1、第七章 前期物業(yè)管理,第一節(jié) 物業(yè)管理招投標(biāo) 一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念及招標(biāo)投標(biāo)的必要性 招標(biāo)和投標(biāo)是一個(gè)過程的兩個(gè)方面。 （一）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)的方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理公司的全過程。 物業(yè)管理投標(biāo)是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投 標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。 （二）物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的必要性 1.物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需要。 2.物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是房地產(chǎn)管理體制

2、改革的需要。 3.物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)是提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需 要。,二、物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)的原則 （一） 物業(yè)管理招標(biāo)的原則 1.公平原則 所謂公平原則是指在招標(biāo)中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件都必須是一致的，也就是說讓所有參加投標(biāo)者都能在相同基礎(chǔ)上進(jìn)行投標(biāo)。 2.公正原則 所謂公正原則是指在所有投標(biāo)者起點(diǎn)公平的基礎(chǔ)上，還要在整個(gè)評標(biāo)過程中，對所使用的準(zhǔn)則應(yīng)具有一貫星河普遍性。 3.合理原則 所謂合理原則是指招標(biāo)單位確定的標(biāo)底和要求必須是合理的，即不能接受低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價(jià)，也不能脫離市場實(shí)際情況，提出不切實(shí)際的管理服務(wù)要求。,（一） 物業(yè)管理投標(biāo)的原則 1.真

3、實(shí)性原則 所謂真實(shí)性原則是指投標(biāo)人在其投標(biāo)書中所闡述的所有內(nèi)容均是真實(shí)反映了投標(biāo)人的投標(biāo)意愿、經(jīng)營能力和技術(shù)水平，投標(biāo)人應(yīng)對其標(biāo)書的內(nèi)容做到“言出必行”。 2.合理競爭原則 所謂合理競爭是指投標(biāo)人憑借自身的經(jīng)營實(shí)力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量，通過良性競爭優(yōu)勝劣汰而取勝。,三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。 （二）物業(yè)管理投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu) 1.開發(fā)部 2.財(cái)務(wù)部 3.工程部,四、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式 （一）物業(yè)管理招標(biāo)的范圍 1.根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則

4、。 2.根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則。 3.根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機(jī)密”的原則。 （二）物業(yè)管理招標(biāo)的方式 1.公開招標(biāo) 公開招標(biāo)是指招標(biāo)人（業(yè)主或開發(fā)商）通過報(bào)紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。 2.邀請招標(biāo) 所謂邀請招標(biāo)是指不公開刊登招標(biāo)廣告，而是直接邀請幾個(gè)單位投標(biāo)的招 標(biāo)方式。 3.儀標(biāo) 議標(biāo)又叫談判招標(biāo)，是開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或能獲取該項(xiàng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。,五、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 （一）招標(biāo)的準(zhǔn)備階段 所謂招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商

5、或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理的招標(biāo)到正式對外招標(biāo)（即發(fā)布招標(biāo)公告）之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。,1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),2.編制招標(biāo)文件,3.制定標(biāo)底 （二）招標(biāo)的實(shí)施階段 所謂招標(biāo)的實(shí)施階段是指整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。 招標(biāo)的實(shí)施階段主要包括以下幾個(gè)具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。 （三）招標(biāo)結(jié)束階段,六、物業(yè)管理的招標(biāo)文件 （一）物業(yè)管理招標(biāo)文件的概念 物業(yè)管理招標(biāo)文件是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件，是投標(biāo)單位編制標(biāo)書，進(jìn)行投標(biāo)，招標(biāo)單位評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂物業(yè)管理委托合同的共同基礎(chǔ)。 （二）物業(yè)管理招標(biāo)文件的構(gòu)成 我國

6、對招標(biāo)文件的格式尚未統(tǒng)一，但在一般情況 下應(yīng)包括以下幾部分內(nèi)容： 1.招標(biāo)書 2.招標(biāo)單位對管理服務(wù)的具體要求和初步設(shè)想 3.投標(biāo)須知,七、投標(biāo)實(shí)施的步驟 （一）購買閱讀招標(biāo)文件 （二）考察物業(yè)現(xiàn)場 （三）制定管理服務(wù)方法及測算工作量 （四）制定資金計(jì)劃 （五）標(biāo)價(jià)試算（六）編制標(biāo)書（七）封送標(biāo)書,八、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫 （一）物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容 所謂物業(yè)管理投標(biāo)書，即投標(biāo)人須知中規(guī)定的，投標(biāo)者 必須提交的全部文件。它的構(gòu)成主要包括以下幾部分： 1.標(biāo)書的封面 投標(biāo)書的封面，一般要填寫招標(biāo)單位名稱，物業(yè)管理項(xiàng)目或本投標(biāo)書的名稱（標(biāo)題），投標(biāo)單位的名稱、負(fù)責(zé)人的姓名，以及標(biāo)書投送的日期等

7、內(nèi)容。 2.標(biāo)書的序言 投標(biāo)書的序言是投標(biāo)企業(yè)對自身及擬管理的物業(yè)進(jìn)行簡 短的介紹。 3.標(biāo)書的目錄 4.標(biāo)書的正文 5.標(biāo)書的附件,（二）編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的注意事項(xiàng) 1.編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素 （1）計(jì)量單位 （2）貨幣 （3）標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 （4）表述方式 （5）理論技巧 （6）資料真實(shí)性 2.物業(yè)管理投標(biāo)書在編寫中應(yīng)注意的問題 （1）要確保填寫無遺漏、無空缺 （2）不得任意修改填寫的內(nèi)容 （3）填寫方式要規(guī)范 （4）不得改變標(biāo)書格式 （5）計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤 （6）報(bào)價(jià)合理 （7）包裝整潔美觀 （8）報(bào)價(jià)方式規(guī)范 （9）嚴(yán)守秘密，公平競爭,九、開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo) （一）開標(biāo) 所謂開標(biāo)是

8、指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間里，將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文 件正式啟封揭曉。它的程序是： （1）宣布評標(biāo)委員會成員名單 （2）標(biāo)單位法人代表講話，介紹此次招標(biāo)情況。 （3）招標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評標(biāo)經(jīng)律、內(nèi)容事項(xiàng)和評標(biāo)原則。 （4）宣布因投標(biāo)書遲到或沒有收到而被取消資格的投標(biāo)單位的名單，并將 此情況記錄在案，必要時(shí)公證人員簽字。 （5）公證人員當(dāng)場驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函，主持抽簽決定唱標(biāo)順序。具體做法是工作人員將投標(biāo)箱運(yùn)送到開標(biāo)會場，當(dāng)眾開啟投標(biāo)箱，并核對每個(gè)封套上的編號以確定此項(xiàng)投標(biāo)無誤。 （6）唱標(biāo) （7）宣讀公證詞，表明此次開標(biāo)經(jīng)公證不效。 （8）開標(biāo)會議結(jié)束,（二）評標(biāo) 所謂評標(biāo)是指在評標(biāo)委員會

9、的組織下，由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價(jià)較低， 資信條件較好的投標(biāo)公司進(jìn)入合同簽訂談判過程。 評標(biāo)的程序分以下幾個(gè)步驟： （1）標(biāo)書的初步評議 投標(biāo)單位投標(biāo)資格的審查。對投標(biāo)書內(nèi)容完整性的檢查。 計(jì)算偏差的審查。 （2）標(biāo)書的詳細(xì)評審 （3）詢標(biāo) （4）編寫評標(biāo)報(bào)告 評標(biāo)報(bào)告就是評標(biāo)結(jié)論，該報(bào)告的主要內(nèi)容有： 簡要介紹招標(biāo)情況。 列出參加競標(biāo)的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標(biāo)書被列為“ 廢標(biāo)”的投標(biāo)公司名稱。主體部分 （三）定標(biāo) 所謂定標(biāo)是指在評標(biāo)委員會對所有標(biāo)書進(jìn)行篩選評定后，將由招標(biāo) 單位或業(yè)主管理委員會通過再次評審最終選擇確定中標(biāo)人。,十、物業(yè)管理投標(biāo)策略與技巧 （一）物業(yè)管理投標(biāo)策略 1.

10、物業(yè)管理投標(biāo)原則 （1）集中實(shí)力、重點(diǎn)突破 （2）客觀分析、趨利避險(xiǎn) （3）精益求精、合理估算 （4）適當(dāng)加價(jià)、承諾報(bào)價(jià) （5）加強(qiáng)調(diào)查、了解市場 2.物業(yè)管理投標(biāo)策略類型 （1）攻勢策略 （2）守勢策略 （3）低成本策略 （4）差異策略,（二）標(biāo)價(jià)估算技巧 1.標(biāo)價(jià)的確定程序 （1）估價(jià)準(zhǔn)備工作 （2）服務(wù)費(fèi)用估算 （3）報(bào)價(jià)的編制與提交 2.標(biāo)價(jià)的調(diào)整與確定 （1）標(biāo)價(jià)調(diào)整的原因 （2）標(biāo)價(jià)調(diào)整的內(nèi)容,第二節(jié) 前期物業(yè)管理概述,一、物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容和必要性 （一）物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容 1投資立項(xiàng)階段 2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 3施工建設(shè)階段 （二）物業(yè)管理早期介入的必要性 1.完善物

11、業(yè)的使用功能； 2.有利于后期物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行； 3.為接管驗(yàn)收、保證物業(yè)正常運(yùn)行打下基礎(chǔ)。,二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的概念 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè) 之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理。 （二）前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容，大致可歸納為 以下幾個(gè)方面： 1.草擬物業(yè)管理方案，承攬物業(yè)管理任務(wù)。 2.簽訂物業(yè)管理合同，建立與業(yè)主和使用人的聯(lián)系。 3.工程建設(shè)現(xiàn)場，提出合理化建議。 4.設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，草擬管理制度。 5.建立服務(wù)的系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)。 6.辦理移交接管與入伙事宜。,三、物業(yè)管理的早期介人與前期物業(yè)管

12、理的區(qū) 別 （一）是否擁有對于物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán) （二）是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,第三節(jié) 物業(yè)的竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 一、物業(yè)竣工驗(yàn)收及其種類 （一）物業(yè)竣工驗(yàn)收的定義 竣工是指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目，經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件。工程項(xiàng)目竣工以后，承建單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一移交過程稱之為竣工驗(yàn)收。,（二）物業(yè)竣工驗(yàn)收的種類 物業(yè)的竣工驗(yàn)收，可分為以下四種類型：1. 隱 蔽工程驗(yàn)收 2. 分期驗(yàn)收 3. 單項(xiàng)工程驗(yàn)收

13、 4. 全部工程驗(yàn)收 （三）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及所提交的資料 1. 竣工驗(yàn)收的依據(jù) 2.竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 3.竣工驗(yàn)收時(shí)所應(yīng)提交的資料,二、物業(yè)接管驗(yàn)收 （一） 物業(yè)接管驗(yàn)收的概念和條件 1. 物業(yè)接管驗(yàn)收的概念 物業(yè)接管驗(yàn)收，是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位移交 的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗(yàn)、收受管理工作。 2.物業(yè)接管驗(yàn)收的條件 建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格； 供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使 用； 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 3.物業(yè)的接管分兩種情況： （1）從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接管 （2）從管理委員會接管,(二)物業(yè)管理公司在接管使用過程中的物業(yè)時(shí)應(yīng)做好

14、如下工作 1.收集資料 2.接管驗(yàn)收 3.用戶基本情況調(diào)查 4.資料歸類、存檔 （三）物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 1.驗(yàn)收目的不同。 2.驗(yàn)收性質(zhì)不同 3.驗(yàn)收主體不同。 4.交接對象不同。 （四）物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的材料 新建房屋接管驗(yàn)收的資料。 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)交的材料。,（五）物業(yè)接管驗(yàn)收的程序,1.新建房屋接管驗(yàn)收的程序,建設(shè)單位書面提請接管單位進(jìn)行接管。 接管單位對照接管驗(yàn)收應(yīng)具備的三項(xiàng)條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進(jìn)行審核。 接管單位會同建設(shè)單位，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、 水衛(wèi)消防、采暖、附屬工程及其他部分的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。 對于檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，

15、雙方約定補(bǔ)償和處理的責(zé)任。 經(jīng)檢驗(yàn)合格后，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。,2.原有房屋接管驗(yàn)收的程序,原有房屋接管驗(yàn)收的程序如下：移交人應(yīng)書面提請接管單位接管驗(yàn)收。接管單位對照接管驗(yàn)收應(yīng)具備的二項(xiàng)條件和產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料進(jìn)行審核。接管單位會同移交人對原有房屋的質(zhì)量和使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)。對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危、損問題：屬于危險(xiǎn)房屋的，由移交人負(fù)責(zé)解危；屬于損壞房屋的，由移交人與接管單位協(xié)商；屬于法院判決沒收并通知接管的，按法院判決辦理。交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和其他附著物，核實(shí)房屋使用情況。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。如有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，接

16、管單位還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。,（六）物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題 1.依據(jù)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真逐項(xiàng)驗(yàn)收 2.落實(shí)物業(yè)的保修事宜 3. 重視書面移交手續(xù) 接管驗(yàn)收一定要寫明接管日期，這是劃 清責(zé)任的界限,（七）物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),(1)主體結(jié)構(gòu)(2)外墻 外墻不得滲水。,(3)屋面(4)樓地面,(5)裝修(6)電氣,(7)水、衛(wèi)生、消防 (8)采暖 (9)附屬工程及其他 2.原有房屋接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1）以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。 2）從外觀檢查建筑整體的變異狀態(tài)。 3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修、和設(shè)備的完好與損壞程度。 4）檢查房屋使用情況（包括建筑年

17、代、用途變遷、拆改添建 、裝修和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。,第四節(jié) 物業(yè)入伙與裝修管理 一、入伙流程 用戶入伙是指住宅小區(qū)的居民入住或商貿(mào)樓宇 中業(yè)主和租戶的遷人。 二、入伙手續(xù)文件（一）入伙通知書（二）收樓須知 （三）繳款通知書（四）入伙手續(xù)書（五）樓宇交接書（六）住戶手冊,三、裝修管理 （一） 裝修管理程序 1.業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。 2.詳細(xì)、如實(shí)地填寫裝修申請表。 3.經(jīng)管理處審核同意后、方可進(jìn)行裝修施工。 4.裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽訂裝修工程隊(duì)治 安責(zé)任書及裝修施工保證書。,（二）裝修管理要求 1.不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。 2.

18、不得鑿穿地面和房頂?shù)乃鄬印?3.不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。 4.裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定的地點(diǎn)。嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓 梯、過道、天臺等公共場所拋撒堆放。 5.嚴(yán)禁將垃圾倒人下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?6.按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào) 。空調(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。 7.裝修施工應(yīng)安排在上午7：OO12：00，下午14：00一20：00時(shí)間內(nèi)進(jìn)行 ，以免影響他人休息。 8.高層住戶裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材、木料、工具等物品。 9.需封閉后陽臺的，須申報(bào)管理處同意方能施工。 10.施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時(shí)出入證，將臨時(shí)出人證佩戴在前胸，并 在指定的區(qū)域內(nèi)活動。 11.未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。 12.底層住戶