1、煙臺(tái)X商業(yè)項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書一、規(guī)劃背景1、本項(xiàng)目地處青島開發(fā)區(qū)，依據(jù)政府規(guī)劃此地段為公建用地(辦公商業(yè))2、本案定位追求高品位、綜合性、品牌化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化之商業(yè)設(shè)施構(gòu)架 滿足外來游客休閑、購物的理想場所。本案結(jié)合大旅游概念創(chuàng)建以濱海城市特色結(jié)合地方文化為一體的“2010世紀(jì)新天地”，并以公園景觀特色凸顯煙臺(tái)魅力景色形成煙臺(tái)最具規(guī)模的新商業(yè)中心。它的建設(shè)與發(fā)展，必然帶動(dòng)萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又可帶動(dòng)民營商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。提供境內(nèi)外客商良好完善的投資環(huán)境，提供大煙臺(tái)地區(qū)及輻射周邊地區(qū)廣大市民的一個(gè)國際流行服務(wù)的全方位廣場。3、目前煙臺(tái)開發(fā)的商業(yè)樓盤為商業(yè)街和小區(qū)底商或其它簡單的業(yè)態(tài)組合，根

2、據(jù)本項(xiàng)目的地段，應(yīng)設(shè)計(jì)市場差異化的產(chǎn)品，采取競爭策略，以新的理念引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)市場。二、煙臺(tái)規(guī)劃處規(guī)劃條件要求1 用地情況1.1 規(guī)劃用地位置及規(guī)模:香江路南側(cè),用地面積13349.4平方米1.2 建筑物退讓道路紅線（用地邊界）：建筑物北側(cè)后退香江路道路紅線20米,退西側(cè)江山路道路紅線20米,退東側(cè)2用地紅線10米退南側(cè)用地紅線10米,且滿足日間距要求和安全距離要求。2 用地使用性質(zhì)使用性質(zhì)：辦公、商業(yè)3 用地使用強(qiáng)度3.1容積率（總建筑面積/總用地面積）：3.53.2 建筑密度：多層部分30%，高層部分16%3.3建筑間距：建筑間距應(yīng)符合國家有關(guān)范圍的規(guī)定。 所有間距計(jì)算以建筑外墻為準(zhǔn)，有陽臺(tái)

3、的，則算至陽臺(tái)外邊緣。 4、綠化要求4.1 綠地率：30%4.2 做出綠化工程設(shè)計(jì)方案（環(huán)境設(shè)計(jì)）。5、城市綜合設(shè)計(jì)要求該地塊位于香江路南側(cè)，沿香江路須做好視距與景觀的分析，并處理好空間尺度，并在此形成一個(gè)場所感強(qiáng)烈、標(biāo)志性強(qiáng)的城市節(jié)點(diǎn)。6 建筑設(shè)計(jì)要求6.1 建筑層數(shù)：多層部分4層，高層部分30層，須滿足。6.2 建筑高度：滿足航空限高要求，不超過海拔高程（黃海高程系）90米。6.3 建筑色彩：明快，大方,創(chuàng)新,具時(shí)代感。6.4 建筑材料：高檔材料并能反映地域特色。6.5 建筑造型:符合總體主題概念設(shè)計(jì),具時(shí)代特色之商業(yè)規(guī)劃。7 交通設(shè)計(jì)要求7.1 機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置：依規(guī)劃需要合理開設(shè)出入口

4、。7.2 停車場（庫）7.2.1辦公樓停車位按1個(gè)/100平方米建筑面積配建，商業(yè)大樓，商業(yè)區(qū)，停車位按1.5個(gè)/平方米建筑面積配建。商務(wù)公寓部份依國家相關(guān)規(guī)定及實(shí)際需求配置。7.2.2 地面停車率：30%8 市政要求9.1 管線9.1.1 給水：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9.1.2 排水：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9.1.3 電力：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)9.1.4 燃?xì)猓航又車鞘幸?guī)劃管網(wǎng)（所有弱電管線盡可能集中布置）。9.1.5 熱力：接周圍城市規(guī)劃管網(wǎng)（近期自行解決）。9.2 市政基礎(chǔ)設(shè)施9.2.1 變配電：按國家規(guī)范設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。9.2.2 燃?xì)庹{(diào)壓站：按國家規(guī)范設(shè)置，遠(yuǎn)期考慮與天然氣管接口。9.

5、2.3 熱力站：按國家規(guī)范設(shè)置，盡可能隱藏設(shè)置。10、報(bào)審方案制圖要求：10.1圖紙深度須符合國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求。10.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案內(nèi)容包括環(huán)境、現(xiàn)狀分析圖，比例不限；總平面圖，需迭加到現(xiàn)狀地圖上，并標(biāo)明相關(guān)規(guī)劃指針，簡要文字說明，規(guī)劃控制尺寸，比例1：1000；豎向規(guī)劃圖1：1000（含豎向設(shè)計(jì)分析，須將規(guī)劃圖與現(xiàn)狀圖迭加，并標(biāo)明建筑物尺寸、與周邊建筑及道路等的間距等資料）；管線綜合圖1：1000；環(huán)境（綠化工程）設(shè)計(jì)圖1：1000；交通分析圖1：1000；景觀分析圖1：1000；規(guī)劃設(shè)計(jì)說明。10.3 建筑設(shè)計(jì)方案圖內(nèi)容包括；各層平面圖，四個(gè)立面圖，兩個(gè)以上剖面圖（剖到樓梯）。10

6、.4 效果圖內(nèi)容包括總體效果圖，單體效果圖，夜景效果圖。效果圖必須與基地實(shí)景相迭加，并反映環(huán)境、尺度的真實(shí)效果，可按規(guī)劃合理、適當(dāng)美化?？傮w效果圖應(yīng)包括鳥瞰圖，以下視點(diǎn)效果圖：四周規(guī)劃路上1.5米視高。10.5 要求做出很多媒體匯報(bào)材料（不超過5分鐘，無背景音樂），并報(bào)送設(shè)計(jì)圖電子文件。11、遵守事項(xiàng)：11.1 承擔(dān)本工程設(shè)計(jì)資格及業(yè)務(wù)范圍的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)需依照設(shè)計(jì)任務(wù)書所提相關(guān)指針設(shè)計(jì),方案設(shè)計(jì)規(guī)范要求須符合招投標(biāo)書內(nèi)容,設(shè)計(jì)概念依照設(shè)計(jì)任務(wù)書及方案可行性報(bào)告進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。11.2 本通知書中所列規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是我處審批方案的依據(jù)。11.3報(bào)審設(shè)計(jì)方案圖紙裝訂規(guī)格參照投標(biāo)書及煙臺(tái)市規(guī)劃條

7、件書內(nèi)容。三、規(guī)劃指導(dǎo)思想1. 方案總體設(shè)計(jì)需以制高點(diǎn)及考慮未來發(fā)展性為設(shè)計(jì)目標(biāo),須有超前意識(shí)及符合商業(yè)行為之設(shè)計(jì)方案并強(qiáng)化各組成部分之功能設(shè)計(jì)2. 各大主題功能館規(guī)劃面積配比參照附件( )面積功能配比表配置,可依設(shè)計(jì)需求酌情調(diào)整分布。3. 本項(xiàng)目定位為“濱海旅游休閑購物廣場”，以“店中店、城中城”式的百貨商城和大賣場、主題館作為主要產(chǎn)品規(guī)劃，利用立體步行街將其串聯(lián)整合。4. 商場設(shè)計(jì)需考慮人潮的均衡性、人流循環(huán)分布合理性。5. 人流引進(jìn)商場深度停留的重點(diǎn)設(shè)計(jì)功能強(qiáng)化。6. 整體設(shè)計(jì)的消防功能考慮須符合國家相關(guān)法規(guī)。7. 各大功能主題館互動(dòng)關(guān)系根據(jù)其商業(yè)屬性及要求合理分部設(shè)計(jì)配置。8. 要有足

8、夠營造可觀賞可使用的人性化公共空間和公共設(shè)施，如：開放露臺(tái)、空中花園，以提升產(chǎn)品的附加值功能。9. 總體設(shè)計(jì)方案需依照招投標(biāo)書所訂投資總額控制預(yù)算成本(不含室內(nèi)裝修及空調(diào)等設(shè)施)10. 大賣場（以超級市場為主）、銅鑼灣百貨及相關(guān)主題館的設(shè)計(jì)和布局上主要考慮倉儲(chǔ)、停車、貨運(yùn)、購物和人車分流的五大流通布局及營業(yè)動(dòng)線的組合。四、產(chǎn)品規(guī)劃原則第一主題:百貨名品店總面積3.1萬內(nèi)容: 1、銅鑼灣百貨-面積2.1萬，于1-4層經(jīng)營；2、品牌專柜-面積1.0萬，于1-2層經(jīng)營；功能:項(xiàng)目規(guī)劃于本基地北側(cè)作為本項(xiàng)目重點(diǎn)設(shè)計(jì)之一,為了提升本區(qū)消費(fèi)層次和知名度,于此引進(jìn)了國內(nèi)知名百貨連鎖“銅鑼灣百貨”作為項(xiàng)目的主

9、力店，以完善和齊全的商品、管理、物業(yè)服務(wù)來滿足大煙臺(tái)地區(qū)有消費(fèi)能力的中高消費(fèi)階層,提高整個(gè)項(xiàng)目的品牌效益。使得購物環(huán)境更加舒適，使購物廣場不再是單純的商品交易，而且將“生活”的空間也“移植”進(jìn)來。內(nèi)含國內(nèi)、外一二線知名品牌，以中高檔消費(fèi)為主流，經(jīng)營種類趨精品化。銅鑼灣百貨建筑以單體建筑的形式出現(xiàn)，面積不超過2.1萬平方米，依照銅鑼灣百貨的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)做深化設(shè)計(jì)，與其它業(yè)態(tài)人流互通，并設(shè)有觀光電梯。另設(shè)1萬平方米的沿街及室內(nèi)品牌專柜作為產(chǎn)權(quán)式店鋪分布于1-2樓層 。樓層高度:1樓6米,2-4樓5米柱間寬度:9米以上商鋪面積:1-2樓1萬品牌專柜店鋪使用面積配比以20-45作為規(guī)劃內(nèi)容 其中20占總面

10、積50%, 20-45占總面積30%,45以上占總量20%商鋪得房率:1樓:50%以上,2-4樓60%以上第八主題:商務(wù)公寓 -4棟17層，總面積4.2萬；功能:居住是一切商業(yè)活動(dòng)的首要條件，為了滿足外來投資客商的居住生活需求及更佳投資環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的配套，解決投資客就近居住、經(jīng)營，增加便利性，減少去市區(qū)的煩勞時(shí)間。同時(shí)也為市內(nèi)的中高層人士提供一個(gè)休閑、度假的居住場所。智慧配套商務(wù)公寓特有豐富獨(dú)特的文化，高科技的智能手段，用科技關(guān)懷人。商務(wù)公寓實(shí)施一卡通系統(tǒng)、寬帶信息接受系統(tǒng)、多媒體公告、她的住戶能切身體會(huì)到現(xiàn)代科技帶來的便捷舒適。7. 本案將設(shè)4棟17層的商務(wù)公寓做配套設(shè)施，位于

11、基地東南側(cè),可交錯(cuò)排列,須符合當(dāng)?shù)厝照諚l件，將相對獨(dú)立于商場外與商場出入分流形成一完整的安全小區(qū)。8. 商務(wù)公寓依使用功能規(guī)劃區(qū)分為82,94,120,146等四種戶型合理配置(可依設(shè)計(jì)需求彈性調(diào)整面積),需考慮采光日照、安全管理、公共設(shè)施、住商分離、人車分流等概念。樓層高度:3.0米以上柱間寬度:依合乎經(jīng)濟(jì)成本及規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮。公寓面積:商務(wù)公寓使用面積配比以82,94,120,146作為規(guī)劃內(nèi)容(可依規(guī)劃適度調(diào)整面積配比), 其中：82占總面積20%, 94占總面積30%,120占總量30%146占總量20%商務(wù)公寓得房率: 80%以上公共設(shè)施:如建身房、娛樂室、兒童游樂室、圖書室等停車場設(shè)

12、置要點(diǎn):4. 停車位設(shè)置除滿足法規(guī)地面停車要求外,可分布于屋面停車方式設(shè)計(jì),并以機(jī)械式的升降梯的方式停車，地下室除作為停車要求外,亦將合理配置大賣場倉儲(chǔ)空間(不少于2500平方米),機(jī)電室、倉庫、消防水池、人防等相應(yīng)功能作為使用。5. 地下室具體開挖面積將依照設(shè)計(jì)規(guī)劃條件計(jì)算總停車位所需數(shù)量訂定。6. 地下停車場設(shè)計(jì)將作為商業(yè)使用設(shè)施之功能。五、規(guī)劃目標(biāo)將本項(xiàng)目建設(shè)成為國際流行的購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、辦公、科技、旅游為一體的生活消費(fèi)中心，體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能、一站式的現(xiàn)代商業(yè)模式。留住本地消費(fèi)者引發(fā)隨機(jī)消費(fèi)，并吸引周邊區(qū)域及旅游人口的消費(fèi)。附件：規(guī)劃原則一、人流動(dòng)線的規(guī)劃原則

13、1、 注重內(nèi)外溝通，2、 脈絡(luò)清晰；人流動(dòng)線循環(huán)分布3、 注重立體人流的自然順暢，4、 平均分配關(guān)系；5、 避免盲區(qū)和死角問題；6、 合理設(shè)置寬度。二、商場電梯布局的規(guī)劃原則1、扶梯布局原則商場的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。引導(dǎo)顧客向上購物2、垂直電梯的布局原則貨人分流商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。專用通道設(shè)置結(jié)合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。三、鋪位布局規(guī)劃原則：1、實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。2、尊重消費(fèi)者的行為人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲勞。3、使用率適中本項(xiàng)目的使用率控制在58%65%之間。四、項(xiàng)目內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)原則以項(xiàng)目核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與商場主題密切聯(lián)系。保證內(nèi)外景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的廣場，作為促銷場所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。室外環(huán)境為室內(nèi)空間作服務(wù)的設(shè)計(jì)理念。商場小品注重觀賞性，大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合。五、商場外立面設(shè)計(jì)