1、融城京都現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣方案【一】 方案背景n 銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)一年，銷售進(jìn)度依舊緩慢；n 住宅供量顯著提升，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；n 宣傳推廣覆蓋不足，項(xiàng)目知名度待提高；n 認(rèn)籌時(shí)間相對(duì)過(guò)長(zhǎng)，預(yù)約客戶情緒較大；【二】 營(yíng)銷數(shù)據(jù)n 自6月1日至12月31日，7個(gè)月時(shí)間僅預(yù)約了25組，預(yù)約量遠(yuǎn)低于預(yù)期目標(biāo)；n 截至12月31日，總來(lái)訪量為392組，來(lái)電量為40組；n 近幾個(gè)月9月份來(lái)訪量為26組、來(lái)電量為3組，10月為17、0組，11月9、1組，12月為16、0組。【三】 突破思路n 在控制成本的前提下，盡可能增加項(xiàng)目宣傳面，全面提升項(xiàng)目知名度；n 3、4號(hào)樓已基本具備開(kāi)盤(pán)條件，盡快落實(shí)預(yù)售證，確定開(kāi)盤(pán)時(shí)

2、間；n 通過(guò)有吸引力的銷售政策及活動(dòng)營(yíng)銷，迅速增加項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人氣；n 制定合理的銷售價(jià)格，有效抵御現(xiàn)階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；n 摒棄常規(guī)等待銷售模式，采取大規(guī)模行銷模式進(jìn)行銷售。【四】 銷售計(jì)劃n 明確開(kāi)盤(pán)時(shí)間n 確定首推房源n 制定價(jià)格政策n 制定開(kāi)盤(pán)政策n 確定按揭銀行n 確定開(kāi)盤(pán)方式n 確定行銷方案【五】 推廣計(jì)劃n 戶外形象：統(tǒng)籌現(xiàn)有戶外廣告資源，主推開(kāi)盤(pán)廣告n 鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋：全面搜集鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，力爭(zhēng)覆蓋全縣n 媒體推廣：盡快建立微信推廣平臺(tái)，補(bǔ)充推廣方式n 活動(dòng)營(yíng)銷：定期舉辦暖場(chǎng)的小活動(dòng)，補(bǔ)足案場(chǎng)人氣n 特色服務(wù)：縣城范圍看房全城接送，突出項(xiàng)目特色【六】 開(kāi)盤(pán)時(shí)間n 待公司決定n 由于距離春節(jié)僅剩

3、40天，缺乏足夠的時(shí)間來(lái)籌備物料和宣傳推廣，建議放在年后?！酒摺?房源建議n 方案1建議：4號(hào)樓64套及1號(hào)樓2單元64套，共128套n 方案1原因：?jiǎn)伍_(kāi)4號(hào)樓會(huì)造成戶型單一，選擇面較少；4號(hào)樓與中央城戶型過(guò)于相似，無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；此前一直推廣1號(hào)樓，且1號(hào)樓戶型賣點(diǎn)大，能回籠部分資金；n 方案1條件：4號(hào)樓必須具備預(yù)售證，交房時(shí)間確定；1號(hào)樓2單元以交錢(qián)即定房號(hào)的方式提前銷售；n 方案2建議：4號(hào)樓64套及3號(hào)樓北向戶型（125）44套，共108套n 方案2原因： 單開(kāi)4號(hào)樓會(huì)造成戶型單一，選擇面較少； 3號(hào)樓即將具備辦理預(yù)售證條件； 3號(hào)樓戶型較大，與4號(hào)樓形成互補(bǔ)，增加客戶選擇空

4、間； 3號(hào)樓套數(shù)較多，因此選擇北向的兩個(gè)戶型先推；n 方案2條件：3號(hào)、4號(hào)樓必須具備預(yù)售證，交房時(shí)間確定；n 方案3建議：?jiǎn)瓮?號(hào)樓64套n 方案3原因：其他樓棟不具備預(yù)售證； 3號(hào)樓作為本項(xiàng)目位置、戶型、朝向都較好的樓棟，不宜早推；n 方案3條件：4號(hào)樓必須具備預(yù)售證，交房時(shí)間確定；【八】 開(kāi)盤(pán)方式n 采用非常規(guī)開(kāi)盤(pán)模式n 提前確定并公布價(jià)格n 交足定金可選定房號(hào)n 開(kāi)盤(pán)日直接排號(hào)選房n 活動(dòng)配合增加來(lái)人量【九】 開(kāi)盤(pán)目標(biāo)n 至開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷售30套；n 開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)總銷金額800萬(wàn)元；n 考慮到目前預(yù)約量較少，且1號(hào)樓不具備預(yù)售證，客戶心理存在抗性，所以該目標(biāo)不含1號(hào)樓?！臼?價(jià)格策略n 本價(jià)

5、格策略主要為1號(hào)及4號(hào)樓，3號(hào)樓由于戶型尚未上市，贊未建議；n 整體價(jià)格采取低開(kāi)高走策略；n 目前周邊各樓盤(pán)價(jià)格成交價(jià)基本在3150元/左右，如果價(jià)格過(guò)高，壓力較大；n 戶型均價(jià)排列：A戶型（122.24） D戶型（77.1） B戶型 （98.57） C戶型（118.6）；n 戶型均價(jià)設(shè)置：A-3550元/，D-3450元/，B-3350元/，D-3300元/；n 戶型朝向價(jià)差：50元/；n 戶型樓層價(jià)差：10元/；n 首推整體均價(jià)：約3400元/（面價(jià)）【十一】 開(kāi)盤(pán)政策n 除享受原預(yù)約政策外，預(yù)約客戶還可享受以下政策：n 一次性9.7折，按揭9.9折，公積金無(wú)折扣；n 前三十名成功認(rèn)購(gòu)可享

6、額外0.1折優(yōu)惠；n 成功購(gòu)房的客戶可以參與砸金蛋抽大獎(jiǎng)；n 認(rèn)購(gòu)定金：20000元；n 進(jìn)場(chǎng)有禮，開(kāi)盤(pán)前階段進(jìn)場(chǎng)客戶可領(lǐng)取精美禮品(雨傘)一份；n 特價(jià)競(jìng)拍房除享受預(yù)約優(yōu)惠外，不再享受其他優(yōu)惠?！臼?推售流程n 開(kāi)盤(pán)前半個(gè)月確定價(jià)格表，且將價(jià)格對(duì)外公布，并正式開(kāi)始接受內(nèi)部（定房）認(rèn)購(gòu)，交足20000元定金，可確定房號(hào)；n 正式開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，通知客戶按進(jìn)場(chǎng)時(shí)間排號(hào)選房，具體流程如下：n 提前通知客戶前來(lái)營(yíng)銷中心 攜帶身份證、預(yù)約申請(qǐng)表、預(yù)約收據(jù)、VIP卡n 置業(yè)顧問(wèn)接待，領(lǐng)取排號(hào)卡 督導(dǎo)員根據(jù)排號(hào)情況進(jìn)行有序引導(dǎo)n 置業(yè)顧問(wèn)引領(lǐng)至銷控區(qū)選房 成功選房后填寫(xiě)房號(hào)確認(rèn)單n 置業(yè)顧問(wèn)引領(lǐng)至財(cái)務(wù)區(qū)交款

7、 憑房號(hào)確認(rèn)單、預(yù)約申請(qǐng)表、預(yù)約收據(jù)交款n 置業(yè)顧問(wèn)引領(lǐng)至簽約區(qū)簽約 憑房號(hào)確認(rèn)單、定金收據(jù)簽定認(rèn)購(gòu)或定房協(xié)議n 置業(yè)顧問(wèn)引領(lǐng)至抽獎(jiǎng)區(qū)抽獎(jiǎng) 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置三十個(gè)金蛋，憑協(xié)議、收據(jù)砸蛋抽獎(jiǎng)n 置業(yè)顧問(wèn)引領(lǐng)至領(lǐng)獎(jiǎng)區(qū)領(lǐng)獎(jiǎng) 領(lǐng)獎(jiǎng)時(shí)每人與獎(jiǎng)品合影留證n 已預(yù)約未認(rèn)購(gòu)的客戶如繼續(xù)等待，可享原優(yōu)惠政策，且享下期優(yōu)先選房權(quán)【十三】 抽獎(jiǎng)設(shè)置n 特等獎(jiǎng) 一名 價(jià)值10000 元現(xiàn)金大獎(jiǎng) 或 千足金金條n 一等獎(jiǎng) 兩名 價(jià)值5000元柜式空調(diào) 或 港澳旅游券n 二等獎(jiǎng) 三名 價(jià)值3000元42吋4K電視 或 品牌電動(dòng)車n 三等獎(jiǎng) 六名 價(jià)值1000元雙門(mén)冰箱 或 品牌電熱水器n 幸福獎(jiǎng) 十八名 價(jià)值300元微波爐 或

8、天燃?xì)鈴N具n 獎(jiǎng)項(xiàng)總費(fèi)用40400元【十四】 推廣思路n 戶外形象：統(tǒng)籌現(xiàn)有戶外廣告資源，主推開(kāi)盤(pán)廣告n 鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋：全面搜集鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，力爭(zhēng)覆蓋全縣n 媒體推廣：盡快建立微信推廣平臺(tái)，拓寬推廣方式n 活動(dòng)營(yíng)銷：定期舉辦暖場(chǎng)的小活動(dòng)，補(bǔ)足案場(chǎng)人氣n 特色服務(wù)：縣城范圍看房全城接送，突出項(xiàng)目特色【十五】 推廣策略n 第一階段：出價(jià)階段提前公布價(jià)格，正式啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)n 第二階段：開(kāi)盤(pán)階段預(yù)告開(kāi)盤(pán)信息，推出開(kāi)盤(pán)政策n 第三階段：促銷階段強(qiáng)化產(chǎn)品賣點(diǎn)，適當(dāng)推行促銷【十六】 推廣主題n 第一階段： “看房全城接送，戶型挑戰(zhàn)全城，價(jià)格超乎想象” 出價(jià)格n 第二階段： “惠冠全城，傾世綻放”，“底價(jià)競(jìng)拍，萬(wàn)元大

9、獎(jiǎng)” 開(kāi)盤(pán)n 第三階段： “珍藏鼎級(jí)戶型，品味非凡人生，僅剩10席恭候”戶型促銷 【十七】 推廣預(yù)算序號(hào)推廣項(xiàng)目規(guī)格/數(shù)量完成時(shí)間費(fèi)用預(yù)算備注戶外廣告1汽車站廣告更換時(shí)間待定600元只算噴繪布2圍墻廣告發(fā)布更換時(shí)間待定5000元只算噴繪布3鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告租賃發(fā)布時(shí)間待定30000元租賃、發(fā)布、更換4巡游花車廣告3輛時(shí)間待定3000元500元/輛/天DM廣告及派發(fā)1艾特報(bào)廣告頭版整版時(shí)間待定6000元1500元/期，4期2DM海報(bào)制作派發(fā)20000份時(shí)間待定3000元縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)派發(fā)媒體廣告1微信平臺(tái)廣告時(shí)間待定人群推廣2融安網(wǎng)站廣告時(shí)間待定內(nèi)容更換物料制作1房號(hào)銷控牌1份時(shí)間待定100元2選房須知X展

10、架1份時(shí)間待定30元3抽獎(jiǎng)須知X展架1份時(shí)間待定30元44號(hào)樓價(jià)格表公示1份時(shí)間待定100元5證件上墻4份時(shí)間待定30元營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售證等6定房協(xié)議書(shū)100份時(shí)間待定打印7認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)100份時(shí)間待定打印合計(jì)47890元【十八】 營(yíng)銷活動(dòng)n 開(kāi)盤(pán)行銷： 活動(dòng)目的：通過(guò)走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)的銷售模式，拓寬客戶資源面； 活動(dòng)方式：備好400份價(jià)值30元的禮品及2000份禮品卡，由置業(yè)顧問(wèn)對(duì)縣城乃至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民進(jìn)行上門(mén)拜訪、介紹，對(duì)方愿意留下相關(guān)信息則派送一份禮品卡，限定時(shí)間到營(yíng)銷中心領(lǐng)取禮品；n 微信轉(zhuǎn)發(fā)： 活動(dòng)目的：通過(guò)已建立的微信推廣平臺(tái)，將項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息推廣出去； 活動(dòng)方式：用上述備好的禮品，要求置業(yè)

11、顧問(wèn)關(guān)注項(xiàng)目微信平臺(tái)后，每人須轉(zhuǎn)發(fā)給十個(gè)好友以上，而除置業(yè)顧問(wèn)外，其他人轉(zhuǎn)發(fā)信息達(dá)十個(gè)好友以上，即可在限定時(shí)間到營(yíng)銷中心領(lǐng)取禮品，微信平臺(tái)若與禮品卡沖突，僅限領(lǐng)一份；n 底價(jià)競(jìng)拍： 活動(dòng)目的：少量特價(jià)房通過(guò)底價(jià)競(jìng)拍的創(chuàng)新方式推出市場(chǎng)，引起市場(chǎng)關(guān)注及造成轟動(dòng)效應(yīng)； 活動(dòng)方式：拿出位置、朝向、樓層等較差的的5套房源，確定基礎(chǔ)底價(jià)為2000元/，以競(jìng)拍的方式出售，須提前報(bào)名，如果報(bào)名人數(shù)可觀，則邀請(qǐng)國(guó)家公證人員在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天監(jiān)督拍賣，每次加價(jià)位10元/；【十九】 大型活動(dòng)n 活動(dòng)主題：“融城京都杯”首屆貧困助學(xué)山地自行車騎行大賽n 活動(dòng)時(shí)間：建議放在開(kāi)盤(pán)后的1個(gè)月左右，以再次營(yíng)造影響力n 啟動(dòng)地點(diǎn)：融城京都營(yíng)銷中心n 騎行賽道：待定n 比賽規(guī)模：300人n 主辦單位：融安縣捷安特自行車騎行俱樂(lè)部、柳州市體育局n 承辦單位：柳州市騰躍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司n 協(xié)辦單位：共青團(tuán)融安縣委員會(huì)、融安縣交警大隊(duì)n 媒體配合：融安縣電視臺(tái)、融安縣論壇（網(wǎng)絡(luò)）n 活動(dòng)內(nèi)容：1、由融安縣團(tuán)委提供某鄉(xiāng)鎮(zhèn)一所較貧困的山區(qū)小學(xué)（300學(xué)生）2、自行車協(xié)會(huì)組織300車手參賽，車手須到營(yíng)銷中心領(lǐng)報(bào)名表格3、騰躍公司購(gòu)買價(jià)值20000元的助學(xué)物資（筆墨書(shū)本、書(shū)包鞋帽）4、物資分成300份由車手分別攜帶至指定小學(xué)5、前十名到達(dá)的車手憑報(bào)