1、學(xué)習(xí)目標(biāo) o通過(guò)本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)管理方案的編制內(nèi)容及編制程序。了解物業(yè)再開發(fā)利用方案的編制內(nèi)容及程序。掌握物業(yè)管理制度的種類及相關(guān)內(nèi)容。能夠熟練掌握通知、計(jì)劃、總結(jié)等常用文書的應(yīng)用，能夠熟練掌握客戶入住服務(wù)和日常接待服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉有關(guān)物業(yè)檔案管理方面的知識(shí)。,一、物業(yè)管理方案的制定 物業(yè)管理方案是用來(lái)反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、管理模式，以及規(guī)范企業(yè)內(nèi)部員工工作行為的一種文書，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的依據(jù)。物業(yè)管理方案內(nèi)容的可行性是一個(gè)企業(yè)管理水平的直接反映。一套完整的物業(yè)管理方案，能使物業(yè)管理的工作走向正規(guī)化、制度化和專業(yè)化，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的共贏。,（一）物業(yè)管理

2、方案的制定原則 制定原則 科學(xué)性原則 適用性原則 針對(duì)性原則 可操作性原則,（二）物業(yè)管理方案的內(nèi)容 物業(yè)管理方案的內(nèi)容 物業(yè)的總體設(shè)想與管理目標(biāo) 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備 管理措施 費(fèi)用測(cè)算,（三）物業(yè)管理方案的編制程序 方可行性分析,（四）物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 o 1、物業(yè)再開發(fā)利用方案的種類 o 所謂的物業(yè)的再開發(fā)利用指的是對(duì)已經(jīng)建成并投入使用的房屋建筑的共用部位、共用的配套設(shè)施和場(chǎng)地進(jìn)行改造或局部的增建，以提高物業(yè)使用價(jià)值的活動(dòng)。常見的物業(yè)再開發(fā)種類有綠地景觀再開發(fā)利用方案、停車場(chǎng)增建（擴(kuò)建）方案、多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所再開發(fā)方案三種。,（四）物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 o2、物業(yè)再開發(fā)利用

3、的前提 客觀條件 業(yè)主意愿 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力,（四）物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 o 3、物業(yè)再開發(fā)利用的程序 o 組織編制小組 o 做好準(zhǔn)備工作 o 進(jìn)行可行性分析 o 方案要點(diǎn) o 領(lǐng)導(dǎo)審閱 o 提交業(yè)主大會(huì)討論 o 行政報(bào)批 o 實(shí)施,（四）物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 o4、再開發(fā)利用方案的內(nèi)容 擬開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀分析 再開發(fā)項(xiàng)目的可能性分析 再開發(fā)方案的具體設(shè)計(jì) 再開發(fā)項(xiàng)目的效益分析,二、物業(yè)管理制度的制定 o（一）物業(yè)管理制度的分類 物業(yè)管理制度根據(jù)其約束對(duì)象的不同分為物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度、業(yè)主內(nèi) 部管理制度和物業(yè)管理公共管理制度三種。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部管理制度按其管理層面可分為以下

4、幾種：部門職責(zé)制度 、崗位職責(zé)制度、具體操作制度 。 業(yè)主內(nèi)部管理制度業(yè)主的內(nèi)部管理制度只對(duì)全體業(yè)主和使用人有約束力。包括管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 物業(yè)管理公共管理制度 o物業(yè)管理公共管理制度是指為了規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各方參與者行為而制定一系列規(guī)章制度。,（二）物業(yè)管理制度的制定原則 物業(yè)管理制度的制定原則 依法的原則 實(shí)用的原則 統(tǒng)一的原則 協(xié)調(diào)的原則,（三）物業(yè)管理制度制定程序及內(nèi)容 準(zhǔn)備工作 擬訂制度草案 征求意見 審批 制度文本定稿 實(shí)施,三、物業(yè)管理常用文書的編寫 （一）物業(yè)服務(wù)合同,o 1、物業(yè)服務(wù)合同的概念,o,所謂合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事

5、權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議，是建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)合同的地位非常重要，是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的法律關(guān)系基礎(chǔ)，處于核心地位。,（一）物業(yè)服務(wù)合同 o2、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)合同是民事合同的一種，合同的雙方（業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)）之間是平等的民事主體的關(guān)系。 由于物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)

6、物，因此是諾成合同； 同時(shí)物業(yè)服務(wù)合同雙方即業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都承擔(dān)義務(wù)，也是雙務(wù)合同； 另外，業(yè)主不但應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)公司一定的管理酬金，所以它又是有償合同。,（一）物業(yè)服務(wù)合同 3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)該包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，以及專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。,（二）管理規(guī)約 o 根據(jù)業(yè)主大會(huì)規(guī)程規(guī)定：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。 o 為了推動(dòng)業(yè)主自我管理與自我約束的機(jī)制，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，管理規(guī)約文本的制定可以參照建設(shè)部于2004年9月6日公布的業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）（建住房2004156號(hào)）（物權(quán)法實(shí)施