1、評(píng)估程序,一、房地產(chǎn)的評(píng)估程序 房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行： （1）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)； （2）簽訂業(yè)務(wù)約定書； （3）編制評(píng)估計(jì)劃； （4）現(xiàn)場調(diào)查； （5）收集評(píng)估資料； （6）評(píng)定估算； （7）編制和提交評(píng)估報(bào)告； （8）工作底稿歸檔。,（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須了解評(píng)估對(duì)象的基本情況，這是擬訂房地產(chǎn)評(píng)估方案、選擇評(píng)估方法的前提。評(píng)估基本事項(xiàng)包括以下內(nèi)容：,1.明確評(píng)估目的 不同的評(píng)估目的，其所評(píng)估的價(jià)值的內(nèi)涵也不完全相同。如：土地使用權(quán)出讓評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)課稅評(píng)估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估等

2、，因此，在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委估方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的明確地寫在評(píng)估報(bào)告上。,2.了解評(píng)估對(duì)象 即對(duì)被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)體了解包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類型、建成時(shí)間、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施等。 對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)了解包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評(píng)估對(duì)象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。,3.確定評(píng)估基準(zhǔn)日 所謂確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。由于房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價(jià)格隨其價(jià)格影響因

3、素的變化而變動(dòng)，因此，必須事先確定所評(píng)估的是某一具體時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。,（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書 在明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方便可簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，用法律形式保護(hù)各自權(quán)益。評(píng)估業(yè)務(wù)約定書是委托方和受理方就評(píng)估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事宜的約定。評(píng)估日期一般也要寫入評(píng)估業(yè)務(wù)約定書中，一旦確定，評(píng)估人員必須按期保質(zhì)完成。,（三）編制評(píng)估計(jì)劃 編制評(píng)估計(jì)劃，就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排。在對(duì)被評(píng)估對(duì)象有一基本了解之后，就可以對(duì)資料的收集、分析和價(jià)值的測算等工作程序和組織做出科學(xué)的安排。工作計(jì)劃的合理制定，有助于提高

4、工作效率和評(píng)估質(zhì)量。,（四）現(xiàn)場調(diào)查與收集評(píng)估資料 雖然受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)評(píng)估師已通過對(duì)方提供的資料大體了解到評(píng)估對(duì)象的基本狀況，但此時(shí)評(píng)估師仍需親臨現(xiàn)場勘察。因?yàn)樵u(píng)估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委托方提供的資料有限，并不能完全滿足評(píng)估工作的需要。實(shí)地勘察是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟。房地產(chǎn)市場是地域性很強(qiáng)的市場，房地產(chǎn)交易都是個(gè)別交易非經(jīng)實(shí)地勘察難以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。實(shí)地勘察就是評(píng)估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對(duì)被估房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。實(shí)地勘察要做記錄，形成工作底稿。,評(píng)估資料的收集在評(píng)估過程中是一項(xiàng)耗時(shí)較長，而且艱苦細(xì)致的工作。其內(nèi)容涉及選用評(píng)估方法和撰寫評(píng)估報(bào)告

5、所需的資料數(shù)據(jù)，包括： （1）評(píng)估對(duì)象的基本情況（房權(quán)證、土地證、登記簿、存根、平面圖、規(guī)劃文件、固定資產(chǎn)卡片、發(fā)票、購置建造合同、竣工決算資料等）； （2）有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料； （3）與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料，如市場供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等； （4）國家和地方涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。獲得上述資料的途徑除了委托方提供外，主要通過現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問。,（五）評(píng)定估算 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測算。評(píng)估的基本方法有：成本法、市場法和收益法。由這三種基本評(píng)估方法所派生的其他評(píng)估方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、

6、長期趨勢(shì)法等，也是目前常用的評(píng)估方法。由于被估房地產(chǎn)的性質(zhì)差異和資料取得的難易，并非每一種評(píng)估方法都適用于各類具體條件下的房地產(chǎn)。 無論釆用何種方法，評(píng)估師應(yīng)對(duì)收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)認(rèn)真地進(jìn)行分析檢驗(yàn)，特別是對(duì)一些有變化幅度的參數(shù)，如市場法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開發(fā)成本、房屋新舊程度等，雖然都有一些經(jīng)驗(yàn)參數(shù)可供參考，但最終確定還要依靠評(píng)估師正確判斷和選擇。此時(shí)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)對(duì)計(jì)算結(jié)果具有重要的影響。,（六）編制和提交評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過程和評(píng)估成果的綜合反映，通過評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)。 （七）工

7、作底稿歸檔 按照法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的有關(guān)要求對(duì)工作底稿進(jìn)行整理，與評(píng)估報(bào)告一起及時(shí)形成評(píng)估檔案。,二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序 企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序從執(zhí)行該項(xiàng)工作所需要的一般性程序出發(fā)，將企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序分為明確基本事項(xiàng)、收集評(píng)估資料（含現(xiàn)場調(diào)查）、評(píng)定估算價(jià)值、驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果、編制評(píng)估報(bào)告、整理工作底稿六個(gè)方面的內(nèi)容。,一、明確基本事項(xiàng) （一）評(píng)估目的 了解與企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為并明確評(píng)估目的，對(duì)價(jià)值類型、評(píng)估方法的選取以及評(píng)估結(jié)論的形成等都有重要影響。企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量細(xì)化評(píng)估目的和用途，依據(jù)“為什么評(píng)、評(píng)什么、用于什么方向”來了解與企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為，并以此確定評(píng)估目的。企業(yè)價(jià)值評(píng)

8、估的目的可能是出于企業(yè)自身管理的需要，提升企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的需要，或者資本所有權(quán)交易行為的需要。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的不同，評(píng)估的方法、原則以及應(yīng)遵循的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)甚至評(píng)估的程序都可能有所差別。,（二）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)象有企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。無論哪一種評(píng)估對(duì)象，評(píng)估人員都應(yīng)清楚地了解該評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是什么，包括資產(chǎn)的數(shù)量、具體位置、賬面價(jià)值等。除此之外，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中還需要強(qiáng)調(diào)有關(guān)估對(duì)象及其相關(guān)權(quán)益狀況，如股東權(quán)益價(jià)值評(píng)估時(shí)需要明確被評(píng)估股權(quán)的比例、狀況和性質(zhì)，是控股權(quán)還是非控股權(quán)，是流通股權(quán)還是非流通股權(quán)等等。,（三）價(jià)值類型 在企業(yè)價(jià)值評(píng)

9、估過程中，評(píng)估人員需要根據(jù)評(píng)估目的選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，確信選擇的價(jià)值類型適用于評(píng)估目的。通常來說，選擇企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場條件和評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。 首先，評(píng)估目的決定了企業(yè)資產(chǎn)的存續(xù)條件，資產(chǎn)價(jià)值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。因此，評(píng)估人員在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)的特征，合理判斷其可能面臨的市場環(huán)境以及資產(chǎn)使用狀況，并以此來選擇與之相匹配的價(jià)值類型。,其次，市場條件也是決定價(jià)值類型和評(píng)估價(jià)值的重要因素之一。評(píng)估時(shí)所面臨的市場條件及交易條件，是資產(chǎn)評(píng)估的外部環(huán)境和影響評(píng)估結(jié)論的外部因素。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產(chǎn)也會(huì)有不同

10、的評(píng)估結(jié)論。 最后，評(píng)估對(duì)象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)等資產(chǎn)自身的條件是影響資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的內(nèi)因。從某種意義上講，資產(chǎn)自身的條件對(duì)其評(píng)估價(jià)值具有決定性的影響。不同功能的資產(chǎn)會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)論，而使用方式和利用狀態(tài)不同的相同資產(chǎn)也 可能會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)論。 評(píng)估人員在設(shè)定價(jià)值類型時(shí)，需要明確該價(jià)值類型的具體定義是什么，需要基于哪些可能存在的明顯或隱含的假設(shè)及前提，是否與評(píng)估目的、市場條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件相符等相關(guān)問題。,（四）評(píng)估基準(zhǔn)日 由于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)運(yùn)營資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與形態(tài)無時(shí)無刻不處在運(yùn)動(dòng)和變化之中，因此，企業(yè)價(jià)值也會(huì)隨時(shí)間的變化而波動(dòng)。通常

11、來說，選擇何時(shí)作為評(píng)估基準(zhǔn)日，取決于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的。例如，當(dāng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估出于產(chǎn)權(quán)交易的目的，評(píng)估要了解企業(yè)在交易行為發(fā)生時(shí)的價(jià)值，以確定合理的對(duì)價(jià)，那么評(píng)估基準(zhǔn)日一般要選擇距離交易日較近的時(shí)間；當(dāng)企業(yè)管理者出于了解企業(yè)內(nèi)在價(jià)值的需要而對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，基準(zhǔn)日一般根據(jù)管理者的意愿而定；當(dāng)投資者在投資前對(duì)被投資企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，基準(zhǔn)日則由投資者根據(jù)投資計(jì)劃而定。 評(píng)估基準(zhǔn)日的確定除了考慮評(píng)估目的以外，還需要考慮是否有利于現(xiàn)場調(diào)查、評(píng)估資料收集等工作的開展，是否有法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定或相關(guān)部門的特定要求等。一般來說，便于獲取企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況信息，評(píng)估基準(zhǔn)日一般應(yīng)盡可能選擇在某一會(huì)計(jì)期末，如季度

12、末或年度末。,二、收集評(píng)估資料 在資料收集開始之前，評(píng)估人員通常要根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)、本次評(píng)估的基本事項(xiàng)對(duì)可能使用的評(píng)估方法作一個(gè)初步判斷，然后才著手開始收集對(duì)本次評(píng)估有用的數(shù)據(jù)資料。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的資料可以概括為兩個(gè)方面：一是企業(yè)內(nèi)部信息，包括企業(yè)財(cái)務(wù)信息、相關(guān)制度文件和經(jīng)營數(shù)據(jù)等；二是企業(yè)外部環(huán)境信息，包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)發(fā)展信息和市場信息等。,（一）企業(yè)內(nèi)部信息 根據(jù)企業(yè)內(nèi)部信息所涉及的企業(yè)財(cái)務(wù)信息、相關(guān)制度文件和經(jīng)營數(shù)據(jù)等，可以歸納出以下的資料清單： 1.公司財(cái)務(wù)報(bào)表和稅務(wù)信息，包括最近若干財(cái)務(wù)年度的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和股東權(quán)益表；銷售、成本相關(guān)的歷史明細(xì)表；有關(guān)稅務(wù)的信息

13、資料，包括國稅與地稅等。 2.其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，包括廠房與設(shè)備清單以及各項(xiàng)折舊表；設(shè)備或裝備租賃概況；歷史年份應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款情況；存貨匯總表以及存貨記賬方法的信息；股東名冊(cè)以及擁有股份清單；公司未來五年的財(cái)務(wù)預(yù)算和預(yù)測；長期股權(quán)投資的情況等。,3.公司文件，包括公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼證等；公司章程、公司各項(xiàng)規(guī)章制度以及各種補(bǔ)充修改文件等。 4.其他信息，包括企業(yè)概況（公司歷史沿革、產(chǎn)品目錄與價(jià)格表等）；股權(quán)變動(dòng)情況；人力資源情況，包括企業(yè)員工人數(shù)，各職能部門分布情況；關(guān)聯(lián)交易信息；資產(chǎn)負(fù)債表外的資產(chǎn)和債務(wù)情況等等；現(xiàn)有的各種借貸、租賃、銷售合同，特許經(jīng)營權(quán)的協(xié)議等。,針對(duì)上述企業(yè)評(píng)

14、估的資料需求，評(píng)估人員在資料收集過程中對(duì)有些重要數(shù)據(jù)需要加以注意。 1.財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)報(bào)表即使完全遵照公允的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也依然有很多方面的內(nèi)容決定于企業(yè)自身的會(huì)計(jì)制度。比如，存貨記賬的方法是先進(jìn)先出法（HFO)還是后進(jìn)先出法（LIFO),折舊采用直線法、工作量法還是加速折舊法等。因此，在收集企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)要注意報(bào)表的注解，便于了解企業(yè)管理層對(duì)會(huì)計(jì)處理方法對(duì)評(píng)估值可能造成的影響。,2.稅務(wù)信息 從財(cái)務(wù)報(bào)表中可以了解一些企業(yè)的稅務(wù)情況，但有時(shí)候還是需要專門獲取有關(guān)企業(yè)以前、現(xiàn)在和未來的稅務(wù)政策信息，是否享受地區(qū)政策優(yōu)惠或行業(yè)政策優(yōu)惠等。對(duì)于沒有財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，納稅記錄是企業(yè)唯一的經(jīng)營財(cái)務(wù)信息。此時(shí)

15、，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師就可以根據(jù)納稅的記錄運(yùn)用慣常的方法編制出企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，并由此對(duì)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。,3.賬外的資產(chǎn)與負(fù)債 能夠影響企業(yè)價(jià)值但又未在資產(chǎn)負(fù)債表上體現(xiàn)的資產(chǎn)與負(fù)債有很多種，最常見的賬外資產(chǎn)多是企業(yè)的無形資產(chǎn)，特別是企業(yè)自己創(chuàng)造而非購買的無形資產(chǎn)，評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行充分調(diào)查。最常見的賬外負(fù)債是在經(jīng)濟(jì)案件訴訟中尚未判決但很可能要付出賠償?shù)氖马?xiàng)以及由于環(huán)境保護(hù)等問題遭到政府部門的質(zhì)疑可能產(chǎn)生的或有負(fù)債，此時(shí)評(píng)估人員需要詳細(xì)詢問企業(yè)的這些或有負(fù)債情況。,4.公司經(jīng)營信息 在搜集公司經(jīng)營信息時(shí)，除了上面所需要的一般性資料以外，評(píng)估人員還需要關(guān)注客戶與原料供應(yīng)商的信息以及企業(yè)的資本性支出和營

16、運(yùn)資金的需求等內(nèi)容。 首先，企業(yè)經(jīng)營鏈的上下兩個(gè)方面客戶端和原料供應(yīng)商，對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響至關(guān)重要。從客戶端來說，評(píng)估人員收集資料時(shí)不僅需要了解重要客戶的名單，而且最好能獲得最近幾個(gè)年度或時(shí)期按銷售收入或利潤大小排序的主要客戶信息，并由此分析其對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響以及客戶變化的趨勢(shì)；從原料供應(yīng)商來說，如果未來的原料供應(yīng)情況存在不確定的因素，無疑會(huì)大大增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，評(píng)估人員收集資料時(shí)需要參照客戶端信息收集的方法獲取類似的信息資料。,其次，企業(yè)未來的資本需求是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的重要內(nèi)容，直接影響企業(yè)凈現(xiàn)金流和紅利支付能力的估算，具體包括兩方面，即資本性支出和營運(yùn)資金需求。評(píng)估人員收集企業(yè)資本性支出方

17、面的信息，可以從企業(yè)未來的投資計(jì)劃著手，如現(xiàn)有廠房和設(shè)備更新以及為擴(kuò)大生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)新增的廠房和設(shè)備等；營運(yùn)資金需求方面的信息，主要是收集企業(yè)存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等營運(yùn)流動(dòng)資產(chǎn)與營運(yùn)流動(dòng)負(fù)債方面的資料。,5.股權(quán)變動(dòng)、股東紅利等信息 股權(quán)變動(dòng)方面的法律文件主要是股東與股東之間或股東與企業(yè)之間的股權(quán)買賣協(xié)議或回購協(xié)議。當(dāng)這些協(xié)議里限制了被交易股權(quán)的流動(dòng)性，就不僅影響這部分交易股權(quán)的價(jià)值，同時(shí)也會(huì)影響其他相關(guān)權(quán)益的價(jià)值。股東紅利方面的信息，主要包括股東姓名、持股數(shù)、歷年分紅情況等資料。,6.關(guān)聯(lián)交易信息 當(dāng)關(guān)聯(lián)交易是在完全被某一方控制的狀態(tài)下進(jìn)行時(shí)，就可能失去了公平交易的性質(zhì)，報(bào)表信息從數(shù)字上就

18、不可能將其價(jià)值真實(shí)地反映出來。因此，評(píng)估人員在收集資料時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的規(guī)模、價(jià)格等內(nèi)容。,（二）企業(yè)外部環(huán)境信息 由于企業(yè)是一個(gè)開放的系統(tǒng)，為了持續(xù)經(jīng)營并實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，企業(yè)要從其外部環(huán)境中尋求資源、求得發(fā)展，同時(shí)也受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約。因此，企業(yè)所處的外部環(huán)境狀況，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及產(chǎn)品服務(wù)的市場環(huán)境等，都將對(duì)企業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。收集這方面的資料就是為了對(duì)企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，以判斷其對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響程度。這種分析對(duì)象包括企業(yè)經(jīng)營范圍之外一切影響企業(yè)價(jià)值的因素，比如對(duì)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接影響的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及行業(yè)狀況等。,一般來說，在企業(yè)價(jià)

19、值評(píng)估中外部環(huán)境分析可以概括為宏觀經(jīng)濟(jì)分析、行業(yè)環(huán)境分析和市場分析幾個(gè)部分，資料收集時(shí)評(píng)估人員相應(yīng)也需要獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。 首先是宏觀經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)，包括當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)、政策法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)增長速度、全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)等。這些信息在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中可以為確定風(fēng)險(xiǎn)程度、增長速度等提供重要依據(jù)。 其次是行業(yè)環(huán)境分析數(shù)據(jù)，包括行業(yè)的特點(diǎn)、準(zhǔn)入制度、市場分割狀況以及行業(yè)整體發(fā)展的情況，通?？梢詮恼?、行業(yè)協(xié)會(huì)、咨詢機(jī)構(gòu)或資本市場對(duì)行業(yè)發(fā)展的預(yù)測等有關(guān)資料中獲取。,最后是市場分析數(shù)據(jù)，主要是指被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供服務(wù)的市場情況，特別是被評(píng)估企業(yè)的市場競爭地位以及核心競爭力信息。 在上述數(shù)據(jù)資料收集的

20、基礎(chǔ)上，評(píng)估人員需要進(jìn)行資料整理工作，并充分分析其有用性和有效性。對(duì)于資料收集可能存在的缺失和虛假問題，評(píng)估人員還要尋找其他替代和補(bǔ)充資料。,三、評(píng)定估算價(jià)值 在對(duì)被評(píng)估企業(yè)的資料進(jìn)行搜集、整理之后，評(píng)估人員就可以著手對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算。該過程通常需要在對(duì)企業(yè)的歷史和朱來經(jīng)營狀況進(jìn)行分析的基硇上選定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行估算來實(shí)現(xiàn)。,（一）企業(yè)歷史業(yè)績分析 對(duì)企業(yè)的歷史經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行分析，評(píng)估人員可以借助被評(píng)估企業(yè)的歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，了解企業(yè)過去的財(cái)務(wù)狀況和凝營成果，為企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r預(yù)測提供依據(jù)；在企業(yè)價(jià)值評(píng)估過程中，為保證財(cái)務(wù)報(bào)表能夠真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，需要對(duì)被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行必要的調(diào)

21、整。,首先，調(diào)整被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)。由于各個(gè)國家(地區(qū)）所采用啲會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不同，在具體的會(huì)計(jì)處理上也有所差異，評(píng)估人員需要閱讀分析被評(píng)估企業(yè)的歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，了解被評(píng)估企業(yè)所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否符合相關(guān)要求等。必要的情況下，評(píng)估人員需要對(duì)重大的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異進(jìn)行調(diào)整。常見的偏離會(huì)計(jì)準(zhǔn)則酌情況可能有：未予確認(rèn)的銷售收入；應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備計(jì)提不M；未予確認(rèn)或計(jì)提的經(jīng)營費(fèi)用;固定資產(chǎn)存在報(bào)廢、損壞或遺失但尚未予以反映等等。 其次，調(diào)整非經(jīng)常性項(xiàng)目和溢余資產(chǎn)。如果評(píng)估過程中需要利用參考公司的相關(guān)財(cái)務(wù)信息，那么評(píng)估人員在對(duì)被評(píng)估企業(yè)的這些資產(chǎn)頊目進(jìn)行調(diào)整的同時(shí)，也需要對(duì)參考公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行類似調(diào)整，

22、使參考公司與被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表具有可比性。,需要注意的是，評(píng)估人員進(jìn)行上述調(diào)整應(yīng)當(dāng)有充分依據(jù)，并與被評(píng)估企業(yè)進(jìn)行充分討論。 在獲得被評(píng)估企業(yè)經(jīng)調(diào)整的財(cái)務(wù)報(bào)表之后，評(píng)估人員需要關(guān)注兩方面的重要事項(xiàng)： 1.被評(píng)估企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況。企業(yè)價(jià)值與其收益直接相關(guān)，而企業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模、配置及使用情況直接影響企業(yè)的收益。因此，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，評(píng)估人員需要明確被評(píng)估企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況，包括有效資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)，以正確判斷企業(yè)資產(chǎn)與收益的配比情況。另外，企業(yè)的負(fù)債規(guī)模也會(huì)影響企業(yè)的收益及其穩(wěn)定性，因此必要時(shí)也需要對(duì)其單獨(dú)進(jìn)行分析。,2.被評(píng)估企業(yè)的業(yè)務(wù)類型。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)務(wù)中，被評(píng)估企業(yè)的類型多種

23、多樣，有可能是涉及單一行業(yè)、只有單一經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，也可能是具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、涉及多個(gè)行業(yè)的企業(yè)。在對(duì)具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、涉及多個(gè)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員需要針對(duì)企業(yè)的各種業(yè)務(wù)類型分別進(jìn)行分析。這是因?yàn)?，不同行業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)之間可能存在多方面的差異，比如，不同行業(yè)所受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響可能各不相同；不同經(jīng)營業(yè)務(wù)所處經(jīng)濟(jì)周期的階段不盡相同；不同行業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的增長趨勢(shì)、成本結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)特點(diǎn)各不相同；不同行業(yè)經(jīng)營所面臨的風(fēng)險(xiǎn)各不相同。因此，評(píng)估人員對(duì)這類企業(yè)不能簡單地統(tǒng)一處理，而需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)和所涉及的不同行業(yè)分別進(jìn)行分析，進(jìn)而選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，以得出合理的評(píng)估結(jié)果

24、。,（二）企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r分析 分析企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r可以從企業(yè)內(nèi)部和企業(yè)外部兩個(gè)方面進(jìn)行。從企業(yè)內(nèi)部看，主要是把握被評(píng)估企業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素的變化規(guī)律。如果被評(píng)估企業(yè)屬于收入驅(qū)動(dòng)型公司（如制造業(yè)以及商業(yè)、非金融服務(wù)業(yè)等），那么其資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模的發(fā)展主要取決于收入規(guī)模的擴(kuò)張，當(dāng)收入變化時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債也會(huì)相應(yīng)變化。此時(shí)，收入規(guī)?？梢源砥錁I(yè)務(wù)規(guī)模；如果被評(píng)估企業(yè)屬于資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型公司(如銀行業(yè)），那么其收入的規(guī)模直接取決于資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)模，即資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)?？梢源聵I(yè)務(wù)規(guī)模。明確了企業(yè)的價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素，便能夠?qū)ζ髽I(yè)的未來發(fā)展作出初步預(yù)測。,從企業(yè)外部看，主要是了解企業(yè)所處行業(yè)的特點(diǎn)以及企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，評(píng)估企

25、業(yè)的戰(zhàn)略地位，進(jìn)而評(píng)價(jià)企業(yè)的增長潛力和獲取高于資本成本的回報(bào)能力。企業(yè)的未來獲利能力和持續(xù)經(jīng)營的時(shí)間最終由企業(yè)之間以及產(chǎn)品之間的競爭來決定。一般來說，產(chǎn)品之間的競爭越是不充分，企業(yè)對(duì)價(jià)格的控制能力就越強(qiáng)，就越有可能獲得高額的利潤，競爭優(yōu)勢(shì)的持續(xù)時(shí)間也就越長，反之亦然。分析競爭情況主要考慮如下幾個(gè)因素：首先是市場上產(chǎn)品服務(wù)的均衡程度，如果行業(yè)內(nèi)的企業(yè)規(guī)模和市場地位比較懸殊，則競爭可能比較穩(wěn)定；如果行業(yè)內(nèi)企業(yè)很多，產(chǎn)品也很多，市場份額都不大，則競爭可能會(huì)很激烈，惡性競爭的結(jié)果是營利能力下降，優(yōu)勢(shì)持續(xù)時(shí)間縮短；其次是市場所處的生命周期特征，如果市場是在緩慢增長逐步進(jìn)入成熟期，此時(shí)一旦有極少數(shù)企業(yè)對(duì)其

26、市場地位不滿，將會(huì)導(dǎo)致激烈競爭;最后是行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，如果行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，則容易增加額外的生產(chǎn)力，從而會(huì)在市場中引起新的競爭，導(dǎo)致企業(yè)面臨的競爭情況復(fù)雜。所有這些外部信息都構(gòu)成企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r分析的重要依據(jù)。,（三）評(píng)估方法的選擇 對(duì)企業(yè)歷史經(jīng)營和未來發(fā)展情況進(jìn)行分析，并考慮評(píng)估事項(xiàng)的實(shí)際情況之后，評(píng)估人員即可選用合適的評(píng)估方法對(duì)被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算。目前，國際通用的企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法包括收益法、市場法和成本法。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象的價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種基本評(píng)估方法的適用性，并恰當(dāng)選擇一種或多種方法進(jìn)行企業(yè)

27、價(jià)值評(píng)估。,評(píng)估方法的確定實(shí)際上包含了不同層面的選擇過程：其一是關(guān)于技術(shù)思路層面的選擇，即分析三種基本評(píng)估方法所依據(jù)的資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路的適用性；其二是在技術(shù)思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，選擇實(shí)現(xiàn)各種評(píng)估技術(shù)思路的具體評(píng)估技術(shù)方法；其三是在確定了評(píng)估方法的前提下，對(duì)運(yùn)用各種評(píng)估方法所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇。選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)思路、實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的具體方法以及具體評(píng)估方法的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的內(nèi)容，片面地強(qiáng)調(diào)某一個(gè)方面而忽略另一個(gè)方面，都有可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失實(shí)和偏頗。,企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場法、收益法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）以及由以上三種基本評(píng)估方法衍生出來的其他評(píng)估方法共同

28、構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的方法體系，并從不同的角度表現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值。不論是通過與市場參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，還是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，各種評(píng)估方法都是從某一個(gè)角度對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下的價(jià)值的描述。它們雖然獨(dú)立存在并各具特點(diǎn)，但彼此之間是內(nèi)在聯(lián)系并可相互替代的。純?cè)u(píng)估技術(shù)思路層面上的方法選擇本身并不能完全決定評(píng)估結(jié)果是否合理或公允，選擇多種方法對(duì)同一對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，能夠提高評(píng)估質(zhì)量并減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。,評(píng)估人員進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估方法的選擇可能會(huì)受到許多因素的影響，其中評(píng)估對(duì)象自身的條件、評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型和評(píng)估人員掌握的數(shù)據(jù)資料是相對(duì)較

29、為重要的影響因素。具體來說，評(píng)估人員在選擇評(píng)估方法的過程中應(yīng)注意以下幾方面： 第一，從整體思路而言，評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場條件、被評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過程中的條件以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類型相適應(yīng)。,第二，從具體操作的層面上講，評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否取得的制約。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)以及一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，某種評(píng)估方法所需數(shù)據(jù)資料的收集可能會(huì)遇到困難，這就會(huì)限制該評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用。在這種情況下，評(píng)估人員應(yīng)考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的

30、評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。 第三，評(píng)估人員在選擇和運(yùn)用某一方法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮該種方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評(píng)估方法的條件要求和程序要求。,四、驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果 不同評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)果會(huì)存在差異，如何確定最終的評(píng)估結(jié)論，還需要借助一定的分析技術(shù)對(duì)評(píng)估方案進(jìn)行驗(yàn)證，并對(duì)各評(píng)估方法得出的價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，最終形成合理的評(píng)估結(jié)論。 （一）情景分析 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估過程中，無論選擇哪種評(píng)估方法，都有一定的假設(shè)前提，這些假設(shè)反映了評(píng)估人員對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、公司所處的行業(yè)與市場狀況以及公司經(jīng)營管理的預(yù)期。而這些預(yù)期均源于對(duì)相關(guān)信息的提取和分析。但是，由于不確定性的存在，

31、未來很可能出現(xiàn)不同于假設(shè)的情形。例如，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的情況下，公司的收入增長會(huì)較高；相反，如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，公司產(chǎn)品滯銷，收入增長速度將會(huì)出現(xiàn)銳減甚至為負(fù)。又如，公司的戰(zhàn)略計(jì)劃可能面臨不同的選擇，公司可能通過兼并收購的方式進(jìn)行擴(kuò)張，也可能進(jìn)行內(nèi)含式擴(kuò)張，著力改善自身經(jīng)營水平。這些不同情形可能會(huì)對(duì)最終的企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。因此，評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮這些可能出現(xiàn)的情況，在所選評(píng)估方法中反映不同情況下的評(píng)估結(jié)果，此時(shí)就需要進(jìn)行情景分析。,情景分析法又稱前景描述法，是假定某種現(xiàn)象或某種趨勢(shì)將持續(xù)到未來的前提下，對(duì)預(yù)測對(duì)象可能出現(xiàn)的情況或引起的后果作出預(yù)測的方法。通常用來對(duì)預(yù)測對(duì)象的未來發(fā)展

32、作出種種設(shè)想或預(yù)計(jì)，是一種直觀的定性預(yù)測方法。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，情景分析就是對(duì)被評(píng)估企業(yè)未來可能出現(xiàn)的不同情境分別進(jìn)行模擬，并評(píng)估各種可能情況下的企業(yè)價(jià)值。 一般來說，情景分析可以分為以下三個(gè)步驟：,1.分析并確定未來可能出現(xiàn)的各種情景。對(duì)一家企業(yè)來說，通?？梢詫⑵涿媾R的情景分為三種情況：一是樂觀情景，也稱管理層情景，是對(duì)合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較好結(jié)果的預(yù)期；二是基本情景，是對(duì)最可能發(fā)生的業(yè)績和狀況進(jìn)行的一系列假設(shè)；三是悲觀情景，是對(duì)合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較壞結(jié)果的預(yù)期。評(píng)估人員在與企業(yè)溝通的過程中，其管理層通常會(huì)將企業(yè)的經(jīng)營狀況描繪得很好，

33、以最樂觀的方式來估計(jì)企業(yè)未來的收人和經(jīng)營狀況，這可以被看作樂觀情景。當(dāng)評(píng)估人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)這個(gè)行業(yè)、公司提出自己的看法和認(rèn)識(shí)，結(jié)果可能會(huì)略低于企業(yè)管理層描述的樂觀情況，其收入不會(huì)像管理層預(yù)計(jì)的那樣持續(xù)高增長，成本也會(huì)略高于管理層的估計(jì)，這可以被看作基本情景。此外，為了保護(hù)投資者，有時(shí)需要將可能面臨的較差情況考慮到評(píng)估過程中。因此，經(jīng)濟(jì)衰退，行業(yè)疲軟，公司經(jīng)營狀況惡化這樣的較差情況也是需要分析的情景之一,。評(píng)估人員通過對(duì)各種情景進(jìn)行分析，可以了解未來各種可能發(fā)生的情況，以便更好地控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。,2.確定情景發(fā)生變化時(shí)哪些關(guān)鍵因素將發(fā)生改變。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估過程中，當(dāng)所選評(píng)估方法中使用的情景發(fā)生變化

34、時(shí)，其中的某些關(guān)鍵假設(shè)數(shù)值也應(yīng)隨時(shí)改變。這些受情景影響的因素大致可以分為三類:一類是宏觀經(jīng)濟(jì)假設(shè)，如GDP增長率、利率、匯率等；一類是行業(yè)和市場假設(shè)，如市場需求、產(chǎn)品價(jià)格、行業(yè)產(chǎn)能增長速度、平均產(chǎn)能利用率等；再一類是公司經(jīng)營假設(shè)，如銷售狀況、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、融資計(jì)劃、重組計(jì)劃等。 3.確定當(dāng)上述關(guān)鍵因素發(fā)生變化時(shí)，公司的經(jīng)營和業(yè)績將受到怎樣的影響。當(dāng)企業(yè)處于不同的情景下，上述假設(shè)數(shù)據(jù)將隨之發(fā)生變化，企業(yè)未來的經(jīng)營業(yè)績將有所不同，評(píng)估結(jié)果相應(yīng)也會(huì)發(fā)生變化。此時(shí)，針對(duì)不同的評(píng)佔(zhàn)結(jié)果，評(píng)估人員可以借助自身經(jīng)驗(yàn)，判斷不同情景下各種假設(shè)的合理性。,（二）敏感性分析 影響企業(yè)價(jià)值的因素有很多，但是否存在

35、某些因素，其本身具有不確定的特點(diǎn)，并且該因素微小調(diào)整可能會(huì)引起企業(yè)價(jià)值較大變化。如果存在這樣的因素，評(píng)估人員就需要謹(jǐn)慎行事，對(duì)其影響進(jìn)行詳細(xì)分析，此時(shí)可以運(yùn)用的技術(shù)手段就是敏感性分析。敏感性分析是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中常用的一種分析不確定性的方法。它是在確定性分析的基礎(chǔ)上，通過逐一改變關(guān)鍵影響因素?cái)?shù)值的方法來解釋企業(yè)價(jià)值受這些因素變動(dòng)影響的規(guī)律，進(jìn)一步分析不確定性因素對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果的影響方式及影響程度。 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，敏感性分析通常分為以下幾個(gè)步驟：,1.確定敏感性分析對(duì)象。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，敏感性分析的對(duì)象是其評(píng)估對(duì)象，即企業(yè)整體價(jià)值、全部股東權(quán)益價(jià)值或部分股東權(quán)益價(jià)值以及由此衍生的內(nèi)含股價(jià)等。 2.選取不確定因素。評(píng)估人員在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，并不需要將所有