1、前期物業(yè)管理（1） 物業(yè)前期參與管理制度（2） 竣工前期介入管理規(guī)定物業(yè)前期參與管理制度一、 物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)，建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗對大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓(xùn)計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責(zé)任制的制定。二、 前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式： 公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關(guān)的服務(wù)計劃書，并按雙方認(rèn)可的計劃書進行實施，定期派有關(guān)人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議，必要時應(yīng)常駐房

2、產(chǎn)公司，物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準(zhǔn)，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。三、 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容：1、 通過對市場的調(diào)研和周邊相近樓宇的比較，提出廣場功能設(shè)計定位的建議。2、 按照廣場的市場定位，提出標(biāo)準(zhǔn)層樓面布局，不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用房位置、設(shè)備安置位置設(shè)計建議和依據(jù)。3、 對整棟大樓從結(jié)構(gòu)構(gòu)造，到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。4、 從實際出發(fā)，對原設(shè)計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理有礙實際使用功能的，提出補充建議和改進建議。5、 對大堂、商場、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布

3、置提出優(yōu)化改進的建議。6、 對商場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。7、 綜合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗，對XX商場訂購的設(shè)施設(shè)備型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合房產(chǎn)公司進行驗收，包括：檢驗其是否符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；有無質(zhì)檢合格證書；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運轉(zhuǎn)是否正常；輔機和工具是否齊全。8、 對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出建議。9、 從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充、修正建議。10、 協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量，例如驗收工作內(nèi)容主要有：（1）、 主體結(jié)構(gòu)

4、：地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標(biāo)準(zhǔn)，外墻不得滲水；（2）、 屋面和樓地面：各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，我積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起砂現(xiàn)象，衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流和滲漏；（3）、 裝修：對門窗、玻璃、開關(guān)進行檢查；（4）、 電器：線路要求平整、順直、牢固，過墻和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標(biāo)準(zhǔn)，各種電器運轉(zhuǎn)正常，噪音振動不能超標(biāo)，圖紙資料和記錄檔案材料一應(yīng)齊全；（5）、 水、為、消防、采暖管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象，衛(wèi)生間、廚房排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防

5、部門檢驗合格證；（6）、 附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求，另外，還包括場地清除，臨時設(shè)施與過度房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。11、 自工程竣工前三個月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準(zhǔn)備工作，其中包括以下內(nèi)容：（1） 提出管理的財務(wù)預(yù)算，進行運營成本的測算和管理成本的測算；（2） 設(shè)計管理公司的組織機構(gòu)、制定人員的編制、管理人員和部門設(shè)置；（3） 提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎罰條例、安全管理制度、員工培訓(xùn)計劃；（4） 提交各崗位的職責(zé)范

6、圍和責(zé)任制度，及工作流程；例如：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安、消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護等等；（5） 建立值班制度和檢查制度，設(shè)計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；（6） 設(shè)計開辦費用計劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實采購任務(wù)，確保開業(yè)所需各類物資到位；（7） 協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。12、 協(xié)助房產(chǎn)公司制定租賃合同、管理公約、業(yè)主委員會章程等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。13、 代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系。四、 房產(chǎn)公司應(yīng)盡的業(yè)務(wù)1、 房產(chǎn)公司應(yīng)盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進行，及時為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清晰的表述其要求，盡

7、最大可能為物業(yè)公司工作提供方便。2、 房產(chǎn)公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問題，理應(yīng)及時通知物業(yè)公司。五、 付款方式 本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付?？⒐で捌诮槿牍芾硪?guī)定一、 物業(yè)管理必須在開業(yè)前進行介入，越早越好。要站在今后管理的角度對工程提出建議，參與工程驗收，編制遺漏工程，了解設(shè)備管線的按裝等。了解、組織各業(yè)主為配合大廈開業(yè)而作好心理上、思想上、資金上、物質(zhì)上、人員上等的準(zhǔn)備。二、 提前介入管理要圍繞下列具體工作事項進行：1、 確定管理公司所派人選。2、 就大廈的整體設(shè)計問題、工程問題和設(shè)備安裝等提出建設(shè)性意見，供發(fā)展商參考。3、 管理公司人員定期參加有關(guān)工程會議。4、 確定管理公司辦公地點，為與發(fā)展商、各業(yè)主聯(lián)系 。5、 協(xié)助及處理大廈各部分的交收程序，保障發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益。6、 編制公司架構(gòu)，確定管理人數(shù)。7、 編制各項工作程序時間表，以便監(jiān)督并保存各項籌備工作和交接工作的順利完成。8、 編制員工招聘時間表。9、 擬訂培訓(xùn)計劃，組織安排好員工培訓(xùn)，保證提供專業(yè)化培訓(xùn)。10、 采購所需的各種辦公用具和工具。11、 作好各種資料收集和存檔工作。發(fā)展商應(yīng)提供各種竣工驗收圖紙以及各類中央設(shè)備資料存檔，以保障大廈的各項設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)順利進行。12、