1、1,天麟公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟,天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu),天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織,在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能,按照天麟公司3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架,2,天麟公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路,戰(zhàn)略控股,治理結(jié)構(gòu),直線職能式組織,支持戰(zhàn)略,健全職能,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟,天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu),天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織,在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能,按照天麟公司3年發(fā)展戰(zhàn)略的要

2、求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架,3,類 型,目 標(biāo),收益最大化 不區(qū)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域 紅利 / 資金回收 投資于企業(yè)的高質(zhì)量,典型集團(tuán)總部功能,財(cái)務(wù) / 司庫 法律 / 預(yù)收 集團(tuán)財(cái)務(wù) 參股管理,戰(zhàn)略資源優(yōu)化配置 協(xié)調(diào)的管理 集團(tuán)與子企業(yè)間的銜接管理 經(jīng)營者隊(duì)伍管理,財(cái)務(wù) 集團(tuán)控制 戰(zhàn)略計(jì)劃 管理者資源發(fā)展,總部各部門,所有企業(yè)戰(zhàn)略和操作 效果最大化 操作控制，功能和業(yè) 務(wù)領(lǐng)域優(yōu)化 市場(chǎng)份額增長,集團(tuán)安排管理管理者隊(duì)伍 財(cái)務(wù) / 財(cái)會(huì) 中央采購 生產(chǎn)協(xié)調(diào) 集團(tuán)市場(chǎng)營銷 集團(tuán)服務(wù)或選擇 技術(shù)中心,財(cái)務(wù)導(dǎo)向,業(yè)務(wù)部門,服務(wù),戰(zhàn)略導(dǎo)向,操作導(dǎo)向,根據(jù)下屬公司所處行業(yè)特點(diǎn)、管理能力和戰(zhàn)略重要性，集團(tuán)總部可組合使用不同的

3、控股管理元素,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對(duì)天麟的管理目前是介于戰(zhàn)略導(dǎo)向與操作導(dǎo)向之間,4,領(lǐng)導(dǎo)的需求,需要的領(lǐng)導(dǎo)功能,人員規(guī)模,財(cái) 務(wù)管 理,戰(zhàn) 略管 理,組合戰(zhàn)略 / 參股組合投資回報(bào) 資源配置財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理 / 司庫 參股管理 / 報(bào)告制度 投資導(dǎo)向 / 投資審查,5060人,集團(tuán)戰(zhàn)略計(jì)劃 / 控制 參股計(jì)劃 / M+A項(xiàng)目 通過委員會(huì)進(jìn)行協(xié)同效應(yīng)管理 業(yè)務(wù)單位計(jì)劃的協(xié)調(diào) 人事基本問題 / 管理能力的發(fā)展 需要時(shí)設(shè)立中央服務(wù) / 專業(yè)功能,操 作 管 理,100120人,操作控制 / 預(yù)算管理 中央管理功能 / 系統(tǒng) 產(chǎn)品發(fā)展的協(xié)調(diào) 經(jīng)營的協(xié)調(diào) 采購的協(xié)調(diào),功能增加,中央部門人員,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)應(yīng)積極培養(yǎng)

4、天麟公司獨(dú)立操作的能力，通過實(shí)施權(quán)力下放與外包的方式，使得中遠(yuǎn)房地產(chǎn)既能進(jìn)行戰(zhàn)略控制，又能保持機(jī)構(gòu)的精簡,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)應(yīng)定位于戰(zhàn)略控股,5,戰(zhàn)略控股主要表現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)和發(fā)展導(dǎo)向的功能,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對(duì)天麟公司實(shí)施戰(zhàn)略型控股，主要對(duì)其戰(zhàn)略及財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行控制,人力資源發(fā)展，尤其是經(jīng)營管理者隊(duì)伍的建設(shè) 收購和兼并 戰(zhàn)略計(jì)劃 / 控制，亦即集團(tuán)發(fā)展,以及在財(cái)務(wù)型控制管理中已有的功能,財(cái)務(wù) 參股控制,這些同時(shí)也具備了戰(zhàn)略的意義,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)控股公司來講，這些功能可以列為中央功能和服務(wù)功能 協(xié)調(diào)項(xiàng)目組 許可證 法律 融資,6,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)未來對(duì)天麟公司的控制主要是戰(zhàn)略控股方式,戰(zhàn)略控股方式的特點(diǎn),中遠(yuǎn)房地產(chǎn)與天麟的控

5、制關(guān)系及天麟現(xiàn)狀,投資子公司的目的,出于本公司的戰(zhàn)略目的，通過投資與外部資源整合，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),天麟作為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)境外資本市場(chǎng)的對(duì)接平臺(tái)，借助外部資本資源擴(kuò)大公司實(shí)力,控制的方法,通過控制董事會(huì)，控制子公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，依據(jù)業(yè)績和戰(zhàn)略的執(zhí)行情況考核運(yùn)營層,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)是主要控股股東，來自與天麟的關(guān)系從行政管理關(guān)系向戰(zhàn)略控股關(guān)系轉(zhuǎn)變,對(duì)運(yùn)營層的要求,能獨(dú)立地執(zhí)行董事會(huì)的戰(zhàn)略決策,天麟的管理班子已經(jīng)基本具備了獨(dú)立的項(xiàng)目公司的運(yùn)作能力,并入18頁,7,天麟公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路,戰(zhàn)略控股,治理結(jié)構(gòu),直線職能式組織,支持戰(zhàn)略,健全職能,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟,天麟公司應(yīng)按照

6、合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu),天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織,在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能,按照天麟公司3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架,8,合資后，天麟公司應(yīng)按章程建立完全的現(xiàn)代化的的治理結(jié)構(gòu),董事會(huì),監(jiān)事會(huì),薪酬委員會(huì),項(xiàng)目投資委員會(huì),總經(jīng)理,總工程師,財(cái)務(wù)總監(jiān),營銷副總,經(jīng)營副總,行政總監(jiān),查中國前10名房地產(chǎn)公司的組織構(gòu)架，如：華遠(yuǎn)、萬科、華潤等,看天麟公司的公司章程,9,有效的公司治理結(jié)構(gòu)對(duì)天麟的發(fā)展具有重要意義,有效的治理結(jié)構(gòu)關(guān)鍵是理清公司各層級(jí)的責(zé)權(quán)利,最大的發(fā)揮各方的資源和技能,保證公司運(yùn)作的高效率,獲取高額投資回報(bào),有效控制重大決策風(fēng)險(xiǎn)

7、,清晰界定的責(zé)權(quán)利有利于促使各方充分發(fā)揮各自的資本資源，社會(huì)關(guān)系資源，品牌資源和運(yùn)作技能,清晰界定的責(zé)權(quán)利有利于激發(fā)公司運(yùn)營層以及員工的潛能，提高效率,各方資源與技能的充分發(fā)揮和公司運(yùn)作的高效率可以保證天麟公司高額的投資回報(bào)率,清晰的責(zé)任分配會(huì)促使重大決策中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的審慎考慮,10,目前天麟公司治理結(jié)構(gòu)是基于原中遠(yuǎn)房地產(chǎn)原成熟的管理體系,已經(jīng)建立了成熟的原國有企業(yè)的行政管理體系 新的股東結(jié)構(gòu)對(duì)天麟公司的治理結(jié)構(gòu)提出了新的要求 建立完善的有限責(zé)任公司的治理結(jié)構(gòu) 滿足上市公司與子公司之間的治理結(jié)構(gòu)關(guān)系,待完善,天麟原治理體系,新的股東結(jié)構(gòu)要求,列出中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對(duì)天麟在行政、經(jīng)營、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等各方面的連

8、接,訪談中海,11,法人治理結(jié)構(gòu)規(guī)范化，職權(quán)利明確化，核心職能強(qiáng)化和人力資源管理系統(tǒng)化是XX房地產(chǎn)公司組織變革的重點(diǎn)方向,法人治理結(jié)構(gòu)不完善 職能界定不清晰 部分基本職能薄弱 部分業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理 人力資源質(zhì)量和數(shù)量不容樂觀,1,2,3,規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu) 合理的組織架構(gòu)和集分權(quán) 清晰完整的部門職權(quán)界定崗職描述 精簡的人員結(jié)構(gòu) 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控體系 規(guī)范合理的業(yè)務(wù)流程 客戶導(dǎo)向的業(yè)務(wù)流程 優(yōu)勝劣汰的人力資源體系 與績效掛鉤的薪酬激勵(lì)體系,12,由于不具備規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)規(guī)模的壯大直接導(dǎo)致了管理效率和決策質(zhì)量的降低，這一問題需要迅速得以解決,目前的治理結(jié)構(gòu),規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu),集團(tuán)總部的法人

9、治理結(jié)構(gòu),董事會(huì)尚在籌建之中，董事會(huì)的職責(zé)全由* 承擔(dān) 總經(jīng)理由上級(jí)公司指派,審批決議集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營計(jì)劃、重大經(jīng)營決策 審議集團(tuán)及事業(yè)部的重大人事決定 審批決議集團(tuán)管理機(jī)構(gòu)和管理制度 審計(jì)監(jiān)督集團(tuán)公司的運(yùn)行狀況 總經(jīng)理由職業(yè)經(jīng)理擔(dān)任 總經(jīng)理負(fù)責(zé)企業(yè)的日常經(jīng)營管理 總部職能部門直接向集團(tuán)總經(jīng)理負(fù)責(zé),董事會(huì),總經(jīng)理,職能部門,13,天圖建議未來的XX房地產(chǎn)公司控股公司總部建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)，成立董事會(huì)作為最高權(quán)力和決策結(jié)構(gòu),制定董事會(huì)章程和公司章程 根據(jù)公司章程和內(nèi)部細(xì)則制定公司的經(jīng)營目標(biāo),戰(zhàn)略對(duì)策和管理原則. 批準(zhǔn)和審核各事業(yè)部的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)經(jīng)營計(jì)劃、經(jīng)營目標(biāo)，審核各事業(yè)部的業(yè)務(wù)經(jīng)營

10、情況和業(yè)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行情況。 負(fù)責(zé)決策公司重大投資計(jì)劃 負(fù)責(zé)監(jiān)督控股公司總經(jīng)理的工作情況，并提出監(jiān)督和整改建議，接受總經(jīng)理的述職，根據(jù)總經(jīng)理的提名，任免控股公司副總經(jīng)理，決定控股公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理以及其它高級(jí)管理人員的薪酬和獎(jiǎng)懲。 任免各事業(yè)部總經(jīng)理，根據(jù)事業(yè)總經(jīng)理提名，任免各事業(yè)部副總經(jīng)理，決定各事業(yè)部總經(jīng)理、副總經(jīng)理的報(bào)酬和獎(jiǎng)懲。,董事會(huì)的權(quán)力,14,職權(quán)內(nèi)容,董事會(huì) 決定公司的經(jīng)營計(jì)劃和投資方案 制訂公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決策方案 制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案 制訂公司增加和減少注冊(cè)資本的方案 擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案 決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 聘任或解聘公司

11、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)，決定其報(bào)酬事項(xiàng) 制訂公司的基本管理制度 董事會(huì)由*名董事組成，董事長*名，副董事長*名,15,董事會(huì)的人員組成、資格和責(zé)任,董事會(huì)的組成和資格,董事的責(zé)任,2名外部獨(dú)立董事：外部獨(dú)立董事必須是愿意為XX的發(fā)展作出貢獻(xiàn)，在中國房地產(chǎn)行業(yè)享有一定聲望的人員或者是相關(guān)功能領(lǐng)域的專家，或者滿足XX房地產(chǎn)公司權(quán)益所有人提出的資格要求 3名內(nèi)部董事：內(nèi)部董事可以是公司資產(chǎn)的所有者，代表公司資產(chǎn)所有人的利益，或者具有一定領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)營能力，為資產(chǎn)所有者所信賴的高層管理人員,忠誠 勤勉 合理的謹(jǐn)慎和技能 廣泛地吸取專家的建議 對(duì)整個(gè)集團(tuán)未來的發(fā)展負(fù)有首要的、不可推卸的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,16,成

12、立合資公司后，除嚴(yán)格按照合資公司章程，國家及監(jiān)管部門和相應(yīng)法規(guī)執(zhí)行外，董事會(huì)與公司管理層之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利分配,董事會(huì),經(jīng)營層,責(zé)任,權(quán)力,利益,提供資源（資本和社會(huì)關(guān)系） 協(xié)助管理人員發(fā)展 核準(zhǔn)經(jīng)營層提供的戰(zhàn)略計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算,完成業(yè)績指標(biāo) 及時(shí)向董事會(huì)匯報(bào) 制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 制定預(yù)算,監(jiān)控子公司戰(zhàn)略實(shí)施 監(jiān)控子公司財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)狀況 總經(jīng)理的任免 有權(quán)制定公司宏觀制度,要求董事會(huì)提供相應(yīng)資源 要求董事會(huì)給予相應(yīng)授權(quán) 公司運(yùn)營的管理權(quán)（財(cái)務(wù)、人事）,獲取子公司運(yùn)營利潤,獲取相應(yīng)的報(bào)酬 獲取個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì) 參見后面的詳細(xì)的薪酬分析,繼續(xù)分析、訪談,17,天麟公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理和高層管理團(tuán)隊(duì)

13、之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)利劃分,總經(jīng)理,副總及總監(jiān),責(zé)任,權(quán)力,利益,待完善,天麟有工作職責(zé)但沒有權(quán)力劃分，參考別的公司,18,公司管理層與各職能部門的責(zé)權(quán)利分配,CXO,部門經(jīng)理,責(zé),權(quán),利,待完善,19,嚴(yán)格規(guī)定股東與運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的關(guān)系，確保中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司在有效戰(zhàn)略控制條件下，既不干涉天麟內(nèi)部運(yùn)營，又能充分提供極大的支持,明確的層級(jí)授權(quán),有力的支持,資本支持 品牌支持 人力資源支持,待完善,股東與運(yùn)營層之間建立職業(yè)化、專業(yè)化的商務(wù)關(guān)系 積極尋找優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的機(jī)會(huì) 明晰責(zé)權(quán)利，增加透明度,20,天麟公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路,戰(zhàn)略控股,治理結(jié)構(gòu),直線職能式組織,支持戰(zhàn)略,健全職能,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略

14、控股的方式與外方一起管理天麟,天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu),天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織,在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能,按照天麟公司3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架,21,天麟應(yīng)沿用或加強(qiáng)現(xiàn)有的組織構(gòu)架,定義,直線職能制,按照職能設(shè)立部門，各部門向總經(jīng)理或負(fù)責(zé)該部門的副總報(bào)告,項(xiàng)目部制,按照每一個(gè)項(xiàng)目建立一個(gè)部門，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,矩陣制,是直線職能制與項(xiàng)目部制的組合，在項(xiàng)目和職能兩條線上建立,利,職能清晰，各付其職,柔度性,既可以按照職能制進(jìn)行專業(yè)管理，又可以擁有項(xiàng)目部制的靈活性,弊,跨部門、跨職能運(yùn)作較難,對(duì)項(xiàng)目控制能力較差，項(xiàng)目操

15、作中專業(yè)性難以保證,需要高素質(zhì)、具有二維管理才能的優(yōu)秀管理人才 有系統(tǒng)的管理體系,使用范圍,適合單項(xiàng)目公司 適合2個(gè)以上項(xiàng)目相互交叉不多的公司,能同時(shí)操作多個(gè)項(xiàng)目,大型專業(yè)公司,天圖推薦,22,根據(jù)戰(zhàn)略要求與天麟現(xiàn)狀，天麟在下3年的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)保持與加強(qiáng),總經(jīng)理,營銷副總,總工程師,財(cái)務(wù)總監(jiān),經(jīng)營部經(jīng)理,客戶服務(wù)部經(jīng)理,工程部,預(yù)算部經(jīng)理,會(huì)計(jì)部經(jīng)理,人事部經(jīng)理,總經(jīng)理助理,業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理,管理信息部經(jīng)理,行政總監(jiān),行政部經(jīng)理,外協(xié)專員,市場(chǎng)分析員,項(xiàng)目計(jì)劃員,工程前期專員,銷售管理員,文員,2人,9人,會(huì)計(jì),出納,23,組織調(diào)整中部門與崗位的變動(dòng)情況,部門,變動(dòng)情況,具體情況,完成時(shí)間,新設(shè),

16、合同預(yù)算部,信息部,新設(shè),人事部,加強(qiáng),客戶服務(wù)部,加強(qiáng),經(jīng)營部,加強(qiáng),找地塊、前期設(shè)計(jì)、制作可行性報(bào)告等,營銷部,新設(shè),24,增加合同預(yù)算部、信息部、營銷部的必要性,25,隨著天麟戰(zhàn)略的發(fā)展而逐步演變的天麟組織,2001年,2002年,2003年,1,項(xiàng)目數(shù),項(xiàng)目間隔,0,組織上的配合,健全職能,2,2,1年,1年,業(yè)務(wù)部門啟動(dòng)并管理第二個(gè)項(xiàng)目 轉(zhuǎn)變于其他部門,26,集團(tuán)公司與物業(yè)公司內(nèi)部關(guān)系界定方法,房地產(chǎn)管理委員會(huì),房地產(chǎn)置業(yè)公司,天麟房地產(chǎn)管理公司,項(xiàng)目合同委托管理 目的 用合同委托確定物業(yè)管理的法律地位 劃清工作范圍及責(zé)任 內(nèi)容 明確管理范圍 確定責(zé)任、權(quán)利、義務(wù) 確定前期介入時(shí)程及

17、內(nèi)容 確定中期跟進(jìn)時(shí)程及內(nèi)容 物業(yè)接收管理原則：按國家管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管 交房時(shí)間安排計(jì)劃 資料移交 物業(yè)驗(yàn)收、交接 物業(yè)交付原則：物業(yè)公司代表開發(fā)商向業(yè)主交房 交付日程安排 交付程序 實(shí)施交付 物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及原則：物業(yè)交付業(yè)主前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)內(nèi)容 房屋維修專項(xiàng)基金轉(zhuǎn)到物業(yè)公司代管 完成合同委托轉(zhuǎn)移：合同委托方由開發(fā)商轉(zhuǎn)為業(yè)主委員會(huì),內(nèi)部核算法則 目的 用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則規(guī)范約束企業(yè)內(nèi)部行為 內(nèi)容 明確企業(yè)管理目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 管理指標(biāo) 明確授權(quán) 管理授權(quán) 財(cái)務(wù)授權(quán) 人事授權(quán) 內(nèi)部資產(chǎn)核算原則 資產(chǎn)性質(zhì)核定 資產(chǎn)劃撥程序及規(guī)定 資產(chǎn)占用費(fèi)核算原則 內(nèi)部收費(fèi)核算原則 物業(yè)使

18、用按規(guī)定收費(fèi) 物資、人力有償使用 工程遺留問題 在物業(yè)公司能承擔(dān)的前提下，實(shí)行合同委托,27,目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略基本上可以分為項(xiàng)目串聯(lián)式運(yùn)作和項(xiàng)目并聯(lián)式運(yùn)作兩種思路,項(xiàng)目串聯(lián)式運(yùn)作,一段時(shí)間內(nèi)公司主要精力集中在一個(gè)項(xiàng)目上 一般取得大面積土地，連片、分期開發(fā) 在前一項(xiàng)目開發(fā)完成或者開發(fā)到一定階段時(shí)，開始滾動(dòng)開發(fā)新的項(xiàng)目,項(xiàng)目并聯(lián)式運(yùn)作,描述,公司同時(shí)開發(fā)和運(yùn)作多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 各個(gè)項(xiàng)目處于不同的區(qū)域市場(chǎng) 各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作并行獨(dú)立，自成體系,組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單，整個(gè)公司一般以項(xiàng)目公司的形式存在 更多強(qiáng)調(diào)自主開發(fā) 各項(xiàng)職能的工作方向明確簡單（單一項(xiàng)目）,特點(diǎn),除了常規(guī)的公司組織結(jié)構(gòu)，同時(shí)各個(gè)項(xiàng)目

19、都成為獨(dú)立的項(xiàng)目公司或者項(xiàng)目部 更多強(qiáng)調(diào)與其它企業(yè)合作開發(fā)，成立獨(dú)立的項(xiàng)目董事會(huì) 各個(gè)項(xiàng)目組織的職能設(shè)置相對(duì)重合，同時(shí)總部的職能設(shè)置需要同時(shí)支撐多個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展,重慶龍湖,例子,北京萬通 中宏天,28,從天麟的資金實(shí)力及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上出發(fā)，天麟未來3年采用項(xiàng)目串聯(lián)式的運(yùn)作方式進(jìn)行資產(chǎn)的穩(wěn)步擴(kuò)張，這種運(yùn)作方式也更適合天麟現(xiàn)有的組織基礎(chǔ),項(xiàng)目串聯(lián)式,項(xiàng)目并聯(lián)式,29,管理模式,中高層經(jīng)營管理人員的較小需要合理的授權(quán)以提高對(duì)市場(chǎng)和客戶靈活迅速反應(yīng)的能力,組織結(jié)構(gòu),需要建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)約束總公司與子公司的決策, 經(jīng)營活動(dòng) 組織架構(gòu)中的部分功能需要完善 需要建立有效的內(nèi)部競爭機(jī)制,業(yè)務(wù)流程,一些重要的

20、決策,計(jì)劃,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化 業(yè)務(wù)流程在組織中不存在重復(fù)、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象,天麟房地產(chǎn)公司的組織設(shè)計(jì)是為了支持其戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),*資料來源XX公司，天圖分析,存在問題,具體表現(xiàn),30,天麟公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路,戰(zhàn)略控股,治理結(jié)構(gòu),直線職能式組織,支持戰(zhàn)略,健全職能,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟,天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu),天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織,在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能,按照天麟公司3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架,31,為了達(dá)到天麟的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)有組織架構(gòu)中的

21、一些基本功能有待補(bǔ)充和加強(qiáng),類別,功能,業(yè)務(wù)發(fā)展,戰(zhàn)略規(guī)劃功能(行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調(diào)控制) 相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目開發(fā)職能 戰(zhàn)略研究、市場(chǎng)分析、前期企劃功能,財(cái)務(wù),財(cái)務(wù)分析、預(yù)決算、控制、融資功能 財(cái)務(wù)分析、融資,營銷策劃,營銷策劃功能,其它,銷售合同管理等支持功能 房地產(chǎn)事業(yè)部的設(shè)計(jì)管理功能 其它,32,業(yè)務(wù)層次的部門職責(zé)需要明確的界定，避免縱向管理和橫向協(xié)調(diào)的一系列問題產(chǎn)生,“職責(zé)界定不清導(dǎo)致部門人員工作目標(biāo)不很明確，影響工作效率和質(zhì)量，一段時(shí)間后就嚴(yán)重挫傷了工作積極性” “我們部門與其它部門之間總是協(xié)調(diào)很困難，內(nèi)耗嚴(yán)重” “部門人員要么人浮于事，要么忙得不可開交” “公司對(duì)我的授權(quán)與實(shí)際責(zé)權(quán)

22、不匹配，該做的決定不能做，長此以往容易使人養(yǎng)成思維的惰性，不愿意承擔(dān)責(zé)任，反正有老板頂著” “我們感到工作沒有重點(diǎn)，常常被其它部門的鎖事干擾打斷，一些部門應(yīng)該具備基本職能很長時(shí)間無法得以提高” “工作中往往要么重復(fù)作業(yè)，交叉作業(yè)，要么工作脫節(jié)，總之效率很低”,典型的現(xiàn)象,由于職能界定不清引發(fā)的問題,上級(jí)部門無法依據(jù)下級(jí)部門的職責(zé)合理授權(quán) 上級(jí)部門對(duì)下級(jí)部門的監(jiān)督和績效考評(píng)缺乏依據(jù) 與績效考評(píng)掛鉤的薪酬激勵(lì)體系長期無法建立,積級(jí)性不高，士氣低落 企業(yè)向心力弱 員工責(zé)任厭惡、權(quán)力導(dǎo)向的思維方式 人員流動(dòng)性過高,部門內(nèi)部員工工作量不能依據(jù)部門職責(zé)合理界定- 人浮于事- 機(jī)構(gòu)臃腫(因人設(shè)崗)- 工作重

23、點(diǎn)不明確- 基本的職能無法加強(qiáng),部門之間的無謂的協(xié)調(diào)工作大量增加，從而導(dǎo)致：- 重復(fù)作業(yè)- 配合不力- 工作脫節(jié)- 效率低下- 部門本位主義加劇,縱 向,橫向,33,天麟公司未來組織的設(shè)計(jì)總體思路,戰(zhàn)略控股,治理結(jié)構(gòu),直線職能式組織,支持戰(zhàn)略,健全職能,中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)采用戰(zhàn)略控股的方式與外方一起管理天麟,天麟公司應(yīng)按照合資企業(yè)制度和有關(guān)法律建立公司治理結(jié)構(gòu),天麟公司應(yīng)繼續(xù)采用直線職能制的管理組織,在職能制的組織前提下，需要進(jìn)一步健全各部門的職能,按照天麟公司3年發(fā)展戰(zhàn)略的要求設(shè)計(jì)新的組織構(gòu)架,34,各部門職責(zé)說明書,部門,職責(zé),經(jīng)營部,市場(chǎng)部,客戶服務(wù)部,工程部,預(yù)算部,會(huì)計(jì)部,信息部,人事

24、部,后勤部,35,戰(zhàn)略發(fā)展部的使命是確立和保持集團(tuán)未來的發(fā)展方向，同時(shí)保持集團(tuán)對(duì)各事業(yè)部的戰(zhàn)略監(jiān)控和協(xié)調(diào),戰(zhàn)略發(fā)展部的部門結(jié)構(gòu)與職能,使命,確立XX房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略 保證集團(tuán)各事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略與集團(tuán)總體戰(zhàn)略保持一致 保持集團(tuán)對(duì)各事業(yè)部的有效監(jiān)控與協(xié)調(diào),XX房地產(chǎn)公司目前的總體實(shí)施是建立在對(duì)各事業(yè)部有效控制的基礎(chǔ)上 通過加強(qiáng)行業(yè)研究和資產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)研究對(duì)現(xiàn)有戰(zhàn)略加以明晰和調(diào)整，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)設(shè)想中對(duì)事業(yè)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和戰(zhàn)略管理的管理模式對(duì)集團(tuán)總部的規(guī)劃和協(xié)調(diào)監(jiān)控的功能提出較高的要求，將這兩個(gè)功能列入戰(zhàn)略發(fā)展部中有利于這兩個(gè)功能的協(xié)同和達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡的目的 新業(yè)務(wù)的拓展往往基于準(zhǔn)確、全

25、面把握其行業(yè)趨勢(shì)和運(yùn)作模式，因此將新業(yè)務(wù)的研究職能歸入行業(yè)研究這一職能之中,設(shè)計(jì)思路,戰(zhàn)略發(fā)展部,信科,行業(yè)研究,戰(zhàn)略規(guī)劃,協(xié)調(diào)控制,提高和強(qiáng)化樓宇智能化系統(tǒng)集成的核心能力和施工水平 承接外部業(yè)務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高盈利水平,對(duì)影響事業(yè)部所處行業(yè)的政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等因素進(jìn)行研究和跟蹤 對(duì)集團(tuán)今后可能涉足的行業(yè)進(jìn)行分析研究 建立建全集團(tuán)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的行業(yè)信息數(shù)據(jù)庫 對(duì)市場(chǎng)重大變化和競爭對(duì)手的狀況進(jìn)行分析和跟蹤 建立集團(tuán)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 新業(yè)務(wù)的研究和戰(zhàn)略可能性、適用性分析,制定集團(tuán)中長期發(fā)展戰(zhàn)略和年度規(guī)劃 制定集團(tuán)年度規(guī)劃與實(shí)施措施 對(duì)集團(tuán)戰(zhàn)略實(shí)施效果進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)發(fā)展偏差進(jìn)行分析并提出改進(jìn)措施 集團(tuán)

26、總體經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)組合的分析與評(píng)估 對(duì)集團(tuán)今后的上市、合資、股份化、收購、出售等資產(chǎn)運(yùn)作做可行性分析，提出方案建議，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 審核事業(yè)部戰(zhàn)略，提出戰(zhàn)略調(diào)整方案建議,審核事業(yè)部的年度計(jì)劃 建立健全事業(yè)部的評(píng)價(jià)體系，定期進(jìn)行評(píng)估和分析 對(duì)事業(yè)部的信息進(jìn)行匯總 對(duì)集團(tuán)與事業(yè)部的組織結(jié)構(gòu)和主要流程定期進(jìn)行評(píng)估，提出調(diào)整方案建議,36,各部門職責(zé)說明書-經(jīng)營部,37,各部門職責(zé)說明書-物業(yè)經(jīng)營部,物業(yè)經(jīng)營部： 對(duì)工程已完工部分進(jìn)行管理 制定物業(yè)經(jīng)營管理制度及方案 設(shè)立*經(jīng)營管理公司，并制訂其經(jīng)營管理計(jì)劃，搭建其人事構(gòu)架 設(shè)立保安部保障各類物業(yè)的安全 組織培訓(xùn)本部門工作人員,38,各部門職責(zé)說明書-新技術(shù)

27、應(yīng)用部,收集各類新技術(shù)、新材料的信息 研究開發(fā)各類新技術(shù)、新材料 協(xié)助工程部對(duì)各類新技術(shù)、新材料的應(yīng)用 匯編各類新技術(shù)軟件及新材料 對(duì)外聯(lián)系相關(guān)業(yè)務(wù),39,營銷中心的核心使命是通過創(chuàng)造項(xiàng)目附加價(jià)值盡快實(shí)現(xiàn)銷售和資金回籠,使命,創(chuàng)造項(xiàng)目附加價(jià)值 迅速實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠 提高集團(tuán)房產(chǎn)品牌含金量 創(chuàng)立自身營銷服務(wù)品牌,銷售功能及銷售支持遵循組織前區(qū)用戶導(dǎo)向型的設(shè)計(jì)原則提高顧客的滿意度 建議強(qiáng)化策劃的人員配置和專業(yè)分工，提升目前的策劃水平 建議對(duì)廣告策劃實(shí)施預(yù)算制管理 營銷中心與各項(xiàng)目部之間按內(nèi)部市場(chǎng)體系結(jié)算,設(shè)計(jì)思路,營銷中心的部門結(jié)構(gòu)與職能,營銷中心,策劃,銷售,銷售支持,策劃功能 市場(chǎng)定位 專項(xiàng)市

28、場(chǎng)調(diào)研 產(chǎn)品策略(定位) 營銷策劃方案 定價(jià)策略 促銷策略 渠道策略 市場(chǎng)信息反饋及產(chǎn)品策略建議(與企劃部密切溝通和協(xié)調(diào)) 銷售員培訓(xùn)支持,銷售實(shí)施 銷售方式 促銷合作 員工培訓(xùn)實(shí)施 客戶反饋分析 市場(chǎng)反饋分析,客戶服務(wù) 合同檔案管理 與銷售相關(guān)的財(cái)務(wù)支持功能 銀行按揭 銷售合同 房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù) 銷售現(xiàn)場(chǎng)組織,40,各部門職責(zé)說明書-市場(chǎng)部,銷售策劃部： 制定總體市場(chǎng)策略及操作方法 策劃與操作各類市場(chǎng)推廣活動(dòng) 組織培訓(xùn)本部門工作人員 制訂本部門工作制度和工作計(jì)劃 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù),41,企劃質(zhì)量的高低很大程度上決定了項(xiàng)目最終的成敗，其功能應(yīng)通過高素質(zhì)的人員配備得以強(qiáng)化,使

29、命,為項(xiàng)目投資提供決策支持和前期實(shí)施 使項(xiàng)目的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求 為項(xiàng)目最終盈利奠定基礎(chǔ),企劃部的操作模式逐步由先征地后策劃（策劃項(xiàng)目）向先策劃薦后征地（項(xiàng)目策劃）過渡 按策劃與設(shè)計(jì)管理不同性質(zhì)和目標(biāo)的工作內(nèi)容將企劃部劃分成兩個(gè)組別，符合專業(yè)分工和協(xié)作的組織設(shè)計(jì)原則 企劃職能的加強(qiáng)是構(gòu)建XX在中高檔住宅商品房市場(chǎng)競爭優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素之一，配備該職能的高素質(zhì)人才是關(guān)鍵 物業(yè)管理公司應(yīng)全面介入樓盤前期企劃工作之中 將報(bào)建的職能歸并入企劃部的設(shè)計(jì)組之中可省卻不必要的內(nèi)部協(xié)調(diào)工作,設(shè)計(jì)思路,企劃部的部門結(jié)構(gòu)與職能,企劃部,策劃組,設(shè)計(jì)組,策劃項(xiàng)目 市場(chǎng)研究 地塊選征 可行性分析 項(xiàng)目策劃 企劃數(shù)據(jù)庫的建立

30、 重慶房地產(chǎn)市信息子數(shù)據(jù)庫 重慶市地塊子數(shù)據(jù)庫 策劃案子數(shù)據(jù)庫 其它,設(shè)計(jì)管理 設(shè)計(jì)單位評(píng)估、選擇 設(shè)計(jì)過程監(jiān)督、管理 地質(zhì)勘察 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 項(xiàng)目前期報(bào)建,42,職能分解表,三級(jí)職能,一級(jí)職能,二級(jí)職能,部門：經(jīng)營發(fā)展部,經(jīng)營策劃,業(yè)績考核管理,制定公司經(jīng)營方針 根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定公司經(jīng)營范圍,經(jīng)營發(fā)展研究,收集整理各種市場(chǎng)信息并篩選 對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行分析并形成經(jīng)營專題報(bào)告,市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行篩選確定 織提供可行性分析報(bào)告,項(xiàng)目策劃、篩選,經(jīng)營管理,簽訂經(jīng)營合同,制訂經(jīng)營管理制度,監(jiān)督控制管理,項(xiàng)目招投標(biāo)管理,經(jīng)營指標(biāo)管理,獎(jiǎng)懲工作,考核,起草經(jīng)營合同 履行合同審核手續(xù),制訂合同管理

31、制度 制訂招投標(biāo)管理規(guī)定,建立健全管控機(jī)制 定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行考核評(píng)估,代表公司對(duì)外進(jìn)行投標(biāo)工作 代表公司組織招標(biāo)工作,提供確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料和依據(jù) 確定各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo)，并匯總成公司的經(jīng)營指標(biāo),確定合理的獎(jiǎng)懲辦法 根據(jù)業(yè)績考核情況實(shí)施獎(jiǎng)懲,定期考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營狀況 考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo),組織論證項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 制定項(xiàng)目實(shí)施方案,組織討論經(jīng)營專題報(bào)告,擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計(jì)劃,簽訂經(jīng)營合同,制訂本部門管理制度,配合財(cái)務(wù)部對(duì)各項(xiàng)目的資金進(jìn)行管控,負(fù)責(zé)經(jīng)營性物業(yè)出租外委工作,監(jiān)督完成經(jīng)營指標(biāo),提供各類考核報(bào)告,43,經(jīng)營發(fā)展部部門職能說明書,工作內(nèi)容,經(jīng)營策劃 經(jīng)營發(fā)展研究 制定

32、公司經(jīng)營方針 根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定公司經(jīng)營范圍 擬定經(jīng)營戰(zhàn)略推行計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)研 收集整理各種市場(chǎng)信息并篩選 對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行分析并形成經(jīng)營專題報(bào)告 組織討論經(jīng)營專題報(bào)告 項(xiàng)目策劃、篩選 對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行篩選確定 組織提供可行性分析報(bào)告 組織論證項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 制定項(xiàng)目實(shí)施方案,經(jīng)營管理 簽訂經(jīng)營合同 起草經(jīng)營合同 履行合同審核手續(xù) 簽訂經(jīng)營合同 制訂經(jīng)營管理制度 制訂合同管理制度 制訂招投標(biāo)管理規(guī)定 制訂本部門管理制度 監(jiān)督控制管理 建立健全管控機(jī)制 定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行考核評(píng)估 配合財(cái)務(wù)部對(duì)各項(xiàng)目的資金進(jìn)行管控 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 代表公司對(duì)外進(jìn)行投標(biāo)工作 代表公司組織招標(biāo)工作 負(fù)責(zé)經(jīng)營性物業(yè)出租外委工

33、作,業(yè)績考核管理 經(jīng)營指標(biāo)管理 提供確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料和依據(jù) 確定各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo)，并匯總成公司的經(jīng)營指標(biāo) 監(jiān)督完成經(jīng)營指標(biāo) 獎(jiǎng)懲工作 確定合理的獎(jiǎng)懲辦法 根據(jù)業(yè)績考核情況實(shí)施獎(jiǎng)懲 考核 定期考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營狀況 考核本部門及各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo) 提供各類考核報(bào)告,44,經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理崗位說明書(1),崗位名稱,管理幅度,直屬上級(jí),所屬部門,工作內(nèi)容,經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理,經(jīng)營策劃 經(jīng)營發(fā)展研究 經(jīng)營發(fā)展研究 根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)制定公司經(jīng)營范圍 擬定公司經(jīng)營戰(zhàn)略計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)研 對(duì)經(jīng)篩選的信息進(jìn)行分析 對(duì)市場(chǎng)存在的經(jīng)營機(jī)會(huì)形成專題報(bào)告 項(xiàng)目策劃 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行篩選確定 提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 制定項(xiàng)目實(shí)

34、施方案,副總經(jīng)理,經(jīng)營策劃部,1人,經(jīng)營管理 簽訂經(jīng)營合同 制定經(jīng)營合同 履行合同審核手續(xù) 簽訂經(jīng)營合同 制定經(jīng)營管理制度 制定合同管理制度 制定招聘管理制度 制定本部管理制度 監(jiān)督控制管理 建立健全管控機(jī)制 定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行考核評(píng)估 負(fù)責(zé)配合財(cái)各部各項(xiàng)目的資金管控 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 代表公司對(duì)外進(jìn)行投標(biāo)工作 代表公司組織招標(biāo)工作 負(fù)責(zé)經(jīng)營性物業(yè)出租外委工作,業(yè)績考核 經(jīng)營指標(biāo)管理 提供確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料的依據(jù) 確定各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo) 督促控制完成經(jīng)營指標(biāo) 考核 考核各項(xiàng)目的經(jīng)營狀況 提供各類考核報(bào)告 獎(jiǎng)懲工作 確定合理的獎(jiǎng)懲辦法 根據(jù)業(yè)績考核情況實(shí)施獎(jiǎng)懲,45,經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理崗位說明書(2)

35、,權(quán)限,人員要求,考核指標(biāo),對(duì)下屬員工具有獎(jiǎng)懲處置權(quán) 對(duì)經(jīng)營工作所需的相關(guān)費(fèi)用具有 元以下審批權(quán),教育：本科或本科以上 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年的經(jīng)營管理工作經(jīng)驗(yàn)和擔(dān)任過大型商業(yè)企業(yè)2年的中層管理職務(wù)的資歷 必要技能和素質(zhì) 熟悉物業(yè)經(jīng)營要求的相關(guān)法律、法規(guī)及財(cái)務(wù)等知識(shí) 具有較強(qiáng)的組織和協(xié)調(diào)能力 具有市場(chǎng)營銷理論和經(jīng)營控制能力 具有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力和寫作能力,各項(xiàng)目的運(yùn)行狀況及經(jīng)營業(yè)績50% 經(jīng)營性物業(yè)出租業(yè)績40% 對(duì)各經(jīng)營點(diǎn)的服務(wù)態(tài)度10%,權(quán)重,46,經(jīng)營發(fā)展部主管崗位說明書(1),崗位名稱,管理幅度,直屬上級(jí),所屬部門,工作內(nèi)容,經(jīng)營發(fā)展部主管,副總經(jīng)理,經(jīng)營策劃部,經(jīng)營策劃 策劃 參與制定

36、公司經(jīng)營方針 參與制定公司經(jīng)營范圍 參與經(jīng)營戰(zhàn)略推行計(jì)劃 參與實(shí)施經(jīng)營戰(zhàn)略計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)研 對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行收集和篩選 協(xié)助部門經(jīng)理制定市場(chǎng)機(jī)會(huì)專題報(bào)告 協(xié)助部門經(jīng)理制定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 協(xié)助部門經(jīng)理制定項(xiàng)目實(shí)施方案 經(jīng)營管理 協(xié)助部門經(jīng)理簽訂經(jīng)營合同 協(xié)助部門經(jīng)理制定經(jīng)營管理制度 協(xié)助部門經(jīng)理建立經(jīng)營監(jiān)督控制管理體制 協(xié)助部門經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目招投標(biāo)管理,業(yè)績考核 經(jīng)營指標(biāo)管理 為部門經(jīng)理提供（收集）確定經(jīng)營指標(biāo)的原始資料和依據(jù) 協(xié)助部門經(jīng)理確定各項(xiàng)目的經(jīng)營指標(biāo) 監(jiān)控項(xiàng)目完成經(jīng)營指標(biāo) 考核 協(xié)助部門經(jīng)理考核各項(xiàng)目的經(jīng)營狀況 協(xié)助部門經(jīng)理制定考核報(bào)告 獎(jiǎng)懲工作 協(xié)助部門經(jīng)理確定合理的獎(jiǎng)懲辦法 協(xié)助部門經(jīng)

37、理根據(jù)業(yè)績考核情況實(shí)施獎(jiǎng)懲,47,經(jīng)營發(fā)展部主管崗位說明書(2),權(quán)限,人員要求,考核指標(biāo),教育：大?；虼髮Ｒ陨?工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上的經(jīng)營工作經(jīng)驗(yàn)和2年以上的經(jīng)營策劃資歷 必要技能和素質(zhì)： 掌握必要的物業(yè)經(jīng)營要求的相關(guān)法律、法規(guī)及財(cái)務(wù)知識(shí) 具有一定的市場(chǎng)營銷理論知識(shí) 具有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力和寫作能力，熟練操作電腦,經(jīng)營性物業(yè)出租業(yè)績70% 對(duì)各經(jīng)營點(diǎn)的服務(wù)態(tài)度30%,權(quán)重,有權(quán)對(duì)經(jīng)營管理提出意見 在公司規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目談判中的經(jīng)營條件作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,48,各部門職責(zé)說明書-客戶服務(wù)部,49,各部門職責(zé)說明書-工程部,組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo) 組織管理各類工程 監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)

38、指標(biāo)及質(zhì)量 各類工程的驗(yàn)收及評(píng)議 進(jìn)行各類工程圖紙的設(shè)計(jì)、修改及評(píng)議 進(jìn)行各類工程預(yù)算及決策 制定本部門工作制度和工作計(jì)劃 組織培訓(xùn)本部門工作人員,50,各部門職責(zé)說明書-預(yù)算部,51,各部門職責(zé)說明書-會(huì)計(jì)部,辦理各類財(cái)政事務(wù) 制定月、年度財(cái)政預(yù)決算文件 合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財(cái)政行為 制定各類財(cái)政制度 處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)義務(wù),52,財(cái)務(wù)部的使命是對(duì)項(xiàng)目部提供高質(zhì)量的財(cái)務(wù)分析和預(yù)算管理來提高項(xiàng)目的運(yùn)作水平,使命,設(shè)計(jì)思路,財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù),會(huì)計(jì),財(cái)務(wù)分析 - 盈利分析 - 成本分析 融資執(zhí)行 事業(yè)部年度預(yù)算協(xié)調(diào) 預(yù)算執(zhí)行審核，分析和偏差分析 審計(jì),會(huì)計(jì) 出納 稅務(wù),財(cái)務(wù)分析的功能有待

39、強(qiáng)化以為項(xiàng)目的 決策和運(yùn)作提供及時(shí)準(zhǔn)確的依據(jù)，降 低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)各項(xiàng)目部的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行定期 的審核，分析來降低成本,財(cái)務(wù)部的使命是對(duì)項(xiàng)目部提供高質(zhì)量的財(cái)務(wù)分析和預(yù)算管理來提高項(xiàng)目的運(yùn)作水平,53,下屬公司日常經(jīng)營期間，相關(guān)財(cái)務(wù)人員將圍繞財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)下屬公司財(cái)務(wù)運(yùn)作進(jìn)行管理,*：原則上不允許總部與下屬公司間發(fā)生預(yù)算外的臨時(shí)資金流動(dòng)，特殊情況下必須支付資金使用利息,54,各部門職責(zé)說明書-人事部,55,行政人事部的核心使命是支持項(xiàng)目部及房地產(chǎn)事業(yè)部整經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),使命,通過事業(yè)部內(nèi)人事行政工作高質(zhì)量的完成支持項(xiàng)目部及事業(yè)部整個(gè)業(yè)績目標(biāo)的達(dá)成,機(jī)構(gòu)人員應(yīng)盡可能精簡以降低管理成本 人事管理及行政總

40、務(wù)工作可考慮由員工身兼二職(視具體工作量而定) 事業(yè)部內(nèi)部員工的招聘和培訓(xùn)是行政人事部的核心工作,設(shè)計(jì)思路,行政人事部的部門結(jié)構(gòu)與職能,行政人事部,人事管理,行政總務(wù),人事管理 招聘 人事檔案管理 輔助績效考評(píng) 培訓(xùn),文秘 公關(guān) 后勤 勞動(dòng)紀(jì)律考核,56,各部門職責(zé)說明書-董事會(huì)秘書,代表董事會(huì)對(duì)整個(gè)公司的管理運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督 傳達(dá)董事會(huì)的意見及建議 協(xié)調(diào)決策層與管理層之間的溝通與配合 協(xié)助董事會(huì)行使職權(quán),57,目錄,天麟公司的現(xiàn)行組織的分析 天麟公司未來組織設(shè)計(jì)建議 新組織指導(dǎo)下的崗位、責(zé)任、權(quán)力設(shè)計(jì) 組織演變與實(shí)施,58,關(guān)鍵崗位責(zé)任書總經(jīng)理,主持公司的經(jīng)營管理工作，組織實(shí)施董事會(huì)決議 組織實(shí)

41、施公司年度經(jīng)營計(jì)劃的投資方案 擬定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案 擬定公司的基本管理制度 制定公司的具體章程 聘任或者解聘應(yīng)由董事會(huì)聘任或解聘以外的管理人員 對(duì)下屬部分及人員進(jìn)行指導(dǎo)及監(jiān)督,59,總經(jīng)理崗位說明書(1),工作內(nèi)容,崗位名稱,管理幅度,直屬上級(jí),所屬部門,總經(jīng)理,房地產(chǎn)管理委員會(huì),天麟房地產(chǎn)公司,在房地產(chǎn)管理委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)管理委員會(huì)決策的貫徹執(zhí)行，對(duì)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)； 全面負(fù)責(zé)公司的領(lǐng)導(dǎo)和管理工作，對(duì)實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)負(fù)全責(zé)； 遵守國家法律法規(guī)，努力經(jīng)營好公司； 在管委會(huì)戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下制定企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)，確定公司年度工作計(jì)劃，報(bào)管理委員會(huì)審定，并組織實(shí)施； 組織制定公司管理制度及ISO質(zhì)

42、量管理系統(tǒng)，建立科學(xué)的管理體系； 建立健全高效、精簡、合理的公司組織構(gòu)架； 召集和主持公司重要會(huì)議，及時(shí)解決管理中的重大問題；,7人,組織協(xié)調(diào)并指導(dǎo)副總經(jīng)理及各部門經(jīng)理、各物管處主任的工作，保證公司各方面工作的順利進(jìn)行； 分管財(cái)務(wù)部工作，負(fù)責(zé)組織編制公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算、年度成本控制目標(biāo)，對(duì)公司財(cái)務(wù)運(yùn)行狀態(tài)負(fù)責(zé)； 負(fù)責(zé)部門副經(jīng)理，管理處副主任以上職務(wù)人員的聘用、辭退工作，對(duì)副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理人選提名交管理委員會(huì)審定； 與社會(huì)各界人士建立和保持良好的公共關(guān)系，樹立企業(yè)良好形象； 定期聽取員工及業(yè)主意見和建議，以身作則，關(guān)心員工，提高企業(yè)凝聚力，創(chuàng)立良好的企業(yè)文化氛圍，形成優(yōu)良的工作環(huán)境； 對(duì)管理委員會(huì)進(jìn)行年度工作述職報(bào)告，并隨時(shí)對(duì)管理委員會(huì)提出的質(zhì)詢作出報(bào)告；,60,總經(jīng)理崗位說明書(2),權(quán)限,在管理委員會(huì)授權(quán)內(nèi)對(duì)公司經(jīng)營管理具有決定權(quán)； 對(duì)公司副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理具有處置建議權(quán)，對(duì)其它公司人員具有聘用、提撥、獎(jiǎng)懲、辭退權(quán)； 對(duì)管理委員會(huì)財(cái)務(wù)授權(quán)內(nèi)的資金具有調(diào)度使用權(quán)； 在集團(tuán)薪酬原則下，有權(quán)制定公司薪酬體系及激勵(lì)機(jī)制。,教育：本科或本科以上，企業(yè)管理類專業(yè)畢業(yè) 工作經(jīng)驗(yàn)：對(duì)物業(yè)管理理論具有深刻理解并具實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。有擔(dān)任過大型企業(yè)（企業(yè)資產(chǎn)1億元以上）副總經(jīng)理職務(wù)5年以上經(jīng)驗(yàn)。 必要技能