1、FOR BUSINESS ONLY.為您提供純正商務(wù)空間。,中鐵建大廈銷售執(zhí)行報(bào)告 世聯(lián)地產(chǎn)2004,競(jìng)爭(zhēng)（competition）,南區(qū)： 十三朵金花的高密度聚集和會(huì)展中心的建成開(kāi)放，為該區(qū)域營(yíng)造了良好的商務(wù)氛圍,北區(qū)： 市政六大配套設(shè)施的建成以及市政府的遷入，使該區(qū)域成為中心區(qū)的行政文化中心,本項(xiàng)目,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,已出地面,月底封頂,航天大廈,安聯(lián)大廈,地面13層,地面27層,九州創(chuàng)展,6月,商會(huì)中心,1月,2月,3月,4月,5月,6月,外立面出1/3,7月,8月,9月,10月,11月,外裝修完成,項(xiàng)目入伙,12月,銷售15%,銷售35%,銷售75%,銷售

2、90%,主體封頂,主體封頂,開(kāi)盤(pán),內(nèi)部認(rèn)購(gòu),完成外裝,開(kāi)盤(pán),入伙,外裝基本完成,入伙,主體封頂,3月開(kāi)盤(pán),大中華廣場(chǎng),主體封頂,樁基工程,入市,入市,入伙,完成外裝,3月開(kāi)盤(pán),入伙,完成外裝,？,？,100,200,國(guó)際商會(huì),中鐵建,安聯(lián),航天,九州創(chuàng)展,產(chǎn)品體量對(duì)比,主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,安聯(lián),國(guó)際商會(huì),航天大廈,九州創(chuàng)展,客戶（customer）,常規(guī)模式下的客戶分布,主流客戶的樣本,類似項(xiàng)目的客戶群體,同期項(xiàng)目的客戶群體,國(guó)際商會(huì)中心 江蘇大廈 九州創(chuàng)展 城市大廈,典型客戶描述一,單位名稱：深圳市國(guó)際貨運(yùn)有限公司 單位性質(zhì)：私人/貨代 業(yè)務(wù)狀況：主要做家具貨柜代理 公司規(guī)模：400

3、m2 購(gòu)買用途：整合資源，作為公司總部，但主要業(yè)務(wù)仍留在公明 購(gòu)買面積：1100m2 對(duì)CEPA的看法：進(jìn)出口額的增大有利于業(yè)務(wù)的拓展。 對(duì)CBD的看法：有唯一性，良好的規(guī)劃與發(fā)展前景是客戶所看重的，對(duì)其有很高的期望。 對(duì)地鐵的看法：對(duì)地鐵的有較高的關(guān)注，但期望值不會(huì)太高。 影響購(gòu)買的重要因素：樓宇的綜合素質(zhì)高，樓面格局合理。,典型客戶描述二,單位名稱：實(shí)業(yè)有限公司 單位性質(zhì)：私人/玩具（港商） 業(yè)務(wù)狀況：做電子玩具OEM主要出口 公司規(guī)模：廠房?jī)蓷?購(gòu)買用途：投資用途，將來(lái)的幾年都沒(méi)有搬寫(xiě)字樓的打算。 購(gòu)買面積：1244m2 對(duì)CEPA的看法：長(zhǎng)遠(yuǎn)是有利好的，對(duì)人才的交流很有好處。 對(duì)CBD

4、的看法：未來(lái)5年初具雛形，要形成規(guī)模還有20年左右。 對(duì)地鐵的看法：對(duì)交通的通達(dá)程度有很大的幫助。 影響購(gòu)買的重要因素：CBD也有良好的發(fā)展前景，同時(shí)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭看好。,典型客戶描述三,單位名稱：科技有限公司 單位性質(zhì)：家族/電子代理（臺(tái)商） 業(yè)務(wù)狀況：年?duì)I業(yè)額在1億新臺(tái)幣 公司規(guī)模：200m2，20人辦公 購(gòu)買面積：1019m2 購(gòu)買用途：頭幾年作投資用途，自己先租500平米左右的寫(xiě)字樓，將來(lái)根據(jù)公司發(fā)展情況考慮是部分自用或完全自用 對(duì)CEPA的看法：對(duì)公司不會(huì)有太大的利好，目前沒(méi)有外銷的生意，主要業(yè)務(wù)在內(nèi)地。 對(duì)CBD的看法：有投資前景，看好CBD，對(duì)地段更看重。 對(duì)地鐵的看法：沒(méi)

5、有太多考慮地鐵的因素，自己有車，員工在公司附近住。 影響購(gòu)買的重要因素：看好CBD，投資前景看好，氣派的大堂非常重要,文化氛圍儒商 本項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，所特有的文化氛圍和政府的大力推廣使得那些追求商務(wù)品位的企業(yè)將關(guān)注這里。,市民中心政商 本項(xiàng)目位于市民中心東翼，和市政府一路之隔，將有一批和市政府有較為頻密工作聯(lián)系的企業(yè)將在中央綠化帶兩側(cè)置業(yè)。,產(chǎn)品自身特點(diǎn)引起的變化,客戶特征：,跨國(guó)傾向 隨著項(xiàng)目檔次的提高和價(jià)格的提升，對(duì)客戶的要求也隨之提高，客戶的類型有明顯的跨國(guó)傾向，他們或是外資公司在中國(guó)或東南亞的分部，或者是國(guó)內(nèi)大型企業(yè)在東南亞的總部。 資本運(yùn)作傾向 宏觀經(jīng)濟(jì)不斷有新的變化，使得部分國(guó)

6、際游資已經(jīng)瞄準(zhǔn)了中國(guó)市場(chǎng)，多個(gè)大型基金和財(cái)團(tuán)考慮借助商務(wù)置業(yè)獲得資本運(yùn)作上的高額利潤(rùn)，這和傳統(tǒng)的投資概念有了根本性的區(qū)別。 高端客戶共享傾向 由于高端客戶的稀少，市場(chǎng)上幾個(gè)同等項(xiàng)目在這部分客戶資源的爭(zhēng)奪變得更加激烈，避開(kāi)這種爭(zhēng)奪目前比較有效的方式是錯(cuò)開(kāi)銷售期。 價(jià)值核算體系 所有的高端客戶是對(duì)項(xiàng)目性價(jià)比最敏感的群體，所有的概念和賣點(diǎn)都會(huì)折算成利益的數(shù)字或者是實(shí)際使用的價(jià)值。,價(jià)值挖掘（find the value）,區(qū)位價(jià)值市民廣場(chǎng),廣場(chǎng)？,城市中心罕見(jiàn)的低密度 景觀和視野上的優(yōu)越性 形象展示上的卓越昭示,本項(xiàng)目外觀以及大堂,現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快的外形，挺拔正統(tǒng),大堂面積約800平方米，方正大氣，高度

7、約12米,安聯(lián)大廈外觀及大堂, 外觀： 外觀較為新穎，以綠色環(huán)境為主 要形象支撐 大堂： 大堂中空設(shè)計(jì)，配以綠色植物強(qiáng) 調(diào)生態(tài)環(huán)境,(大堂外觀),(大堂內(nèi)局部),(大堂內(nèi)局部),樓宇內(nèi)視,由723層每隔4層設(shè)置兩個(gè)東西向?qū)ΨQ空中花園,由634層每隔4層設(shè)置兩個(gè)南北對(duì)稱的空中花園,頂層透明采光并可打開(kāi)，促進(jìn)室內(nèi)空氣流通,室內(nèi)氣流通暢,安聯(lián)大廈各樓層平面,低、中區(qū)626層,高區(qū)2735層,低中區(qū)被電梯井、中空天庭及空中花園分為四個(gè)部分,高區(qū)被電梯井、中空天庭及空中花園分為兩個(gè)部分,外墻設(shè)置遮陽(yáng)架,高區(qū)2735層,低、中區(qū)626層, 低、中區(qū)樓層被空中走廊及電梯走道劃分為四個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，為銷售帶

8、來(lái)了一定的局限性，不利于半層銷售。 存在面積限制問(wèn)題，無(wú)法滿足面積需求在600800 m的客戶,約530 m,約530 m,約470 m,約470 m,高區(qū)被電梯走道分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，不利于整層銷售,約1060m,約940 m,低區(qū)四至十四層平面示意圖,287.11m2,148.31m2,121.13m2,289.04m2,148.31m2,125.76m2,108.39m2,169.57m2,296.21m2,以上面積按實(shí)用率75%估算，括號(hào)內(nèi)為實(shí)用面積。,（222.16m2）,（94.32m2 ）,（90.85m2 ）,（127.18m2 ）,（111.23m2 ）,（111.23m

9、2 ）,（216.78m2 ）,（81.29m2 ）,（215.33m2 ）,門,中區(qū)十五至二十八平面層示意圖,314.23m2,161.49m2,309.88m2,149.58m2,398.43m2,286.25m2,149.58m2,以上面積按實(shí)用率75%估算，括號(hào)內(nèi)為實(shí)用面積。,（298.82m2 ）,（214.69m2 ）,（112.19m2 ）,（235.67m2 ）,（121.12m2 ）,（112.19m2 ）,（232.41m2 ）,門,門,（369.35m2 ）,（233.77m2 ）,150.81m2,460.23m2,296.35m2,150.81m2,以上面積按實(shí)用率7

10、5%估算，括號(hào)內(nèi)為實(shí)用面積。,高區(qū)二十九至三十七層平面示意圖,（345.17m2 ）,（222.26m2 ）,（113.11m2 ）,311.69m2,492.47m2,（113.11m2 ）,產(chǎn)品對(duì)比,項(xiàng)目賣點(diǎn)羅列：,地段： 市民中心 北區(qū)的低密度 建筑： 外觀正大莊嚴(yán) 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：層高、面積劃分、空間安排 后續(xù)配置：電梯、大堂、網(wǎng)絡(luò)地板、光纖 附加： 中鐵建在建筑行業(yè)的聲譽(yù) 物業(yè)管理公司的聲譽(yù),價(jià)值取向,不重要,重要,獨(dú)享程度,低,高,產(chǎn)品特質(zhì)（層高、平面、設(shè)備、智能化、）,中心區(qū)優(yōu)勢(shì)（地段、配套、升值潛力）,北區(qū)氛圍（市民中心、廣場(chǎng)、文化配套、低密度、景觀）,策略（strategy）,S（

11、優(yōu)勢(shì)）：,S1、毗鄰市民中心，分享市政六大配套 S2、昭示效果及交通狀況均良好 S3、北區(qū)寫(xiě)字樓的用地有限，屬不可再 生資源 S4、部分產(chǎn)品和配置指標(biāo)領(lǐng)先于業(yè)界 S5、發(fā)展商在建筑方面的強(qiáng)勢(shì)品牌,W（劣勢(shì)）：,W1、與安聯(lián)大廈隔街對(duì)望，正南向視 野受遮擋情況嚴(yán)重 W2、該區(qū)域目前商務(wù)氛圍相對(duì)于南區(qū) 而言尚顯不足且短期內(nèi)無(wú)法形成 有效規(guī)模,SWOT分析,最重要的價(jià)值：地段,說(shuō)中心區(qū)分享度太大 說(shuō)中心北區(qū)也要個(gè)別分享 說(shuō)市民中心也有安聯(lián)、新世界,難以引起關(guān)注,能夠獨(dú)享的價(jià)值：,最實(shí)際，可以影響購(gòu)買決定，但不能決定關(guān)注程度。,可能的定位策略方向：, 提高地段價(jià)值的唯一性 鏟除對(duì)手？回避銷售期？建立唯

12、一的聯(lián)系（天橋、通道？） 提升產(chǎn)品價(jià)值能引起的關(guān)注度 建立標(biāo)準(zhǔn)？整合資源？結(jié)合品質(zhì)？和地段價(jià)值的融合？,地段優(yōu)勢(shì)不能獨(dú)享，靠地段引起的關(guān)注也同樣不能獨(dú)享 所以，當(dāng)安聯(lián)引起關(guān)注時(shí)，我們同樣能分享關(guān)注，反之即然。 產(chǎn)品價(jià)值不能有效引起關(guān)注，但在同樣的地段關(guān)注程度下它能影響購(gòu)買決定。,思考：,戰(zhàn)略總綱,形象是旗幟，將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)上升到形象高度，成為能讓客戶興奮的焦點(diǎn)； 區(qū)位優(yōu)勢(shì)是基礎(chǔ)，北區(qū)的價(jià)值需要更深一步的挖掘和表達(dá)； 差異化是關(guān)鍵，和直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在細(xì)節(jié)上的差異決定銷售結(jié)果。,整體營(yíng)銷策略,3樓,15樓,30樓,40樓,高端客戶,中端客戶,實(shí)惠客戶區(qū),1000平方米左右以及以上，和市場(chǎng)最高端項(xiàng)目如國(guó)商

13、等爭(zhēng)奪客戶，在個(gè)案服務(wù)以及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)方面建立差異。,500-800平方米，針對(duì)性推廣，推崇行政和文化方面的優(yōu)勢(shì)和正統(tǒng)商務(wù)的結(jié)合，和安聯(lián)創(chuàng)造差異化，分享客戶。,300-500平方米，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的昭示和引導(dǎo)就可以吸引他們的關(guān)注，底層較低的價(jià)位也能被接受。,不同層面的客戶主要不同的營(yíng)銷方式，尤其是針對(duì)中上層面的客戶。,區(qū)位價(jià)值,營(yíng)銷差異化,形象興奮點(diǎn),實(shí)施（Implementation ）,總攻略,形象表達(dá),全面拔高,展示,推廣,售 樓 處,樣 板 房,工 程 展 示,現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝,物 業(yè) 命 名,VI 系 統(tǒng),平 面 表 達(dá),媒 體,活 動(dòng),內(nèi) 部,廣 場(chǎng),通 道,功 能,品 質(zhì),遠(yuǎn) / 條 幅 燈

14、 字,中 / 針 對(duì) 安 聯(lián),近 / 展 板 導(dǎo) 示,服 務(wù),形象（Image）,純正的，商務(wù)的，開(kāi)闊的，尊貴的，有品質(zhì)的,命名,Lord lC:d n. 封建領(lǐng)主, 統(tǒng)治者, 宗上帝 vi. 貴族化，霸道 vt. 使成貴族,LORD TOWER 中文音譯名：諾德中心,命名原則：1.差異化；2.上口易讀；3.國(guó)際化,如何將產(chǎn)品力提升為銷售力？,我們需要一個(gè)綱領(lǐng)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)所有的建筑賣點(diǎn)； 我們需要一個(gè)高度來(lái)提升細(xì)節(jié)帶來(lái)的沉悶感覺(jué)； 我們需要一個(gè)口號(hào)來(lái)引起客戶的共鳴和激情；,技術(shù)含量客戶關(guān)注點(diǎn),技術(shù)和客戶價(jià)值的結(jié)合,我們來(lái)看項(xiàng)目的賣點(diǎn)可以這樣來(lái)理解： 經(jīng)典的平面安排； 面積選擇和產(chǎn)權(quán)劃分的便利，資金成

15、本的降低 實(shí)際使用的劃分，設(shè)計(jì)成本的降低 層高優(yōu)勢(shì)； 空間的增加，實(shí)際空間單位成本的降低 網(wǎng)絡(luò)地板； 免除天地線；裝修成本的降低 后續(xù)裝修改變易于遷移；后續(xù)營(yíng)運(yùn)成本的降低 完全分戶計(jì)量空調(diào)； 空調(diào)費(fèi)用，直接經(jīng)濟(jì)成本的降低 光纖到戶； 速度和容量的優(yōu)勢(shì)，信息使用成本的降低 ,形象定位表達(dá),深圳寫(xiě)字樓商務(wù)空間發(fā)展到今天，概念的炒作和新奇的表現(xiàn)成為營(yíng)銷的主體?？蛻粢脖谎刍潄y的概念所迷惑，然而他們是否清楚他們?yōu)槊恳粋€(gè)平方米面積所付出的金錢究竟是在為什么買單？是大量的宣傳推廣費(fèi)用？是那些看起來(lái)令人心動(dòng)的外部裝飾？而真正付出代價(jià)購(gòu)買，在日后的整整50年時(shí)間里要使用的面積和空間，它到底又蘊(yùn)藏著怎樣的價(jià)值？

16、,What are you paying for?,價(jià)格和價(jià)值，永恒的話題。,Pay for what you want to use。,只為您要使用的東西買單。,面積 多樣組合面積 實(shí)際使用 合理布局,空間 4.2米層高 淺進(jìn)深 低密度,速度 高速名牌電梯 科學(xué)配置,信息 光纖到戶 網(wǎng)絡(luò)地板,品質(zhì) 中鐵建工品牌 國(guó)際知名物管,For business only 商務(wù)，就是商務(wù),面積 多樣組合面積 實(shí)際使用 合理布局,空間 4.2米層高 淺進(jìn)深 低密度,速度 高速名牌電梯 科學(xué)配置,信息 光纖到戶 網(wǎng)絡(luò)地板,品質(zhì) 中鐵建工品牌 國(guó)際知名物管,In Lord tower you are the

17、lord 在這里，你才是領(lǐng)導(dǎo)者,面積 多樣組合面積 實(shí)際使用 合理布局,空間 4.2米層高 淺進(jìn)深 低密度,速度 高速名牌電梯 科學(xué)配置,信息 光纖到戶 網(wǎng)絡(luò)地板,品質(zhì) 中鐵建工品牌 國(guó)際知名物管,寫(xiě)字樓本質(zhì)價(jià)值剖析,Space空間 品質(zhì)Quality Utilization實(shí)用 智能Automation Reliability可靠 優(yōu)雅Elegancy,Lordsquare 法則,不僅僅是外觀not for eyes only,弧形的外形設(shè)計(jì)并不是僅僅為了美觀，這優(yōu)雅的 弧度是現(xiàn)代智能超高寫(xiě)字樓在為降低電波干擾作出的 調(diào)整，同時(shí)也能解決在廣東地區(qū)比較重要的氣流問(wèn)題。 Pay for what

18、 you want to use。,LORD TOWER總攻略,形象表達(dá),全面拔高,展示,推廣,工 程 展 示,物 業(yè) 命 名,VI 系 統(tǒng),平 面 表 達(dá),媒 體,活 動(dòng),服 務(wù),戶外廣告：,使用目的：項(xiàng)目形象推廣展示,選址原則：深南路沿線和濱河路沿線在項(xiàng)目的方圓3公里輻射范圍內(nèi)。 選址建議： 1.深南路與新洲路交匯處，可以有效的展示給南北走向和東西走向的人流。 2.濱河路與金田路交匯處，可以有效展示給濱河路的人流，特別是往深高球場(chǎng)方向的港澳客戶。 另：在深圳和香港機(jī)場(chǎng)尋找合適的 位置做形象的推廣。,廣告牌,樓體條幅：,東、西面: 以形象展示為主，并制作燈光字。 南面: 與安聯(lián)隔街對(duì)望,昭示

19、性太弱，應(yīng)以形象墻為主要展示手段。 北面: 在西面地塊正式施工前尚有一定的昭示性，但車流與人流的影響導(dǎo)致其只能作為補(bǔ)充性展示面。,放棄條幅,西面條幅,安聯(lián)將在9月開(kāi)盤(pán)，我們9月開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，打出以上條幅，主要以形象推廣為主，同時(shí)發(fā)布接受登記的信息，分流安聯(lián)的客戶。,主打內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，發(fā)布銷售信息。,東面條幅,該面為安聯(lián)的重點(diǎn)宣傳面，并已作燈光字，主打樓名、活體建筑。發(fā)布賣點(diǎn)信息。,主打形象賣點(diǎn)，可以用英文條幅來(lái)樹(shù)立我們大廈的國(guó)際化形象。,西南面圍墻示例,西面為項(xiàng)目售樓處展示面，圍墻需要往后退，以便修建小廣場(chǎng)及設(shè)置停車區(qū)。（綠色區(qū)域）,南面墻體設(shè)置10米高度的噴繪展板充分吸引關(guān)注。（紅色區(qū)域）,西面圍墻

20、,現(xiàn)有的圍墻向后至樓體處，樹(shù)立高達(dá)5m的形象墻，該圍墻的主要展示本大廈與市民中心的位置關(guān)系，體現(xiàn)項(xiàng)目的地理優(yōu)越性，同時(shí)表達(dá)出本大廈的純正商務(wù)血統(tǒng)。,備注：該形象墻應(yīng)為中英文對(duì)照。,南面圍墻,在現(xiàn)有圍墻的基礎(chǔ)上加建高達(dá)7m的形象墻。該墻為本大廈的主要形象墻，主要目的在于分享安聯(lián)的客戶，同時(shí)，展示本大廈的突出賣點(diǎn)，如網(wǎng)絡(luò)地板、4.2m層高等。,諾德中心售樓処,體驗(yàn)真正的商務(wù)，請(qǐng)?jiān)俣嘧咭徊?網(wǎng)絡(luò)地板,4.2m層高,更靈活的組合,.,更多的資訊,更大的空間,多種面積劃分,.,備注：該形象墻應(yīng)為中英文對(duì)照。,LORD TOWER總攻略,形象表達(dá),全面拔高,展示,推廣,工 程 展 示,物 業(yè) 命 名,VI

21、 系 統(tǒng),平 面 表 達(dá),媒 體,活 動(dòng),服 務(wù),前廣場(chǎng),側(cè)廣場(chǎng),圍墻主要展示面 （2004.92005.3）,圍墻次要展示面 （2004.92005.9）,停車區(qū),車流,人車分流點(diǎn),北 面 車 流,西面及南面車流,東面車流,保安亭,售樓處功能分區(qū)及參觀流動(dòng)序列,看樓通道,接待區(qū),模型展示區(qū),洽談區(qū),1樓演示區(qū),2樓辦公區(qū),入口,西側(cè)設(shè)一個(gè)主出入口，北面一個(gè)次出入口用于連接施工電梯的看樓通道。,接待大廳,看樓通道,演示區(qū),展示區(qū),洽談區(qū),辦公區(qū),辦公區(qū),注意燈光的效果，明亮的暖色調(diào)易于營(yíng)造五星級(jí)酒店的尊貴感覺(jué)和正統(tǒng)優(yōu)雅的感覺(jué)。 利用現(xiàn)有空間的高度營(yíng)造壓力，制造優(yōu)越感。,部分空間采用軟性材料鋪裝

22、，如地毯或木地板，制造莊嚴(yán)的氛圍，制造心理陷阱，讓客戶有進(jìn)入高檔場(chǎng)所的感覺(jué)。,注意功能的分布，寫(xiě)字樓客戶的個(gè)案特性拒絕大開(kāi)間的談判場(chǎng)所，盡量營(yíng)造私密性較強(qiáng)的小空間作為洽談場(chǎng)所。,大師的組合還是能讓客戶認(rèn)可和激動(dòng)的，這樣的展板在售樓處的出現(xiàn) 能營(yíng)造良好的洽談氣氛。,3D動(dòng)畫(huà)展示,安聯(lián),中鐵建,點(diǎn)評(píng)：開(kāi)放式的視聽(tīng)空間，容易受外部干擾，同時(shí)播放時(shí)會(huì)影響其他在現(xiàn)場(chǎng)的顧客。 顯示屏幕過(guò)小，觀看距離遠(yuǎn)，無(wú)法形成強(qiáng)有力的視覺(jué)沖擊力。音箱布局較為合理，但聲音會(huì)往外擴(kuò)散，使得售樓處顯得較為嘈雜。,吸音材質(zhì),投影儀,Action:在售樓處內(nèi)設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的視聽(tīng)室，營(yíng)造一種相對(duì)封閉的環(huán)境，使得看3D動(dòng)畫(huà)不會(huì)影響到售樓

23、處的其他顧客，同時(shí)其他顧客也不會(huì)干擾到觀看3D動(dòng)畫(huà)。,3D動(dòng)畫(huà)的視覺(jué)沖擊力可以在投影儀和類似電影院的環(huán)境的到充分發(fā)揮，同時(shí)，良好的音效系統(tǒng)也是非常重要的。,模型,音箱,LORD TOWER總攻略,形象表達(dá),全面拔高,展示,推廣,工 程 展 示,物 業(yè) 命 名,VI 系 統(tǒng),平 面 表 達(dá),媒 體,活 動(dòng),服 務(wù),看樓通道,施工電梯,3樓樣板房裝修建議,880.55m2,473.61m2,（341m2）,（634m2 ）,131.94m2,（95m2）,137.5m2,（99m2）,毛坯房,樣板房,會(huì)議室,會(huì)議室,毛胚房,329.89m （237.52m）,前臺(tái),等候區(qū),董事 長(zhǎng)辦 公室,秘書(shū)室

24、,會(huì)議室,貴賓接待室,開(kāi)放式辦公室,3樓樣板房功能分區(qū),屏風(fēng),辦公室,重要節(jié)點(diǎn)的重點(diǎn)裝修,更重要的是現(xiàn)場(chǎng)空間的感覺(jué)和實(shí)際使用的 感受，體驗(yàn)才是樣板房的目的。,清水房展示,安聯(lián),中鐵建,1.清水房為整層無(wú)隔斷設(shè)置，建議設(shè)在高樓層(20層)； 2.將整層地面清洗干凈，鋪上網(wǎng)絡(luò)地板，有部分地板要掀開(kāi)供客戶參觀，并在地上用黃線標(biāo)明單位和面積； 3.天花用指示牌標(biāo)明各種管線和機(jī)位的用途； 4.在天花和核心筒安裝工業(yè)用大燈，增加明亮感和空間感； 5.在北面核心筒外墻上貼上硬件設(shè)施展板以及附上實(shí)物展示，以表示選用設(shè)備的先進(jìn)性，可以展示網(wǎng)絡(luò)地板、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等； 6.考慮電梯系統(tǒng)尚未安裝完畢，

25、建議在電梯口用明顯的警告牌作告示，并用警戒線封閉。,點(diǎn)評(píng)： 1.現(xiàn)場(chǎng)尚未完全清理干凈，地上還留有雜物甚至是帶鐵釘?shù)哪景澹?2.核心筒內(nèi)燈光不足，客戶無(wú)法看清內(nèi)部具體結(jié)構(gòu)； 3.現(xiàn)場(chǎng)安全措施不足，中空花園處無(wú)欄桿，更無(wú)警示牌； 4.各種硬件設(shè)施展示不足,基本的吊頂加地面最能 體現(xiàn)單位最原始的空間感覺(jué)。,實(shí)物和材料的圖片展示能讓客戶對(duì)產(chǎn)品賣 點(diǎn)的感觸更加真實(shí)有效。,LORD TOWER總攻略,形象表達(dá),全面拔高,展示,推廣,工 程 展 示,物 業(yè) 命 名,VI 系 統(tǒng),平 面 表 達(dá),媒 體,活 動(dòng),售 樓 處,內(nèi) 部,廣 場(chǎng),樣 板 房,通 道,功 能,品 質(zhì),昭 示,遠(yuǎn) / 條 幅 燈 字,中

26、 / 針 對(duì) 安 聯(lián),近 / 展 板 導(dǎo) 示,服 務(wù),工程進(jìn)度與展示,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,6月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,項(xiàng)目工程進(jìn)度,主體封頂,2月底完成外裝,20層以下外裝完成,入伙,7月初完成13結(jié)構(gòu)施工,10月初完成27結(jié)構(gòu)施工,3月大堂裝修完成,售樓處投入使用,樣板房裝修完畢,LORD TOWER總攻略,形象表達(dá),全面拔高,展示,推廣,售 樓 處,樣 板 房,工 程 展 示,現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝,物 業(yè) 命 名,VI 系 統(tǒng),平 面 表 達(dá),媒 體,活 動(dòng),內(nèi) 部,廣 場(chǎng),通 道,功 能,品 質(zhì),遠(yuǎn) 條 幅 燈

27、 字,中 針 對(duì) 安 聯(lián),近 展 板 導(dǎo) 示,服 務(wù),推廣對(duì)比,安聯(lián),點(diǎn)評(píng)： 1、征名活動(dòng)預(yù)熱市場(chǎng)，但收效甚微； 2、封頂開(kāi)光法會(huì)知者寥寥； 3、深度訪談并未引起市場(chǎng)關(guān)注； 4、自詡中心區(qū)寫(xiě)字樓領(lǐng)跑者，但中氣略顯不足； 5、推廣方式以傳統(tǒng)的視覺(jué)傳達(dá)廣告為主。,全方位整體推廣架構(gòu),推廣策略,營(yíng)造社會(huì) 影響力,運(yùn)用大眾媒體,階段性活動(dòng)營(yíng)銷,實(shí)現(xiàn)實(shí)效營(yíng)銷,針對(duì)性推廣,個(gè)案服務(wù),電臺(tái)廣告 電視廣告,戶外噴繪,報(bào)刊廣告,專業(yè)雜志,直郵廣告,引用聲音傳播媒體，強(qiáng)調(diào)信息告知率并配合視覺(jué)廣告及營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)造產(chǎn)品知名度。 針對(duì)性推廣抓準(zhǔn)目標(biāo)客戶，個(gè)案服務(wù)高效率促成成交。,電臺(tái)廣告：,使用目的：項(xiàng)目入市信息告之,媒

28、體建議：交通頻道,投放節(jié)點(diǎn)：交通高峰期,投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播,信息投放量不宜過(guò)多，越簡(jiǎn)化的信息越能讓人記住,設(shè)計(jì)原則：,音樂(lè)絕不是背景，是吸引聽(tīng)眾注意的最重要工具,百年諾德，商務(wù)經(jīng)典，市民廣場(chǎng)東諾德中心全面刷新寫(xiě)字樓 置業(yè)價(jià)值觀，鄭重承諾使您物有所值，商務(wù)快線：83116666,報(bào)紙廣告：,使用方式：分節(jié)點(diǎn)階段性發(fā)布,媒體選擇：商報(bào)、深圳特區(qū)報(bào),投放節(jié)點(diǎn)：,年底封頂,外裝修完成,工程進(jìn)度：,營(yíng)銷活動(dòng)：,封頂儀式,開(kāi)盤(pán),投放方式： 出位的形式，正統(tǒng)的表現(xiàn) 比如：黑白廣告？連續(xù)報(bào)眼？,電視廣告：,使用目的：項(xiàng)目前期形象推廣,媒體建議：鳳凰衛(wèi)視,投放節(jié)點(diǎn)：每晚黃金時(shí)段,投放方式：以簡(jiǎn)單文

29、字信息進(jìn)行發(fā)布,只有及其簡(jiǎn)化的信息才能更讓人記住。,市民廣場(chǎng)東，Lord tower 完全光纖入戶到桌面，獲得資訊快人一步！,寫(xiě)字樓商務(wù)專線：83116666, http:/www.sina,com http:/pc- ,為了獲得這些資訊，你需要付出多少時(shí)間？,幾個(gè)必須的活動(dòng)營(yíng)銷：,年底封頂,外裝修完成,工程進(jìn)度：,營(yíng)銷活動(dòng)：,封頂儀式,開(kāi)盤(pán),工程竣工,竣工慶典,活動(dòng)營(yíng)銷,熱烈、隆重、有效、營(yíng)造強(qiáng)大的社會(huì)影響力！,它們能做的是讓有需求的人主動(dòng)去看到,戶外噴繪 報(bào)刊廣告 樓體條幅 音畫(huà)廣告,專業(yè)雜志 直郵廣告,直接送到有購(gòu)買能力的人群手里，并期望 他們同樣正好有購(gòu)買需求,行業(yè)性推廣,針對(duì)目標(biāo)客戶里的主流行業(yè)做推廣： 在行業(yè)性的報(bào)刊、雜志刊登廣告，如 電子行業(yè)有電子資訊時(shí)報(bào) 物流行業(yè)有中國(guó)航務(wù)周刊物流時(shí)代香港船務(wù)周刊等； 參加行業(yè)性的展會(huì)如 電子展 和 物流貿(mào)易展等。,推廣節(jié)點(diǎn)：報(bào)張廣告可間歇性的在貫穿整個(gè)營(yíng)銷階段； 參加規(guī)模較大的展會(huì)。,外商推廣,本項(xiàng)目的檔次定位較高，必定會(huì)受到港澳臺(tái)商以及外籍人士的關(guān)注，因此有必要有針對(duì)性的做推廣。 外商推廣可以分為項(xiàng)目資料準(zhǔn)備和境外推廣兩部分,項(xiàng)目資料準(zhǔn)備,所有在銷售現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的中文均為繁體中文