1、新舊物業(yè)交接的幾個(gè)問(wèn)題新舊物業(yè)交接時(shí)矛盾重重，交接過(guò)程復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)，造成小區(qū)管理混亂，業(yè)主斷水、斷電或者小區(qū)垃圾滿(mǎn)地，甚至?xí)l(fā)生暴力流血事件。物業(yè)管理?xiàng)l例雖然規(guī)定小區(qū)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過(guò)半數(shù)的情況下，可以更換物業(yè)公司，但實(shí)際操作起來(lái)困難重重：一來(lái)能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事，二來(lái)新老交接，老物業(yè)平和退出小區(qū)更難，而新物業(yè)強(qiáng)行進(jìn)入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類(lèi)案件的尷尬。 新舊物業(yè)公司交接難主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：1、相關(guān)設(shè)施移交難根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例），物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒(méi)有

2、法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過(guò)裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)公司、新的物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難根據(jù)條例，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司移交以下資料：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料；（4）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)委會(huì)。雖然條例對(duì)交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)

3、，不能充分地將日后新物業(yè)公司順利開(kāi)展工作 所需要的資料（如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶(hù)資料等）涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)公司都是由開(kāi)發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)公司也就無(wú)法在交接時(shí)提交完整資料。3、相關(guān)費(fèi)用處理難（1）物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒(méi)有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒(méi)有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。（2）代收費(fèi)用的差額問(wèn)題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒(méi)有一戶(hù)一表，舊物業(yè)公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額

4、費(fèi)往往由物業(yè)公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來(lái)妥善解決，原有物業(yè)公司的權(quán)益又如何來(lái)保護(hù)，解決不好這些問(wèn)題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)費(fèi)欠繳?，F(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)收繳率普遍不高，好一點(diǎn)的到90%，而很多維持在70%，一些老小區(qū)還不到40%。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為一個(gè)很大障礙。舊物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題沒(méi)有解決前，讓其退出是很難的。 （4）其他費(fèi)用，如前期停車(chē)費(fèi)、一些經(jīng)營(yíng)性收益的問(wèn)題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開(kāi)展。 新舊物業(yè)交接難的法律原因 1、法律規(guī)定不完善。從條例規(guī)定看，有關(guān)業(yè)主換物業(yè)公司的規(guī)定在條例中比較少，即第29條關(guān)于移交事項(xiàng)的規(guī)定;第39條關(guān)于物業(yè)合同終止應(yīng)

5、當(dāng)移交的規(guī)定;第59條不移交有關(guān)事項(xiàng)的法律責(zé)任的規(guī)定。 現(xiàn)有法律規(guī)定有以下幾點(diǎn)尚需改進(jìn)：(1)物業(yè)移交的時(shí)間不明確。 條例第39條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。 ”沒(méi)有交接時(shí)間的強(qiáng)制規(guī)定，老物業(yè)公司可以以各種借口拖延時(shí)間，比如說(shuō)物業(yè)費(fèi)沒(méi)有繳清。 (2)移交的內(nèi)容、方式不明確。 條例第39條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和條例第29條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)，但物業(yè)的交接并非如此簡(jiǎn)單，后續(xù)的物業(yè)怎樣接管老物業(yè)已經(jīng)使用過(guò)的設(shè)施、設(shè)備，維修資金如何交接，哪些屬于物業(yè)管理所必需的資料，移交的內(nèi)容該不該明確，

6、不同的移交內(nèi)容、移交的方式是否相同這一系列問(wèn)題條例都沒(méi)有解決。 (3)不移交、不完全移交的責(zé)任規(guī)定可操作性差。對(duì)不依法移交的，條例第59條只規(guī)定了不移交有關(guān)資料的，要限期改正;逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處于1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。實(shí)際上這一規(guī)定可操作性較差，一是“有關(guān)資料”操作中難以把握;二是“限制”、“逾期”均屬不確定概念，違背了一般立法的精確性。三是從立法的本意看，應(yīng)當(dāng)對(duì)不依法交接有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、鑰匙、資料等所有與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的實(shí)物和資料都應(yīng)當(dāng)受到懲罰，但本條僅僅規(guī)定了不移交有關(guān)資料的才受到懲罰。 (4)移交后遺留問(wèn)題的解決。物業(yè)可移交管理，但遺留問(wèn)題如何解決，

7、條例沒(méi)有給出任何規(guī)定，對(duì)拖欠老物業(yè)的物業(yè)費(fèi)誰(shuí)來(lái)保障，老物業(yè)的先期投入怎么辦，老物業(yè)管理不當(dāng)造成的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備損壞怎么辦，維修資金有“黑洞”怎么辦等等這些問(wèn)題，沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定。 2、政府對(duì)物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。 目前，政府對(duì)物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。做好物業(yè)公司交接的監(jiān)管，政府有關(guān)部門(mén)要做交接的具體指導(dǎo)、防止新老物業(yè)的沖突、有關(guān)事項(xiàng)的宣傳等工作。而從目前的情況看，政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。我國(guó)法律關(guān)于物業(yè)交接的規(guī)定本身就少，在這種現(xiàn)實(shí)條件下，政府的指導(dǎo)和監(jiān)督就尤為重要。 從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我國(guó)目前物業(yè)管理制度構(gòu)建上的缺陷未形成以業(yè)主為中心的物業(yè)服務(wù)制度

8、，從而造成物業(yè)公司定位的模糊，加之政府執(zhí)法不嚴(yán)、物業(yè)公司法律意識(shí)淡薄等。 針對(duì)物業(yè)新老公司交接，北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新老物業(yè)承接驗(yàn)收的程序、交接內(nèi)容等熱點(diǎn)問(wèn)題作出了相應(yīng)的解釋。問(wèn)：誰(shuí)能決定選聘物業(yè)？答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)選聘由開(kāi)發(fā)商組織實(shí)施，業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定組織實(shí)施。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織承接驗(yàn)收活動(dòng)前10個(gè)工作日，將有關(guān)情況書(shū)面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處。問(wèn)：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？答：無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主大會(huì)換物業(yè)都要依法選聘。也就是說(shuō)應(yīng)先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同后，方可組織新

9、物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結(jié)束方可；不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類(lèi)似內(nèi)容。問(wèn)：新老物業(yè)公司承接驗(yàn)收如何操作？答：開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)和原物業(yè)公司要做好承接驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，并及時(shí)書(shū)面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗(yàn)收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個(gè)工作日內(nèi)做出書(shū)面回復(fù)并與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主大會(huì)約定承接驗(yàn)收時(shí)間。在約定時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗(yàn)收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，

10、移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時(shí)間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場(chǎng)交接：新物業(yè)公司應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時(shí)間。開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)查驗(yàn)接管過(guò)程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場(chǎng)參加人員簽字。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車(chē)等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。問(wèn)：查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有設(shè)備、資料等不合格的情況，該如何處理？答：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)查驗(yàn)不合格的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行返修并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)合格的，新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)簽署查驗(yàn)合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格的情況待定。交接雙方應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。物業(yè)查驗(yàn)記錄一般包括房屋質(zhì)量查驗(yàn)記錄、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄和環(huán)境工程查驗(yàn)記錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)計(jì)查驗(yàn)記錄表。查驗(yàn)記錄表應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)人簽字、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題、返修意見(jiàn)、跟蹤結(jié)果等。業(yè)主有權(quán)要求調(diào)閱查驗(yàn)記錄。問(wèn)：原物業(yè)公司何時(shí)退出？拒不退出的怎么辦？答：原物業(yè)公司應(yīng)在查驗(yàn)接管工作完成后10個(gè)工作日內(nèi)全部撤