1、戶型基礎(chǔ)知識培訓(xùn),戶型基本設(shè)計原則,公共空間的布置和計算方法,如何評價戶型優(yōu)劣勢,戶型與規(guī)劃、市場、地域的關(guān)系,住宅的“八大”使用功能 起居。就餐。廚衛(wèi)。就寢。 儲藏。工作。學(xué)習(xí)。休閑。 住宅的“三類”空間 公共空間：起居室。餐廳。陽臺。 私密空間：臥室。書房。衣帽間。主臥衛(wèi)生間。 服務(wù)空間：廚房。公共衛(wèi)生間。工人房。儲藏室。工作陽臺。,戶型設(shè)計就是在對人的居住行為進行分析后產(chǎn)生符合人的行為規(guī)律的功能組織家構(gòu)。,“八大”功能合理融入“三類”空間中,通過“側(cè)衛(wèi)”銜接三類空間,1）公私分離 2）餐寢分離 3）居寢分離 4）起居、進餐、就寢分離 5）潔污分離,基本原則：“五分離”,得房率=套內(nèi)建筑面

2、積/總建筑面積 總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積 套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)墻體面積+外墻中線以內(nèi)墻體面積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺面積 公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積 公攤率=公攤面積/總建筑面積,公共空間尺度,得房率,A,B,若： A套套內(nèi)建筑面積為90平方米 B套套內(nèi)建筑面積為110平方米 公攤面積為40平方米 則： A套： 公攤面積為18平方米 總建筑面積為108平方米 得房率為83.3% B套： 公攤面積為22平方米 總

3、建筑面積為132平方米 得房率為83.3%,公共空間尺度,得房率,戶型評價方法,是否啟用？,建筑師？ 策劃師！,戶型本身的優(yōu)劣勢,戶型與規(guī)劃的關(guān)系,戶型與市場的關(guān)系,是否能用？,是否適用？,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,你在購房時 考慮居室各部分的優(yōu)先順序？,市場上對于戶型的一般關(guān)注點,客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等） 主臥室：合理（面積、采光）、私密性 餐廳：相對獨立、通風(fēng)采光 廚房：寬敞實用、有服務(wù)陽臺 衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng) 次臥室：做書房、客房適宜 陽臺：生活性陽臺的實用，觀賞性陽臺的休閑,注：在戶型評價時，要尊重市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟的逐一加以評價。,戶型

4、設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,戶型方正,異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。 風(fēng)水不佳，影響住戶情緒。,（1）房屋總體采光 朝向：根據(jù)各地區(qū)經(jīng)緯度不同，最佳朝向也不同 。長沙房屋的朝向最好為正南或南偏東。 原則： 1、冬天受到太陽直射的時間越長越好，而夏天受到太陽直射的時間越短越好； 2、主臥、書房要保證最好的朝向，這是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒適度、節(jié)能； 3、能享受日照的其他功能區(qū)當(dāng)然越多越好。,（2）廚房、衛(wèi)生間的采光與通風(fēng)窗戶（沒有窗戶的廚房、衛(wèi)生間易滋生細菌，危害健康），因此一般要求明廚明衛(wèi)，,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,采 光,注意點： 1、必須

5、保證廚房、衛(wèi)生間、主臥、書房、客廳的通風(fēng)，當(dāng)然能通風(fēng)的其他功能區(qū)越多越好。 2、根據(jù)各地風(fēng)向，主臥、書房、客廳應(yīng)處于上風(fēng)口，而衛(wèi)生間、廚房應(yīng)處于下風(fēng)口。 原因：根據(jù)一般流體力學(xué)來看，直透的穿堂風(fēng)往往在室內(nèi)會留下許多空氣流動中的死角，南北直通的戶型并不是通風(fēng)效果最好的，好的戶型應(yīng)該是阻擋風(fēng)的直線流動和降低一些流速，引導(dǎo)空氣流動經(jīng)過房間的每個角落，減少舊空氣的長期滯留。,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,通 風(fēng),戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,通風(fēng)采光,通風(fēng)良好,通風(fēng)一般,間接通風(fēng),間接通風(fēng),戶型進深過長，嚴(yán)重影響采光 陽臺一般進深1.51.8米，超過2米，影響采光,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,私 密 性,

6、注意點： 1、為了保證私密及安全性，最好將主臥設(shè)于離入戶門最遠處。 2、入戶門處最好設(shè)玄關(guān)，從門口不能直接看到屋內(nèi)事物。 3、大門最好不要面對電梯（樓梯）口。 4、衛(wèi)生間窗戶最好設(shè)高一些。,主臥,主臥,設(shè)置玄關(guān),功能布局合理,動靜分區(qū) 活動區(qū)和休息區(qū)分開 動區(qū) 客廳、餐廳和廚房應(yīng)靠近入戶門設(shè)置 靜區(qū) 臥室位置比較深入 動區(qū)與靜區(qū)之間 衛(wèi)生間方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,功能布局合理,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,動靜分區(qū),客房的布局影響到動靜分區(qū),動靜布局分離,端廳布局影響到動靜分區(qū),功能布局合理,動靜分區(qū),戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,靜區(qū),動區(qū),萬科城市花園,華潤

7、二十四城,動區(qū),靜區(qū),戶型設(shè)計的合理性,功能布局合理,人居習(xí)慣,洗衣機位生活陽臺 曬衣空間陽臺形狀 雜物放置獨立的儲藏間、儲藏分類 衛(wèi)生間同步使用干濕分離,功能設(shè)置人性化,上海金地未未來 54平方米,三分離衛(wèi)生間,空間尺度合理,空間獨立 客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻 方正開闊 要留出擺放家具的完整空間，實用的布局 長寬比不應(yīng)失調(diào) 進深與面寬之比不應(yīng)大于2：1 入口設(shè)玄關(guān) 住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性,點評：客廳開口過多，使很多面積浪費成為交通面積,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,空間尺度合理,相對獨立 至少有兩面墻夾一角 與客廳

8、既有關(guān)系又有分隔 與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū),點評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。,修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對獨立,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,空間尺度合理,靠近餐廳 西廚可與餐廳結(jié)合 距離大門不能太遠 直接對外采光采風(fēng) 有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備 廚廁最好不要緊鄰 最好帶一工作陽臺,萬科魅力之城約89,點評：工作陽臺既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺則增加了實際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細節(jié)的設(shè)計也是可圈可點。,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設(shè)計

9、的合理性,人居習(xí)慣,空間尺度合理,主臥 明顯大于次臥，進深面寬可適當(dāng)增加 南向朝向，比客廳的朝向要求更甚 大戶型的主臥最好帶獨立衛(wèi)生間和步入式衣帽間 確保私密性，最好布置的深一些 次臥 面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上,點評：帶獨立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,空間尺度合理,應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光 公共衛(wèi)生間做到干濕分離 僅有一個衛(wèi)生間的時候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室,點評：創(chuàng)新設(shè)計，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,空間尺度合理,保證客廳有良好的視野和采光 在

10、面積允許的可能下，將陽臺設(shè)在客廳，不要設(shè)在主臥，以免因為生活中的晾衣休閑等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息 工作陽臺宜設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合,客廳 餐廳 廚房 臥室 衛(wèi)生間 陽臺,上海保利葉上海85 雙陽臺設(shè)置，南北通透,南通中港城89 北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,住宅流線,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,流線設(shè)計的基本原則：居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉。如果一個居室中流線設(shè)計不合理，流線交叉，就說明空間的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，居室面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。,1、家務(wù)流

11、線 儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。由儲存、清洗、料理這三道程序進行規(guī)劃，,2、家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強的空間。這種流線設(shè)計要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。,3、訪客流線 訪客流線主要指由入口進入客廳區(qū)域的行動路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。,流線是功能分區(qū)的分隔線，保證各功能區(qū)獨立；三條流線要暢通，不能交叉；客廳周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，盡量減少對客廳開門的數(shù)量。,進,出,訪客流線,家務(wù)流線,家人流線,住宅流線,戶型設(shè)計的合理性,人居習(xí)慣,B戶型大門直對電梯門，A戶型大

12、門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風(fēng)水客戶的不認同。,門： 大門針對電梯或是樓梯是犯沖 大門口直對長走廊是沖煞 大門不能針對廁門 廁所的門不與廚房的門相對 其他門盡量不相對,風(fēng)水要素,戶型設(shè)計的合理性,未設(shè)玄關(guān)，大門直對主人房門（私密性不理想）。,典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。,風(fēng)水要素,戶型設(shè)計的合理性,主衛(wèi)門直沖主臥床不妥。,風(fēng)水要素,戶型設(shè)計的合理性,房： ”橫梁壓頂“不利,廚： 門對灶犯門沖煞,廁： 大門對廁所門兇論,針對客戶群體的特征，講究風(fēng)水的可能性，盡量避免,風(fēng)水要素,戶型設(shè)計的合理性,在建筑設(shè)計中設(shè)置玄關(guān)，自然解決”門沖“的問題。,在裝修時設(shè)置玄關(guān)。,風(fēng)水要素,戶型設(shè)計

13、的合理性,風(fēng)水要素,戶型設(shè)計的合理性,在裝修時改變布局。,世聯(lián)新員工入職培訓(xùn) 建筑學(xué)常識 2004年4月版,37,3、 錯、躍、夾,復(fù)式住宅是并不完整的兩層空間，可在局部掏出夾層。,錯層式住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，有一定高度差。,躍層是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系。,贈送元素總結(jié) 不算面積（全贈送）：飄窗、露臺、層高2.2m一下的夾層、花架、結(jié)構(gòu)板、空調(diào)板等 半面積（送一半）：陽臺、入戶花園、空中花園、內(nèi)庭院等,正確認識戶型的優(yōu)劣勢,L型經(jīng)典整體廚房：遵循典型操作習(xí)慣，空間充足、流暢省力。 約4.3米的客廳面寬：與傳統(tǒng)校戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。 預(yù)留三房套內(nèi)布

14、局：房間功能隨心設(shè)置，居家款客、子女成長、個人愛好，盡享無限可能。 三分離式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可同步使用，保證隱私互不干擾。,上海萬科金色里程,廚房位置布置于戶型正中，對于臥室起居室有影響，采光？,三房的客廳面寬3.6？餐廳擁擠,兩個房間均較小，布局尷尬,與主臥距離遠，實際使用的不方便，個人喜好,90平方米三房，緊湊，經(jīng)濟實用,四進深設(shè)計，交流流線重疊，采光問題,首次、首改、青年、一家三口。,正確認識戶型的優(yōu)劣勢,上海金地灣流域 89平方米,罕見全朝南戶型，3個景觀花廳 次臥設(shè)計約6米陽臺，創(chuàng)意生活空間 L型操作臺面連續(xù)無缺，嘗鮮生活,通風(fēng)采光問題,典型的中間套兩房產(chǎn)

15、品,廚房實際使用不便,實際使用功能不大,次臥、廚房、衛(wèi)生間很暗 餐廳位置尷尬,首次、青年。 相對的低總價和贈送的面積。,正確認識戶型的優(yōu)劣勢,戶型自身優(yōu)劣勢評價,優(yōu)點： 戶型方正，便于布置各類家具。 動靜分區(qū)，起居方便。,建筑面積 156平方米,缺點： 臥室面積分配不合理：在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個臥室面積相當(dāng)，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。 交通面積過于浪費：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去?？蛷d有效使用面積大大降低了。 餐廳采光不理想：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。 衛(wèi)生間不采光：雖然做到了

16、次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不良。 廚房到餐廳動線不理想：廚房與餐廳距離較大，使室內(nèi)動線過于冗長。 主衛(wèi)布局不合理：主臥室和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對床。 無獨立儲藏空間：在156平方米的戶型內(nèi)，沒有考慮到獨立的儲藏空間，沒有考慮到戶型的實用性。,戶型自身優(yōu)劣勢評價,建筑面積 156平方米,戶型自身優(yōu)劣勢評價,一語中的，簡明扼要,戶型點評： 這是一套不成功的戶型。 雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出寬裕。 布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過于浪費面積。 臥室面積分配不理想。 衛(wèi)生間為”黑房“是主

17、要問題。,建筑面積 156平方米,請大家根據(jù)剛才所學(xué)知識評價這個戶型？,952+1,戶型點評： 優(yōu)點： 戶型較周正，實用，浪費面積少； 雙陽臺設(shè)計、功能區(qū)分合理，可滿足不同要求； 贈送面積多，陽臺、戶內(nèi)花園半面積贈送，花池全面積贈送； 陽臺處在主臥中，干濕未分離； 名廚明衛(wèi)設(shè)計，實用舒適。 缺點： 北客廳，且陽臺進深大，采光效果較差； 南向生活陽臺與主臥相連，對臥室干擾大； 餐廳采光效果差,陽臺,陽臺,戶內(nèi) 花園,花池,戶型自身優(yōu)劣勢評價,戶型和規(guī)劃的關(guān)系,都是兩房兩廳,都是南北通透哪個更好呢？,整個地塊呈狹長形，使得整個規(guī)劃受到了限制 如果產(chǎn)品為多層，布局會形成“兵營式布局” 如果產(chǎn)品為小高

18、層，布局可形成“中央的景觀通廊” 在同樣的容積率的情況下，當(dāng)然選擇小高層 這樣的情況下，戶型該選擇哪一種呢？,上海建德國際公寓,戶型和規(guī)劃的關(guān)系,景觀驅(qū)動型：盡量選擇可以直接享受綠化景觀的戶型； 朝向驅(qū)動型：一般來說東向比西向要好； 避免干擾型：盡量不要選擇靠近城市干道、垃圾站的房子，噪音、灰塵污染大； 空間感受型：戶型主要方向的空間視野應(yīng)該盡量比較開闊；,戶型和規(guī)劃的關(guān)系,選擇戶型時考慮的因素,我們不是建筑師 但我們比建筑師了解市場,戶型和市場的關(guān)系,兩房70平方米？90平方米？110平方米？ 三房90平方米？130平方米？170平方米？,戶型和市場的關(guān)系,你心目中的兩房有多大，三房又有多大？,戶型和市場的關(guān)系,客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同 定位不同，導(dǎo)致戶型不同,上海書香公寓,點評：187平方米的復(fù)式，只有2個臥室？,分析：書香公寓位于同濟大學(xué)南面，與大學(xué)一路之隔，并且周圍還有復(fù)旦、上外等高校云集