1、目 錄（一） 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 2 23頁（二） 房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī) 2426頁（三） 房地產(chǎn)銷售常用詞語解釋 2732頁（四） 房地產(chǎn)銷售流程 3338頁（五） 房地產(chǎn)銷售技巧 3952頁（一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1、房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如住宅、大廈、學(xué)校）2、房地產(chǎn)市場(chǎng)是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱二手房交易）組成的。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分“一級(jí)市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以

2、一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)?！岸?jí)市場(chǎng)”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)?！叭?jí)市場(chǎng)”：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房 B、非商品房C、集資房 D、福利房 E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：“寫字樓” 1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2、商住寫字樓“住宅” 1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅“商鋪” 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪4、什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)

3、房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用5、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

4、6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？根據(jù)房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。7、房地產(chǎn)證有什么作用？房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。8、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。10、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)

5、及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。11、土地的使用年期是如何確定的？凡與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。12、什么是期房？期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。13、什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦

6、妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。14、“五證”與“兩書”五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書；15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1） 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2） 取得建筑許可證和開工許可證；（3） 除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（4） 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管

7、協(xié)議；（5） 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。16、向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？保險(xiǎn)費(fèi)抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi) 17、什么叫房地產(chǎn)抵押？指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。地產(chǎn)地產(chǎn)指土地財(cái)產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。住宅的套

8、型和戶型 “套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的，“室”

9、一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，612平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。本票又稱期票，指發(fā)票人本人在約定的時(shí)間，山自己作為付款人向持票人無條件支付一定金額的票據(jù)。在本票關(guān)系中，只有發(fā)票人和持票人雙力出租土地使用權(quán)抵押己將土地使用權(quán)出租的土地使用權(quán)人，向依法以其出租的土地使用權(quán)用于抵押。但應(yīng)將租賃情況告訴抵押權(quán)人，并書面通知承租人。該土地上的建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押。什么是露臺(tái)露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其

10、他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)個(gè)人抵押貸款長(zhǎng)期以來，我國(guó)一直實(shí)行“低收入、低消費(fèi)水平”的政策。，雖然，近幾年我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入水平有較大程度的提高，但遠(yuǎn)未達(dá)到依靠家庭積蓄購房的地步。從銀行貸款情況來看，據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到1997年年底，全國(guó)住房抵押貸款余額僅為170億元，占銀行資產(chǎn)的比例小到可以忽略不計(jì)。同時(shí)，“有房無人住，有人無房住”的矛盾十分尖銳。發(fā)放個(gè)人住房貸款，可以解決居民改善住房要求和當(dāng)前支付能力不足的矛盾，變將來消費(fèi)為當(dāng)前消費(fèi)，將潛在、遠(yuǎn)期需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求，提前改善住房條件。目前個(gè)人購房的最大難題是高房?jī)r(jià)與低收入的矛盾，按目前的工資水

11、平計(jì)算，若只靠每月的存款去“攢”出一套房子，一般家庭至少需要20年以上的時(shí)間。消費(fèi)需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，貸款支持居民購房，擴(kuò)大住房消費(fèi)有效需求，將成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。根據(jù)世界銀行1994年的一次研究，每增加100億元住房建設(shè)將創(chuàng)造170億元220億元的需求，每銷售100億元的住房，將帶動(dòng)130億元150億元的其他商品銷售：但近兩年來，我國(guó)在宏觀調(diào)控取得重大成就的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)已顯現(xiàn)出消費(fèi)無熱點(diǎn)。有效需求不足的種種跡象，任其下去，將有可能放緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。因此，大力開展個(gè)人住房抵押貸款，逐步將住房貸款由主要支持商品住宅的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕龀稚唐纷≌南M(fèi)及配套服務(wù)，逐年擴(kuò)大

12、住房消費(fèi)貸款在信貸中的比例，將大大刺激住宅消費(fèi)需求。商品住宅的有效需求增大，叉會(huì)降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，空置商品房得以盤活，消化，資金貸放?；厥樟夹匝h(huán)就可形成。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)通常指適用沿海開放城市政策的城市中劃定的有明確地域界限、用于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)、限在生產(chǎn)性、科技性利用外資上大體比照經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)定執(zhí)行的區(qū)域?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。什么是躍層住宅躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

13、復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅(普通住宅層高通常為2.7米)高, 可在局部掏出夾層, 安排臥室或書房等, 用樓梯聯(lián)系上下, 其目的是在有限的空間里增加使用面積, 提高住宅的利用率。什么是居間中保二手房中介市場(chǎng)為保證買賣雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進(jìn)行的中間擔(dān)保業(yè)務(wù)。 具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。目前已有多家房產(chǎn)市場(chǎng)推出此業(yè)務(wù)。什么是軟裝潢就居室而言, 除了固定的、不能移動(dòng)的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動(dòng)的裝飾稱軟裝潢，包括：

14、窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等均應(yīng)與設(shè)計(jì)并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美觀。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費(fèi)用的50，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率如我國(guó)目前規(guī)定為3，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。什么

15、是商住住宅商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。磚混住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。按揭與抵押的區(qū)別按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過程中是否發(fā)生了所

16、有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下： 1按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對(duì)抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。 2目的及運(yùn)作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。但二者在目的和運(yùn)作上仍有區(qū)別： 1按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的目的主要是出于

17、保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。 2在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。 3運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。 4抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押

18、人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。 成本法成本法又叫重復(fù)成本法。新建商品房的價(jià)格可以用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評(píng)估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開發(fā)費(fèi)用、建造費(fèi)用、利息、稅費(fèi)重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費(fèi)，得出委托評(píng)估房地產(chǎn)尚可使用年限的現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值。成本法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)，無法運(yùn)

19、用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。地政政府對(duì)土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。房屋抵押指抵押人（債務(wù)人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價(jià)權(quán)人，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法律規(guī)定將抵押的房屋折價(jià)或以變賣 該抵押房屋的價(jià)款而優(yōu)先受價(jià)。 房屋預(yù)售（炒樓花） 即出售房屋期貸。什么是收益法收益法是委托評(píng)估房地產(chǎn)將未來預(yù)期出租收益減去所有費(fèi)用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評(píng)估現(xiàn)價(jià)，收益法重視對(duì)未來得收益，是估測(cè)的，資本比率是設(shè)定的。什么是現(xiàn)房所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽訂商品房買賣合同。關(guān)于五證房地產(chǎn)商在預(yù)

20、售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工 程開工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃 委員會(huì)核發(fā)，開工證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國(guó)土資源 和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購房時(shí)只需看一下 國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃 許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國(guó)有土地使用證的，未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可 證和開工證是拿不到預(yù)售許可證的。開發(fā)商取得了預(yù)售許可證就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就

21、具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。 根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備預(yù)售許可證才能與客戶簽署正式 的預(yù)售契約。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。解困房指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。住宅小區(qū)住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。安居房安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)

22、的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)人均居住面積在4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指新建住房的買賣市場(chǎng)，市場(chǎng)主體是住宅開發(fā)商、營(yíng)造商和居民。居民通過一級(jí)市場(chǎng)購得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。目前亦有房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)之說，一般指房產(chǎn)出租市場(chǎng)。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的概念之內(nèi)。什么是三級(jí)市場(chǎng)？三級(jí)市場(chǎng)可概括為公房使用權(quán)市場(chǎng)，其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)買賣、公房私租和公房轉(zhuǎn)租市場(chǎng)。其中公房使用權(quán)買賣三級(jí)市場(chǎng)中的主要內(nèi)容相對(duì)于已購公房，北

23、京市的承租公房占絕對(duì)多數(shù)。由于公房使用權(quán)價(jià)格遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)價(jià)，因此它被看作是促進(jìn)一、二級(jí)市場(chǎng)的生力軍。目前，三級(jí)市場(chǎng)尚未打開。產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照產(chǎn)權(quán)人被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。綠色裝飾所謂家庭綠化裝飾是指在居室內(nèi)設(shè)計(jì)具有調(diào)節(jié)人們心緒和觀賞價(jià)值的植物，又稱綠色設(shè)計(jì)。其特點(diǎn)是通過天然植物的視覺美感，達(dá)到宜于人的身心健康，增添現(xiàn)代人的審美情趣。什么是房屋所有權(quán)房地產(chǎn)在司法實(shí)踐上又稱不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)一般是指土地以及其定著物（主要是房屋）。這里僅就房屋所有權(quán)進(jìn)行表述。 購房者都知道購

24、買房地產(chǎn)中有產(chǎn)權(quán)證，而辦理下產(chǎn)權(quán)證又意味著對(duì)該房產(chǎn)擁有所有權(quán)，那么在法律上對(duì)所有權(quán)又有何規(guī)定呢？從嚴(yán)格的意義上講，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)屬于他的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)屬于直接管理購房者購買的房產(chǎn)并具有排他性權(quán)利該權(quán)利表現(xiàn)以下幾點(diǎn)： 1房產(chǎn)所有權(quán)是絕對(duì)權(quán)，這又區(qū)別于購房者同房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的房產(chǎn)買賣合同所產(chǎn)生的債權(quán)。簡(jiǎn)單地說，購房者同房地產(chǎn)開發(fā)商有簽訂合同所產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系，是要由合同的一方為一定的行為才能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，例如：購房者向房地產(chǎn)開發(fā)商支付房款，購房者不能通過自己的行為取得該房產(chǎn)，而是由房地產(chǎn)開發(fā)商依約向購房者交付房產(chǎn)，這樣購房者才能實(shí)

25、現(xiàn)自己擁有該房產(chǎn)的權(quán)利。而房地產(chǎn)所有權(quán)則可由房產(chǎn)所有人直接作為即刻實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，而不用其他相對(duì)人為一定的行為才能實(shí)現(xiàn)權(quán)利，例如：房產(chǎn)所有人使用其所擁有的房產(chǎn)。 2房產(chǎn)所有權(quán)是排他性的權(quán)利，房地產(chǎn)所有權(quán)是所有權(quán)人排除他人對(duì)于其所擁有的房產(chǎn)的干涉，并且在一個(gè)物上只能有一個(gè)所有權(quán)存在，而不能同時(shí)并存兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)。也就是說，房產(chǎn)所有人對(duì)其所擁有的房產(chǎn)擁有獨(dú)立處置權(quán)利，所有人一旦擁有該房產(chǎn)，如非由所有人作出意思表示那么所有人可對(duì)抗其他對(duì)該房產(chǎn)主張權(quán)利的其他人。 3房產(chǎn)所有權(quán)是一種相對(duì)最全面的權(quán)利，房產(chǎn)所有人有對(duì)其所擁有的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行一般、全面的支配的最全面的權(quán)利，所有權(quán)人不僅包括對(duì)房產(chǎn)的占有、

26、使用、收益，而且包括對(duì)該房產(chǎn)的最終處分權(quán)。房產(chǎn)所有權(quán)對(duì)于其他對(duì)房產(chǎn)權(quán)例如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)這些權(quán)利僅是對(duì)房產(chǎn)的占有、使用、收益某一特定權(quán)利享有直接管理權(quán)利，房產(chǎn)所有人可以依自己的意愿在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有最大的最全面的權(quán)利。 4房產(chǎn)的所有權(quán)是永久性的，購房者向房地產(chǎn)開發(fā)商支付全部房?jī)r(jià)款，并領(lǐng)取國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證后，房產(chǎn)所有者將永久擁有該房產(chǎn)，直到該房產(chǎn)滅失。什么叫綠化隔離帶按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心區(qū)和10個(gè)城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達(dá)到100多萬平

27、方公里?；▓@式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。住宅的輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。一次性買斷價(jià)買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更.基價(jià)經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以

28、基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出.土地收益金依據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例由政府指定機(jī)關(guān)對(duì)交易房地產(chǎn)收取的部分國(guó)有土地收益。微利房微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會(huì)讓利出售獲取自由微利的普通商品房公有住宅公有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。戶室比“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比

29、，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。炒地皮對(duì)到手土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)售。以法定最低投入進(jìn)行開發(fā)為前提。涉外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中外合資、合作及外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)在我中國(guó)占有、使用或經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。曬地皮一般是指：土地投機(jī)商對(duì)某地段土地預(yù)期地價(jià)呈上漲定勢(shì)的評(píng)估無疑的前提下，買下地皮（即土的使用權(quán)、即土地使用權(quán)）到地價(jià)到達(dá)預(yù)期價(jià)位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤(rùn)的行為。后者為短期倒賣什么是灰空間“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的

30、過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等.商品房商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。有償合同指合同當(dāng)事人因取得權(quán)利（包括利益）需償付一定代價(jià)的合同。其主要特點(diǎn)是，當(dāng)事人一方履行義務(wù)的同時(shí)，有要求對(duì)方為一定行為的權(quán)利。什么是“樓花”“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那

31、么開發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。絕賣指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。一般指典當(dāng)期滿不贖，逾期10或30年的成絕賣。對(duì)有絕賣條件的典當(dāng)關(guān)系，雙方同意回贖的，允許回贖。戶地圖又稱分戶地籍圖，常用于房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖。什么是成本法成本法又叫重復(fù)成本法。新建商品房的價(jià)格可以用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評(píng)估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開發(fā)費(fèi)用、建造費(fèi)用、利息、稅費(fèi)重新建

32、造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費(fèi)，得出委托評(píng)估房地產(chǎn)尚可使用年限的現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值。成本法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)，無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。基準(zhǔn)地價(jià)指由政府組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收和供求狀況等因至少而確定的地價(jià)，是土地使用權(quán)出讓價(jià)格的依據(jù)作價(jià)補(bǔ)償作價(jià)補(bǔ)償，是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋而造成的經(jīng)濟(jì)損失。作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，按照被拆遷房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算，即以重新建造被拆遷房屋的造價(jià)，結(jié)合該房屋的新舊程度核算出該房屋的價(jià)值，并以此作為補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。什么是市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金又稱協(xié)議租金，是根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系和自愿原則，由租賃雙方協(xié)商

33、議定的租金。市場(chǎng)租金隨供求關(guān)系的變化而上下浮動(dòng)。什么是以舊換新以舊換新業(yè)務(wù)是產(chǎn)權(quán)置換的一種形式，是指居民以自身原有產(chǎn)權(quán)房作價(jià)，并補(bǔ)交原房作價(jià)與商品房售價(jià)差額后，可置換商品房，原房歸開辦此業(yè)務(wù)的開發(fā)商或中介公司所有。值得一提的是，雙方辦理完物業(yè)交割后，共同到市房地產(chǎn)交易主管部門辦理買賣立契過戶手續(xù)，原房與置換商品房的買賣立契并案辦理。不動(dòng)產(chǎn)拍賣指將特定土地的使用權(quán)及土地之上的建筑物、附著物所有權(quán)以公開兢價(jià)或公開標(biāo)底的招標(biāo)方式，遵照公平、公正、公開原則進(jìn)行轉(zhuǎn)讓什么是商品房轉(zhuǎn)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將其預(yù)購的尚未竣工的商品房再行進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據(jù)中華人民共和國(guó)房地

34、產(chǎn)管理法第45條規(guī)定，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定，表明這一問題至今尚無明確的法律規(guī)定。房屋買賣契約公證指由公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋買賣契約的真實(shí)性和合法性予以證明。房地產(chǎn)交易手續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)交易必須經(jīng)過的程序，通常包括：交易雙方向房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)、出讓方交驗(yàn)擁有相應(yīng)權(quán)利的訂件、雙方按規(guī)定簽訂契約協(xié)商確定交易價(jià)格及有關(guān)事項(xiàng)、交易管理機(jī)關(guān)勘察評(píng)估交易價(jià)的公平性，監(jiān)定交易契約、交納契稅和手續(xù)費(fèi)、辦理新的房地產(chǎn)權(quán)利證件。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指代客進(jìn)行房地產(chǎn)交易并以此取得用金的中間人。土地使用權(quán)出租根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，是指土地使用權(quán)者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、

35、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。什么是自然、舒適居住小區(qū)建設(shè)部中外園林建設(shè)總公司北京設(shè)計(jì)分公司設(shè)計(jì)師檀馨認(rèn)為：什么是好環(huán)境？自然、舒適、改變居住區(qū)小氣候！ 理想家園“金鼎獎(jiǎng)”評(píng)委訪談（二）：日前，由國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心、北京市城市規(guī)劃學(xué)會(huì)住宅與居住區(qū)規(guī)劃學(xué)術(shù)委員會(huì)和本報(bào)聯(lián)合組辦的首屆北京理想家園“金鼎獎(jiǎng)”拉開帷幕，報(bào)名與推薦活動(dòng)已全面展開。我們將對(duì)本次活動(dòng)的評(píng)委進(jìn)行系列訪談，請(qǐng)他們從戶型、環(huán)境、銷售、科技含量等不同側(cè)面分析什么是理想的好房子。 重視環(huán)境是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表

36、現(xiàn)出的良好趨勢(shì)，開發(fā)商把環(huán)境當(dāng)做了賣點(diǎn)，老百姓也發(fā)現(xiàn)，樓座、戶型挑來挑去都差不多，各小區(qū)的環(huán)境卻是千差萬別的。好環(huán)境應(yīng)該是住戶喜歡的 什么是好環(huán)境，住在這里的人最有發(fā)言權(quán)。第一，環(huán)境要美，讓住戶愿意到這個(gè)環(huán)境里來；第二，住戶進(jìn)到環(huán)境中要感覺很舒適；第三，環(huán)境要滿足各年齡人的需要：小孩子想騎車，大孩子想玩滑板，老人想下棋，他們都能在環(huán)境中找到適合的地方；第四，環(huán)境要讓住戶有歸屬感、自豪感，即環(huán)境要有特色、有個(gè)性。從這些方面來講，做環(huán)境之前要考慮誰在這兒住，這些人什么特點(diǎn)，他們要求什么，因?yàn)榄h(huán)境首先是為住戶服務(wù)的。生態(tài)必須是環(huán)境的第一要素 真正的園林，應(yīng)該是為改變局部小氣候、改變環(huán)境質(zhì)量而設(shè)計(jì)。院

37、子里草多了，樹多了，濕度大，空氣好，就能令住戶心情好、身體好。城市已經(jīng)遠(yuǎn)離了自然，在城市規(guī)劃圖上，黃的、紫的、紅的全是建筑用地，只有很少的一些綠色。如果連這些綠色也沒了，我們完全在鋼筋水泥中待著，二氧化碳、毒氣堆積，惡劣的氣候?qū)⑹刮覀兊纳媸艿酵{。所以，國(guó)家規(guī)定，小區(qū)綠化率不能低于30，這30是要建花園的，是要造氧、吸塵、降溫的，你又把綠地搞成鋪裝、建成混凝土的構(gòu)筑物，去追求純藝術(shù)、純文化，這將會(huì)帶來整個(gè)大環(huán)境的損失，具體到住戶來說，二氧化碳、有毒氣體會(huì)比別的小區(qū)多，溫度比人家高好幾度。 所以，對(duì)環(huán)境的評(píng)價(jià)，不是看它的華麗或者獨(dú)出心裁，而是首先要看它是否改變了生態(tài)環(huán)境，這是第一標(biāo)準(zhǔn)。 環(huán)境應(yīng)

38、擺脫形式回歸自然 環(huán)境設(shè)計(jì)不能擺樣子，比如歐陸風(fēng)情。其實(shí)歐洲先進(jìn)的環(huán)境很多，我到過歐洲居住區(qū)很多次，從沒有見過國(guó)內(nèi)所謂的歐陸風(fēng)情，越高尚的住宅越樸素，也就是樹林、草地、花卉。人家講究的是花卉、植物的配置，對(duì)生物的理解、對(duì)自然的追求，但咱們卻在追求人家的歷史，把人家皇家園林的柱頭啊、維納斯啊搬過來了。其實(shí)，美國(guó)總統(tǒng)的院子里有什么？就是花、樹、白白的凳子、網(wǎng)球場(chǎng)，中國(guó)皇帝也喜歡住大花園，而不是住在疙疙瘩瘩的構(gòu)筑物里。 當(dāng)然，原來咱們太窮，房前屋后什么都沒有，現(xiàn)在從簡(jiǎn)到繁，環(huán)境越復(fù)雜、越華麗越好，到一定程度，必然又從繁到簡(jiǎn)，這是一個(gè)發(fā)展過程。所謂的“簡(jiǎn)”，就是自然的環(huán)境。沒有什么潮流能夠永存，只有大

39、自然是永存的。 環(huán)境設(shè)計(jì)者必須具備專業(yè)知識(shí) 環(huán)境是一個(gè)很專業(yè)的領(lǐng)域，不是誰都能來做的?，F(xiàn)在環(huán)境熱，搞建筑的、工藝美術(shù)的、雕塑的、農(nóng)業(yè)的、林業(yè)的都來搞環(huán)境，好的方面是給這個(gè)行業(yè)注入了活力，壞的方面是設(shè)計(jì)者缺乏專業(yè)知識(shí)，造成干什么行吆喝什么，比如做雕塑的就熱衷于在小區(qū)里做大雕塑，雕塑大了廣場(chǎng)就得大，路就得寬，路都寬了，樹就種不下了，這樣就根本不是居住區(qū)的環(huán)境了。再比如，既然環(huán)境應(yīng)以生態(tài)為主，設(shè)計(jì)者要知道樹木、花草的習(xí)性，懂得營(yíng)造小氣候，不具備生態(tài)知識(shí)根本不行。 環(huán)境空間尺度要合理 環(huán)境必須能讓住戶參與，所以要有小廣場(chǎng)、小亭子。但場(chǎng)地是為人服務(wù)的，必須適合人的尺度，不能把住宅區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)成公園、大游

40、樂場(chǎng)。環(huán)境中場(chǎng)地尺度不合理，有設(shè)計(jì)的問題也有開發(fā)商的問題。那些認(rèn)為廣場(chǎng)越大、越氣派越能顯示開發(fā)商氣魄的觀點(diǎn)，根本就沒有考慮到住戶的需要。2000萬的工程用1000萬做個(gè)廣場(chǎng)，擱天安門邊上會(huì)比較合適，但決不是家的感覺。 不能一味地批判“環(huán)境時(shí)尚” 當(dāng)然，對(duì)不同風(fēng)格的園林也不能一概持批判態(tài)度，環(huán)境和穿衣服一樣，是有時(shí)尚感的，不能一刀切，比如南非做出來荷蘭的庭園，到現(xiàn)在成為著名文物景觀，有什么不好？世界文化人類共享，大家既然沒有見過歐洲的，就給他做個(gè)歐洲的開開眼界，也沒什么不好的，住戶還會(huì)因此產(chǎn)生自豪感。事物都有一個(gè)發(fā)展的過程，等以后人們的眼光提高了，文明程度增強(qiáng)了，自然的、生態(tài)的環(huán)境，自然會(huì)成為新

41、的時(shí)尚。城市公共建筑用地按照城市建設(shè)總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設(shè)劃定的用地挖頂通常指承租房屋的住戶在搬家退租時(shí)，將不易拆除的裝修及不便帶走的家具等作價(jià)的抵級(jí)新的承租房使用。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與土地附屬物地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。代物清償亦稱替代清償或代償履行。指在債權(quán)人同意的情況下，債務(wù)人用他種給付代替原定的給付以清償債務(wù)的行為。土地使用權(quán)期滿的法律后果土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無現(xiàn)取得。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期

42、的，可以申請(qǐng)續(xù)期。土地使用權(quán)出讓年限土地使用權(quán)出讓的最高年限是：一、居住用地七十年；二、工業(yè)用地五十年；三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；四、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年；五、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期滿時(shí)中請(qǐng)續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。起步價(jià)某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià)高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“ 元平方米起售”。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意.預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批

43、準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)均價(jià)將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。房地市場(chǎng)價(jià)指房產(chǎn)及土地使用權(quán)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成交的價(jià)格。房地市場(chǎng)價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。房地產(chǎn)交易鑒訂房地產(chǎn)管理部門代表政府，按規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)及后果的審查和確認(rèn)。土地買賣土地買賣人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買受人，并依約向后者索取一定價(jià)金的法律行為。過渡房通常指暫住房及暫時(shí)作某一活動(dòng)的房屋。飛地又稱插花地，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)

44、人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。土地檔案記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價(jià)值的歷史記錄。住宅的公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}，計(jì)算方法在下面單獨(dú)介紹。典屋回贖時(shí)效期限指出典人回贖出典屋的有效期限。該期限按最高人民法院1984年通過的為10年或30年。房產(chǎn)稅、買契稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。買契稅指因房產(chǎn)買賣，國(guó)家向承受人征收的一種契稅。躍層復(fù)式如何區(qū)別，

45、面積怎么算？躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。生地生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)常活動(dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。熟地熟地指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。公寓式住宅公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。塑綱門窗的種類推拉窗：分左

46、右、上下推拉兩種。推拉窗有不占室內(nèi)空間的優(yōu)點(diǎn)，價(jià)格經(jīng)濟(jì)、密封性好，采用高檔滑軌，開啟靈活，窗扇受力狀態(tài)好，但通風(fēng)面積首一定影響。翻轉(zhuǎn)平開窗：是國(guó)外應(yīng)用廣泛的窗型，其技術(shù)含量較高。它通過轉(zhuǎn)動(dòng)持手選擇門窗的關(guān)閉，向內(nèi)手開及頂部向內(nèi)上懸，從而達(dá)到密封、通風(fēng)及防盜的目的，其五金件多為國(guó)外進(jìn)口，價(jià)格相對(duì)較高。平開窗：最傳統(tǒng)的窗型之一，應(yīng)用范圍最廣，分內(nèi)開、外開兩種。內(nèi)開啟便于擦窗，但開時(shí)占據(jù)室內(nèi)空間，若制作或安裝不當(dāng)，雨天會(huì)向內(nèi)滲水。向外開的窗扇，防水性能好，開啟時(shí)不占室內(nèi)空間，但遇大風(fēng)大雨易損壞，對(duì)五金件強(qiáng)度要求較高。平開窗的最大特點(diǎn)是密封性好，窗扇能全部打開，便于通風(fēng)，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)是五金件成本高，

47、價(jià)格較貴。射窗：射窗結(jié)構(gòu)與平開窗相似，只是鉸鏈（合頁）安裝的位置不同，安裝在窗扇頂部。射窗教適合廚房、衛(wèi)生間等小窗戶。住宅自有化所謂住宅自有化, 是指城市居民個(gè)人所有并由自己及家庭居住的住宅，是一種住宅私人所有的形式。房屋狀況指房屋的數(shù)量，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，產(chǎn)權(quán)以及建成年代等狀況。指房屋的數(shù)量，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，產(chǎn)權(quán)以及建成年代等狀況。房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積和公共面積二個(gè)部份。房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米 的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯

48、懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、 門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。什么是置換交易？置換交易是指居民之間以自身原有房屋進(jìn)行交換的一種業(yè)務(wù)，一般是通過中介來完成，并由中介代辦置換手續(xù)。置換雙方辦理完物業(yè)交割后，一起到市房地產(chǎn)交易主管部門辦理買賣立契過戶手續(xù)，原房與置換房的買賣立契并案辦理。房地產(chǎn)管理平面圖指房地產(chǎn)管理部門繪制的所轄區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)籍管理專用圖。圖式、地號(hào)圖式又稱地圖圖式，圖例符號(hào)，指在測(cè)繪工作中統(tǒng)一使用的一種表現(xiàn)地球表面地物，地貌的符號(hào)系列。地號(hào)是房管部門根據(jù)本地情況按門牌，院落，產(chǎn)權(quán)以圖幅為單位標(biāo)定的順序號(hào)。房齡結(jié)構(gòu)房齡指房屋落成以后至今的使

49、用年齡。房齡結(jié)構(gòu)指不同房齡的房屋在某一管區(qū)內(nèi)房屋總數(shù)中各自所占的比例。地形圖指按一定比例尺繪制的反映地貌，水系，植被，建筑物和居民點(diǎn)等地面要素的圖單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點(diǎn)：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，一般為24戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于58戶，住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善

50、人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所接受，并推廣到世界絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。房屋基本造價(jià)通常指房屋建造成本，包含六個(gè)方面：居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。地房產(chǎn)所有證簡(jiǎn)稱土地證，是土地改革時(shí)由人民政府頒發(fā)的土地和房屋所有權(quán)證書。房屋產(chǎn)權(quán)證件指能直接或間接證明房屋所有權(quán)歸屬的一切文件（狹義的房屋產(chǎn)權(quán)證件僅指房屋所有權(quán)證，即契證）。能證明房屋所有權(quán)的文件有建筑許可證，契約（合同），契證。典契、典權(quán)、典物、典期典契是典當(dāng)契約的簡(jiǎn)稱，指房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行典當(dāng)時(shí)出典人與承典人之間簽訂的書面契約。典權(quán)指承典

51、人對(duì)典物行使使用和收益的權(quán)利。典權(quán)的標(biāo)的物，一般僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律規(guī)定禁止土地典當(dāng)。典物指典權(quán)的標(biāo)的物。典期指典當(dāng)關(guān)系存續(xù)的時(shí)間。典契上未注明典期的并不是無限期的典當(dāng)關(guān)系，群眾習(xí)慣用年為期限。外產(chǎn)指外國(guó)政府，企業(yè)，廠商，社會(huì)團(tuán)體，國(guó)際性機(jī)構(gòu)及外國(guó)僑民等在中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有所有權(quán)的房屋。僑匯房屋指解放后華僑，歸僑，僑眷，港澳臺(tái)同胞，中國(guó)血統(tǒng)外籍人及他們?cè)谖覈?guó)境內(nèi)的親友，用僑匯購建的房屋。華僑房產(chǎn)指僑居國(guó)外的中國(guó)公民在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國(guó)人民解放軍部隊(duì)的房產(chǎn)，是全民所有制公有房產(chǎn)的一部分。公私合營(yíng)產(chǎn)指公私合營(yíng)企業(yè)的房產(chǎn)。公證公證作為我國(guó)一項(xiàng)重要的司法制度和一種預(yù)防性法律制度，既能預(yù)

52、防糾紛，又能減少訴訟。由于眾多消費(fèi)者缺少一定的住房買賣知識(shí)，缺乏有關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，若不慎購買了沒有交易資格和非法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，如城市聯(lián)建房、農(nóng)村合建房、非法開發(fā)房等，從此陷入一系列剪不斷、理還亂的麻煩與糾紛中。再找律師、打官司，經(jīng)濟(jì)上蒙受巨大損失，精神上承受巨大壓力，浪費(fèi)了大量的人力和財(cái)力。為了避免意想不到的麻煩，真正能夠安居樂業(yè)，業(yè)內(nèi)有關(guān)人士建議，購房者在買房時(shí)應(yīng)該考慮主動(dòng)辦理商品房合同公證。購房者提出公證申請(qǐng)后，公證機(jī)關(guān)將依照有關(guān)法律法規(guī)，從房屋買賣雙方的主體資格、合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，最后以公證形式確認(rèn)合同的真實(shí)、合法、有效。一旦當(dāng)事人因與公證有關(guān)的事項(xiàng)而陷入糾紛時(shí)，則

53、公證書將以它所特有的法律效力而發(fā)揮作用，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。什么是房屋置換房屋置換是不同房屋間差價(jià)交換或等價(jià)交換的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實(shí)物的交換方式，而且，在房屋置換中包含有實(shí)物與實(shí)物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實(shí)物”和“實(shí)物與實(shí)物”兩方面內(nèi)容的交換方式。通過房屋置換，可以減輕您的付款壓力，房屋置換通過您原有的房屋價(jià)值的一部分資金、單位補(bǔ)貼一部分資金、個(gè)人儲(chǔ)蓄拿出一部分資金、銀行借貸一部分資金的方式，提高您改善住房條件的能力。一次置換成功，相當(dāng)于兩種交易概念，即賣掉您的住房，再賣進(jìn)一套您需要的住房。因此，房屋置換可以解釋為買賣雙向服務(wù)，房屋置換的成功

54、，必須是您原有的房子有下家接受，同時(shí)您看中另一套房屋。什么是買房尾款？所謂買房尾款，是指購房者采取一次性付款或分期付款的方式支付房?jī)r(jià)款時(shí)，約定交房時(shí)間或條件，待時(shí)間達(dá)到或條件達(dá)成時(shí)，購房者再支付剩余的房?jī)r(jià)款，一般比例為總房?jī)r(jià)款的5%至10% 。國(guó)有房產(chǎn)指所有權(quán)屬于國(guó)家所有（全民所有）的房屋。綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前北京市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在30以上。健康住宅所謂健康住宅，自然是指使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上處于良好狀態(tài)的住宅。具體來說，應(yīng)具有以下一些標(biāo)準(zhǔn)： 1引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)的濃度很低， 盡可能不使用容易散發(fā)出化學(xué)物質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料

55、。 2設(shè)有性能良好的換氣設(shè)備，能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對(duì)高氣密性、高隔熱性住宅來說，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)行定時(shí)換氣。 3在廚房灶具或吸煙處，要設(shè)置排氣設(shè)備。 4起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應(yīng)全年保持在1727之間。 5室內(nèi)的濕度全年保持在4070之間。 6二氧化碳濃度要低于1000PPM。7懸浮粉塵濃度要低于015mg平方米。 8噪聲級(jí)要小于50分貝。 9一天的日照要確保在3小時(shí)以上。 10設(shè)有足夠亮度的照明設(shè)備。 11住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害能力。 12具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性。 13住宅要便于護(hù)理老齡者和殘疾人。 14因建筑材料中含有害揮發(fā)性有機(jī)物

56、質(zhì)，所以在住宅竣工后，要隔一段時(shí)間（至少兩個(gè)星期）才能入住，在此期間要進(jìn)行通風(fēng)換氣。步行社區(qū)即社區(qū)內(nèi)所有汽車直接進(jìn)入地下車庫，樓內(nèi)電梯直通地下，人們從設(shè)在車庫內(nèi)的電梯入口直達(dá)住所，從而保證社區(qū)無汽車通行，完全是人們漫步休閑、孩子們玩耍嬉戲的安全庭院。什么是二手房二手房是指已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件,可在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通,買房人具有完全處置權(quán)利的房屋。二手房是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，房改房上市交易僅是其中的一種形式，凡經(jīng)過一手買賣之后再行上市的交易行為，均可稱為“二手房”。個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款：是指向繳存公積金的購房借款人同時(shí)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。掛式燃?xì)獠膳癄t一種全新的采暖供熱方式，由傳統(tǒng)的集中供暖改為一家一戶的自成體系、自主調(diào)節(jié)。從社區(qū)環(huán)境上看，它以綠色、環(huán)保、節(jié)能的特點(diǎn)，對(duì)傳統(tǒng)集中供暖方式的一次革命。 壁掛式采暖爐采用普通天然氣加熱，點(diǎn)火方式一般為電子脈沖，內(nèi)有兩套系統(tǒng)，既可提供采暖，又能提供生活熱水。會(huì)所會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練