1、務(wù)實(shí),創(chuàng)新,敬業(yè),卓越,設(shè)施設(shè)備管理的基本思路,一、PDCA管理流程,四、設(shè)備設(shè)施的檢查,二、設(shè)施設(shè)備管理的策劃,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,五、其他內(nèi)容,目錄,一、PDCA管理流程,借用“PDCA”質(zhì)量管理流程，設(shè)施設(shè)備管理全過(guò)程可以進(jìn)行如下分類：,Plan 計(jì)劃 確定設(shè)施設(shè)備重要程度的標(biāo)準(zhǔn)（即將設(shè)施設(shè)備按重要程度分級(jí)）、確定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)和管理模式、制定設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)等,Do 實(shí)施 內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收、清查建賬、清理整改、日常管理、能耗控制（節(jié)能降耗）、應(yīng)急措施等,Action 改進(jìn) 編制及修改文件、改進(jìn)工作流程等,Check 檢查 包括日常巡查、周檢、月檢、臨時(shí)檢查、年度評(píng)價(jià)（設(shè)施設(shè)備

2、完好率檢查和統(tǒng)計(jì)、房屋完好率評(píng)定）等,二、設(shè)施設(shè)備管理的策劃,1、設(shè)施設(shè)備分級(jí) 根據(jù)設(shè)施設(shè)備對(duì)客戶服務(wù)的重要性，結(jié)合設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性，將設(shè)施設(shè)備分為、級(jí)三個(gè)級(jí)別，每級(jí)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)不同。,電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī),正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場(chǎng)控制器,除、級(jí)以外的所有設(shè)施設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維

3、修機(jī)具以及辦公室、食堂、會(huì)所、清潔、保安、通訊、宿舍設(shè)施設(shè)備等,二、設(shè)施設(shè)備管理的策劃,2、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)模式 設(shè)施設(shè)備管理采用計(jì)劃預(yù)修制與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。 A、計(jì)劃預(yù)修制包括：三級(jí)保養(yǎng)（即：日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)）、小修、中修、大修、設(shè)備更新以及技術(shù)改造。其中，日常維護(hù)保養(yǎng)工作包括：工作計(jì)劃的制定、設(shè)備設(shè)施的使用監(jiān)管、設(shè)備設(shè)施的巡查和保養(yǎng)、故障維修、對(duì)日常工作的檢查等。 B、對(duì)于級(jí)設(shè)施設(shè)備，采取事后維修，每年進(jìn)行一次保養(yǎng)即可。,二、設(shè)施設(shè)備管理的策劃,3、設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 可簡(jiǎn)單總結(jié)為：一落實(shí)、二齊全、三干凈、 四良好、五不漏、十字方針 A、一落實(shí)管理責(zé)任人要落實(shí)

4、 B、二齊全技術(shù)資料齊全、管理制度齊全 C、三干凈機(jī)房干凈、場(chǎng)地干凈、設(shè)施設(shè)備干凈 D、四不漏不漏電、不漏水、不漏氣、不漏油 E、五良好使用功能良好、調(diào)整良好、緊固良好、潤(rùn)滑良好、密封良好 F、十字方針調(diào)整、緊固、潤(rùn)滑、密封、防腐,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,1、設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收 分為新入伙項(xiàng)目、采購(gòu)、租賃、借用、代管等設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收 依據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠說(shuō)明書、設(shè)計(jì)要求及國(guó)家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，是否合格、功能與運(yùn)行是否符合規(guī)定要求，側(cè)重觀感和使用。,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,2、設(shè)施設(shè)備建賬管理 對(duì)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)計(jì)建帳，填寫公共設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)表、設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、公攤配套用房明細(xì)統(tǒng)計(jì)表、公共設(shè)

5、備設(shè)施功率統(tǒng)計(jì)表以及各區(qū)域的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備權(quán)屬清冊(cè) 公共設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)表要按功能系統(tǒng)（配電、消防、給排水、智能化等）管理區(qū)域（樓幢、外圍）和專用功能區(qū)（會(huì)所、辦公室、停車場(chǎng)等）三部分交叉填寫,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,3、設(shè)施設(shè)備編號(hào)規(guī)則 設(shè)施設(shè)備編號(hào)由四部分組成： 項(xiàng)目名稱簡(jiǎn)稱代碼 設(shè)施設(shè)備類別碼 設(shè)施設(shè)備序號(hào) 設(shè)施設(shè)備管理等級(jí)。 如： HY-03-01-()表示 海運(yùn)大廈-電梯類-01號(hào)梯-級(jí)設(shè)備,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,4、接管后的清理整改 接管入伙后的36月內(nèi)，對(duì)設(shè)施設(shè)備房、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行整改，對(duì)設(shè)施設(shè)備房進(jìn)行裝修、清潔除塵，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、刷漆、安裝各類標(biāo)識(shí)，使公共設(shè)施設(shè)備達(dá)到公

6、司管理標(biāo)準(zhǔn)。 例如：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的大小，設(shè)施設(shè)備卡可采用如下樣式的標(biāo)牌或標(biāo)簽進(jìn)行標(biāo)識(shí),三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,5、設(shè)施設(shè)備保修期管理 保修期設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)，以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不應(yīng)觸及核心軟、硬件部分，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)通知保修單位進(jìn)行維修；對(duì)公共設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)日常巡查力度，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)通知相關(guān)單位處理。,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,6、計(jì)劃管理 每年的年底制定出下一年度的設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃、公共建筑保養(yǎng)計(jì)劃、計(jì)量器具檢定計(jì)劃、生活水池清洗計(jì)劃等。保養(yǎng)計(jì)劃中應(yīng)包括供方公司呈報(bào)的保養(yǎng)計(jì)劃（如電梯、智能化、中央空調(diào)的保養(yǎng)計(jì)劃等） 制定下一年度工作計(jì)劃和培訓(xùn)計(jì)劃。 編制下一年度需要使用維修

7、資金的項(xiàng)目：如設(shè)施設(shè)備的中修、大修、更新改造等，經(jīng)公司審核后，由管理處按維修資金使用程序處理（業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)或項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)數(shù)量較少的單位業(yè)主審批）,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,7、公共設(shè)施設(shè)備日常監(jiān)管 公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)由管理處值班人員操作，設(shè)施設(shè)備維修供方在保養(yǎng)時(shí)，如停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意 值班員每天定期巡檢設(shè)備運(yùn)行情況是否正常，作好各種設(shè)施設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性 維修人員（含供方維修人員）須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、公司相關(guān)制度及作業(yè)規(guī)程要求對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,8、公共設(shè)施日常管理 房屋本體和公共設(shè)施的巡查：每年

8、的年底按公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)制訂下一年度具體的巡查計(jì)劃。如：每周一次對(duì)樓宇公共照明進(jìn)行巡查，每半月對(duì)本小區(qū)路燈巡查（安排在夜間）一次，每月對(duì)本小區(qū)公共場(chǎng)所標(biāo)識(shí)牌巡查一次等。 每年年底按公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)的要求制定下一年度保養(yǎng)計(jì)劃、進(jìn)行日常保養(yǎng)工作（計(jì)劃性、全面性檢查保養(yǎng)，非日常維修保養(yǎng)）,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,9、水電統(tǒng)計(jì)及分析 每月對(duì)公共水、電、氣等用量情況進(jìn)行匯總和統(tǒng)計(jì)，包括詳細(xì)統(tǒng)計(jì)和大塊統(tǒng)計(jì)。 詳細(xì)統(tǒng)計(jì)：是指對(duì)各分區(qū)域(系統(tǒng))的用電、用水、用氣量進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì)； 大塊統(tǒng)計(jì)：是指統(tǒng)計(jì)公共用水、用電、用氣數(shù)量（用總用量-總代收部分的量） 每月進(jìn)行分析：與上年度進(jìn)行比較分析，與上月度

9、進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 節(jié)水節(jié)電控制：（特別針對(duì)中央空調(diào)、地庫(kù)照明、路燈開關(guān)時(shí)間）,三、設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施,10、安全管理 因天氣、人為或管理不當(dāng)?shù)仍?，設(shè)施設(shè)備在使用和管理過(guò)程中可能會(huì)發(fā)生水浸、火災(zāi)、損壞、故障等意外情況，并有可能對(duì)客戶的工作和生活造成嚴(yán)重影響。為將意外造成的影響減至最小，各項(xiàng)目應(yīng)按本部安全辦的要求制訂設(shè)施設(shè)備安全應(yīng)急預(yù)案 在每年年底要按設(shè)施設(shè)備安全應(yīng)急預(yù)案的要求制訂下一年度的演練計(jì)劃,四、設(shè)備設(shè)施的檢查,防微杜漸，為有效落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)需要對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理情況進(jìn)行定期或不定期的檢查，并將檢查結(jié)果納入到績(jī)效考核體系中。 1、定期和臨時(shí)檢查 日巡視（工程主管） 周檢查（工程班長(zhǎng)

10、、區(qū)域責(zé)任人，檢查公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)情況） 月檢（管理處組織的月度檢查，其中包括設(shè)施設(shè)備檢查） 臨時(shí)檢查（暴雪、冰凍、暴雨、臺(tái)風(fēng)等惡劣天氣來(lái)臨前的檢查；如污水泵、上下水管、電梯等）,四、設(shè)備設(shè)施的檢查,2、設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)和評(píng)定 每月應(yīng)將設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)及設(shè)備故障率情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫設(shè)備運(yùn)行月報(bào)表 每季度進(jìn)行電梯故障率的統(tǒng)計(jì) 每年年底對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查，結(jié)合檢查結(jié)果和全年的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行月報(bào)表，進(jìn)行年度設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)和分析 每年年底進(jìn)行房屋完好情況統(tǒng)計(jì),五、其他內(nèi)容,1、每個(gè)工程人員和責(zé)任區(qū)人員須掌握小區(qū)所有管線（電、水、燃?xì)猓┑淖呦?、開關(guān)和閥門的位置、作用；有安全操作意識(shí)，熟悉設(shè)施設(shè)備