1、現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理,百年老店 高速擴(kuò)張 持續(xù)發(fā)展 賺錢,成敗之關(guān)鍵-,風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知？ 風(fēng)險(xiǎn)的把控與管理？,項(xiàng)目,地區(qū)公司,房地產(chǎn)開發(fā) 集團(tuán)總部,項(xiàng)目,項(xiàng)目,項(xiàng)目,項(xiàng)目,地區(qū)公司,目 錄 第一篇 預(yù)知風(fēng)險(xiǎn) 1.1 地產(chǎn)企業(yè)管理 1.2地產(chǎn)項(xiàng)目管理 1.3企業(yè)高速擴(kuò)張 第二篇 如何系統(tǒng)性防范風(fēng)險(xiǎn) 2.1治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)控環(huán)境 2.2制度與流程建設(shè) 2.3內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督,第三篇 風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)術(shù)篇,3.1 案例：強(qiáng)化專業(yè)集成 控制投資策劃階段的風(fēng)險(xiǎn),3.3 案例：從供應(yīng)商管理入手控制履約風(fēng)險(xiǎn),3.2 案例：合約管理中法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,3.4 案例：責(zé)任成本體系-過(guò)程中控制風(fēng)險(xiǎn),幾個(gè)反面案例：,1997-工程

2、部淪陷 人事干事侵吞財(cái)產(chǎn)案 IT手段-高科技犯罪,第一篇,風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與對(duì)策,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境,政策環(huán)境,政府關(guān)系,合作,業(yè)主,企業(yè)內(nèi)部治理,崗位設(shè)置 授權(quán)體系 用人的風(fēng)險(xiǎn) KPI考核 制度流程中的風(fēng)險(xiǎn),崗位設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)之一：,崗位設(shè)置的牽制性,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),崗位設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)之二：,關(guān)鍵崗位的輪換,童言無(wú)忌,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)內(nèi)部治理,崗位設(shè)置 授權(quán)體系 用人的風(fēng)險(xiǎn) KPI考核 制度流程中的風(fēng)險(xiǎn),授權(quán)體系中存在的風(fēng)險(xiǎn)之一,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),權(quán)責(zé)匹配的問(wèn)題,授權(quán)體系中存在的風(fēng)險(xiǎn)之二,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),信任與監(jiān)督,企業(yè)內(nèi)部治理,崗

3、位設(shè)置 授權(quán)體系 用人的風(fēng)險(xiǎn) KPI考核 制度流程中的風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)-用人的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),高價(jià) =高素質(zhì)人才=高績(jī)效 行業(yè)腐??？,？,？,企業(yè)內(nèi)部治理,崗位設(shè)置 授權(quán)體系 用人的風(fēng)險(xiǎn) KPI考核 制度流程中的風(fēng)險(xiǎn),考核中存在的風(fēng)險(xiǎn)之一,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),績(jī)效指標(biāo)設(shè)定的導(dǎo)向性,考核中存在的風(fēng)險(xiǎn)之二,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),績(jī)效指標(biāo)設(shè)定的系統(tǒng)性,企業(yè)內(nèi)部治理,崗位設(shè)置 授權(quán)體系 用人的風(fēng)險(xiǎn) KPI考核 制度流程中的風(fēng)險(xiǎn),制度流程建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)之一：,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),制度缺漏： -不同時(shí)期的不同需求,制度流程建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)之二：,制度建設(shè)與操作的匹配：

4、,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),制度控制點(diǎn)缺陷：,制度流程建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)之三：,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),政策法律風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 合作中的風(fēng)險(xiǎn),公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境,政策法律風(fēng)險(xiǎn)之一：,產(chǎn)權(quán)所有的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),政策法律風(fēng)險(xiǎn)之二：,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),政策的持續(xù)調(diào)整,政策法律風(fēng)險(xiǎn)之三：證照辦理,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),政策法律風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 合作中的風(fēng)險(xiǎn),公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一：,銷售成本的預(yù)結(jié)算,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之二：,公建、配套成本的分?jǐn)?房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之三：,關(guān)于稅務(wù)返還,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之

5、四：,銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn),國(guó)家財(cái)務(wù)制度的遵循,外部審計(jì)關(guān)注焦點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之五：,融資風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),國(guó)際資本對(duì)項(xiàng)目的要求,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之六：,現(xiàn)金為王-資金計(jì)劃中的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之七：,按揭放款與現(xiàn)金流,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),政策法律風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 合作中的風(fēng)險(xiǎn),公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境,合作風(fēng)險(xiǎn)之一：,合作模式的選擇,房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),合作風(fēng)險(xiǎn)之二：,合作方選擇的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),土地獲取 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招投標(biāo)管理 合約管理 客戶承諾 計(jì)劃管理 物業(yè)管理,土地獲得中的

6、風(fēng)險(xiǎn)之一,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),招拍掛與抵押,土地獲得中的風(fēng)險(xiǎn)之二,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),拆遷問(wèn)題 高壓線問(wèn)題 土地獲得方式（公司收購(gòu)與并購(gòu)）,項(xiàng)目定位與決策,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)調(diào)研的可靠度,項(xiàng)目可研報(bào)告,規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之一：,貨不對(duì)板,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),面積縮水?,規(guī)劃設(shè)計(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)之二：,規(guī)劃驗(yàn)收,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),招投標(biāo)管理中的風(fēng)險(xiǎn)之一,形式大于內(nèi)容 入圍單位的考察 供應(yīng)商履約評(píng)估力度,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),招投標(biāo)管理中的風(fēng)險(xiǎn)之二,定標(biāo)原則事前確定？,合同條款的風(fēng)險(xiǎn) 案例1-包死包不死？ 案例2-賣樓誰(shuí)賺了？

7、 案例3-甲供料的風(fēng)險(xiǎn)（計(jì)劃/驗(yàn)收法律/結(jié)算） 案例4-費(fèi)率合同失控了,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),合同管理中的風(fēng)險(xiǎn)之一,合同履行中的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),合同管理中的風(fēng)險(xiǎn)之二,貨不對(duì)板 簽證的索賠,客戶風(fēng)險(xiǎn)之一：,銷售承諾帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),驚心動(dòng)魄的項(xiàng)目群訴,驚人相似的一幕,客戶風(fēng)險(xiǎn)之二：,紅線外的風(fēng)險(xiǎn)？ 1、武漢群訴 2、制勝之招：,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)：,開發(fā)計(jì)劃調(diào)整,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)：,開放的街區(qū)帶來(lái)了什么 全壽命周期成本,房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn),物業(yè)從售后端口連接到定位前端,集團(tuán)性地產(chǎn)企業(yè)高

8、速擴(kuò)張中存在的風(fēng)險(xiǎn),管理半徑 授權(quán)機(jī)制 人力配備 組織與制度 專業(yè)與管理能力,如何根據(jù)管理半徑建立分公司 集團(tuán)、區(qū)域、分公司如何授權(quán) 大項(xiàng)目小公司？小項(xiàng)目大公司？資源與效率？ 外派機(jī)制與員工本地化 合作企業(yè)的團(tuán)隊(duì)如何組建 新公司建立有什么要求 如何建立本地化的制度流程體系 面對(duì)專業(yè)管理資源被稀釋，如何確保管理水平 像麥當(dāng)勞一樣復(fù)制，可能嗎？ 快速擴(kuò)張，我們需要什么？,集團(tuán)性企業(yè)高速擴(kuò)張中的風(fēng)險(xiǎn),你能回答以下問(wèn)題嗎？,面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)， 我們應(yīng)該怎樣？,風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在-正常 把握關(guān)鍵控制點(diǎn)-態(tài)度 不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差-目標(biāo) 風(fēng)險(xiǎn)管理需要必須的手段,對(duì)第一篇的歸納：,第二篇,如何系統(tǒng)地防范 和管理風(fēng)險(xiǎn)？,什么是

9、風(fēng)險(xiǎn)管理,風(fēng)險(xiǎn)管理是指識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)的方法，其核心是將預(yù)計(jì)到的未來(lái)事項(xiàng)的負(fù)面影響控制在最低程度。,風(fēng)險(xiǎn)管理要融入業(yè)務(wù)管理之中,為什么進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理？,某地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理部的定位,風(fēng)險(xiǎn)管理管什么？,治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)控環(huán)境 制度流程的建設(shè) 監(jiān)督機(jī)制的運(yùn)行,綱要：,內(nèi)部控制體系的解讀,內(nèi)控體系的建立,內(nèi)部控制融于具體的業(yè)務(wù)管理中,業(yè)務(wù)管理部門是內(nèi)部控制的責(zé)任部門,內(nèi)部控制的直接依據(jù)是完善的制度流程,內(nèi)部控制的監(jiān)督評(píng)價(jià)部門是內(nèi)部審計(jì),內(nèi)控體系的建立,內(nèi)控體系是否存在和健全：,內(nèi)控體系的建立,治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)控環(huán)境 制度流程的建設(shè) 監(jiān)督機(jī)制的運(yùn)行,綱要：,構(gòu)筑企業(yè)內(nèi)控的 長(zhǎng)城！,制度流程建設(shè),制度建設(shè)是企

10、業(yè)內(nèi)在的需求,制度流程建設(shè),在一套完整的制度框架內(nèi)，加上一個(gè)良好的業(yè)務(wù)流程，才能確保企業(yè)像麥當(dāng)勞一樣復(fù)制和擴(kuò)張,萬(wàn)科 2002,制度流程建設(shè),企業(yè)發(fā)展靠什么？ 建立機(jī)制來(lái)塑造企業(yè)的基業(yè)長(zhǎng)青！ 用流程和制度的提升來(lái)培養(yǎng)基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)基因！,華為 2003,19982003 五年10億,制度流程建設(shè),流程建設(shè)的基本點(diǎn)？,-基于企業(yè)文化,制度流程建設(shè),流程建設(shè)的基本點(diǎn)？,-圍繞企業(yè)目標(biāo),制度流程建設(shè),-解決系統(tǒng)性偏差,6西格瑪理論,制度流程建設(shè),流程建設(shè)的基本點(diǎn)？,輸入原料,標(biāo)準(zhǔn)化 生產(chǎn)線,輸出產(chǎn)品,土地 資金,房產(chǎn)物業(yè),房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程管理,規(guī)范化透明化,制度流程建設(shè),關(guān)于人性的假設(shè),制度流程與人的

11、關(guān)系？,制度流程建設(shè),-人與制度的雙螺旋：,制度流程建設(shè),制度流程與人的關(guān)系？,管理是需要成本的,制度流程建設(shè),制度流程建設(shè)的基本要求,流程是把雙刃劍！,請(qǐng)假？,比賽？,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的制度流程建設(shè) 我們要注意什么？,房地產(chǎn)企業(yè)的定位：,設(shè)計(jì)管理-管什么? 現(xiàn)場(chǎng)管理-管什么？ 成本管理-管什么？,制度流程建設(shè)的立足點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈,制度流程建設(shè)的核心,房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵詞專業(yè)集成,專業(yè)集成流程匯編,總經(jīng)理致辭,萬(wàn)科在過(guò)去和未來(lái)肯定會(huì)經(jīng)常遇到各種問(wèn)題，我們可以付學(xué)費(fèi)，但我們不可以為同樣的問(wèn)題支付第二筆學(xué)費(fèi)。 請(qǐng)大家珍惜得來(lái)不易的成果，在各自工作中認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)的業(yè)務(wù)流程規(guī)定，并在實(shí)踐中不斷豐富

12、和完善流程建設(shè),對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的變更如何管理控制流程？,案例1：設(shè)計(jì)變更管理流程的優(yōu)化- 基于行業(yè)理解，達(dá)到管理與價(jià)值創(chuàng)造目的！,管理控制要點(diǎn)：,輸入端 -變更來(lái)源 過(guò)程管理-圖紙變更 成本評(píng)估 營(yíng)銷端口 輸出端 -變更指令 下游 -執(zhí)行控制,優(yōu)化前的制度流程系列,1、設(shè)計(jì)變更分類規(guī)則,設(shè)計(jì)變更流程,成本控制流程,輸入,輸出,合同變更流程,2、合同變更分類規(guī)則,3、各級(jí)設(shè)計(jì)變更管理控制流程,5、成本標(biāo)桿管理及報(bào)警控制流程,4、各級(jí)合同變更管理控制流程,完整的理論,剖析：,流程嵌套嚴(yán)重，重復(fù)走審批流 最終確認(rèn)的權(quán)責(zé)不明確 工作流漫長(zhǎng)-最長(zhǎng)的達(dá)150天,表現(xiàn)-,實(shí)質(zhì)缺陷-,事前的成本控

13、制缺乏 變更下發(fā)環(huán)節(jié)失控 變更執(zhí)行控制缺乏 變更對(duì)合同的實(shí)質(zhì)影響沒(méi)有體現(xiàn),優(yōu)化后的流程：,3、設(shè)計(jì)變更分類規(guī)則,1、變更總控制流程,2、設(shè)計(jì)變更管理流程,4、變更執(zhí)行管理流程,流程的合并與專業(yè)集成 成本事前控制 完善關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制 加強(qiáng)執(zhí)行控制 全過(guò)程的控制體現(xiàn),案例2：某企業(yè)制度流程建設(shè)案例- 讓流程創(chuàng)造價(jià)值！,流程建設(shè)點(diǎn)評(píng),項(xiàng)目可研流程,案例3：制度流程中的專業(yè)集成,簽證管理/設(shè)計(jì)變更管理與成本管理的集成,-用制度流程防控風(fēng)險(xiǎn)的案例,案例3：制度流程中的專業(yè)集成,幾個(gè)觀點(diǎn)的 討 論,觀點(diǎn)一: 企業(yè)治理靠個(gè)人能力的效果會(huì)高于依賴制度流程建設(shè),觀點(diǎn)二: 制度流程帶來(lái)的是工作效率和效益的下降還是

14、提升,觀點(diǎn)三: 制度流程做多少合理？做多深合適？,重申我們的愿景: 讓制度流程成為管理有效的工具，同時(shí)為我們帶來(lái)管理提升和經(jīng)濟(jì)效益,世界是一面鏡子,治理結(jié)構(gòu)與內(nèi)控環(huán)境 制度流程的建設(shè) 監(jiān)督機(jī)制的運(yùn)行,綱要：,內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)防范的監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制,企業(yè)內(nèi)部審計(jì),三大審計(jì)體系：,國(guó)家審計(jì) 社會(huì)審計(jì) 內(nèi)部審計(jì),不僅是查帳 不僅針對(duì)財(cái)務(wù),內(nèi)部審計(jì)的覆蓋面,企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展與投資決策 企業(yè)組織架構(gòu)的建立與完善 企業(yè)制度流程體系的動(dòng)態(tài)完善 企業(yè)內(nèi)部控制體系的存在性與有效性 企業(yè)品牌的建設(shè)與維護(hù),內(nèi)審案例1：,透過(guò)現(xiàn)象發(fā)現(xiàn)問(wèn)題本質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)隱患 從完善管理上提出建議和要求 后續(xù)審計(jì)跟蹤直至問(wèn)題解決,某公司設(shè)計(jì)變更專項(xiàng)審

15、計(jì),內(nèi)審案例2：,某公司成本信息專項(xiàng)審計(jì),背景-常規(guī)業(yè)務(wù)審計(jì) 現(xiàn)狀-動(dòng)態(tài)成本1年沒(méi)有變化 方法-動(dòng)態(tài)成本重新測(cè)算，并與目標(biāo)成本比較 結(jié)果-成本增加8000萬(wàn)，重大經(jīng)營(yíng)隱患 處理-從制度、執(zhí)行力、業(yè)務(wù)操作等全方位剖 析，提出整改要求。 處罰-落實(shí)到責(zé)任人的全面經(jīng)濟(jì)、行政處罰,內(nèi)審案例3：合同執(zhí)行管理的審計(jì)底稿,深入業(yè)務(wù)控制環(huán)節(jié)的具體、關(guān)鍵控制點(diǎn)！ 審計(jì)與專業(yè)管理相結(jié)合!,對(duì)第二篇的回顧:,企業(yè)要生存，要發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)管理是必需的，也是必然的,內(nèi)控體系建立與不斷完善是風(fēng)險(xiǎn)防范的有效手段,制度流程建設(shè)實(shí)施成為風(fēng)險(xiǎn)管理的基本保障,內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)控體系完善、控制風(fēng)險(xiǎn)的有效監(jiān)督手段,第三篇 風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)術(shù)篇,3.1 案例：強(qiáng)化專業(yè)集成 控制投資策劃階段的風(fēng)險(xiǎn),3.3 案例：從供應(yīng)商管理入手控制履約風(fēng)險(xiǎn),3.2 案例：合約管理中法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,3.4 案例：責(zé)任成本體系-過(guò)程中控制風(fēng)險(xiǎn),案例：,強(qiáng)化專業(yè)集成 控制投資策劃階段