1、房房地地產(chǎn)產(chǎn) 及及建建筑筑 基基礎(chǔ)礎(chǔ) 知知識(shí)識(shí) 培培訓(xùn)訓(xùn)教教材材 培訓(xùn)人：向正凱培訓(xùn)人：向正凱 20052005 年年 5 5 月月 目目 錄錄 一、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā).2 2 二、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和程序二、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和程序.3 3 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批手續(xù)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批手續(xù).5 5 四、其它概念四、其它概念.6 6 五、建筑常識(shí)五、建筑常識(shí).7 7 六、規(guī)劃常識(shí)六、規(guī)劃常識(shí).8 8 七建筑類型常識(shí)七建筑類型常識(shí).9 9 附件一：北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖附件一：北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖.1414 一一、房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā) 1 1房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的概念 房地

2、產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是指開(kāi)發(fā)工作的全過(guò)程，從項(xiàng)目的籌劃開(kāi)始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目 審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用。它的要求、內(nèi)涵和目標(biāo)包括如下幾 方面：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開(kāi)發(fā)、建造為中心，對(duì)某一建設(shè)區(qū)域的市政 設(shè)施和公用建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對(duì)交通道 路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。 在建筑物功能方面，則要對(duì)居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂(lè)等用房，以及庭園 綠化、道路交通，實(shí)行配套建造。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律 辦事，嚴(yán)格地按照立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆

3、遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、主 體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗(yàn)收、使用管理的程序進(jìn)行，做到各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié) 互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設(shè)收益，并為使用 管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。 2 2房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的方式房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的方式 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的方式一般有單項(xiàng)開(kāi)發(fā)，小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)三種： A. 單項(xiàng)開(kāi)發(fā) 單項(xiàng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡(jiǎn)便。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總 體開(kāi)發(fā)或老城改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目。但其風(fēng)格、外貌等要與整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)取 得協(xié)調(diào)，并以較快的時(shí)間完成。單項(xiàng)開(kāi)發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供 電、供暖、煤氣（或天

4、燃?xì)猓?、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強(qiáng)的計(jì)劃性， 要求各個(gè)單項(xiàng)工程密切配合，共同行動(dòng)，按照“先地下，后地上”的順序安排各項(xiàng)施 工。 B. 小區(qū)開(kāi)發(fā) 在新城開(kāi)發(fā)中，是指一個(gè)完整小區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。要求其在區(qū)域開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)功能完善， 配套項(xiàng)目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個(gè)相對(duì)獨(dú)立 的街坊的更新改造。 小區(qū)開(kāi)發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，科技開(kāi)發(fā)小區(qū) 等。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。單一的開(kāi)發(fā) 小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進(jìn)行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文 教福利等配套項(xiàng)目建設(shè)。 一個(gè)現(xiàn)代化的居住小

5、區(qū)的開(kāi)發(fā)還要照顧到建成后的社區(qū)建設(shè)。一個(gè)方便舒適的文明小 區(qū)要在文化、福利、娛樂(lè)、教育、衛(wèi)生等方面配套。至于一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或綜合 性開(kāi)發(fā)區(qū)在配套方面要求更高，關(guān)系更為復(fù)雜、涉及面更廣?？傊蔷C合性更強(qiáng)，要 求開(kāi)發(fā)者既具有全局觀念、全過(guò)程效益思想，同時(shí)又善于做好協(xié)調(diào)工作。 C. 成片開(kāi)發(fā) 一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)期長(zhǎng)的綜合性開(kāi)發(fā)。成片開(kāi)發(fā)大 到可以相近于開(kāi)辟一個(gè)新城區(qū)，如海南洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)、上海浦東新區(qū)等都屬于這種多功 能的大規(guī)模開(kāi)發(fā)。在成片開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動(dòng) 和引導(dǎo)作用。 這種情況隨著城市綜合開(kāi)發(fā)的進(jìn)展、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)、區(qū)域功能的置換、立

6、體交通和 市政設(shè)施配套的完善，已使人們的觀點(diǎn)有了很大的變化。城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的目標(biāo) 正向城鄉(xiāng)一體化，生態(tài)平衡，建設(shè)園林化城鎮(zhèn)方向進(jìn)展。 二二、房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和程程序序 無(wú)論是單項(xiàng)還是小區(qū)開(kāi)發(fā)，都必須嚴(yán)格按照綜合開(kāi)發(fā)的客觀進(jìn)程辦事。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的程 序按工程進(jìn)程依次是決策論證、前期準(zhǔn)備、工程管理、銷售管理等四個(gè)階段。 1 1決策階段決策階段 這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司尋找開(kāi)發(fā)基地選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查可行性研究，直至決定實(shí) 施開(kāi)發(fā)建設(shè)的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個(gè)： A. 尋找開(kāi)發(fā)基地：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得開(kāi)發(fā)基地的渠道（或途徑）一般有以下幾種： （1）征地：通過(guò)征用土地取得開(kāi)發(fā)基

7、地； （2）批租：通過(guò)協(xié)議、投標(biāo)等方式取得開(kāi)發(fā)基地； （3）土地使用功能置換； B. 規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃對(duì)擬開(kāi)發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開(kāi)發(fā)建設(shè)的可能性。 規(guī)劃摸底時(shí)一般需要了解以下幾個(gè)方面的情況： （1）用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途） ； （2）規(guī)劃紅線要求； （3）建筑密度與建筑面積（容積率）的要求； （4）道路及綠化要求； （5）市政、公建配套及要求； （6）其他特殊條件及要求。 C. 市場(chǎng)調(diào)查：市場(chǎng)調(diào)查就是要對(duì)房屋商品市場(chǎng)的需求、供求關(guān)系變化以及市場(chǎng)未來(lái)的走 勢(shì)等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，通過(guò)系統(tǒng)收集、了解、記錄房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目的市場(chǎng)前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，作出評(píng)估。 D. 經(jīng)濟(jì)分析：

8、它是通過(guò)對(duì)投入產(chǎn)出的系統(tǒng)分析，從經(jīng)濟(jì)上評(píng)估擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)分析一般應(yīng)包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容： （1）投資估算； （2）成本及成本效益分析； （3）融資分析； （4）資金償還及投資回報(bào)。 E. 領(lǐng)導(dǎo)決策 完成了上述工作以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)可以最后確定對(duì)該項(xiàng)目投資與否。 2 2前期階段前期階段 即開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策之后，從申報(bào)立項(xiàng)直到完成建設(shè)準(zhǔn)備工作的階段。 主要工作內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)： A. 申請(qǐng)立項(xiàng)。負(fù)責(zé)立項(xiàng)審批的是各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所屬的區(qū)、縣、局、委辦的計(jì)劃主管 部門。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司申報(bào)的項(xiàng)目的投資規(guī)模超過(guò)了各主管部門的審批權(quán)限，則 由各主管部門報(bào)市計(jì)劃委員會(huì)審批。 B.

9、編制建設(shè)計(jì)劃方案。建筑設(shè)計(jì)方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，須報(bào)市或區(qū) 規(guī)劃建筑管理部門批準(zhǔn)。同時(shí)，還應(yīng)征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等配套單位 意見(jiàn)。 C. 申請(qǐng)建設(shè)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司報(bào)送設(shè)計(jì)方案，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可通知后應(yīng)及 時(shí)向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可用地。 D. 委托設(shè)計(jì)。辦理用地手續(xù)后，可以通過(guò)招標(biāo)委托進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。參加設(shè)計(jì)招標(biāo)者必須 具有一定資格的設(shè)計(jì)單位。 工程設(shè)計(jì)一般分三個(gè)階段：1）設(shè)計(jì)方案；2）擴(kuò)初設(shè)計(jì)；3）施工圖設(shè)計(jì)。擴(kuò)初設(shè)計(jì)完 成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來(lái)水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防 疫等部門的意見(jiàn)。 E. 籌措建設(shè)資金?；I

10、措資金的渠道主要有四個(gè)方面： （1）自有流動(dòng)資金； （2）向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款； （3）向社會(huì)發(fā)行融資債券或股票； （4）預(yù)售（或預(yù)租）商品房。 F. 拆遷 G. 三通一平。三通一平指施工臨時(shí)用水、用電、道路及場(chǎng)地平整。建設(shè)單位一般在完成 施工圖設(shè)計(jì)后即可向供水、供電部門申請(qǐng)用水、用電。 上述工作完成后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工條件基本具備。 前期工作某些項(xiàng)目往往與決策論證交叉進(jìn)行，需要妥善安排好相互關(guān)系。 3 3工程管理，即項(xiàng)目建設(shè)施工階段工程管理，即項(xiàng)目建設(shè)施工階段 這是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段，一般包括現(xiàn)場(chǎng)清理、材料準(zhǔn)備、施工隊(duì)伍招投標(biāo)、合理管理、 施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。本階段要妥善處理好

11、工程竣工的各項(xiàng)善后工作，主要有 驗(yàn)收、場(chǎng)地清理、開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)決算和資料歸檔等幾方面。 本階段工作按程序排列則有以下七項(xiàng)： A. 組織施工招標(biāo)。通過(guò)招標(biāo)，選定中標(biāo)單位后，必須在規(guī)定的時(shí)間里與中標(biāo)單位簽訂施 工合同。 B. 控制施工進(jìn)度。工程開(kāi)工以后，建設(shè)單位必須在施工現(xiàn)場(chǎng)派駐甲方代表，督促施工單 位按計(jì)劃施工，保證施工進(jìn)度。 C. 加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)理。工程質(zhì)量監(jiān)理是對(duì)工程施工質(zhì)量進(jìn)行全過(guò)程專業(yè)化的監(jiān)督與管理。 D. 竣工驗(yàn)收。 E. 市政公建配套，應(yīng)按規(guī)劃要求，與房屋施工同步進(jìn)行。積極做好配合工作，以保證水、 電、煤等配套工作的盡快完成。 F. 交付使用。 G. 資料匯總歸檔。 三三、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)

12、發(fā)發(fā)審審批批手手續(xù)續(xù) 1 1項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告( (由計(jì)委審批由計(jì)委審批) ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究批復(fù)是一系列證件中首要證件，有了這個(gè)證件才能進(jìn)行 項(xiàng)目建設(shè)，才能申請(qǐng)領(lǐng)取其他證件。 北京市計(jì)劃委員會(huì)和各區(qū)、縣計(jì)劃委員會(huì)是本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和基本建設(shè)計(jì)劃的編制審 批實(shí)施的主管部門。 根據(jù)北京市的規(guī)定，只有經(jīng)市建委批準(zhǔn)，具有在北京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)或具有房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加才能在北京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。 可行性研究報(bào)告報(bào)批應(yīng)提供的文件 開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建議書獲得批準(zhǔn)后，即可著手編制可行性研究報(bào)告，可行性研究是對(duì)擬建設(shè) 項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上（包括微觀效益

13、和宏觀效益）是否可行進(jìn)行的分析、論證和評(píng)價(jià)。 經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠在規(guī)模上是否合理，特別是在經(jīng)濟(jì)上是否能得 到預(yù)期效益（包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益）等各方面進(jìn)行系統(tǒng)的分析、論證，通過(guò)多方案比 較，提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)。通過(guò)可行性研究報(bào)告，向政府推薦最佳方案。在編制的同時(shí)還要與市 政、公用、供電、電信等部門共同確定“四源” （供水、煤氣、熱力、污水處理）供應(yīng)的 可能性；根據(jù)規(guī)劃局初步規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作出可行性規(guī)劃方案。 2 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證( (由規(guī)劃局審批由規(guī)劃局審批) ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段要領(lǐng)取兩個(gè)證件，即建設(shè)用地規(guī)劃

14、許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可 證。 市規(guī)劃局是本市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門，區(qū)（縣）規(guī)劃局在市規(guī)劃局業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)下，依法管 理本區(qū)（縣）的城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作。因此核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 的工作由市及各區(qū)（縣）規(guī)劃局負(fù)責(zé)。 設(shè)計(jì)的審批機(jī)關(guān)是北京市及各區(qū)（縣）規(guī)劃管理局、北京市首都規(guī)劃委員會(huì)和首藝委。 3 3建設(shè)用地使用證書（房屋土地管理局）建設(shè)用地使用證書（房屋土地管理局） 北京市區(qū)縣房屋土地管理局是全市土地主管機(jī)關(guān)。 4 4房屋拆遷許可證（房屋土地管理局）房屋拆遷許可證（房屋土地管理局） 進(jìn)行房屋拆遷的，應(yīng)取得北京市房屋土地管理局核發(fā)的房屋拆遷許可證（以下簡(jiǎn)稱拆遷證） 。市房地局主管全市

15、房屋拆遷工作。區(qū)、縣房地局主管本轄區(qū)、縣內(nèi)房屋拆遷工作。 5 5建設(shè)工程開(kāi)工證（城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）建設(shè)工程開(kāi)工證（城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位領(lǐng)取的建設(shè)工程開(kāi)工證（以下稱開(kāi)工證） ，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法 律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 6 6商品房銷售證書（房屋土地管理局）商品房銷售證書（房屋土地管理局） 四四、其其它它概概念念 1 1、五證兩書：、五證兩書： 國(guó)有土地使用證是證明土地使用者向國(guó)家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定 年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用，劃撥土地前， 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍

16、符合城市規(guī)劃的法定憑證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 建設(shè)工程開(kāi)工證：是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記 的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)商品 房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。 住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的住 房質(zhì)量保證文件。 住宅使用說(shuō)明書是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的有 關(guān)住房使用的說(shuō)明。 2、房屋預(yù)售：房屋還未建成就預(yù)先出售，一般是先收取部分款項(xiàng)作為定金。這種形式有利于 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加快資金

17、周轉(zhuǎn)，在房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋出售往往采用這種形式。 3、契 稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例向新的房屋 產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的一個(gè)專門稅種，也是購(gòu)房 過(guò)程中購(gòu)房者所承付稅額最大的一次稅費(fèi)。 4、三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整。 “三通”是把開(kāi)發(fā)區(qū)紅線 以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)， “一平”是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土地 進(jìn)行平整。 5、七通一平：大的開(kāi)發(fā)區(qū)或重要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求。 “七通”包括道路通、上 水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。 “一平”是土地平整。 五五、建建筑筑常常識(shí)識(shí)

18、 一）一） 、建筑結(jié)構(gòu)和分類、建筑結(jié)構(gòu)和分類 1 1建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、 屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 磚木結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等 用木結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝 土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能 力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。 鋼結(jié)構(gòu) 現(xiàn)代高科技技術(shù)，適用于超高層建筑。如美國(guó)的世貿(mào)中心。 3 3、建筑分類：、建筑分類

19、： 1)1)按使用功能：按使用功能： a)居住建筑 b)公共建筑 2 2）按建筑層數(shù)：）按建筑層數(shù)： a)低層建筑：1-3 層 b)多層建筑：4-7 層 c)高層建筑：8 層以上 3 3）按建筑結(jié)構(gòu)：）按建筑結(jié)構(gòu)： 4)4) 按結(jié)構(gòu)平面布置情況：按結(jié)構(gòu)平面布置情況： a)框架結(jié)構(gòu) b)全剪力墻結(jié)構(gòu) c)框架-剪力墻結(jié)構(gòu) d)框-筒結(jié)構(gòu) e)筒體結(jié)構(gòu) f)框支結(jié)構(gòu) g)無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu) 4 4、建筑物構(gòu)成：、建筑物構(gòu)成： 建筑物一般是由：基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。建筑物一般是由：基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂和門窗等六大部分組成。 二）規(guī)劃及建筑概念二）規(guī)劃及建筑概念

20、1、建筑系數(shù)（建筑密度）：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占 地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條 件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的 通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活 動(dòng)場(chǎng)地。 2、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓妹娣e。 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 3、公攤面積：1.公共門廳、過(guò)道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變

21、電室、設(shè)備房等為整座樓服 務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50% 4、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地 毯面積。 5、使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積 6、使 用 率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓 80%、塔樓 75%、寫字樓 70%商 場(chǎng) 65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積

22、一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入 套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通 風(fēng)道、管道井。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 套內(nèi)建筑面積 * 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 - 套內(nèi)建筑面積 - 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 7、容 積 率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比) 8、綠 化 率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。而綠地 率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。 六六、 規(guī)規(guī)劃劃 常常識(shí)識(shí) 1 1居住用地

23、包括居住用地包括 住宅用地住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅旁綠地、宅間小路、 家務(wù)院等） 公建用地公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬 的專用場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等。 道路用地道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級(jí)車行道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等。 公共綠地公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動(dòng)場(chǎng)地的居民共享的綠地，包括居住 區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團(tuán)綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公 共綠地。 2 2日照間距日照間距 住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距

24、。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì) 量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距 不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。 北京標(biāo)準(zhǔn)日照間距為：北京標(biāo)準(zhǔn)日照間距為： 條形住宅條形住宅采用至（為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差） 。 塔式住宅塔式住宅采用大于或等于的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。 側(cè)面間距側(cè)面間距：與日照、通風(fēng)、采光、消防、視線干擾及管線埋設(shè)等要求有重要關(guān)系，在 北京地區(qū)，一般不小于 20 米為宜。 3 3住宅朝向住宅朝向 住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風(fēng)和日照。 最佳朝向適宜朝向不宜朝向 北京 地區(qū) 正南至偏東

25、300以內(nèi) 南偏東 450以內(nèi)， 南偏西 450以內(nèi) 北偏西 300-600 七七建建筑筑 設(shè)設(shè)計(jì)計(jì) 常常識(shí)識(shí) 1 1、住宅住宅 A. 住宅結(jié)構(gòu)形式 磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、 屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等 用木結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝 土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能 力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。

26、 鋼結(jié)構(gòu)住宅 現(xiàn)代高科技技術(shù)，適用于超高層建筑。如美國(guó)的世貿(mào)中心。 B. 住宅樓體類型 梯間式(現(xiàn)在一般板樓或變形板樓) 梯間式住宅每層聯(lián)系的戶數(shù)一般在 2-4 戶之間，戶數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對(duì) 住戶的影響就越小，同時(shí)也能更好的保證住戶的私密性和良好的通風(fēng)采光條件。一 般在多層住宅中采用較多。 外廊式 外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在 4 戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公 共外廊對(duì)住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排，靠外廊一側(cè) 宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲(chǔ)藏室等。 內(nèi)廊式 內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對(duì)住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件也 不良。采用這種

27、形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。 集中式（現(xiàn)在一般指塔樓） 集中式住宅與梯間式住宅的不同點(diǎn)，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無(wú)直 接采光，所以集中式住宅有著內(nèi)廊式住宅相同的缺點(diǎn)，但對(duì)住戶的影響比內(nèi)廊式少 得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內(nèi)創(chuàng)造良好得通風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系得 戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。 C. 住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高 住宅的開(kāi)間住宅的開(kāi)間：住宅的寬度 住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。 住宅的層高住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 住宅的凈高住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間

28、的距離。 凈高凈高=層高層高-樓板厚度樓板厚度 D. 智能化社區(qū) 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化 4C（即計(jì)算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC 卡）技術(shù)，通過(guò)有效 的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為 住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理， 提供安全舒適的家具環(huán)境。智能化是一項(xiàng)跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計(jì) 部門、施工部門、軟件開(kāi)發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的通力協(xié)作。 E. 住宅的合理的戶型布局 a.整體布局 戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則； 動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對(duì)隔

29、開(kāi) 為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性； 潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開(kāi)，使 家居生活方便整潔； 廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常 操作對(duì)主人生活的影響。 b. 公共區(qū)域 進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積； 兩廳方正實(shí)用，無(wú)凸顯的柱體、缺角或變形； 依照使用習(xí)慣建議采用大客廳，小餐廳的布局； 不宜在客廳的墻面開(kāi)門過(guò)多，保持客廳的整體性； 廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光； 各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對(duì)； c.私密區(qū)域 與公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡 端； 各房門宜錯(cuò)開(kāi)布置

30、，避免臥室門朝向戶門。 d. 窗戶設(shè)計(jì) 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。 e.陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 客廳、臥室采取低沿高窗的景觀窗形式，提高居室采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用 率。 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體 現(xiàn)以人為本、典雅、高尚社區(qū)的定位； 應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常 生活功能用途。 f.朝向 起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向，本項(xiàng)目中應(yīng)為正南、正東方向； g. 附屬空間 部分居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等； 衛(wèi)生進(jìn)

31、行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。 多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅 小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅 高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅 躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓 層，上下層不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起 居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍 層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大 采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互 干擾小。 復(fù)式： 復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)

32、而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍 每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 1.2 米的夾層，兩 層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 3.3 米，而一般躍層為 5.6 米）上 層供休息、和儲(chǔ)藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用 率。 錯(cuò)層： 戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。但沒(méi)有完全分成兩層。 （適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促。 2 2、寫字樓的智能化寫字樓的智能化 智能型寫字樓是指由樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng)三者有機(jī)結(jié)合 作為智能化平臺(tái)支持的辦公建筑。目前根據(jù)提供的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)不同，又將智能型寫 字樓分為 3A 和 5A

33、兩種標(biāo)準(zhǔn)，就最全面的 5A 級(jí)寫字樓而言，其具體內(nèi)容主要包括: （BASBAS）樓宇管理自動(dòng)化系統(tǒng)）樓宇管理自動(dòng)化系統(tǒng) a. 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 給排水及中水系統(tǒng) 照明設(shè)備系統(tǒng) 電梯監(jiān)控系統(tǒng) b. 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) c. 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散） （CASCAS）信息自動(dòng)化系統(tǒng)）信息自動(dòng)化系統(tǒng) a. 網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng) 內(nèi)部綜合布線系統(tǒng) 外部通訊接口 72 芯光纖接入 ISDN 接入 DDN 節(jié)點(diǎn) ATM 節(jié)點(diǎn) FR 節(jié)點(diǎn) EI 數(shù)字中繼線 b. 電視通訊系統(tǒng) 電視接收 電視會(huì)議 VOD 視頻點(diǎn)播 c. 無(wú)線通訊系統(tǒng) 無(wú)線尋呼對(duì)講系統(tǒng) 移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng) 衛(wèi)星通訊系統(tǒng) d.

34、程控電話用戶交換系統(tǒng) 固定電話系統(tǒng)通訊 聲訊服務(wù)系統(tǒng) （OASOAS）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)）辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 共享信息系統(tǒng) 辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng) 物業(yè)管理輔助系統(tǒng) 電子郵件系統(tǒng) 設(shè)備共享系統(tǒng) （SASA）保安自動(dòng)化系統(tǒng)）保安自動(dòng)化系統(tǒng) 保安監(jiān)視系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 防盜系統(tǒng) （FAFA）消防自動(dòng)化系統(tǒng)）消防自動(dòng)化系統(tǒng) 消防報(bào)警系統(tǒng) 噴淋滅火系統(tǒng) 通風(fēng)排煙系統(tǒng) 同時(shí)要使上述各項(xiàng)系統(tǒng)發(fā)揮應(yīng)有作用,需要靠盤根錯(cuò)節(jié)的各種線路聯(lián)接控制室和終端， 這些線路的布置稱之為綜合布線系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)。 附附件件一一：北北京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)流流程程圖圖 選址研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書 進(jìn)行項(xiàng)

35、目的初步可研評(píng)估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn) 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘樁條件，測(cè)繪院釘樁， 成果給設(shè)計(jì)人 據(jù)此到地政部門辦理 用地批準(zhǔn)書，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地