yè)街的調(diào)研分析根據(jù)中原近期對項目周邊主要商業(yè)街的調(diào)研，了解了項目周邊的珠光路、珠光二路、西麗路、龍珠大道等城市道路的沿線的商業(yè)情況：由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)比較混亂；經(jīng)營及裝修檔次參差不齊，即使同

29、一條路兩旁的商業(yè)也存在較大差別；該片區(qū)的主要消費力，以項目周邊幾大住宅小區(qū)（即龍聯(lián)花園、寶珠花園、龍輝花園、潤城、龍都花園等）的居民和周邊工廠的打工人群為主，消費力有限。1、珠光路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài)：主要以餐飲為主，五金、服裝、社區(qū)服務(wù)為輔。 餐飲類五金類服裝類便利店社區(qū)服務(wù)類通訊類美容美發(fā)類地產(chǎn)類其它數(shù)量362512695648比例32.43%22.52%10.81%5.41%8.11%4.50%5.41%3.60%7.21% 小結(jié)：珠光路為項目周邊商業(yè)較繁華的街道之一，車流、人流量大，街鋪集中，店面形象一般，業(yè)態(tài)多樣，主要滿足周邊社區(qū)的生活所需，經(jīng)營檔次中低檔為主，消費群主要是工薪族、政府工作

30、人員、當(dāng)?shù)卮迕竦取Ｖ楣饴贩殖蓭锥危喝f佳一側(cè)的商業(yè)繁華，人流量大，店面形象相對較好，檔次中檔，空置及轉(zhuǎn)讓店鋪少；萬佳以北的珠光路段，商業(yè)氛圍逐步減弱，店面形象一般，檔次中檔偏低，有部分店面空置和轉(zhuǎn)讓；萬佳以南的珠光路段，商業(yè)氛圍淡薄，冷清，人流量小，店面主要是民房下的首層商鋪，檔次和形象偏低。從圖 表中可見，餐飲、五金、服裝、社區(qū)服務(wù)占相當(dāng)?shù)谋戎?，目前?jīng)營狀況較好。2、龍珠二路沿線商業(yè)業(yè)態(tài)：便利店、社區(qū)服務(wù)類為主，輔以餐飲、服裝、地鋪等。餐飲類五金類服裝類便利店社區(qū)服務(wù)類通訊類美容美發(fā)類地鋪類其它數(shù)量202320121比例15.38%0.00%15.38%23.08%15.38%0.00%7.6

31、9%15.38%7.69%小結(jié)：龍珠二路沿線商業(yè)氛圍較好，店面形象一般，經(jīng)營檔次較低， 車流、人流大，接近住宅小區(qū)的入口大門，店面沒有空置。從圖示中可以看到，餐飲、服裝、便利店、地鋪及社區(qū)配套等占相當(dāng)大的比重，主要滿足周邊住宅小區(qū)的社區(qū)配套，目前經(jīng)營狀況一般。餐飲、服裝的檔次中檔偏低。3、龍珠大道沿線商業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、社區(qū)服務(wù)為主，輔以五金、服裝等。餐飲類五金類服裝類便利店社區(qū)服務(wù)類通訊類美容美發(fā)類地產(chǎn)類其它數(shù)量2515149183657比例24.51%14.71%13.73%8.82%17.65%2.94%5.88%4.90%6.86%小結(jié)：龍珠大道是連接西麗與福田、南山、寶安的一條重要的交通

32、要道之一。車流量大，道路寬敞。龍珠大道沿線商業(yè)氛圍較冷清，人流量不大，盡管是主干道，但車速過快，沒有停留處，難以聚集人氣。龍輝花園等小區(qū)在該路段沿線的商鋪，空置較多，商業(yè)分散；道路兩旁商鋪情況各異，在龍輝花園對面的商鋪即龍聯(lián)花園、潤城等商鋪比龍輝花園的商鋪旺些，因為珠光二路與龍珠大道交匯處商業(yè)形成一定的氛圍，同時，商鋪可見度高，而龍輝花園的商鋪地勢相對低，而且綠化帶擋住了部分商鋪的鋪面，店面的形象也不及對面的商鋪，經(jīng)營狀況也不景氣，空置相對較高。商鋪 業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況各異，主要是為住宅區(qū)居民服務(wù)的餐飲，社區(qū)配套等。4、西麗路沿線商業(yè)業(yè)態(tài)：以服裝為主，餐飲、社區(qū)服務(wù)為輔。餐飲類五金類服裝類便利

33、店社區(qū)服務(wù)類通訊類美容美發(fā)類地產(chǎn)類其它數(shù)量187257158699比例17.31%6.73%24.04%6.73%14.42%7.69%5.77%8.65%8.65%小結(jié)：西麗路是項目周邊商業(yè)發(fā)展較為成熟的地段之一。人流車流大，人氣旺，交通便利，店面形象好，經(jīng)營狀況好。該地段的商業(yè)滿足西麗鎮(zhèn)的居民，主要是附近工廠和公司工作的工薪族的消費需求，檔次中等。業(yè)態(tài)豐富，以大眾消費為主。經(jīng)營餐飲，服裝的商鋪較多，商業(yè)發(fā)展相對成熟，為西麗較繁華的路段之一，商業(yè)氛圍濃。五、總結(jié)綜上所述，西麗目前商業(yè)的消費群體主要以周邊居民、工薪族及打工一族為主，整體消費檔次不高，片區(qū)整體商業(yè)經(jīng)營檔次低，基本以滿足人們的日常

34、消費和社區(qū)配套 ?？v觀片區(qū)內(nèi)在本次調(diào)研路段的商業(yè)，“片區(qū)內(nèi)消費”的特征比較明顯，項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要餐飲、服裝、社區(qū)服務(wù)等，超市、百貨等部分業(yè)態(tài)少有“跨區(qū)域消費”的特征。餐飲：未來具有極大的經(jīng)營空間。目前片區(qū)內(nèi)的餐飲規(guī)模、檔次、知名度都還有待提升，缺乏有特色、有品位的中檔的規(guī)模餐飲。隨著項目所在片區(qū)的整體規(guī)劃發(fā)展，未來將有大批高素質(zhì)、高收入人群的進駐，勢必會對餐飲業(yè)提出更高的要求，因此，我們的項目可以從這里切入，餐飲是不可少的一部分。服裝：品牌類、流行時尚類的服飾是片區(qū)內(nèi)缺乏的。從未來發(fā)展看，低檔服裝服務(wù)于周邊工業(yè)區(qū)打工人士，中高檔服裝服務(wù)于周邊居民中的白領(lǐng)、政府公務(wù)員、部分原居民及部分片區(qū)外

35、消費群體。從目前經(jīng)營狀況看，現(xiàn)有消費力足可支撐該業(yè)態(tài)的發(fā)展。西麗是關(guān)內(nèi)最后被發(fā)現(xiàn)的一塊“寶地”，隨著它的被開發(fā)，大批有消費力的潮流人士入駐，他們會有所需求。因此，本項目可以結(jié)合項目特質(zhì)，選擇與項目風(fēng)格相吻合的服飾品牌。社區(qū)服務(wù)：項目所在片區(qū)也是西麗的一個較大的居住社區(qū)。社區(qū)服務(wù)類商業(yè)因此有可持續(xù)發(fā)展的平臺，我們項目在這一業(yè)態(tài)建議深化社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)，做得更有檔次。此外，建議項目挖掘片區(qū)內(nèi)目前尚未有的或發(fā)展滯后的業(yè)態(tài)，如文具店、玩具店、書店、音像店、美容美發(fā)、咖啡廳、音樂吧、蜂蜜店、婚紗攝影、工藝品、床上用品、皮具、運動休閑、燈飾、干洗店、甜品、燒烤店、日本料理店、攝影器材等業(yè)態(tài)。片區(qū)商用物業(yè)多為首

36、層街鋪，雖商鋪眾多，但單體商業(yè)面積不大，片區(qū)整體消費檔次雖低，缺乏品位，居住人口較為密集，足以支撐片區(qū)林立的商鋪。在片區(qū)次主力干道商業(yè)街中，西麗路經(jīng)營營檔次相對較高，同時租金較高，尤其人人樂所在的沿途，這說明品牌商家能提升物業(yè)價值和調(diào)動商業(yè)的氛圍，這對我們項目有借鑒的意義。第二部分 項目定位部分一、定位原則：通過我司對項目周邊商業(yè)市場的調(diào)研及分析，結(jié)合目前西麗商業(yè)現(xiàn)狀，本項目需尋求差異化、專業(yè)化、特色化的經(jīng)營定位方向，以體現(xiàn)出項目的商業(yè)價值所在及后期的持續(xù)經(jīng)營發(fā)展。二、項目定位對接城市發(fā)展軌道的新動力核心商業(yè)街區(qū)，主題風(fēng)格鮮明，體現(xiàn)出浪漫、時尚、個性、品味、體閑、文化，為城市精英人群提供購物、

37、休閑、娛樂、餐飲、旅游等功能于一體的體驗式消費特征異域風(fēng)情商業(yè)休閑步行街。定位詮釋：南坪快速、西部通道、地鐵5號線、輕軌11號線、BRT1號線西麗發(fā)展的交通瓶頸，隨著立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成，已經(jīng)徹底被打破，本項目距BRT一號線第二戰(zhàn)（龍珠站）僅250米，便利的交通條件，加之片區(qū)規(guī)劃建設(shè)將全面啟動，為西麗商業(yè)對接城市發(fā)展的軌道帶來了新的契機。正在建設(shè)中的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有效促進片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，中興通訊、集成電路軟件等公司在此落戶，屆時將有大批的新科技產(chǎn)業(yè)人員、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人員、以及高端專業(yè)服務(wù)人員等大量城市精英人群涌入西麗。而且隨著大學(xué)城的規(guī)模初成，人文效應(yīng)令人而待，大學(xué)城的建設(shè)和擴大，有效的提升這里的人文

38、氛圍和居民素質(zhì)，為本片區(qū)的人才優(yōu)勢注入了新的氣息、新的動力。300米異域情調(diào)情景長廊，通過“異域風(fēng)情步行街”的定位以統(tǒng)一主題裝修風(fēng)格，提升以體驗式消費購物為特色，為城市精英人群打造一個時尚、個性、品味、體閑、文化的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。使得消費者在這里不僅能夠購物，同時也能體驗到異國風(fēng)情街“逛街”的真實樂趣，真正的讓消費者體驗到在“休閑中購物”，在“購物中休閑”的韻味油然而生。 三、項目形象定位深圳首席法蘭西風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)，盡享365天體驗之旅定位詮釋：背景：我們喜歡完美，我們也喜歡那些美麗的碎片。像個透明的藍色玻璃瓶，世界在旋轉(zhuǎn)中晝夕變換，氣質(zhì)在獨特的氛圍中繚繞。法蘭西，當(dāng)這個地中海沿岸的藍色國度

39、似被一種浪漫的氛圍彌漫著，當(dāng)這個六角形土地上的各種時尚、文化、經(jīng)濟、科技、美食等被整個地球上的人所津津樂道時，她的魅力已通過那些經(jīng)典名牌滲入了我們的生活。在經(jīng)典中沉醉可可夏奈爾曾經(jīng)說過類似的一句話：“永遠要以最得體的打扮出門，因為，或許就在街道拐角的那一瞬間，你就會遇到今生最愛的人?！杯h(huán)境優(yōu)雅，寬敞舒適，淡淡的香氣和幽雅的樂曲縈繞在空中，與別具匠心的裝飾、雅致平和的色調(diào)相得益彰，整個會觀華麗不失簡約，時尚大氣中透露著優(yōu)雅，甜蜜、浪漫、奢華的法蘭西格調(diào)，讓每一位駐足的顧客深情向往、愛慕傾心！很“享”樂繁華、熱鬧、節(jié)奏快深圳都市形象的代表，白天巨大工作的壓力感到身心疲憊，晚上下班的時候總想放松一下

40、，找個環(huán)境舒適、格調(diào)高雅的地方喝上一杯咖啡，聽著柔和的音樂，或到酒吧屋喝一杯啤酒、聽著激進的搖滾樂。很“享”購浪漫的環(huán)境、舒適的購物空間，使你感受到前所未有的放松，在這里您真正感受到快樂購物心情、快樂消費的“爽”。很“享”逛：異域風(fēng)情的浪漫、使您禁不住駐足停留；在這里不論你是購買的消費者、或是到此旅游的客人、或是情侶在這里它將給您帶來一段快樂的時光。本案的構(gòu)思突破了西麗原有商業(yè)街的現(xiàn)狀，通過 “點綴式的包裝”以其時尚、休閑、文化、浪漫、觀光為主題的體驗式法蘭西風(fēng)情為特色，對步行街進行演繹，如旱地噴泉、綠色植物、歐洲街角，處處洋溢歐洲悠閑品味及氣氛，雅致裝璜嬴得一致贊賞，讓消費者在這里購物可以親

41、身感受到充滿舒適的購物空間和時尚消費場所。打造成為具有西麗商業(yè)新坐標的形象。項目案名建議半里香街：半里品牌的延續(xù)：以屬于項目的延續(xù)；香街她是由“花瓣里”的生活演繹而來；她是“巴黎香榭里舍大街的浪漫之旅縮影”；她是“精致浪漫、名牌經(jīng)典、悠閑舒適、繁華熱鬧”的代表；留香坊：與花半里名字字面意思相關(guān)，“花”聯(lián)想到“香”?；ㄩg坊：與花半里名字字面意思相關(guān)半里中豪坊：（出自新加坡中豪坊）五、項目經(jīng)營檔次定位準確的市場定位可以給項目提供一個獨特鮮明的個性。根據(jù)中原前期對項目周邊商業(yè)概況的調(diào)研分析，結(jié)合片區(qū)消費特點，本項目今后的最主要消費群體是本地時尚女性 +家庭購物+周邊外來消費人群，消費能力參差不齊，片

42、面過高或過低的消費檔次均無法保證項目今后的經(jīng)營。因此，建議本項目的形象定位中檔偏高，消費定位中檔，給消費者以“高而不貴”的心理感覺，充分掌握項目周邊人群現(xiàn)實的消費特征。六、項目經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃建議（一） 項目目標消費群分析：三大基本原則：原則一 立足現(xiàn)有消費群體：由于項目周邊為住宅老區(qū)，人口密集，商業(yè)配套相對成熟，從片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)氛圍看，自己自足型社區(qū)商業(yè)有較大生存空間，因此在規(guī)劃本項目業(yè)態(tài)時應(yīng)把握片區(qū)現(xiàn)有消費群體。原則二 放眼未來消費群體:南坪快速、西部通道、地鐵5號線、輕軌11號線、BRT1號線西麗發(fā)展的交通瓶頸，隨著立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成，將徹底被打破，便利的交通，超強的住宅性價比，隨著周邊新興住

43、宅的開發(fā)，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)及大學(xué)城的興建，一批中高檔消費群體紛紛涌進，強勁的消費力將有力沖擊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)。原則三 發(fā)展現(xiàn)有優(yōu)勢業(yè)態(tài)、 挖掘輻射范圍廣、適應(yīng)片區(qū)發(fā)展之稀缺業(yè)態(tài)。（二） 目標消費群定位：按照本項目的實際情況商業(yè)的輻射范圍分為：3公里半徑邊沿商圈消費群1.5公里半徑次級商圈消費群0.5公里半徑核心商圈消費群分析： 核心商圈消費群：商場0.5公里半徑的區(qū)域 次級商圈消費群：商場1.5公里半徑的區(qū)域 邊沿商圈消費群：商場3公里半徑的區(qū)域本項目的核心商圈的消費群目前主要是本項目及本項目周邊居住的居民等消費為主，其他區(qū)域消費群體為輔。未來主要以西麗片區(qū)規(guī)劃的完善及交通網(wǎng)絡(luò)的健全，所帶來的邊沿消費

44、群體。（三） 消費群體特征細分：區(qū)間消費群體特征核心消費群本地居民u 經(jīng)濟收入穩(wěn)定，購買力強；u 日常生活消費選擇便利消費；u 對價格敏感度高，喜歡周末與家人外出就餐，娛樂。公務(wù)員公司的中層領(lǐng)導(dǎo)u 經(jīng)濟收入高，追求品位休閑購物；u 注重特色性消費,對價格的敏感度低；u 喜歡到休閑娛樂及餐飲場所消費。工廠職員u 經(jīng)濟收入低，購買力不強；u 對價格的敏非常敏感；u 購物行為易受環(huán)境影響，屬于沖動型消費群。u 一次性消費多在50元左右；u 對生活耐用品和貴重品的品牌認知度高。次級消費群居民、企業(yè)職員u 經(jīng)濟收入穩(wěn)定，購買力強；u 比較注重商品的檔次及品牌；u 對價格敏感度高，喜歡周末與家人外出就餐、

45、娛樂；u 受本項目的特色吸引，有強烈的虛榮心，喜歡攀比。邊沿消費群區(qū)域中的高消費群u 高收入人群，經(jīng)濟實力強；u 比較注重商品的檔次及品牌；u 對價格敏感度高，喜歡周末與家人外出就餐，娛樂；u 受本項目的特色吸引，有強烈的虛榮心，喜歡攀比；u 對停車場的要求的比較高，對服務(wù)態(tài)度、交通便利；u 對熟悉的購物場所有較強的認同感。（四） 業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議：1F整體功能定位：EGO世界（以自我為中心，主張個性消費）1#樓1層2#樓1層功能定位：滿足社區(qū)配套為主，輻射周邊消費需求經(jīng)營業(yè)態(tài)：銀行、便利店、干洗店、煙酒專賣店、面包店、水果店等功能定位：輻射周邊消費需求經(jīng)營業(yè)態(tài)：時尚潮流服飾、休閑用品、體育用

46、品、文具店、化妝品、鞋類、兒童服飾、工藝禮品、數(shù)碼產(chǎn)品等樓層業(yè)態(tài)定位功能業(yè)態(tài)種類商家示意圖一層滿足社區(qū)配套，輻射周邊消費需求。干洗店、藥店、鮮花禮品店、煙酒專賣店、銀行、便利店、潮流服飾、皮具精品、化妝品、箱包、工藝禮品、數(shù)碼產(chǎn)品等；1#樓2層2#樓2層2F整體功能定位：第三空間（滿足社區(qū)配套；目的性強消費業(yè)態(tài)，輻射周邊消費需求）功能定位：目的性強消費業(yè)態(tài)，輻射周邊消費需求；經(jīng)營業(yè)態(tài)：家居用品、床上用品、琴行、培訓(xùn)機構(gòu)等功能定位：滿足社區(qū)配套；目的性強消費業(yè)態(tài)，輻射周邊消費需求；經(jīng)營業(yè)態(tài)：西餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、SPA等二層滿足社區(qū)配套；目標性強經(jīng)營業(yè)態(tài)，輻射周邊消費需求。西餐廳、咖啡廳、美

47、容美發(fā)、SPA、家居用品、床上用品等七、項目租金價格定位1、定價的影響因素地理位置項目規(guī)模物業(yè)檔次人流量臨街情況周圍商業(yè)氣氛內(nèi)部規(guī)劃及設(shè)施車行到達交通狀況發(fā)展商實力開業(yè)時間經(jīng)營管理公司銷售策略、推廣手法2、定價的基本原則A、根據(jù)我司對本項目周邊地區(qū)的市場調(diào)查，及考慮到影響商業(yè)物業(yè)定價的各因素權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)的綜合素質(zhì)；B、參考同片區(qū)同類型項目的綜合素質(zhì)及價格水平，確定用“市場比較系數(shù)法”對相關(guān)樓盤的平均租金經(jīng)過對比修正、加權(quán)平均得出本項目的租金平均價格；3、參考均價評定A、“市場比較法”對相關(guān)樓盤的平均售價經(jīng)過對比修正、加權(quán)平均得出參考均價。B、 參照項目以輻射項目周邊同時具備一定代表性

48、的項目：龍都花園街鋪、龍輝花園街鋪、珠光二路街鋪、珠光路寶珠花園街鋪；本項目價格因素修正系數(shù)表項目本項目龍都花園街鋪龍輝花園街鋪珠光二路街鋪寶珠花園街鋪具體的評估項目滿分狀況評分狀況評分狀況評分狀況評分狀況評分地理位置10珠光路旁7珠光二路旁6.5龍珠大道旁6.5珠光二路7珠光路旁8項目規(guī)模8一般6一般4一般4一般4一般7物業(yè)檔次8較高7一般5.5一般4一般4.5一般6人流量9一般7一般5一般5較多8很多8臨街情況10一般7一般6一般6一般8較好8周圍商業(yè)氣氛9較好7一般5一般5較好7較好7.5內(nèi)部規(guī)劃及設(shè)施9一般6一般6一般6一般6一般7車行到達交通狀況10較好8一般6一般6較好8較好8發(fā)展

49、商實力8好7一般6一般6一般6一般7開業(yè)時間5未開業(yè)3.5已開業(yè)4未開業(yè)4未開業(yè)4已開業(yè)4經(jīng)營管理8待定5差4差4一般4一般6銷售策略、推廣手法6待定5一般4一般4一般4一般5小結(jié)10075.56260.570.581.5參考均價計算項目名稱權(quán)重本項目龍都花園街鋪龍輝花園街鋪珠光二路街鋪寶珠花園街鋪租金價格（元/M2）PXPA50PB50PC80PD150地理位置1076.56.578項目規(guī)模864447物業(yè)檔次875.544.56人流量975588臨街情況1076688周圍商業(yè)氣氛975577.5內(nèi)部規(guī)劃及設(shè)施966667車行到達交通狀況1086688發(fā)展商實力876667開業(yè)時間53.54

50、444經(jīng)營管理854446銷售策略、推廣手法654445合計100PX =75.5QA =62QB =60.5QC=70.5QD =81.5修正后各相關(guān)樓盤價格PiPi=( PX/ Qi)Pi 注：Pi為按揭折實均價PA=( PX/QA)PA =(75.5/62)50=61 PB=( PX/QB)PB =(75.5/60.5)50=62PC=( PX/QC)PC =(75.5/70.5)80=86PD=( PX/QD)PD =(75.5/81.5)150=139各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWA=10% WB=10% WC=40% WD=40% PX=PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD

51、=6110%+6210%+8640%+13940%102元一層租金價格102110元/之間根據(jù)中原對項目周邊商業(yè)一、二層價格的對比分析，結(jié)合中原以往一、二層商鋪的價差制定原則，裙樓商鋪的二層租金價格約占一層租金價格的45左右，經(jīng)測算二層商鋪的價格為：102*4041元二層租金價格4045元/之間本價格為初步保守預(yù)測，隨著政府對西麗片區(qū)的改造加之立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成，未來還有很大上漲空間。第三部分 招商部分第一章 整體招商策略一、整體招商策略階段時間階段名稱策略簡析工作內(nèi)容目的第一階段（2006年11月中下旬-12月中下旬）導(dǎo)入期 主動營造一種適合本項目招商推廣的市場環(huán)境； 聯(lián)洽主力品牌商家。招商

52、資料的準備；項目現(xiàn)場包裝；招商咨詢處的設(shè)置，接受前期意向咨詢；發(fā)布項目招商信息，運用大眾傳媒制造輿論；成立項目商業(yè)經(jīng)營管理公司。確定功能形象和定位形象；前期預(yù)熱；為項目進入市場制造良好的社會環(huán)境。第二階段（2006年12月上旬2007年2月下旬）主力商家招商期 重點針對主力及次主力品牌商家談判； 宣傳項目形象及硬件優(yōu)勢； 強化優(yōu)勢，促成主力商家入駐。發(fā)布項目廣告信息，訴求自身物業(yè)品質(zhì)；舉行*品牌商家簽約酒會或新聞發(fā)布會；收集并梳理前期意向散戶。盡快確定主力品牌商家，通過主力商家的品牌效應(yīng)吸引其他商家；同時通過各媒體擴大項目影響力和知名度。第三階段（2007年3月上旬-5月下旬）全面招商期 全面召集散戶； 加大宣傳力度及影響范圍； 項目現(xiàn)場營造熱烈的招商氛圍。多渠道的發(fā)布項目廣告信息；組織各項招商活動；集體商家簽約儀式暨雞尾酒會籌備開業(yè)前的相關(guān)工作；按業(yè)態(tài)布局等要求全面規(guī)類安置各商家。通過各媒體渠道將項目的優(yōu)勢擴大到極至；集中力量完成大部分散戶的招商工作。二、招商推廣總策略：1、 以“品牌組合、強強聯(lián)手”，“個性差異、特色經(jīng)營”為項目帶來市場形象；2、 在宣傳方面，既要借足項目的優(yōu)勢，又要再造項目優(yōu)勢；3、 策略上的四個完美結(jié)合：品牌形象：“商業(yè)與文化”結(jié)合：品牌的一半是文化！本項