1、XX公司上半年經(jīng)營分析報告上半年，XX公司按照集團公司董事會的部署和要求，穩(wěn)步推行各項經(jīng)營工作，為全年經(jīng)營目標和重點任務的實現(xiàn)奠定了良好的基礎(chǔ)。一、主要經(jīng)營指標完成情況和運行特點上半年，XX公司實現(xiàn)營業(yè)收入XX萬元，完成年度預算目標XX萬元的XX%,同比增長XX%;實現(xiàn)利潤總額XX萬元，完成年度預算指標XX萬元的XX%,同比減虧XX%;實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額XX萬元，完成年度預算指標XX萬元的XX%,同比下降%。上半年，XX公司經(jīng)營運行呈現(xiàn)以下特點：（一）營業(yè)收入總體下降，經(jīng)營發(fā)展不乏亮點上半年，XX公司加大市場開拓力度，營業(yè)收入雖有所下滑，但是業(yè)務板塊之間經(jīng)營發(fā)展并不平衡。一是業(yè)務板塊發(fā)展不平

2、衡。營銷策劃部完成存量房簽約銷售面積XX平方米，回收資金XX萬元（未確認收入），完成年度預算指標XX萬元的XX%,同比增長XX%；資產(chǎn)管理部共完成物業(yè)租金收入XX萬元，完成年度預算指標XX萬元的XX%,同比增長XX%；物業(yè)公司完成XX萬元，完成年度預算指標的XX%，同比增長XX%；管理公司完成國有公房租金收入XX萬元，完成年度預算指標的XX%，同比增長XX%；拆遷公司實現(xiàn)營業(yè)收入XX萬元，完成年度預算指標XX萬元的XX%,同比下降XX%。物業(yè)公司、管理公司同比全面增長，超進度完成收入指標，實現(xiàn)時間過半任務過半目標；資產(chǎn)管理、拆遷公司同比下降，沒按進度完成收入指標。二是主要業(yè)務經(jīng)營波動較大。地產(chǎn)

3、開發(fā)業(yè)務自2009年以來沒有承接新的項目，XX三期項目因環(huán)評問題遲遲不能開工；存量房銷售是XX公司的主要業(yè)務，上半年存量房簽約銷售面積XX平方米，同比下降XX%，簽約銷售金額XX萬元，同比下降XX%，回收銷售資金XX萬元，同比下降XX%。上半年存量房銷售同比下降的主要原因:一是受國家宏觀調(diào)控政策影響，房屋購買力下降；二是公司可銷售房源減少。拆遷業(yè)務受政府資金的制約，拆遷安置工作難做，XX三期在拆遷項目進展緩慢，經(jīng)營規(guī)模連年萎縮，今年上半年基本處于停滯狀態(tài)。（二）經(jīng)營成本同比上升，期間費用同比減少上半年XX公司經(jīng)營成本總體減少XX%，主要是上年同期結(jié)轉(zhuǎn)存量房銷售成本而今年沒有結(jié)轉(zhuǎn)所致。物業(yè)公司主

4、營業(yè)務成本同比增加XX萬元，同比增長XX%，其主要原因：一是所管理小區(qū)的電梯、照明、對講系統(tǒng)、車棚等設(shè)備使用年限較長，維護修理費用同比增長XX%，增加費用XX萬元；二是按XX市勞動監(jiān)察部門的檢查意見，結(jié)合本市同行業(yè)人力資源工資水平，調(diào)漲保安保潔人員工資水平，以及新增加武警部隊、新城印象小區(qū)物業(yè)管理而增加人力成本，導致工資同比增長XX%，增加人力成本XX萬元；三是電費同比增長XX%，增加成本XX萬元。上半年,XX公司期間費用支出XX萬元，超同期預算水平XX%，比上年同期下降XX%，但是費用產(chǎn)生并不平衡。主要是：1、人力成本支出XX萬元，與同期預算水平持平，同比下降XX%。主要原因是：部分員工退、

5、離職減少人力成本支出，因政府拆遷資金不能到位，拆遷業(yè)務停滯減少員工加班費。2、差旅費支出XX萬元，占同期預算XX%，同比下降XX%，主要原因是：受調(diào)控政策影響，減少了商務外出活動，減少了差率費用。3、車輛費用支出XX萬元，占同期預算XX%，同比下降XX%，主要是XADB186報廢，使用成本減少所致。4、業(yè)務招待費支出XX萬元，占同期預算XX%，同比增長XX%，主要是XX環(huán)評項目接待費增加所致。5、維修費支出XX萬元，占同期預算XX%，同比下降XX%，主用是車輛維修支出減少所致。6、水電費支出XX萬元，占同期預算XX%，同比增長XX%，主要原因是:公司代墊的租戶用水電費用和水費中加收的衛(wèi)生費未能

6、按期收回沖減成本所致。8、通訊費、辦公費、會議費等支出執(zhí)行預算情況較好，控制在預算范圍內(nèi)，同比也有較大幅度下降。（三）經(jīng)營依然虧損，虧損幅度收窄上半年XX公司利潤總額虧損XX萬元，同比減少虧損XX萬元，扭虧XX%。其中：公司本部虧損XX萬元，同比增加虧損XX萬元，主要原因是人力成本和事務費用雙雙上升。管理公司實現(xiàn)利潤總額XX萬元，同比增加利潤XX萬元，主要原因是公房租金收入大幅度增加。管理公司上半年實現(xiàn)了速度與效益同步增長。物業(yè)公司實現(xiàn)利潤虧損XX萬元，同比虧損增長XX%。毛利率由上年的XX%下降至XX%，毛利率減少XX個百分點。營業(yè)成本和稅金成本增幅與收入水平不同步，營業(yè)成本高于營業(yè)收入的增

7、幅，雖然營業(yè)收入有大幅度增長，但是增收不增效。主要原因是主營業(yè)務成本大幅度增加。拆遷公司利潤虧損XX萬元，同比減虧XX%，其中主要原因是受政府資金制約，拆遷業(yè)務停滯，人力成本中的績效工資同比有較大幅度下降，但是拆遷公司業(yè)務招待費、外聯(lián)費用增長過快。上半年，XX公司經(jīng)營利潤虧損的主要原因，一是物業(yè)租金收入上漲緩慢，經(jīng)營成本上升，盈利空間減少；二是國家宏觀調(diào)控政策影響,開發(fā)項目停止不前，存量房銷售困難；三是勞動合同規(guī)范，用工成本增加；四是新項目前期費用開支較大。（四）經(jīng)營現(xiàn)金流嚴重短缺，自我造血功能弱化上半年，XX公司實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額XX萬元，經(jīng)營現(xiàn)金凈流量為負數(shù)狀態(tài)，公司銷售回款與日常經(jīng)營、

8、項目投資未能實現(xiàn)持續(xù)的平衡。一方面存量房占用資金較多，因支付人力成本等固定費用導致連續(xù)經(jīng)營虧損消耗了部分現(xiàn)金，另一方面物業(yè)租金、物業(yè)管理費收繳率偏低，存量房銷售運作未形成持續(xù)有序的銜接狀態(tài)，自我造血功能弱化，日常經(jīng)營支付困難，持續(xù)經(jīng)營能力存在問題。與去年同期相比，現(xiàn)金流入方面經(jīng)營活動產(chǎn)生的流入結(jié)構(gòu)比沒有異常變化。但現(xiàn)金流出方面結(jié)構(gòu)變化較大，其中，支付工程款現(xiàn)金流出占比自去年同期為XX%上升為XX%；支付拆遷款、支付費用現(xiàn)金流出占比自去年同期為XX%下降為XX%。從流出的結(jié)構(gòu)變化可以看出，本年上半年支付工程款現(xiàn)金流出大于上年同期水平，主要是因為春節(jié)期間支付到期債務比較集中；本年上半年支付拆遷補償

9、款現(xiàn)金流出小于上年同期水平，主要是因為今年拆遷業(yè)務減少所致。 從上述經(jīng)營分析可以看出，XX公司上半年經(jīng)營業(yè)績不佳，資金壓力較大，但是公司在資產(chǎn)管理方面取得了一定的進步。（一）上半年，XX公司總體經(jīng)營效益較去年同期有一定提升，主要體現(xiàn)在資產(chǎn)的運營效率顯著提高，但綜合盈利能力需要進一步提升。（二）上半年，XX公司經(jīng)營狀態(tài)呈現(xiàn)不均衡狀態(tài)。近幾年地產(chǎn)開發(fā)項目運作未形成連續(xù)滾動的銜接狀態(tài)，公司開發(fā)業(yè)務處于困難時期。公房管理出現(xiàn)了速度效益同步增長的好形勢。物業(yè)管理增收不增效值得商榷。拆遷業(yè)務停滯不前，固定人力成本難以消化。自有物業(yè)管理需要進一步向上提升。（三）上半年，XX公司經(jīng)營現(xiàn)金流量狀況較去年同期有所

10、下降，總體經(jīng)營現(xiàn)金流入量小于流出量，凈流量為負數(shù)。在這種經(jīng)營狀態(tài)下要保持公司的持續(xù)經(jīng)營只有促進后續(xù)銷售回款和依靠融資能力，但目前整個房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的成交量持續(xù)下滑和融資瓶頸，是公司所面臨的挑戰(zhàn)。 二、主要做法和工作成效 上半年，公司本部緊盯XX三期項目、公司本部改造開發(fā)項目，抓新項目拓展；管理公司加大租金清收力度，積極擴大營業(yè)規(guī)模；物業(yè)公司克服小區(qū)房屋建設(shè)質(zhì)量問題，加快物業(yè)費清收，做大物業(yè)經(jīng)營；資產(chǎn)管理進一步規(guī)范，有較好的發(fā)展勢頭。公司主業(yè)發(fā)展有望取得突破，管理創(chuàng)新有待初見成效，經(jīng)營發(fā)展工作取得了一定的實效。（一）積極推進建項建設(shè)，為發(fā)展提供支撐載體一是認真抓好在建項目建設(shè)。XX（C地塊）1

11、3號樓及其配套工程基本完工，正在進行專項工程（如消防、電梯等等）驗收以及分戶、竣工驗收準備工作。預計2012年7月底具備交房條件。7號樓現(xiàn)已進入外墻面粉刷階段，預計2012年10月份將具備交房條件。14號樓因為前期拆遷工作8月份才完成，涉及集體土地轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理滯后，目前規(guī)劃許可證正在辦理中，圖紙審查工作已先期進行。待規(guī)劃許可證下來后即可放線施工。該項目正在向市物價局有關(guān)部門進行物價申報工作。代建項目（XX街辦事處、XX派出所、區(qū)規(guī)劃局辦公樓）已全部竣工，目前正在辦理包括外墻保溫、電梯、消防等各分項工程驗收，各施工單位報決算至審計單位審核。綠化工程按照業(yè)主單位的要求。由其自行安排施工單位施工。土

12、建施工單位正在申報“XX杯”，XX街辦事處辦公樓的裝修施工單位正在申報裝修工程“XX杯”。二是積極做好新項目的前期工作。XX三期項目已在積極籌備中，已完成1萬伏高壓線的遷移工作。地塊土方回填工作已進入收尾階段，因政府要求增加房源與龜北片拆遷對接，保障房計劃需要改變，以前的一書一證和方案均不能再用，目前已向區(qū)政府申請計劃增補，該申請還在審批之中，待環(huán)評審批通過后再辦理一書一證和方案等事宜。環(huán)評工作主要是落實環(huán)控距離上存在難點，公司與環(huán)保局多次溝通無果，影響了項目進度。公司本部改造項目按照集團的要求，積極參與區(qū)委區(qū)溝通協(xié)調(diào)，跟蹤XX東擴的動向，做兩手準備，一方面對XX的要求暫不回應，另一方面著手前

13、期工作，已完成項目面積的調(diào)查、危房鑒定、土地評估工作，目前正在辦理房屋征收、規(guī)劃方案咨詢等前期工作。（二）簽訂經(jīng)營責任目標書，為工作提供目標方向一是簽訂經(jīng)營目標。年初與三個基層單位六個部門分別簽訂了年度經(jīng)營目標責任書，明確了各單位各部門的年度工作重點、時間節(jié)點，傳遞壓力，明確職責，強化目標，落實責任。二是設(shè)定成本目標。按照項目建設(shè)情況、職能部門性質(zhì)、基層單位特性分別設(shè)定相應的成本預算目標，分項目、分業(yè)務、分單元、分部門進行總成本控制。三是制定績效目標。根據(jù)項目情況實行“職能制”與“職能制+項目制”兩種運行體系，明確相應的績效考核辦法。在經(jīng)營目標考核的可考性、合理性、競爭性和激勵性上下功夫。（三

14、）采取開源節(jié)流措施，為經(jīng)營提供循環(huán)血液一是積極尋找創(chuàng)收渠道：加強自管產(chǎn)房屋的管理，租金應收盡收，調(diào)整租金方案，提高租金水平。與國資辦協(xié)商，積極爭取自管產(chǎn)售房款資金的啟用。加強代建項目應收款及拆遷代辦費的催收。加大存量房銷售力度，及時回籠存量房售房資金。加強售房欠款的追收力度，特別是通過各種手段加強對重點欠款客戶的追收工作。有效緩解了公司日常支付壓力。二是嚴格控制支付出口：合理規(guī)劃稅費。加強日常費用控制，對日常費用支出嚴格審核把關(guān)，減少不必要的開支。加強對工程款支付控制，延長付款周期，控制付款頻率。厲行節(jié)約，節(jié)能降耗，節(jié)約辦公開支。有效的控制了開支。三、經(jīng)營發(fā)展過程中存在的問題和對策上半年，XX

15、公司總體經(jīng)濟運行情況基本穩(wěn)定，經(jīng)營發(fā)展工作取得了一定的實效，但是制約公司經(jīng)營發(fā)展問題仍然突出，下半年經(jīng)營發(fā)展任務更加艱巨。一是資金短缺，融資困難。上半年，XX公司經(jīng)營性資金凈流量XX萬元，現(xiàn)金流量比率XX%。公司存在資金緊缺的現(xiàn)象，甚至有出現(xiàn)資金鏈斷裂可能；同時，公司XX三期項目也需要大量資金投入。因此，資金能否按計劃籌措到位，將對公司進一步穩(wěn)定發(fā)展具有決定性的影響。二是項目的盈利水平不高。近五年主要開發(fā)的是安居房，其利潤空間很有限，由于有些手續(xù)辦理不全，延長了項目的建設(shè)周期，加上項目管理過于粗放，增加了開發(fā)成本，項目盈利能力有待提升。三是沒有土地儲備。土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的要素，也是房地產(chǎn)

16、開發(fā)最有力的支撐，關(guān)系公司生存發(fā)展的命脈。以招拍掛方式取得土地公司明顯資金實力不夠，目前公司土地儲備幾乎為零。解決上述問題主要對策是：一要靠項目運作，切實將XX三期項目、公司本部改造項目的前期工作做扎實，打牢基礎(chǔ)，盡快將三期土地拿到手，啟動起來，形成健康的血液循環(huán)。二要靠加強管理，進一步優(yōu)化管理流程，開源節(jié)流，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本。三要充分運用棚戶區(qū)改造政策爭取項目的開發(fā)權(quán)和取得土地的優(yōu)惠，并且擇機布局地市州房地產(chǎn)市場和一些可行性強的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)項目。按照在建一批、新開一批、儲備一批的目標，策劃好今后的經(jīng)營工作，確保經(jīng)營收入和利潤的持續(xù)性和穩(wěn)定性。 四、下半年工作計劃安排下半年，XX公司要圍繞集團下達的年度預算目標，堅持兩手抓，一手抓當期經(jīng)營，一手抓開發(fā)項目，采取針對性措施，切實解決經(jīng)營發(fā)展中存在的突出問題，確保公司穩(wěn)健發(fā)展。一、緊盯三期項目。要盯緊、跟蹤XX三期的環(huán)評、規(guī)劃、土地等工作，讓項目盡早落地。二、抓緊辦證工作。抓緊辦理XX一期、XX項目住戶的產(chǎn)權(quán)證，做好維護小區(qū)住戶穩(wěn)定工作。借辦證之機，力爭收回XX集團的欠款。做好XX代建工程的預決算，協(xié)調(diào)回款工作。三、加大清收力度。公司本部要加強應收帳款追收的組織力度，抓好存量房銷售工作及應收帳款回籠。管理公司、物業(yè)公司