1、,大華.錦繡華城|策劃提案,1,2011年3月,2,MIDTOWN,我們該如何打造大華錦繡華城？,【寫在執(zhí)筆前的思考】,奇正攜手大華，應(yīng)該為泰州人帶來怎樣的生活？,3,如果，錦繡華城是阿拉丁神燈再現(xiàn)，可以為所有人帶來的三個(gè)愿望，那么我們希望： 能帶給人們健康 能讓每一個(gè)人感覺到幸福 能讓每一個(gè)人快樂每一天,4,現(xiàn)代人健康嗎？ 不容回避的話題,5,被垃圾包圍的城市 和陽光刺不穿的天空,6,在這樣的環(huán)境下生活，能健康嗎？,7,利雅得，如果沒有環(huán)境保護(hù)和改善的可能，這座城市將被沙塵暴淹沒。,低碳低排、環(huán)保節(jié)能將成為發(fā)展的主旋律，并改變我們的生活方式。,基于人類生存環(huán)境的思考,錦繡華城 產(chǎn)品背景,8,

2、現(xiàn)代人幸福嗎？,9,如果用累、變、忙、平淡、混亂就概括了我們現(xiàn)在的生活，那么對于現(xiàn)代人而言，什么樣的生活才是幸福的生活？,10,基于人類生活品質(zhì)的思考,綿繡華城 住宅產(chǎn)品,大華錦繡華城，應(yīng)該站在關(guān)注人類幸福的角度，為人類打造真正能讓生活節(jié)奏慢下來， 生活品質(zhì)高起來的幸福生活社區(qū)。,11,現(xiàn)代人快樂嗎？,12,去年富士康跳樓事件，足以說明 現(xiàn)代人對工作及工作環(huán)境，是極其缺乏快樂感的。,13,基于人類工作環(huán)境的思考,綿繡華城 辦公產(chǎn)品,大華錦繡華城，應(yīng)該站在關(guān)注人類工作環(huán)境的角度，為人類打造真正能快樂工作的環(huán)境。,14,中國一線城市的離婚人數(shù)已經(jīng)占到結(jié)婚人數(shù)的50.9%；,一組發(fā)人深省的數(shù)據(jù)：,機(jī)

3、動(dòng)車尾氣排放已成為大城市空氣污染的重要來源；,22的城市居民第一次和鄰居相識是在電梯里、或小區(qū)里碰到；,為避免交通擁堵，70%的人不得不提早出發(fā)，17.9%的人放棄了吃早餐；,數(shù)據(jù)來源：2006年中國城市生活質(zhì)量報(bào)告、零點(diǎn)宜居指數(shù)中國公眾城市宜居指數(shù)2006年度報(bào)告等,我國目前有約70%的（約9億）人處于亞健康狀態(tài)；,約一半以上的人，一進(jìn)家門就倒在沙發(fā)上，而不是與家人擁抱或者飯后散步。,錦繡華城，將為泰州人，帶來健康（住宅）幸福（生活）快樂（工作）。,15,環(huán)境破壞日益增長，污染無處不在。作為人類的家園之一，錦繡華城， 毫無疑問，應(yīng)該站在健康的角度思考。 錦繡華城，住宅、辦公、及商業(yè)等項(xiàng)目整體

4、，應(yīng)以健康為中心，應(yīng) 站在重綠化、低碳低排、節(jié)能環(huán)保等方面因素考慮。項(xiàng)目的產(chǎn)品及 規(guī)劃。 住宅應(yīng)定為于著重人類的幸福感，辦公應(yīng)打造快樂工作的環(huán)境及氛圍。,錦繡華城，圍繞著人類最關(guān)心的：健康、幸福、快樂三大話題而生。,16,目 錄,DIRECTORY,PART 1 市場簡析 PART 2 項(xiàng)目特質(zhì) PART 3 客群分析 PART 4 產(chǎn)品建議 PART 5 營銷思路 PART 6 營銷策略 PART 7 推廣策略,17,PART 1,市場簡析,錦繡華城 市場簡析,項(xiàng)目概況,利：本案位于泰州市新城區(qū)，由政府大力規(guī)劃南擴(kuò)的新城區(qū)，未來將成為泰州新行政及CBD中心；這就猶如當(dāng)初上海的浦東新區(qū)一般，充

5、滿了機(jī)遇。 弊：目前新區(qū)規(guī)劃處于初步階段，雖有政府規(guī)劃的CMC醫(yī)藥城（政府公報(bào)2萬人入駐）支撐，但是目前通過對該區(qū)的考察，發(fā)現(xiàn)該區(qū)人氣較低，當(dāng)?shù)厝藢υ搮^(qū)域存在一定的抗性，這將成為本案所面臨的最難點(diǎn)。,18,19,1、泰州市區(qū)常住人口 80.65 萬人 2、新城區(qū)范圍（城鎮(zhèn)）總?cè)丝诩s 25萬人 （該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)為：寺巷街道、野徐鎮(zhèn)、白馬鎮(zhèn)、刁鋪鎮(zhèn)、胡莊鎮(zhèn)、 浦頭鎮(zhèn)人口的總和。） 3、高港區(qū)總?cè)丝?8.15萬人,（以上數(shù)據(jù)來源于泰州市年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)，截止日期2010年）,錦繡華城 市場簡析,人口概況,未來高港區(qū)、新區(qū)以及泰州市區(qū)將成為本項(xiàng)目的主要客源。,錦繡華城 市場簡析,房地產(chǎn)市場,目前泰州市整體房地

6、產(chǎn)供應(yīng)量 為1323.1萬平方米； 目前泰州市區(qū)在售項(xiàng)目28個(gè)， 待售13個(gè)； 位于新城區(qū)的待售項(xiàng)目2個(gè)： 國銀豪庭（項(xiàng)目南側(cè)） 及力寶詩力庭（項(xiàng)目西側(cè)） 高港區(qū)在售樓盤約5個(gè)， 待售：4個(gè)。,（以上數(shù)據(jù)來源于泰州市房地產(chǎn)網(wǎng)，截止日期2010年）,20,成交面積呈上升趨勢, 08年下半年市場進(jìn)入銷售低谷期，而這一時(shí)期被壓抑的剛性需求于09年開始爆發(fā)； 08年開始到10年施工房屋面積大幅上升，這也意味著，未來2-3年內(nèi)，新建成商品房上市量非常龐大； 10年泰州房地產(chǎn)市場供求比發(fā)生明顯變化，量價(jià)齊升。,錦繡華城 市場簡析,房地產(chǎn)去化,2010年全市房地產(chǎn)去化量：523.79萬平方米，竣工224.9

7、9萬平方米；施工1323.1萬平方米。,21,目前泰州在售樓盤單價(jià)跨度較大，呈現(xiàn)三個(gè)梯隊(duì)。 第一梯隊(duì)多為處于市中心的城中板塊，單價(jià)集中在9000元/以上； 第二梯隊(duì)，價(jià)格主要集中在6000-8800元/，多為城南以及城東板塊； 第三梯隊(duì)，價(jià)格主要集中在5000元/左右，為城西、城北以及高港區(qū)板塊。,錦繡華城 市場簡析,房地產(chǎn)價(jià)格走勢,項(xiàng)目附近在售項(xiàng)目有兩個(gè)，東方小鎮(zhèn)，目前不對外出售；河濱花園，均價(jià)6800元/，去化情況較為理想。,22,120-140,140以上,100以下,100-120,泰州市場上三房占比較高，面積主要集中在120平米左右； 目前市場上別墅類產(chǎn)品較豐富，去化情況較為樂觀；

8、通過訪談我們發(fā)現(xiàn)，多層產(chǎn)品仍為購房者首選，而對于高層產(chǎn)品也正逐步被接受，高品質(zhì)及戶型優(yōu)異的高層產(chǎn)品受市場認(rèn)可度較高。,錦繡華城 市場簡析,房地產(chǎn)戶型,23,1、80萬大盤需要導(dǎo)入市區(qū)客群消化，并將面臨激烈的市場競爭； 2、CMC將成為項(xiàng)目小戶型的主要購買力； 3、市區(qū)客群對項(xiàng)目所處區(qū)域，目前存在一定的抗性； 4、項(xiàng)目的地段，優(yōu)勢不明顯，若占據(jù)市區(qū)市場，必須豐富產(chǎn)品功能及高端形象； 5、項(xiàng)目周圍已經(jīng)2個(gè)預(yù)熱盤即將啟動(dòng)，建議項(xiàng)目趁早入市，占領(lǐng)市場先得。,錦繡華城 市場簡析,市場總結(jié),24,25,PART 2,項(xiàng)目特質(zhì),錦繡華城 項(xiàng)目特質(zhì),基本信息,大華錦繡華城，約80萬大盤， 距市區(qū)5-7公里，大

9、約車程15-20分鐘； 區(qū)域現(xiàn)狀： 城市快速通道 周邊無基本配套 城市發(fā)展方向 區(qū)域人氣不足 周邊鬧中取靜,26,整體氣質(zhì),錦繡華城 項(xiàng)目特質(zhì),27,品牌氣質(zhì) 大華地產(chǎn) 20載光榮歲月，成就中國地產(chǎn)TOP10的矚目傳奇 專攻大型城市級社區(qū)的“績優(yōu)發(fā)展商” 傲立中國經(jīng)濟(jì)龍頭上海的地產(chǎn)NO.1 城市氣質(zhì) 新城新生活 CMC生態(tài)住宅中心，未來新城的核心區(qū)域。 低密度的水天一線，藍(lán)天與白云、陽光與空氣 大盤氣質(zhì) 80萬平方 80萬平方恢弘規(guī)劃，不顯自彰的生活排場 浪漫氣質(zhì) 法式情懷 法國阿爾泰克公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，原版法蘭西建筑風(fēng)情,SWOT分析,錦繡華城 項(xiàng)目特質(zhì),優(yōu)勢：,CMC發(fā)展緩慢，周邊配套奇缺；

10、遠(yuǎn)離市區(qū)，未來城市中心，未來什么 時(shí)候來？ 被空地、農(nóng)田、企業(yè)包圍，人氣非常不足 開發(fā)周期長。,劣勢：,項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展主要方向，潛力巨大； 周邊待開發(fā)商住地塊較多，未來將形成新城核心居住區(qū)，人居氛圍將逐漸成熟； CMC，中國醫(yī)藥城的輻射力。 政府大力扶植，市場受關(guān)注度較高，市場期望大。,機(jī)會：,大華品牌，中國十強(qiáng)； 純正法式風(fēng)格，CMC唯一； 大盤社區(qū)，配套完善； 錦繡華城系列產(chǎn)品，高端品質(zhì)； 新城核心景觀社區(qū)； 多業(yè)態(tài)產(chǎn)品，多功能配套；,同區(qū)域競爭項(xiàng)目不斷增多，并且互相緊挨著； 國家調(diào)控的影響將逐漸輻射至二三線城市； CMC的發(fā)展前景并不為周邊或者泰州老百姓看好。,威脅：,28,29

11、,PART 3,客群分析,目標(biāo)客群預(yù)判,錦繡華城 客群分析,CMC八十萬方超級大盤，決定了必然決定了我們的目標(biāo)客群為全市導(dǎo)入；,“新城市中心”的意義新城市中心必然能為項(xiàng)目帶來一定的支撐； 泰州城南以CMC周邊為主，土地拆遷與開發(fā)，將帶動(dòng)市場舒適型產(chǎn)品需求剖析 激發(fā)大戶型（包括別墅）客戶的需求潛質(zhì)； CMC的年輕白領(lǐng)、外來人口與企業(yè)中高層將成為去化小戶型產(chǎn)品的主力。,依據(jù)一 項(xiàng)目特質(zhì)：,依據(jù)二 市場機(jī)會點(diǎn)：,30,目標(biāo)客群分析,錦繡華城 客群分析,CMC及其周邊客戶是必然之選,主力圈一：以泰高路交通動(dòng)線作為依托導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)特定需求的客戶 圍繞CMC及其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群，重點(diǎn)人群包括寺巷鎮(zhèn)、野徐鎮(zhèn)及C

12、MC,以及白馬鎮(zhèn)、浦頭鎮(zhèn)、胡莊鎮(zhèn)、刁鋪。 （其中，寺巷鎮(zhèn)、野徐鎮(zhèn)總?cè)丝跒?.5萬；白馬、浦頭、胡莊、刁鋪總?cè)丝诮?0萬） 驅(qū)動(dòng)特定需求者： CMC、新城市中心定位；品牌開發(fā)商、 舒適型產(chǎn)品定位主力。,31,主力圈二： 高港區(qū)域居住改善型客群 泰州市區(qū)，價(jià)格偏高、老城擁擠、選擇面窄。 高港區(qū)，想離市區(qū)更近一點(diǎn)、市區(qū)向高港南拓的吸引力。 新城市中心的定位；必定能吸引泰州市區(qū)、高港區(qū)有著強(qiáng)烈的改善性需求、并對新城向往的客戶。 此外；經(jīng)常奔波于高港與市區(qū)的客戶也將成為項(xiàng)目客戶組成的主要部分之一。,目標(biāo)客群分析,錦繡華城 客群分析,32,發(fā)展圈：以泰州新城市中心，高品質(zhì)生活追求客群。 選擇新城，新生態(tài)住

13、宅特性。認(rèn)為CMC、具備一定投資能力，注重社區(qū)品質(zhì)與氛圍的客戶。(泰興、靖江、姜堰等外來客戶) 新城市中心的定位；新城市中心的成長潛力；新城市中心遠(yuǎn)景顯現(xiàn)；品牌開發(fā)商的吸引對外來客戶必然有著強(qiáng)大的吸引作用。,目標(biāo)客群分析,錦繡華城 客群分析,33,偶得客戶群,成長客戶群,補(bǔ)充客戶群,核心客戶群,醫(yī)藥城區(qū)域內(nèi)及輻射區(qū)域的人群,泰州市區(qū)及高港區(qū),外地客戶及其他,投資客戶,鎖定客戶群,目標(biāo)客群鎖定,錦繡華城 客群分析,34,客戶挖掘流程 依照泰州市場特點(diǎn)，制定適合本案的客戶挖掘程序。 泰州城市小，本案影響力大，客戶挖掘的重點(diǎn)在于保證客戶的 截留。,補(bǔ)充群體 極具判斷力注重性價(jià)比 周邊客戶 奇正客戶資

14、源挖掘，項(xiàng)目 信息直接傳遞，現(xiàn)場接待 展示截留。,忠實(shí)群體 注重品質(zhì)及資源占有 新區(qū)客戶 主動(dòng)到達(dá)現(xiàn)場，現(xiàn)場接待 迅速截留，形成客戶主體。,重要群體 向高品質(zhì)住宅看齊 高港客戶 營銷活動(dòng)吸引或主動(dòng)挖掘 到達(dá)，通過現(xiàn)場展示截留。,擴(kuò)展群體 受高品質(zhì)吸引及跟風(fēng) 泰州客戶 宣傳推廣吸 引，現(xiàn)場展 示截留。,奇正認(rèn)為，法式大盤與規(guī)劃設(shè)計(jì)將成為吸引和聚集客戶的概念引擎，而本項(xiàng)目新城市中心定位的形成對具有足夠購買力的階層客戶的引力將逐步釋放。,因此，我們將客戶定性為：有品位、有遠(yuǎn)見、有投資意識、有購買力的新“四有新人”,新“四有新人”實(shí)力階層,新“四有新人” 動(dòng)力階層,他們想逃離老城，亟待改善居住條件，向

15、往“大飄窗與陽光”，注重物業(yè)與景觀，他們也可能是看中本項(xiàng)目的未來升值潛力投資 他們可能是拆遷戶，住慣了大房子，習(xí)慣了大空間，所以不想去擁擠的老城。 他們有一定的積蓄，覺得價(jià)格合適，看中本項(xiàng)目的高品質(zhì),他們可能是拆遷戶，有一定的購買能力，但是市區(qū)的房價(jià)高不企及。 他們可能為了結(jié)婚，需要新房，卻只有首付的能力。 他們可能有一份很穩(wěn)定的工作，積極上進(jìn)，有預(yù)見性，追求時(shí)尚與現(xiàn)代。,目標(biāo)客群定性,錦繡華城 客群分析,36,新“四有新人”之實(shí)力階層,年齡：35-45歲 家庭資產(chǎn)：家庭資產(chǎn)超過80萬 家庭年收益：大于等于8萬 房產(chǎn)擁有數(shù)量：1套以上 子女：12名 職位：公務(wù)員、事業(yè)單位，個(gè)體戶，私營業(yè)主等,

16、他們：這些中產(chǎn)階級在完成財(cái)富的一定積累之后，人生步入穩(wěn)定發(fā)展期，開始考慮選擇舒適大房作為第一居所或者終極住所。 以現(xiàn)有房價(jià)水平，中心區(qū)域高檔住宅超出其支付能力， 受現(xiàn)代化的牽引，在交通和配套較為便捷、具有升值潛力的新城區(qū)域居住，是該人群的首選。 關(guān)注點(diǎn)：【無市區(qū)高品質(zhì)樓盤承付能力】、【追求舒適度】、【升值潛力】,目標(biāo)客群定性,錦繡華城 客群分析,37,新“四有新人”之實(shí)力階層,年齡：25-35歲 家庭資產(chǎn)：家庭凈資產(chǎn)超過50萬 家庭年收益：大于等于5萬 子女：無或1名1-5歲的子女 空閑度：事業(yè)成長階段，空閑度較少 職位：普通白領(lǐng)，外出打工等,他們：事業(yè)上已經(jīng)形成初步的基礎(chǔ)，正在向更高職位躍進(jìn)

17、。準(zhǔn)婚/已婚改善型居住者。自身發(fā)展存在較大空間。雖不完全達(dá)到中產(chǎn)階層實(shí)力階層的標(biāo)準(zhǔn)，但意識形態(tài)、消費(fèi)習(xí)性已初具中產(chǎn)階層特征。 關(guān)注點(diǎn)：【性價(jià)比高】、【現(xiàn)代化氛圍濃郁】、【滿足功能化配置】、【升值潛力】,目標(biāo)客群定性,錦繡華城 客群分析,38,目標(biāo)客群小結(jié),錦繡華城 客群分析,追求舒適度，追求品質(zhì)感，但是購買力有限，重視性價(jià)比。 CMC及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為第一直接購買客群，以泰高路為中軸來回于泰州高港的客戶群將是第二購買客群，泰州市區(qū)、高港區(qū)及其他區(qū)域人群為第三購買客群。 改善居住、進(jìn)城置業(yè)、投資將是主要的購買動(dòng)機(jī)。 由于本案項(xiàng)目體量較大，第一直接購買客群并不足以支撐本項(xiàng)目，泰州市區(qū)、高港區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

18、將是我們的主力客群。 由于本案開發(fā)周期長，物業(yè)類型豐富，隨著CMC未來的發(fā)展，客戶群的范圍可能會逐漸放大。,39,40,PART 4,產(chǎn)品建議,41,風(fēng)從法國來,42,帶來的不僅僅是法式建筑，更應(yīng)是法式生活。,43,錦繡華城的生活體系,錦繡華城,建筑體系,功能化體系,便捷,浪漫,環(huán)保,舒適,健康,快樂,尊貴,人文體系,文化與藝術(shù)活力,低碳排社區(qū)體系導(dǎo)入時(shí)尚元素,純法式建筑，浪漫法式生活,集成式精裝體驗(yàn),教育配套，商業(yè)配套，泛會所,人性化配套設(shè)施,快樂工作氛圍，青年沙龍，讀書俱樂部，各種青年活動(dòng)交流場所等,體驗(yàn)式創(chuàng)意商業(yè)人文精神展現(xiàn),運(yùn)動(dòng)設(shè)施健康主題交流互動(dòng)健康生活方式,幸福的生活是激發(fā)城市活力

19、的唯一途徑： 當(dāng)今能稱之為幸福生活的內(nèi)容可由：方便、舒適、健康、節(jié)儉、快樂、尊貴和環(huán)保等七個(gè)方面組成。,錦繡華城 產(chǎn)品建議,44,集高端居住、辦公、星級酒店、商業(yè)配套等功能于一體的城市綜合體。, 核心價(jià)值概念高端法式生態(tài)體驗(yàn)區(qū) 功能性描述 高端城市綜合體 情感性描述 生態(tài)、浪漫、幸福、快樂、奢侈、豪華、休閑、舒適、 便利，漫步型社區(qū),45,住宅規(guī)劃建議：以別墅的品質(zhì)建住宅。,46,3,4,項(xiàng)目定位建議,1 整體發(fā)展定位 泰州高級法式生態(tài)住宅，服務(wù)于泰州偏高 端人群，稀有資源的價(jià)值最大化，企業(yè) 形象的樹立。 3 市場競爭定位 泰州最健康、幸福、浪漫的產(chǎn)品， 超脫于當(dāng)前市場競爭。,2 主題功能定位

20、 泰州唯一法式生態(tài)住宅，健康、幸福、快樂的家園。 4 目標(biāo)客源定位,泰州法式生態(tài)住宅 （特定時(shí)間內(nèi)的唯一性）,人數(shù)極少，見識廣闊，對產(chǎn)品 要求高。高端人群，資產(chǎn)頗高。,綜合項(xiàng)目條件、市場環(huán)境及目標(biāo)，我們可以明確項(xiàng)目在泰州的基本定位方向。,PROJECT LOCATION,項(xiàng)目分析與定位,47,法式生態(tài)住宅產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建，資源是一切價(jià)值的基礎(chǔ)，是欲望的追求。,資源價(jià)值,地段資源,自然資源,社交資源,服務(wù)資源,地段的概念是 模糊的，究其 原因是在于不 同的人對地段 有不同的認(rèn)識。 有人認(rèn)為市中 心最好，有人 認(rèn)為郊外最 好，但是交通 的通達(dá)性都是 地段的必要條 件。,山、水是最基本的自然資源。

21、事實(shí)上自然資源更應(yīng)該理解為自然環(huán)境的組合，組合后的自然資源能否體現(xiàn)稀缺性，是自然資源的主要標(biāo)準(zhǔn)。由此，風(fēng)水也可以成為自然資源的一項(xiàng)。,社交是人類的 主要活動(dòng)之 一，能否進(jìn)入 符合其身份的 社交圈層是人 在實(shí)現(xiàn)價(jià)值中 的重要追求。 社交圈層成為 了越來越重要 的社會資源。,頂級的生活、工作服務(wù)是重要的資源要素。 并非所有人都有條件享受頂級的服務(wù)，也并非有錢就能夠享受到尊貴的服務(wù)。服務(wù)是人類長期以來積累的成果，限量的貴服務(wù)已經(jīng)超出了服務(wù)本身。,48,視覺價(jià)值,建筑立面 建筑立面是住 宅產(chǎn)品的核心 視覺要素，其 尊貴感在于設(shè) 計(jì)上的獨(dú)特。 建材對立面表 現(xiàn)的效果也越 來越重要。,園林景觀 對于生活環(huán)

22、境 的視覺感受主 要體現(xiàn)在社區(qū) 的園林景觀 上，這是古往 今來人類一直 追求的極致美 感的空間。頂 級園林不但是 財(cái)富體現(xiàn)，更 是藝術(shù)和格調(diào) 的體現(xiàn)。,公共裝飾 公共部位的建 筑裝飾，是體 現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)和 美感的第一場 所。公共空間 需要體現(xiàn)現(xiàn)代人較為一致的審美觀。如奢 華、唯美、復(fù) 雜的裝飾等。,細(xì)節(jié)小品 細(xì)節(jié)的小品是 體現(xiàn)完美細(xì)節(jié) 的最佳表現(xiàn)。 完美的法式元 素能讓人如步 入異國一般， 充滿浪漫色彩。,法式生態(tài)住宅產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建，視覺感受是價(jià)值的外在表現(xiàn)，一切都應(yīng)該能夠看見。,49,使用價(jià)值,長期居住 只有健康、便 利及完美的配 套項(xiàng)目，才具 高端客群的長 期居住的資格。,短期居住 在北

23、京、上海、 深圳，或者紐 約、倫敦等城 市，大量的富 人購買豪宅作 為其短期停留 的居住場所。 這樣的短期居 住價(jià)值不大可、 能在小城市 （有旅游資源除 外）產(chǎn)生。,保值增值 相當(dāng)一部分人 將住宅作為投資的選擇，尤其是正在開發(fā)的新區(qū)，在價(jià)位尚未升值到最高領(lǐng)域的時(shí)候，才是最佳的時(shí)候。,炫耀品味 部分購買者的目的 是為了炫耀，其性 與早年的大哥大、 如今LV相差不大。 而法式生態(tài)住宅 產(chǎn)品炫耀的不僅 是財(cái)富，更是品 味。,法式生態(tài)住宅產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建，產(chǎn)品的使用功能是價(jià)值的落腳點(diǎn)。,50,附加價(jià)值,生活服務(wù) 經(jīng)過精心設(shè)計(jì) 的服務(wù)內(nèi)容， 訓(xùn)練有素的服 務(wù)人員，是品 質(zhì)住宅能提供 的最大附加價(jià) 值，

24、是附加價(jià) 值的核心。 馬斯洛理論中 除生理之外的 一切需求都可 在這里體現(xiàn)。,安全服務(wù) 安全是高于生 理的人類需求。 所有人都尤其 關(guān)注。 關(guān)注于如何保 證其人身、財(cái) 產(chǎn)的安全， 因而對其特別 關(guān)注。,心理滿足 因占有資源、 享受服務(wù) 而獲得尊重， 其身份得到認(rèn) 同，其價(jià)值得 到彰顯，其地 位受到敬仰。 因而產(chǎn)生巨大 的心理滿足， 這種滿足感是 欲望得到實(shí)現(xiàn) 后重要充實(shí)。,價(jià)值實(shí)現(xiàn) 通過以上對 價(jià)值的占有，通過自身心 理滿足的實(shí) 現(xiàn)，最終感受 到自身的自我 實(shí)現(xiàn)，終極目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。,法式生態(tài)住宅產(chǎn)品價(jià)值體系的構(gòu)建，這是價(jià)值的升華，是使產(chǎn)品價(jià)值超越其成本的核心。,51,本案無疑將是現(xiàn)代法式風(fēng)格的

25、杰出代表；,建筑風(fēng)格：現(xiàn)代法式風(fēng)格。 建筑的進(jìn)化需要內(nèi)外兼修，從外部建筑風(fēng)格、建筑立面、建筑燈光到內(nèi)部入戶大堂、公共空間、代步電梯。,52,公共設(shè)計(jì)及裝飾：加入法國元素，制造法國浪漫氣氛。,如：小區(qū)入口，迷你凱旋門造型，使人一進(jìn)入大門，就尤如身置法國。 小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)制作小型盧浮宮小品等。 入戶大堂的進(jìn)化：5米以上挑高設(shè)計(jì)法國風(fēng)情酒店式入戶大堂，以超五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，兼?zhèn)淝芭_接待、會客與休閑功能，提升項(xiàng)目品質(zhì)。,視覺體系,53,燈光工程，在陽光下是焦點(diǎn)，在月光下是明星。,如果說立面如同高檔禮服,那建筑燈光就是出席晚宴佩戴的珠寶首飾； 建筑燈光的進(jìn)化：目前臨沂只有少數(shù)的高端樓盤注意到建筑燈光的設(shè)計(jì)

26、，夜間建筑的效果較差，其實(shí)完美的建筑燈光設(shè)計(jì)讓建筑成為城市夜色里的風(fēng)景，白天里質(zhì)感十足的立面在藝術(shù)的燈光渲染下，夜色里又會出現(xiàn)另一番韻味，巧妙的燈光設(shè)計(jì)可以彰顯立面設(shè)計(jì)的靈魂； 建議本案在著重立面造型與材質(zhì)打造的同時(shí)，同樣要聘請國際知名的建筑燈光設(shè)計(jì)師參與。,視覺體系,錦繡華城的燈光建議,錦繡華城 產(chǎn)品建議,制定特色的燈光設(shè)計(jì)方案，將為項(xiàng)目打造更多亮點(diǎn)。 如：在項(xiàng)目的綠地區(qū)域，設(shè)計(jì)12星座燈光效果，打造另一面天空。,54,55,要點(diǎn)1：水景延伸，人工沙灘,不近不遠(yuǎn)的親水平臺,以人造沙灘建立與水的親密接觸，是對水的最直接參與親水平臺提供另外一種與水接觸的舒適距離，不近不遠(yuǎn)，悠閑自在。 將水引入社

27、區(qū)，形成獨(dú)具特色的內(nèi)部景觀，最大限度地把社區(qū)與水建立聯(lián)系。,資源價(jià)值的延伸,內(nèi)外結(jié)合、相映成趣的水景,56,要點(diǎn)2：高爾夫果嶺式主題園林景觀,高爾夫果嶺主題景觀、親水體驗(yàn)、木橋,資源價(jià)值的延伸,57,安全保障：安全是品質(zhì)住宅的核心，沒有人愿意住在不安全的地方。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,序號 10,系統(tǒng)名稱 閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng) 周界防范報(bào)警子系統(tǒng) 樓宇可視對講子系統(tǒng) 家庭安全防范子系統(tǒng) 電子巡更子系統(tǒng) 寬帶信息系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) 背景音響及緊急廣播子系統(tǒng) 公共顯示系統(tǒng) 小區(qū)導(dǎo)詢系統(tǒng),作用 安全防范 安全防范 安全防范 安全防范 安全防范 信息通信 信息通信 物業(yè)管理 物業(yè)管理 物業(yè)管

28、理,重點(diǎn)打造五重安防系統(tǒng) 第一重：小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)跟蹤； 第二重：電子尋更及區(qū)內(nèi)電視監(jiān)控系統(tǒng)； 第三重：每戶庭院圍墻周界報(bào)警設(shè)德國TCS黑白可視對講系統(tǒng)，每戶配四個(gè)可視對講分機(jī)； 第四重：家庭安防報(bào)警系統(tǒng)，包括主動(dòng)紅外移動(dòng)感應(yīng)探測，燃?xì)庑孤陡袘?yīng)探測； 第五重：緊急報(bào)警按鈕，每戶設(shè)置多個(gè)緊急報(bào)警按紐。,要點(diǎn)1：安全防護(hù)系統(tǒng)，現(xiàn)代人最關(guān)心的內(nèi)容,附加價(jià)值的提升,58,要點(diǎn)2：有機(jī)生態(tài)系統(tǒng),健康十一大科技：保溫、隔熱、隔音、“綠肺”、同層排水、太陽能等,熱源利用系統(tǒng) 太陽能利用系統(tǒng) 生態(tài)水處理 凈化水系統(tǒng) 同層排水 節(jié)地系統(tǒng) 房屋呼吸系統(tǒng)（新風(fēng)系統(tǒng)） 房屋保溫系統(tǒng) （外窗保溫、地

29、板采暖、外墻外溫、天棚輻射溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)）,生態(tài)節(jié)能子系統(tǒng) 單方成本增加,約200300 約10-30 約30-40 約2000-3000元/衛(wèi) 約10 約150 約40-60,備注：以上11大功能，成本約600-800/,附加價(jià)值的提升,59,社區(qū)配套 選取原則,標(biāo)定項(xiàng)目檔次,法式 主題,體現(xiàn)項(xiàng)目國際化和都市的屬性,配套商業(yè),快樂 辦公,體現(xiàn)項(xiàng)目水景特色 體現(xiàn)獨(dú)特性和差異性,高星主 題酒店,體現(xiàn)生活性,鄰里商業(yè),高,檔,會,所,公,益,設(shè),施,生,活,配,套,國際水景社 區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn),水岸風(fēng) 情住宅,人工 沙灘,入口凱旋門精神堡壘,結(jié)合本項(xiàng)目豪宅定位，提出配套選取原則，并建議以下配套方案。,特色

30、辦公,主題景觀,高爾夫 果嶺 主題 景觀,生態(tài) 住宅,60,辦公產(chǎn)品建議：快樂辦公+商住兩用。,著重一直被忽視的辦公室，互動(dòng)空間。如增加書苑、英語角、娛樂社區(qū)等。 為工作之余，添加靈感，及快樂。,61,Loft：【LOFT創(chuàng)智天地】 高附加值、高空間趣味性的商住兩用新型產(chǎn)品，宜自用、宜投資；,室內(nèi)空間的亮點(diǎn)提示？ 增加產(chǎn)品賣點(diǎn)和附加值?？臻g小創(chuàng)意，填充大智慧。,62,辦公產(chǎn)品建議：層層退臺建筑參考,63,64,65,66,67,68,69,70,小戶型LOFT的前衛(wèi)生活 時(shí)尚主義樣板間,LOFT的空間有非常大的靈活性，人們可以隨心所欲地創(chuàng)造夢想中的生活，絲毫不會被已有的機(jī)構(gòu)或構(gòu)件所制約。一股新

31、的氣息正在涌動(dòng)，這就是LOFT生活。,71,陽光屋頂，下午三點(diǎn)，讓智慧在陽光下光合作用。,72,景觀建議：生態(tài)理念+法式園林風(fēng)格。,園林風(fēng)格,核心價(jià)值,立體綠化,親水體驗(yàn),情趣小品,導(dǎo)視系統(tǒng),景觀細(xì)節(jié),道路系統(tǒng),樣板區(qū),現(xiàn)代法式園林,生態(tài)理念,五重綠化體系,曲線平面構(gòu)圖,色 香 形 聲,名貴樹種,地下車庫&瀑布,親水平臺&噴泉,木棧橋&汀步,跌落式淺水,蓮花池,水濱駁岸,主禮賓入口,景觀小徑,道路鋪裝,西方文化小品,親水元素小品,日常生活小品,兒童空間,情趣空間,主題園,以生態(tài)為特色的現(xiàn)代法式園林產(chǎn)品塑造,薰衣草叢,73,74,生態(tài)景觀是一種自然景觀， 同時(shí)也是一種營銷概念。,生態(tài)景觀 “原生

32、態(tài)的自然主義”“綠腎”。,近年來頗受關(guān)注的生態(tài)系統(tǒng)，不僅在景觀上能提供自然的視覺感官享受，在生態(tài)效用上更是被公認(rèn)的“綠腎”。,住宅生態(tài)景觀以自然生態(tài)資源為景觀賣點(diǎn)，也可以是在項(xiàng)目內(nèi)部營造濕地景觀，最終成為通過“生態(tài)景觀”來提升樓盤品質(zhì)。,75,園林風(fēng)格：以生態(tài)為特色的現(xiàn)代法式園林,現(xiàn)代法式園林以曲折的軟水岸、各式跌水、主動(dòng)營造高差、造型各異的文化雕塑小品、奇花異草等為特色，與生態(tài)結(jié)合相得益彰，符合現(xiàn)代園林發(fā)展趨勢，既能暢享藝術(shù)美感又有益于環(huán)保、健康。,76,重綠植輕硬地、重木輕草,從實(shí)際出發(fā)壓縮組團(tuán)內(nèi)部的道路和硬質(zhì)鋪裝面積，擴(kuò)大綠化面積。園林景觀中軟綠化較多(水景、植物等)，硬綠化較少(廣場、

33、鋪地等)，在植物的選配上采用樹多、花多、草少的方法。 在園林綠化建設(shè)中強(qiáng)調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護(hù)浪費(fèi)大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、擋風(fēng)、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣) 與其他景觀要素結(jié)合配置成景（使得園區(qū)步移景異，處處花團(tuán)錦簇，枝繁葉茂）。,77,垂直綠化,親水體驗(yàn),多層次綠化和親水體驗(yàn)是中式園林永恒的主題,核心價(jià)值,草,花,籬,灌,樹,瀑布,噴泉,跌水,汀步,平臺,水岸,多層次的垂直綠化結(jié)合親水體驗(yàn)是中式園林的核心價(jià)值所在，把園林的視覺享受發(fā)揮到極致。,77,78,層次豐富的五重垂直綠化,第一重：高7-15米，

34、冠幅5-10米大喬木；第二重：高4-5米，大灌木、小喬木；第三重：2-3米高的灌木；第四重：花卉、小灌木；第五重：草坪、地被等,79,80,親水體驗(yàn)：水濱駁岸,81,親水體驗(yàn)：跌落式淺水景觀,82,視覺引導(dǎo)系統(tǒng),太陽能照明系統(tǒng),環(huán)保與視覺引導(dǎo)系統(tǒng),83,產(chǎn)品建議未完，持續(xù),84,PART 4,營銷思路,85,掀起一場正統(tǒng)的法風(fēng)生活,86,Libert, galit, fraternit,自由，平等，博愛,法國格言,結(jié)合法式生活，項(xiàng)目具備哪些特征？,87,新城離未來、現(xiàn)代城市、品質(zhì)生活很近； 新城讓CMC的員工、周邊的居民離城市很近； 新城讓高港區(qū)的居民離泰州市區(qū)很近； 新城讓泰州市區(qū)的居民離寬

35、敞、舒適、安靜很近； 新城讓泰州人的生活節(jié)奏慢下來。,新,近,慢,89,項(xiàng)目規(guī)化及綠化向著健康的方向； 項(xiàng)目生態(tài)環(huán)保設(shè)施配套； 項(xiàng)目以人居為本，增加生活的幸福感； 項(xiàng)目創(chuàng)造快樂辦公環(huán)境，增加快樂工作氛圍。,健康,幸福,快樂,錦繡華城以打造泰州人“健康、幸福、快樂”的生活為宗旨，將為泰州帶來一場新（新城）、近（距離品質(zhì)生活越來越近）、慢（慢節(jié)奏）的浪漫生活。,項(xiàng)目定位：,中國泰州,生態(tài)住宅唯一NO.1,擁有生態(tài)領(lǐng)袖的法式主義生活,143,項(xiàng)目賣點(diǎn)羅列,錦繡華城 營銷思路,1、城市新區(qū)，新行政中心，新CBD中心；（區(qū)域） 2、城市新區(qū)，保值升值的概念；（區(qū)域） 3、大華品牌概念；（品牌） 4、法式

36、浪漫生活概念；（產(chǎn)品） 5、生態(tài)恒溫、恒濕、水處理等系統(tǒng)；（產(chǎn)品） 6、綠化設(shè)計(jì)概念；（產(chǎn)品） 7、規(guī)劃著重品質(zhì)概念；（產(chǎn)品） 8、放慢生活，品質(zhì)生活概念；（產(chǎn)品） 9、燈光設(shè)計(jì)概念；（產(chǎn)品） 10、快樂工作概念；（產(chǎn)品） 11、陽光、戶型等概念；（產(chǎn)品） 12、項(xiàng)目的幸福感概念；（產(chǎn)品） ,91,廣告總精神 SLOGAN 1,大城之作，全城寵羨,廣告總精神 SLOGAN 2,自由法國，慢漫生活,廣告總精神 SLOGAN 備選,仰望，一座新城的崛起 造城的先行者，義務(wù)的領(lǐng)袖,系列推廣語形象篇1：,很慢，很浪漫,錦繡華城讓生活節(jié)奏慢下來，仔細(xì)感受最浪漫的生活品質(zhì)。,系列推廣語形象篇1：,很快，很

37、快樂,錦繡華城讓生活變得更快捷，感受每一天的快樂。,系列推廣語形象篇1：,很Young，很自由,法國生活的自由其實(shí)就是青春心、年輕態(tài)。,系列推廣語形象篇1：,很Gentry，很健康,錦繡華城是僅屬于紳士和名流的健康居所。,系列推廣語形象篇1：,很Full，很幸福,錦繡華城健康的居所、浪漫的環(huán)境，讓所有人越來越滿足，越來越幸福。,系列推廣語形象篇2：,住在畫中，看世界,當(dāng)別人還在藝術(shù)館里看畫的時(shí)候，錦鄉(xiāng)華城的業(yè)主，正居住在畫中，看世界。,路易十三，不在家,不要敲門了，我家沒有路易十三。只怪這一切都太逼真了，閉上眼就是普羅旺斯的薰衣草香，睜開眼就是法國小鎮(zhèn)的悠然生活。走出那煽門，卻是故鄉(xiāng)。,系列推

38、廣語形象篇2：,盧浮宮里沒有花瓶,美麗的法式景觀，浪漫的法式生活。并不是只有華麗的外表，華而實(shí)，才能譜寫經(jīng)典。 盧浮宮中每一件珍藏都是無價(jià)之寶，錦繡華城的每一個(gè)角落也一樣。,系列推廣語形象篇2：,復(fù)印紙的激情桑巴舞,錦繡華城辦公產(chǎn)品規(guī)劃，打破傳統(tǒng)枯燥單調(diào)的辦公環(huán)境，創(chuàng)造獨(dú)特創(chuàng)新的快樂工作環(huán)境。 增加工作的樂趣，才能燃燒每一個(gè)人的工作激情，激起每一個(gè)人的創(chuàng)意靈感。 就連飛落的復(fù)印紙，都像是在跳桑巴舞。,系列推廣語形象篇2：,CEO們，不移民了,感受法國慢生活，不需要移民了。因?yàn)殄\繡華城把法國搬來了。,系列推廣語形象篇2：,105,方案1,108,109,110,111,112,方案2,118,方

39、案3,125,方案4,129,PART 5,營銷策略,我們的營銷戰(zhàn)略扛起區(qū)域形象的大旗，以超級競爭者的姿態(tài)，占位新區(qū)高端市場，建立高端形象，借勢區(qū)域品牌， 借強(qiáng)勢，打一場成功的防御戰(zhàn)。,攻堅(jiān)戰(zhàn),側(cè)翼戰(zhàn),防御戰(zhàn),游擊戰(zhàn),區(qū)域中的第一名 大企業(yè) 區(qū)域性壟斷,做超級競爭者 過河拆橋 建立成本優(yōu)勢,驅(qū)動(dòng)因素,條件,市場中的第2、3名 大中企業(yè) 通常有行業(yè)經(jīng)驗(yàn),與市場領(lǐng)先者競爭 在盡可能狹窄的地帶上發(fā)動(dòng)進(jìn)攻 改變游戲規(guī)則 建立低成本結(jié)構(gòu),中小型企業(yè)、中等規(guī)模、市場新進(jìn)入者,建立新價(jià)值體系 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品價(jià)值 奇襲,擁有稀缺地段資源 企業(yè)自身資源不多,細(xì)分市場要足夠小 營銷手段靈敏 通常高質(zhì)高價(jià),營銷戰(zhàn)略定位

40、4種方法,區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)品牌的高端占位,130,總體營銷策略,采用多數(shù)人知道，極少數(shù)人了解的精準(zhǔn)打擊策略與現(xiàn)場震撼吸引購買的體驗(yàn) 營銷策略相結(jié)合的思路。這一總體思路加之奇正的客戶整合體系是生態(tài)住宅 引爆的最佳組合。,生態(tài)住宅去化論,步驟一:制造神秘感,【知道】,時(shí)間：1-3個(gè)月 策劃概念以地段稀貴為核心策動(dòng)引起全城關(guān)注的事件，全面整合政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)商資源、 主力新聞傳媒（泰州日報(bào)、泰州電視臺、搜房網(wǎng)）、專家學(xué)者等共同參與傳承寶地以 新城區(qū)域的遠(yuǎn)景，法式生活、現(xiàn)代生態(tài)為主題，使項(xiàng)目成為大泰州全城人民關(guān)注話題。 順勢建立項(xiàng)目形象。 前期僅發(fā)布圍墻及戶外形象 145,廣告推廣第一波，形象稿，以法式浪漫生活

41、，制造視覺上的催眠。在每一個(gè)人心中畫一幅法風(fēng)藍(lán)圖。,視覺催眠如何把客戶引進(jìn)來。,133,營銷亮點(diǎn),步驟二:由大眾過渡到小眾,【了解】,時(shí)間：2-3個(gè)月 第一階段的目標(biāo)是讓全城關(guān)注，被終生仰望，但接下來的任務(wù)就是讓我們的 目標(biāo)客戶群體詳細(xì)得了解項(xiàng)目，利用小眾媒體對目標(biāo)客戶群進(jìn)行“精確打 擊”。 召開小范圍的媒體發(fā)布會，客戶名單鎖定，高檔DM直郵廣告上門，小眾媒 體出擊。 146,媒體組合建議：,戶外：以泰州市為界限，對目標(biāo)客戶進(jìn)行“空中打擊”。, 在通往泰州、南京、上海的必經(jīng)路口的戶外高炮。, 泰州市中心及主要路口大型戶外廣告；, 周邊富裕郊縣及區(qū)域，進(jìn)入泰州的主路口。, 新城區(qū)項(xiàng)目周邊圍墻及戶

42、外廣告；,報(bào)紙、電視：只做形象推廣，不做詳細(xì)賣點(diǎn)推廣。 泰州日報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、泰州電視臺等主流大眾媒體，以軟文及新聞 的側(cè)面報(bào)道為主，硬廣及精美的電視廣告片只做形象推廣。 小眾媒體通路：按目標(biāo)人群的生活習(xí)慣選擇有針對性地雜志平面媒體，給以強(qiáng) 力的視覺震撼力。,步驟三:吸引其到達(dá)售樓處,【喜歡】,時(shí)間：2-3個(gè)月 以完美的法式生態(tài)住宅形象，吸引客群到達(dá)售樓處。 采取預(yù)約看房制： 預(yù)約看房迎合了高端客戶的生活模式，同時(shí)避免了非準(zhǔn)客戶的流量，也造成 項(xiàng)目高貴神秘的感覺。同時(shí)一定強(qiáng)調(diào)未完善的時(shí)候不接受看房。 借華客會及奇正會活動(dòng)邀請客戶，以松散的長期活動(dòng)為主線（如，將進(jìn)行生態(tài)建筑 及設(shè)施展示，

43、生態(tài)保護(hù)活動(dòng)等）,步驟四:產(chǎn)生購買欲望,【欲望】,時(shí)間：2-3個(gè)月 需求已經(jīng)產(chǎn)生，體驗(yàn)是誘惑其購買欲的致命武器，售樓處、樣板房、景 觀樣板區(qū)到位程度及全程接待服務(wù)水平?jīng)Q定其購買決策。,銷售道具設(shè)置：特色道具組合系統(tǒng), “圖文網(wǎng)物影”立體化的形象展示, 采取漸進(jìn)互動(dòng)式的銷售道具體系，先以主題讀本這一非媒體形式及主 題電影導(dǎo)入項(xiàng)目特征，然后以主題樓書展開與目標(biāo)客戶的直接對話， 全程以客戶通訊和獨(dú)立網(wǎng)站進(jìn)行持久互動(dòng)交流，以特色禮品的收藏價(jià),值形成永續(xù)的推廣驅(qū)動(dòng)力。, 主題讀本：沒有可比才是唯一, 主題電影：都市生態(tài)之門（實(shí)景+虛擬現(xiàn)實(shí)動(dòng)畫+真人演繹） 規(guī)劃演示：錦繡華城空間視覺秀（模型+3D動(dòng)畫）

44、概念樓書：“奢侈”的誘惑（限量發(fā)行開盤禮品） 產(chǎn)品樓書：幸福是怎樣煉成的 電子樓書：沒有可比才是唯一 獨(dú)立網(wǎng)站：都市生態(tài)之門, 特色禮品：如神秘種子/頭等艙梳洗包/法式特制香水（精油）/特制CD/等,嚴(yán)格有序銷售管理與控制, 我司的現(xiàn)場管理優(yōu)勢最主要體現(xiàn)在兩方面： 業(yè)務(wù)執(zhí)行全套標(biāo)準(zhǔn)化流程 制度管理嚴(yán)格而人性化管理, 我們認(rèn)為業(yè)務(wù)執(zhí)行力將直接影響到項(xiàng)目操作最終的成敗。它從業(yè)務(wù)員接 待客戶開始一直貫穿于大定、簽約、辦理按揭貸款等整個(gè)銷售過程。同 時(shí)，業(yè)務(wù)執(zhí)行力也直接體現(xiàn)了案場管理的有序性和規(guī)范化。, 嚴(yán)格而人性化的案場管理制度不僅提升了團(tuán)隊(duì)合作的工作效率，也從另,一方面體現(xiàn)了我司的企業(yè)文化的一部分

45、。,在客戶步入售樓處的第一步，就充分的感受到法國生活帶來的心理暗示。 建議售樓處設(shè)計(jì)為法國貴族風(fēng)格，放置法式小品、點(diǎn)薰衣草精油，播放法語音樂等。,場景催眠體驗(yàn)式營銷,142,營銷亮點(diǎn),售樓處建議：,市區(qū)售樓處與現(xiàn)場售樓處，兩點(diǎn)互動(dòng)。 設(shè)置高品質(zhì)看房車，體現(xiàn)尊貴感受。 售樓處，設(shè)置高品質(zhì)服務(wù)，系統(tǒng)接待，滿足客戶的尊貴感。 售樓處接待人員，建議聘請1-2位外國（法國）門童，彰顯尊貴感。 法式生活與科技感的結(jié)合，售樓處完全體現(xiàn)法式風(fēng)格的高品質(zhì)生活，設(shè)置高科技生態(tài)生活的體驗(yàn)。倡導(dǎo)低碳環(huán)保的總精神。,應(yīng)用新科技技術(shù)手段，強(qiáng)化情景體驗(yàn)效果（三維模型）,樣板房建議：,實(shí)際上樣板間為銷售的主要場所，在帶看過程中，景觀區(qū)、樣板間、酒店會所組成主要體驗(yàn)場，以體驗(yàn)場內(nèi)的實(shí)際觀感打動(dòng)客戶，感受項(xiàng)目的法式生活，體現(xiàn)項(xiàng)目的高端性、私密性與尊崇性。,個(gè)性化尊崇感的銷售服務(wù),銷售人員：身高、體型、面容要求嚴(yán)格，量身定制分級 識別制服、嚴(yán)格輪排、主動(dòng)服務(wù)；,銷售接待：有專職侍應(yīng)，根據(jù)需要提供飲品