1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理與財務(wù)核算,主要內(nèi)容,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本形成過程 二、各項成本項目構(gòu)成 三、成本項目分配 四、成本項目歸集過程中票據(jù),房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)基本流程,項目立項和可行性研究規(guī)劃設(shè)計（初步）取得項目土地使用權(quán)拆遷安置（地質(zhì)）勘察設(shè)計招標、投標開工、建設(shè)、監(jiān)理和竣工商品房的銷售物業(yè)管理。,基本開發(fā)流程圖,成本形成過程,與土地和前期費用有關(guān)各項規(guī)證 一、立項批復(fù) 二、國有土地出讓合同 三、土地使用證 四、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 五、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 六、施工許可證 七、預(yù)（銷售）許可證,項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括： 項目的估算、概算、預(yù)算 項目整體預(yù)算 開發(fā)項目的估算 是在

2、開發(fā)項目的可行性研究階段，對擬投資開發(fā)的項目依據(jù)項目的規(guī)模、投資額度、區(qū)域環(huán)境，參照相鄰項目的售價和以往的開發(fā)成本，對項目的收入、成本、利潤等財務(wù)指標的測算，為項目投資開發(fā)決策提供依據(jù)。,項目估算的內(nèi)容： 依據(jù)土地面積、容積率、測算建筑面積，銷售面積，預(yù)測單位面積銷售價格、單位面積土地成本、建造成本、以及相關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、項目的毛利率、投資利潤率等。 項目估算對企業(yè)參加土地招投標，控制土地成本具有重要作用。,開發(fā)項目的概算 是依據(jù)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段的初步設(shè)計方案，對項目的投資額、建造成本作出的比項目估算更為詳盡的測算。 開發(fā)項目的概算既是開發(fā)項目的進一步論證，同時也為項目設(shè)計部門提

3、出的設(shè)計成本要求，即設(shè)計部門要在概算確定的建造成本和投資總額的范圍內(nèi)進行項目的技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計。,開發(fā)項目的預(yù)算 這里所說的開發(fā)項目預(yù)算也稱施工圖預(yù)算，是指開發(fā)項目的工程建造預(yù)算，即依據(jù)審核批準的施工圖設(shè)計，編制的工程（房屋建造）造價預(yù)算。 施工圖設(shè)計出后，就可以對項目建造的材料、工時消耗，以及各種間接費用做出準確的計算。 工程建造預(yù)算詳細、具體，是簽訂工程建造合同的依據(jù)。,項目的估算、概算、預(yù)算屬于項目開發(fā)前期的預(yù)算內(nèi)容，對項目的投資和成本有重大作用。 在初步設(shè)計階段影響項目投資項目的可能性為75%-95%， 在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%， 在施工圖設(shè)計階段為5%

4、-35%。,成本核算基本程序,1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 2 設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。 3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 5 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。,成本核算基本程序,7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本

5、。 8 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。,成本核算對象劃分原則,1 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。 2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 3 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 4 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，

6、發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。,成本核算對象確定,土地費用,土地取得方式及價款 A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 C、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。 D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。 涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅,前期費用,A、勘察設(shè)計費 (1) 勘測丈

7、量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 (2) 規(guī)劃設(shè)計費： 規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。 (3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費,前期費用,B報批報建增容費 (1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)

8、劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。 (2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費,前期費用,C、“三通一平”費： (1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。 (2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。 (3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。 (4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。,前期費用,D、臨時設(shè)

9、施費 (1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。 (2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。 (3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。 (4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。,建安費用,主體建筑工程費 A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。 B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。 C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶

10、內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。 D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。 E、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。,建安費用,主體安裝工程 A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費； (1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水排水直飲水熱水）； (2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖氣片）； (3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費； (4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋,建安費用,B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費 (1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費

11、用； (2) 電梯及其安裝費； (3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費； (4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費； (5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。,建安費用,C、弱電系統(tǒng)費 (1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等； (2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用； (3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用； (4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用； (5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用； (6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插

12、座費用。,基礎(chǔ)設(shè)施費,社區(qū)管網(wǎng)工程-基礎(chǔ)設(shè)施 指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)各種管線、道路工程建設(shè)費用。-易與建筑安裝工程費用中附屬工程費用重計；易與前期工程費中“七通一平”等費用重計；易與開發(fā)期間稅費中市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、水電氣增容費等概念混淆。 A、室外給排水系統(tǒng)費 (1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用； (2) 雨污水系統(tǒng)費用,基礎(chǔ)設(shè)施費,B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用 C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 D、室外電氣及高低壓設(shè)備費 (1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、

13、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用； (2) 室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用； (3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用,基礎(chǔ)設(shè)施費,E、室外智能化系統(tǒng)費 (1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用； (2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用； (3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等； (4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用； (5) 電子巡更系統(tǒng)費用； (6) 電子公告屏費用,基礎(chǔ)設(shè)施費,園林環(huán)境工程費-基礎(chǔ)設(shè)施 A、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、

14、小區(qū)周邊綠化支出； B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等； D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門； E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈； F、室外背景音樂； G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。,配套設(shè)施費,指按城市規(guī)劃要求在居住區(qū)內(nèi)配套建設(shè)各種非營業(yè)性設(shè)施費用。主要包括：幼兒園、文化活動中心、社區(qū)服務(wù)、公共廁所等。 （費用確定方式完全同建筑安裝工程費） A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等

15、； B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；,配套設(shè)施費,C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用； D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。,配套設(shè)施費,按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如： A、游泳池：土建、

16、設(shè)備、設(shè)施； B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所等； C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置； D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置； E、球場； F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費； G、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。,開發(fā)間接費用,A、工程管理費 (1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用； (2) 預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用； (3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費 (4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎 (5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費； (6)

17、安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費； (7) 工程保險費。,開發(fā)間接費用,B、營銷設(shè)施建造費 (1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告； (2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用； (3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等； (4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除； (5) 其他。,C、資本化借款費用 包括直接用于項

18、目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。 D、物業(yè)管理完善費 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。,成本項目的分配,土地成本分配 一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。 具體可按照占地面積和建筑面積分攤,占地面積法 方法一： 一次分攤：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)； 二次分攤：再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然 三次分攤：后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的土地成本。,方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成